Решение по делу № А41-62063/2024 от 06.05.2025 | АС Московской области

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Москва

06 мая 2025 года Дело №А41-62063/24

Резолютивная часть решения объявлена 09 апреля 2025 года

Полный текст решения изготовлен 06 мая 2025 года

Арбитражный суд Московской области в составе судьи Попова А.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з Кадыровой Е.Д., рассмотрев в судебном заседании дело по иску

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>, Дата присвоения ОГРНИП: 11.12.2013) к

Администрация городского округа Серпухов Московской области (142203, Московская область, г.о. Серпухов, <...> Д. 88, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 07.02.2024, ИНН: <***>)

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения

при участии в судебном заседании:

От истца: ФИО2, по дов. от 14.05.2024, паспорт РФ, диплом

От ответчика: ФИО3, по дов. от 27.12.2024, паспорт РФ, диплом,

УСТАНОВИЛ:

ИП ФИО1 обратилась в суд с исковым заявлением к Администрации городского округа Серпухов Московской области со следующими требованиями (с учётом уточнений исковых требований, принятых в порядке ст. 49 АПК РФ):

Урегулировать разногласия, возникшие между Индивидуальным предпринимателем ФИО1 и Администрацией городского округа Серпухов Московской области при заключении договора купли-продажи нежилого помещения с кадастровым номером 50:60:0000000:11028, площадью 125,1 кв.м., расположенное по адресу: Московская область, г. Пущино, микрорайон «АБ», д. 24, пом. 1-4 (подвал), 1-8 (1 этаж), изложив п.п. 3.1, 3.2 договора в следующей редакции:

«3.1. Цена продажи Объекта составляет 4 790 000 рублей 00 копеек, НДС не облагается, что подтверждается заключением эксперта № 14-14/02СОЭ -19.12 от 28.02.2025»,

«3.2. Покупатель уплачивает денежные средства в размере 4 790 000 рублей 00 копеек, НДС не облагается, в следующем порядке:

Денежные средства в сумме 4 790 000 рублей 00 копеек за покупку объекта Покупатель уплачивает ежемесячными равными по сумме платежами в течение пяти лет (шестьдесят месяцев) со дня заключения настоящего договора.

Период оплаты: с 20 июня 2024 года по 20 мая 2029 года.

Датой платежа признается 20 (Двадцатое) число каждого месяца.

На сумму денежных средств в размере 4 790 000 рублей 00 копеек, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной 1/3 (одной трети) ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования (24 мая 2024 года) постановления Администрации городского округа Серпухов Московской области от 23.05.2024 г. № 2030 «О приватизации арендуемого имущества - нежилого помещения, расположенного по адресу: Московская область, г. Пущино, мкр. АБ, д. 24, пом. 1-4 (подв.) и 1-8 (1 эт.)».

По состоянию на 24 мая 2024 года девствующая ставка рефинансирования Центрального банка Российской Федерации составляет 16 (Шестнадцать целых ноль десятых) процентов годовых (Информационное сообщение Банка России от 15.12.2023).

В течение 60 (Шестьдесят) месяцев со дня заключения настоящего договора платежи производятся в следующем порядке:

Ежемесячный основной платеж (руб.)

Сумма ежемесячных процентов (руб.)

Общая сумма ежемесячного платежа (руб.)

79 834

4 257,79

84 091,79

Итого за 60 месяцев:

Общая сумма основного платежа (руб.)

Общая сумма процентов (руб.)

Общая сумма платежей (руб.)

4 790 000

255 467,4

5 045 467,4

».

В судебном заседании явку обеспечили представитель истца, ответчика.

Выслушав представителей сторон, поддержавших свои правовые позиции по спору, рассмотрев материалы дела, полно и всесторонне исследовав представленные доказательства, изучив их в совокупности, суд установил следующее.

07.03.2014 г. между истцом (далее – арендатор) и Комитетом по управлению имуществом г. Пущино (далее – арендодатель) заключен Договор аренды помещения №08/14, согласно п.1.1 которого арендодатель сдает, а арендатор принимает во временное владение и пользование нежилое помещение (№№ по экспликации к поэтажному плану 1-4 подвал, 1-8 1 этаж) с кадастровым номером 50:60:0000000:11028, расположенное по адресу: г. Пущино Московская области, микрорайон «АБ», д. 24, площадью 125,1 кв.м., (согласно техническому описанию помещения), назначение помещения- нежилое, цель использования- услуги населению, офисные помещения, для использования по целевому назначению.

23.01.2024 истец обратился в Администрацию городского округа Серпухов Московской области с заявлением о реализации своего преимущественного права на выкуп арендуемого нежилого помещения.

Со стороны ответчика подготовлен проект Договора купли-продажи арендуемого имущества.

С условиями пп.3.1, 3.2 вышеуказанного проекта договора предприниматель не согласилась, поскольку на момент проведения оценки альтернативных предложений на продажу недвижимости не имелось, применение сравнительного метода оценки было невозможно, и экспертом не учтено техническое состояние недвижимого имущества. В этой связи, истцом в адрес ответчика был направлен протокол разногласий от 21.06.2024, в котором предложила свою редакцию спорных пунктов договоров.

Письмом от 27.06.2024 № 148-ТГ-Исх-6/1845 ответчик сообщил истцу, что спор о достоверности величины рыночной стоимости объекта может быть решен только в судебном порядке, отсутствуют правовые основания для принятия к рассмотрению протокола разногласий к проекту договора купли- продажи и заключению с вами договора купли- продажи объекта по цене, установленной в протоколе разногласий покупателем объекта.

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения предпринимателя в арбитражный суд с заявленными требованиями.

По общим правилам пункта 2 статьи 1 ГК РФ применяемого во взаимосвязи с положениями пункта 1 статьи 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора и приобретают свои гражданские права своей волей и в своем интересе.

Согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В соответствии с п. 2 ст. 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно п. 1 ст. 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной или из муниципальной собственности движимого и недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства (далее также - арендуемое имущество), в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации такого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон № 159-ФЗ).

В соответствии со статьей 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон № 135-ФЗ).

Обязательность проведения оценки объектов, принадлежащих муниципальным образованиям, в целях их приватизации предусмотрена также в статье 8 Закона № 135-ФЗ.

Согласно статье 3 Закона № 135-ФЗ, под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

-одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

-стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

-объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; (в ред. Федерального закона от 14.11.2002 N 143-ФЗ)

-цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

- платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

В рамках рассмотрения дела, истцом заявлено ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы.

Определением суда от 03 декабря 2024 г. по настоящему делу назначена судебная экспертиза, проведение которое поручено эксперту ФИО4.

На разрешение эксперта поставлен следующий вопрос:

Какова рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 50:60:0000000:11028, расположенного по адресу: Московская область, г. Пущино, микрорайон «АБ», д. 24, пом. 1-4 (подвал), 1-8 (1 этаж), по состоянию на 22.04.2024, без учета НДС?

Согласно заключению эксперта №14-14/02СОЭ-19.12 от 28.02.2025 г., поступившему в материалы дела по итогу проведенной в рамках настоящего дела экспертизы, рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 50:60:0000000:11028, расположенного по адресу: Московская область, г. Пущино, микрорайон «АБ», д. 24, пом. 1-4 (подвал), 1-8 (1 этаж), по состоянию на 22.04.2024, без учета НДС составляет 4 790 000 (четыре миллиона семьсот девяносто тысяч) рублей.

Экспертиза проведена, а ее результаты оформлены в соответствии с требованиями действующего законодательства, а потому суд признает заключение эксперта допустимым доказательством, подлежащим исследованию наряду с другими доказательствами по делу.

Оснований для назначения дополнительной или повторной экспертиз в порядке ст. ст. 86, 87 АПК РФ судом не установлено.

Сторонами заключение эксперта не оспорено и другими доказательствами не опровергнуто. Истец не оспаривал результаты судебной экспертизы, напротив, в судебном заседании уточнил исковые требования в данной части и просил суд определить рыночную стоимость выкупаемого имущества в соответствии с заключением эксперта.

Суд также обращает внимание, что требования истца по существу направлены на урегулирование разногласий лишь относительно стоимости выкупаемого имущества и, соответственно, этой заявленной стоимости истцом предложен расчет платежей с учетом предоставления рассрочки уплаты цены договора, которая была предусмотрена в проекте договора, направленном ответчиком истцу.

По иным условиям договора, содержащимся в пунктах 3.1, 3.2 договора, в частности, по периоду рассрочки, периоду оплаты, дате оплаты, размеру процентов, ставке рефинансирования Центрального банка Российской Федерации стороны не имеют разногласий, что следует из текста проекта договора ответчика и исковых требований истца.

Расчет истца, представленный в таблицах и учитывающий определенную экспертом рыночную стоимость, ответчиком не оспорен.

В этой связи, суд признает обоснованным исковые требования удовлетворить.

В силу п. 42 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", при принятии решения об обязании заключить договор или об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, суд в резолютивной части решения указывает условия этого договора, который считается заключенным на этих условиях с момента вступления в законную силу решения суда (п. 4 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации); при этом дополнительных действий сторон (подписание двустороннего документа, обмен документами, содержащими оферту и ее акцепт, и т.п.) не требуется.

Судебные расходы по уплате госпошлины распределяются по правилам ст. 110 АПК РФ и возлагаются на ответчика.

Руководствуясь статьями ст. 110,167-170, 176, 211 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ: