АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ
Именем Российской Федерации РЕШЕНИЕ
г. Ростов-на-Дону
19 мая 2025 г. Дело № А53-48529/23
Резолютивная часть решения объявлена 29 апреля 2025 г. Полный текст решения изготовлен 19 мая 2025 г.
Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Волуйских И.И., при ведении протокола судебного заседания секретарем Каспаровым М.В., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «СитиШиппингИнвест» (ИНН: <***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИНН: <***>), ФИО4 (ИНН: <***>) об обязании обеспечить доступ,
при участии:
от истца: представитель ФИО2 по доверенности, от ответчика ФИО1: представитель ФИО3, по доверенности,
от ответчика ФИО4 не явился, от третьего лица не явился,
УСТАНОВИЛ:
Общество с ограниченной ответственностью «СитиШиппингИнвест» обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО1, ФИО4, в котором с учетом уточнения требований (т. 2 л.д. 109) просило обязать ответчиков устранить препятствия в пользовании коммуникациями водоснабжения, водоотведения и газоснабжения, обеспечив беспрепятственный доступ и возможность восстановить подключения и ремонт коммуникаций, проходящий в помещениях ответчиков, а также обязать обеспечить истца комплектов всех ключей, в котором находятся общие коммуникации.
Заявленные требования мотивированы следующим. В долевой собственности истца и ответчиков находятся нежилые помещения в составе единого нежилого здания. Ответчикам принадлежат помещения на цокольном, первом и втором этажах здания, истцу же принадлежит помещения третьего этажа. Нежилое здание обеспечено коммуникациями водоснабжения, водоотведения и газоснабжения. Вместе с тем, проходящие коммуникации перекрыты (обрезаны) на границе потолка второго этажа ответчиков. Истец желает восстановить подключение к сетям, однако ответчики
предоставляют возможности реализовать данное право, для исполнение которого необходим доступ в из помещения, ввиду чего был подан иск в суд.
Ответчик ФИО1 в представленных отзывах просила в иске отказать , ссылаясь на то что, сети были восстановлены силами ответчиков, с получением соответствующих технических условий и заключением договоров. Ответчик же не доказал, что его помещение было обеспечено коммуникациями и что эти коммуникации находились в помещениях принадлежащих ответчикам и что именно ответчики ограничили подключение истца к коммуникациям. Истец не заключил с ресурсоснабжающими организациями договоров. Помещение истца сдается в аренду и вмешательство в деятельность ответчика может причинить убытки. Требование не обоснованы и не подтверждены доказательствами, ввиду чего в них надлежит отказать.
ФИО4 (к момент рассмотрения прекративший деятельность ИП) неоднократно извещаемый судом о рассмотрении спора (т.1 л.д. 72, т.2 л.д. 5, т.3 л.д. 1,3), представителей не направил, позиции по спору не предстаивл.
Определением суда от 04 февраля 2025 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований было привлечено – ООО «Красная Лань» (ИНН <***>) являющаяся арендатором нежилых помещение ИП ФИО1
В письменном отзыве третье лицо также просит в иске отказать, указывая на то, что оно является арендатором нежилых помещение с кадастровыми номерами 61:44:0041125:67, 61:44:0041125:85, 61:44:0041125:98 на основании договора заключенного с ИП ФИО1 В арендованных помещениях оказываются медицинские услуги. Из иска не понятно каким образом истец планирует осуществление восстановительных работ, которые могут причинить ущерб имуществу арендатора. В иске не приведено доказательств законности и обоснованности заявленных требований.
В судебном заседании истец поддержал иск.
Представитель ИП ФИО1 возражал против иска. ФИО4 и третье лицо представителей не направили.
Заслушав пояснения участвующих в деле лиц, исследовав и оценив представленные по делу доказательства, суд установил следующее обстоятельства дела.
Истцу на праве собственности принадлежит нежилое помещение с кадастровым номером 61:44:0041125:83, площадью 121,5 кв.м. находящееся на третьем этаже нежилого здания с кадастровым номером 61:44:0041125:62.
Нежилое здание с кадастровым номером 61:44:0041125:62 состооит из 4 этажей один из которых является цокольным
Помещение истца полностью занимает третьи этаж здания.
ИП ФИО1 на праве собственности принадлежат нежилые помещения с кадастровыми номерами 61:44:0041125:67, 61:44:0041125:85, 61:44:0041125:98, площадь. 116,2 кв.м., 114,3 кв.м и 112,7 кв.м. соответственно.
Указанные выше помещения составляют цокольный, первый и второй этажи здания.
Также в долевой собственности ИП ФИО1 и ФИО4 находится нежилое помещение 61:44:0041125:68 общей площадью 51,2 кв.м., расположенное на всех этажах здания и фактически представляющее собой межэтажную лестницу.
Из представленного технического паспорта на здание (т. 2. д.д. 35) следует, что оно было возведено в 2006 году, оборудовано системами водоснабжения, водоотведения и газоснабжения (местное от котла т.2 л.д. 36 оборот, 40).
В силу пункта 1 статьи 259.1 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам недвижимых вещей, расположенных в пределах определенной в соответствии с законом общей территории и связанных физически или технологически либо расположенных в здании или сооружении, принадлежит на праве общей долевой
собственности имущество, использование которого предполагалось для удовлетворения общих потребностей таких собственников при создании или образовании этих недвижимых вещей, а также имущество, приобретенное, созданное или образованное в дальнейшем для этой же цели (общее имущество).
Пунктом 1 статьи 259.2 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что доля в праве общей собственности на общее имущество, принадлежащая собственнику одной недвижимой вещи, пропорциональна площади принадлежащей ему соответствующей недвижимой вещи, если иное не установлено законом.
Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав (пункты 1, 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" (далее - постановление Пленума N 64), пункт 41 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").
В пункте 2 постановления Пленума N 64 разъяснено, что при рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
Как разъяснено в пунктах 1, 3 и 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" (далее - Постановление N 64), разъяснения правоприменения которого применимы по аналогии и к спорным правоотношениям, право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 утверждены Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность (далее - Правила N 491).
В силу пунктов 2, 5, 6, 7 Правил N 491, в состав общего имущества включаются, в том числе, оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование); внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях; внутридомовая система отопления,
состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях.
Из указанный норм права следует, что общее имущество собственников помещений нежилого здания составляют как помещения и пространства, назначение которых определяется как обслуживающее здание, так и инженерные сети и коммуникации в том числе водоснабжения, водоотведения и газоснабжения.
Материально правовой интерес, преследуемый истцом в рамках уточнённого иска, сводится к получению доступа в помещение ответчиков для осуществления работ по восстановлению инженерных коммуникаций водоснабжения, водоотведения и газоснабжения.
Как уже отмечалось из технического плана следует, что здание подключено к обозначенным в иске ресурсам.
При этом ввод коммуникацией в здание один, а сами коммуникации проходит через помещения ответчиков, что в том числе следует из проведённого представителями сторон обследования (т. 2 л.д. 27). Также из актов обследования следует, что стояки горячей и холодной воды заглушены на границе 2 и 3 этажей, при этом обрыв именно на 2 этаже, что указывает на невозможность подключения ответчиком к коммуникациям только с использованием своего этажа.
Тот факт, что коммуникации (в части их прохождения по этажам ответчиков) были восстановлены ими за свой счет не имеет правового значения, поскольку они, являясь транзитными, обеспечивают коммуникацию всего здания, следовательно, истце вправе осуществить к ним подключение, обеспечив тем самым принадлежащее ему помещение необходимыми ресурсами.
Для обеспечения восстановления подключения помещения ответчика ему объективно необходим доступ к помещениям ответчиков на время проведения восстановительных работ.
При этом суд полагает, что обеспечение доступа должно ограничиваться временным промежутком проведения работ. Оснований для предоставления постоянного доступа, путем представления ключей от запирающих устройств, за исключением помещения № 2 площадью 8,2 кв.м., расположенного на цокольном этаже, входящегое в состав нежилого помещения с кадастровым номером 61:44:0041125:98, суд не усматривается.
Постоянный доступ в помещение № 2 площадью 8,2 кв.м. обосновывается следующим.
Как уже отмечалось выше в составе нежилого здания (по аналогии с МКД) также могут находиться, помещения, которые в силу своих функциональных особенностей являются общей собственностью.
Такая правовая судьба помещения следует из его функционального назначения и не зависит от наличия зарегистрированного титула частной собственности.
В техническом паспорте на здание указано, что система теплоснабжение местная.
Помещение № 2 площадью 8,2 кв.м. находящееся в цокольном этаже обозначено как «тепловой узел» (т. 2 л.д. 40) с размещением в нем двух газовых котлов обеспечивающих теплоснабжение задания. Иного назначения данное помещение не имело и не имеет на момент рассмотрения спора, следовательно, оно, несмотря на зарегистрированное на него право ИП ФИО1 относится к общем имущества, доступ к которому у истца должен быть постоянным.
Учитывая изложенное суд полагает необходимым удовлетворить заявленные требований истца частично, путем предоставления временного доступа к помещения ответчиков, в том числе лестнице с кадастровым номером 61:44:0041125:68, обеспечивающую связь между этажами, а также постоянного доступа к помещению № 2.
С учетом положения статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ
судебные расходы подлежат отнесению на ответчиков.
Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса
Российской Федерации, арбитражный суд
РЕШИЛ:
Иск удовлетворить частично.
Обязать индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН: <***>) обеспечить обществу с ограниченной ответственностью «СитиШиппингИнвест» (ИНН: <***>) доступ в принадлежащие ей нежилые помещение с кадастровыми номерами 61:44:0041125:67, 61:44:0041125:85, 61:44:0041125:68, 61:44:0041125:98 для проведения работ по восстановлению подключения коммуникаций водоснабжения, водоотведения и газоснабжения принадлежащего истцу нежилого помещения с кадастровым номером 61:44:0041125:83 на время проведения таких работ.
Обязать ФИО4 (ИНН: <***>) обеспечить обществу с ограниченной ответственностью «СитиШиппингИнвест» (ИНН: <***>) доступ в принадлежащее ему нежилое помещение с кадастровыми номерами 61:44:0041125:68 для проведения работ по восстановлению подключения коммуникаций водоснабжения, водоотведения и газоснабжения принадлежащего истцу нежилого помещения с кадастровым номером 61:44:0041125:83 на время проведения таких работ.
Обязать индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН: <***>) обеспечить обществу с ограниченной ответственностью «СитиШиппингИнвест» (ИНН: <***>) постоянный доступ в помещение № 2 площадью 8,2 кв.м., расположенное на цокольном этаже, входящее в состав нежилого помещения с кадастровым номером 61:44:0041125:98.
В остальной части иска отказать.
Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН: <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «СитиШиппингИнвест»судебные (ИНН: <***>) расходы в размере 3 000 рублей.
Взыскать с ФИО4 (ИНН: <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «СитиШиппингИнвест» (ИНН: <***>) судебные расходы в размере 3 000 рублей.
Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.
Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения через суд, принявший решение.
Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения через суд, принявший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.
Судья Волуйских И.И.