АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

город Новосибирск дело № А45-16364/2023

08 сентября 2023 года

резолютивная часть решения объявлена 08 сентября 2023 года

в полном объёме решение изготовлено 08 сентября 2023 года

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Поляковой В.А.

при ведении протокола судебного заседания помощником ФИО1

рассмотрев в судебном заседании дело

по заявлению финансового управляющего ФИО2 ФИО3

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области

при участии в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования на предмет спора, Новосибирского социального коммерческого банка ЛЕВОБЕРЕЖНЫЙ (публичное акционерное общество), ФИО4, ФИО2, ФИО5, ФИО6, отдела опеки и попечительства города Новосибирска

об обязании произвести регистрацию перехода права собственности

при участии в судебном заседании представителей

заявителя: ФИО7 по доверенности от 23.08.2023, паспорт, диплом

заинтересованного лица: ФИО8 по доверенности от 01.08.2022,паспорт, диплом

третьих лиц: финансовый управляющий ФИО4 ФИО9, паспорт, ФИО6, паспорт, ФИО10, паспорт (от ФИО5), ФИО2, паспорт, ФИО11 по доверенности от 24.11.2021, паспорт, диплом (от Новосибирского социального коммерческого банка ЛЕВОБЕРЕЖНЫЙ)

установил

Финансовый управляющий ФИО2 ФИО3 обратился с заявлением об обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области произвести регистрацию перехода права собственности на основании договоров купли-продажи недвижимого имущества от 28.04.2022 на объекты недвижимости: помещение, назначение: нежилое, адрес: <...>. Кадастровый номер: 54:35:092450:127; 1/128 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, адрес ориентира: <...>. Кадастровый номер: 54:35:092450:66 (состоящей: правообладатель на праве долевой собственности ФИО2 (1/192) и правообладатель на праве долевой собственности ФИО5 (1/384)); помещение, назначение: нежилое, адрес: <...>, кадастровый номер: 54:35:092450:121 (состоящее: правообладатель на праве долевой собственности ФИО2 (1/3), правообладатель на праве долевой собственности ФИО4 (1/2) и правообладатель на праве долевой собственности ФИО5 (1/6)); 1/128 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, адрес ориентира <...>, кадастровый номер: 54:35:092450:66.

В судебном заседании представитель заявителя поддержал заявленные требования.

Представитель заинтересованного лица против удовлетворения заявленных требований возражал по мотивам, изложенным в отзыве.

Третьи лица поддержали правовую позицию заявителя.

По существу спора судом установлены следующие фактические обстоятельства.

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 22.10.2020 по делу № А45-19368/2020 ФИО2 признана несостоятельной (банкротом), введена процедура реализации имущества гражданина. Финансовым управляющим утверждён ФИО3.

Определением Арбитражного суда Новосибирской области от 16.03.2021 по делу № А45-19368/2020 требования Новосибирского социального коммерческого банка ЛЕВОБЕРЕЖНЫЙ в размере 10 284 782 рублей 51 копейки включены в реестр кредиторов ФИО2 как обеспеченные залогом по договорам об ипотеке от 10.08.2015 № Ф436-15-З-2, от 10.08.2015 № Ф436-15-З-3, от 25.01.2016 № Ф018-16-З, от 18.05.2015 № 242/1-15-И, а именно:

нежилое помещение площадью 40, 9 кв. м, расположенное по адресу: <...>, кадастровый номер: 54:35:092450:121; собственники: ФИО5, 11.01.2012, ФИО2, 20.07.1949, ФИО4, 15.04.1979;

нежилое помещение площадью 21, 7 кв. м, расположенное по адресу: <...>. Кадастровый номер: 54:35:092450:127; собственники: ФИО5, 11.01.2012, ФИО2, 20.07.1949, ФИО4, 15.04.1979;

земельный участок площадью 5 415 кв. м, расположенный по адресу: <...>, кадастровый номер: 54:35:092450:66; собственники: ФИО5, 11.01.2012, 1/384 доля в праве; ФИО2, 20.07.1949, 1/192 доля в праве; ФИО4, 15.04.1979, 1/128 доля в праве.

Залоговым кредитором в адрес финансового управляющего направлено положение о порядке, сроках и условиях продажи имущества должника.

28.04.2022 состоялись торги по реализации имущества ФИО2, имущество реализовано, покупатель ФИО6.

После подписания договоров купли-продажи финансовый управляющий в лице представителя по доверенности обратился в МФЦ по Иркутской области с пакетом документов для регистрации сделки и перехода прав на реализованное имущество на покупателя, ФИО6.

22.07.2022 финансовый управляющий направил запрос в отдел опеки и попечительства города Новосибирска о предоставлении мотивированного ответа по поводу отчуждения имущества.

Также финансовый управляющий направил требование в адрес законного представителя ФИО5 ФИО10 об обращении в орган опеки и попечительства с согласием на совершение сделки по переходу права собственности в отношении спорного недвижимого имущества.

Законный представитель ФИО5 ФИО10 повторно обратилась с пакетом необходимых документов в орган опеки и попечительства, однако согласие от органа опеки и попечительства не было выдано.

Поскольку ответа от органа опеки и попечительства не поступило, финансовый управляющий обратился через МФЦ Иркутской области с заявлением о регистрации перехода права на реализованное имущество.

12.10.2022 сделка по переходу права собственности приостановлена по следующим причинам:

отсутствие полномочий у финансового управляющего ФИО2 ФИО3 на реализацию всего объекта недвижимого имущества, обременённого залогом, входящего в конкурсную массу должника;

не соблюдение нотариального удостоверения сделки в связи с тем, что сособственником реализованного имущества является несовершеннолетнее лицо;

в едином государственном реестре недвижимости имеются записи о запрете на совершение регистрационных действий в отношении реализованного на торгах должника имущества.

При оценке спорных правоотношений суд исходит из следующего правового регулирования.

Целью института залога является обеспечение исполнения основного обязательства, а содержанием права залога является возможность залогодержателя в установленном законом порядке обратить взыскание на заложенное имущество в случае неисполнения основного обязательства должником.

Требования залогового кредитора имеют особый статус, учитываются отдельно и удовлетворяются за счёт денежных средств, полученных от реализации заложенного имущества, преимущественно перед иными кредиторами.

По смыслу статей 7, 38 федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», статьи 353 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение режима общей собственности с совместной на долевую и определение долей в праве общей собственности не влечёт трансформации залога имущества в залог долей в праве общей долевой собственности, право залога сохраняется независимо от того, кем из сособственников был заключён договор залога.

В силу пункта 2 статьи 353 Гражданского кодекса Российской Федерации, если предмет залога остаётся в общей собственности приобретателей имущества, такие приобретатели становятся солидарными залогодателями.

Кредитор, требования которого обеспечены залогом такого имущества, вправе рассчитывать на погашение своих требований из средств, вырученных в ходе конкурсного производства от продажи заложенного имущества.

Следовательно, в случае, если требования банка по кредитному договору не погашены, предмет залога не может быть исключён из конкурсной массы, равно как не может быть реализован частично - в долях.

Таким образом, выделение долей или признание права собственности на доли в спорной недвижимости за несовершеннолетним ребёнком (после введения процедуры банкротства в отношении должника) при том условии, что ипотека была оформлена с учётом требований действующего законодательства, и обязательства по кредитному договору на момент рассмотрения заявления не были исполнены, не может являться основанием для исключения указанных долей из конкурсной массы. Передача несовершеннолетнему ребёнку в собственность доли в праве собственности на спорную недвижимость не влечёт трансформации залога недвижимости в залог долей в праве собственности на недвижимость.

Кредитор, требования которого обеспечены залогом имущества, вправе рассчитывать на погашение своих требований из средств, вырученных в ходе конкурсного производства от продажи самого заложенного имущества, а не доли в праве.

Поскольку спорное имущество обременено ипотекой банка и является залоговым, обеспечивающим требования конкурсного кредитора, само по себе изменение режима совместной собственности с определением долей несовершеннолетних детей в праве собственности не влечёт трансформации залога имущества в залог долей в праве общей долевой собственности, не препятствует включению общего имущества в конкурсную массу должника и не изменяет порядок реализации залогового имущества.

В соответствии с пунктом 1.1 статьи 42 Закона о банкротстве сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением: сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке.

В рассматриваемом случае в общей долевой собственности должника и иных лиц, в том числе несовершеннолетнего лица (собственники получили доли в праве собственности в результате принятия наследства) находится имущество, которое является предметом залога.

В этой связи данное имущество реализуется как единый объект недвижимости по одной сделке, поскольку сособственники являются также созалогодателями (в том числе несовершеннолетний собственник) в кредитных правоотношениях с Новосибирским социальным коммерческим банком ЛЕВОБЕРЕЖНЫЙ.

Таким образом, отсутствуют основания для предъявления к договору купли-продажи, заключённому финансовым управляющим с победителем торгов, дополнительных требований в виде нотариального удостоверения данного договора либо получения согласия органа опеки и попечительства с целью реализации всего имущества, обременённого залогом.

Согласно пункту 4 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника, если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства.

Из смысла названной нормы права следует, что согласие органов опеки и попечительства на отчуждение жилого помещения, в котором проживает несовершеннолетний, требуется в случаях: когда он находится под опекой либо попечительством, либо, когда он остался без родительского попечения, о чём известно органу опеки и попечительства.

К числу детей, оставшихся без попечения родителей, относятся дети, чьи родители умерли, лишены родительских прав, ограничены в родительских правах, признаны недееспособными, длительно отсутствуют, уклоняются от воспитания детей или от защиты их прав и интересов (статья 121 Семейного кодекса Российской Федерации).

При отчуждении жилого помещения, в котором проживает несовершеннолетний, получение согласия органа опеки и попечительства по общему правилу не требуется, поскольку предполагается, что несовершеннолетний находится на попечении родителей.

В рассматриваемом случае несовершеннолетние дети не являются стороной сделки, договор от 28.04.2022 подписан без привлечения к оформлению сделки лиц, обладающих неполной гражданской дееспособностью. Кроме того, отчуждено нежилое помещение.

В случае возбуждения дела о банкротстве с момента, после которого в соответствии с федеральным законом «О несостоятельности (банкротстве)» аресты и иные ограничения распоряжения имуществом должника признаются снятыми, запись об аресте в едином государственном реестре недвижимости подлежит погашению.

Норма абзаца 9 пункта 1 статьи 126 федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» распространяет своё действие на аресты, налагаемые в исполнительном производстве, и на аресты как обеспечительные меры, принимаемые в судебных процессах за рамками дела о банкротстве.

После того как в соответствии с федеральным законом «О несостоятельности (банкротстве)» аресты и иные ограничения распоряжения имуществом должника признаются снятыми, запись об аресте в едином государственном реестре недвижимости подлежит погашению.

Применительно к обстоятельствам настоящего дела основанием для приостановления государственной регистрации права собственности могли послужить судебные акты, принятые судом, рассматривающим дело о банкротстве.

Однако основанием для приостановления государственной регистрации послужили постановления о наложении арестов, вынесенные судебными приставами-исполнителями.

Указанное противоречит положениям абзаца 9 пункта 1 статьи 126 федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» и разъяснениям по его применению, изложенным в пунктах 9, 11, 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 59 «О некоторых вопросах практики применения федерального закона «Об исполнительном производстве» в случае возбуждения дела о банкротстве».

Наличие информации об аресте залогового имущества, являющегося общим имуществом должника и других сособственников, а также приостановление государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости, реализованные на торгах в деле о банкротстве ФИО2, нарушает права добросовестного покупателя ФИО6, выполнившего со своей стороны все условия договора купли-продажи.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства в порядке, предусмотренном статьёй 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, применив к спорным правоотношениям законодательство в соответствующей сфере правового регулирования, суд пришёл к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных финансовым управляющим требований.

Судебные расходы по делу распределяются по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и с учётом результатов его рассмотрения относятся на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 110, 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, -

РЕШИЛ:

Заявленные требования удовлетворить.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области произвести регистрацию перехода права собственности на основании заключённых между финансовым управляющим ФИО2 ФИО3 и ФИО6 договоров купли-продажи недвижимого имущества от 28.04.2022 на объекты недвижимости:

помещение, назначение: нежилое, адрес: <...>. Кадастровый номер: 54:35:092450:127; 1/128 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, адрес ориентира: <...>. Кадастровый номер: 54:35:092450:66 (состоящей: правообладатель на праве долевой собственности ФИО2 (1/192) и правообладатель на праве долевой собственности ФИО5 (1/384)),

помещение, назначение: нежилое, адрес: <...>, кадастровый номер: 54:35:092450:121 (состоящее: правообладатель на праве долевой собственности ФИО2 (1/3), правообладатель на праве долевой собственности ФИО4 (1/2) и правообладатель на праве долевой собственности ФИО5 (1/6)); 1/128 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, адрес ориентира: <...>, кадастровый номер: 54:35:092450:66.

Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области в пользу финансового управляющего ФИО2 ФИО3 300 рублей расходов по государственной пошлине по заявлению.

Исполнительный лист выдать после вступления решения суда в законную силу по заявлению взыскателя.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд (город Томск).

Решение может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (город Тюмень) при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.

Решение будет изготовлено в течение пяти рабочих дней.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети интернет не позднее следующего дня после дня его принятия.

судья В.А. Полякова