АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
кассационной инстанции по проверке законности и обоснованности судебных
актов арбитражных судов, вступивших в законную силу
г. Калуга Дело № А83-32318/2023 27 мая 2025 года
Резолютивная часть постановления вынесена 21.05.2025 Постановление в полном объёме изготовлено 27.05.2025
Арбитражный суд Центрального округа в составе: председательствующего судьи Силаевой Н.Л., судей Гнездовского С.Э., ФИО1,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Производственно-Строительная Компания" на решение Арбитражного суда Республики Крым от 24.09.2024 и постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 23.01.2025 по делу № А83-32318/2023,
УСТАНОВИЛ:
администрации Мазанского сельского поселения Симферопольского района Республики Крым (далее - истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Республики Крым с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Производственно-строительная компания" (далее - ответчик, общество, ООО "ПСК") о взыскании задолженность по договору аренды земельного участка в размере 4 268 043 рублей 16 копеек, неустойки за период с 06.05.2023 по 11.01.2024 в размере 190 297 рублей 83 копеек, расторжении договора аренды земельного участка от 03.03.2020 № 14/20 (с учетом уточнений).
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация Симферопольского района Республики Крым.
Определением суда от 16.09.2024 возвращено встречное исковое заявление общества о взыскании с администрации убытков в размере 5 667 570 рублей 81 копейки и процентов за пользование чужими денежными средствами.
Решением Арбитражного суда Республики Крым от 24.09.2024 исковое заявление удовлетворено частично, с общества в пользу администрации взыскана задолженность по арендной плате за период с 10.02.2022 по 11.01.2024 в размере 4 198 062 рублей 70 рублей и неустойка за период с 11.06.2023 по 11.01.2024 в размере 190 297 рублей 83 копеек; расторгнут договор аренды земельного участка от 03.03.2020 № 14/20, заключенный между администрацией и обществом; в
удовлетворении исковых требований в остальной части отказано.
Постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 23.01.2025 принят отказ общества от апелляционной жалобы в части доводов о несогласии с определением суда первой инстанции от 16.09.2024 о возвращении встречного искового заявления, производство по апелляционной жалобе в указанной части прекращено, решение суда оставлено без изменения.
Не согласившись с выводами судов первой и апелляционной инстанций, ООО "ПСК" обратилось в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.
Заявитель жалобы указывает на невозможность использования земельного участка по назначению ввиду его нахождения в двух территориальных зонах, в связи с чем ему дважды было отказано в выдаче градостроительного плана. Поскольку невозможность использования имущества возникла по независящим от арендатора причинам, у него не возникло обязанности по внесению арендной платы. Об ограничениях в использовании земельного участка обществу при заключении договора известно не было, в извещении о проведении открытого аукциона со ссылкой на ПЗЗ были указаны параметры разрешенного строительства, допускающие размещение складов.
Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, явку своих представителей в суд округа не обеспечили, в связи с чем в силу части 3 статьи 284 АПК РФ кассационная жалоба рассмотрена в отсутствие их представителей.
Проверив в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), правильность применения судами первой и апелляционной инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов судов о применении норм права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, Арбитражный суд Центрального округа приходит к выводу о наличии оснований для отмены обжалуемых судебных актов и направления дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции исходя из следующего.
Как следует из материалов дела и установлено судами, по результатам рассмотрения заявок на участие в открытом аукционе на право заключения договора аренды земельного участка в соответствии с протоколом от 21.02.2020 № 1 между администрацией и обществом 03.03.2020 заключен договор аренды земельного участка № 14/20, по условиям которого в аренду был передан земельный участок площадью 82 818 кв. м, кадастровый номер 90:12:080102:4611, категория земель - земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования - склады, расположенный по адресу: Республика Крым, <...>, сроком на 49 лет.
Согласно пункту 1.2 договора на земельном участке отсутствуют объекты недвижимого имущества, природные и историко-культурные памятники, которые препятствуют использованию участка по его назначению.
Пунктом 1.3 договора установлено, что арендодатель подтверждает отсутствие ограничений на земельный участок.
Размер арендной платы за земельный участок составляет 2 432 862 рубля в
год (пункт 3.1 договора).
В соответствии с пунктом 3.2 договора основанием для установления и взимания платы за земельный участок является подписанный сторонами договор. Арендная плата вносится арендатором без выставления счетов арендодателем, равными частями ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за отчетным, путем перечисления на расчетный счет.
Согласно пункту 5.2 договора за внесение арендатором арендной платы с нарушением сроков по договору, арендодателем взимается пеня за каждый день задержки исполнения обязанности по уплате арендной платы, начиная со следующего за установленным договором дня уплаты. Пеня за каждый день задержки определяется в процентах от неуплаченной суммы арендной платы. Процентная ставка пени принимается равной 0,1% от просроченной суммы арендной платы за каждый день задержки.
Договор может быть расторгнут по соглашению сторон либо по требованию арендодателя на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором (пункт 6.2 договора).
Ссылаясь на неисполнение арендатором обязанностей по внесению арендной платы и неудовлетворение требований претензии, администрация обратилась в суд с указанным иском.
Приходя к выводам о наличии оснований для удовлетворения исковых требований, суды первой и апелляционной инстанции руководствовались положениями статей 606, 611, 612, 614, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и исходили из того, что выявленная ответчиком невозможность использования земельного участка по назначению не является безусловным основанием для освобождения его от внесения арендной платы.
При этом суды указали, что на дату проведения аукциона и на момент заключения договора общество, являясь субъектом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, могло и при должной степени осмотрительности должно было знать о том, что спорный земельный участок расположен в двух территориальных зонах, поскольку Генеральный план Мазанского сельского поселения Симферопольского района Республики Крым утвержден решением 85 и 93 сессии 1 созыва Симферопольского районного совета Республики Крым от 06.12.2018 и от 26.06.2019, то есть до проведения аукциона.
С учетом нарушений арендатором условий договора о сроках внесения арендной платы судами также были удовлетворены требования о расторжении договора.
Суд кассационной инстанции не соглашается с указанными выводами судов первой и апелляционной инстанции исходя из следующего.
Согласно пункту 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
В свою очередь, арендатор в силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ обязан своевременно вносить плату ГК РФ пользование имуществом (арендную плату).
Таким образом, исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 ГК РФ).
Системное толкование приведенных норм права свидетельствует о том, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользоваться арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы (пункт 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 за 2015 год, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015; пункт 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 за 2017 год, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017; пункт 27 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 за 2020 год, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.11.2020, определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 20.02.2018 № 305-ЭС17-17952).
Из материалов дела следует и установлено судами, что договор аренды земельного участка от 03.03.2020 № 14/20 был заключен с обществом в соответствии с протоколом от 21.02.2020 № 1 рассмотрения заявок на участие в открытом аукционе на право заключения договора аренды земельного участка.
По условиям договора аренды спорный земельный участок имеет вид разрешенного использования - склады, на участке отсутствуют объекты недвижимости, участок не имеет ограничений прав, в связи с чем он предоставлен обществу с возможностью возведения складов.
Из материалов дела следует, что обществу отказано в выдаче градостроительного плана земельного участка, поскольку земельный участок согласно Генеральному плану Мазанского сельского поселения Симферопольского района Республики Крым расположен в двух территориальных зонах (СХ-1 - сельскохозяйственных угодий; О-1 - зона делового, общественного и коммерческого назначения).
Расположение земельного участка в двух территориальных зонах исключает возможность получения градостроительного плана земельного участка и как следствие делает невозможным использование земельного участка по его назначению.
Указывая на то, что при должной степени осмотрительности общество должно было знать о том, что спорный земельный участок находился в двух территориальных зонах, суды не учли следующее.
Согласно извещению о проведении открытого аукциона на право заключения договора аренды спорного земельного участка размещение на земельном участке объектов капитального строительства допускается.
Информация о максимально и (или) минимально допустимых параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства, согласно Правилам землепользования и застройки муниципального образования Мазанское сельское поселение Симферопольского района следующая:
размещение сооружений, имеющих назначение по временному хранению, распределению и перевалке грузов (за исключением хранения стратегических запасов), не являющихся частями производственных комплексов, на которых был создан груз: промышленные базы, склады, погрузочные терминалы и доки, нефтехранилища и нефтеналивные станции, газовые хранилища и обслуживающие их газоконденсатные и газоперекачивающие станции, элеваторы и
продовольственные склады, за исключением железнодорожных перевалочных складов;
максимальное количество этажей - 4;
в условиях сложившейся застройки допускается размещение объектов капитального строительства по красной линии улиц;
максимальный и минимальный коэффициенты застройки не подлежат установлению.
Также в извещении содержится информация об иных параметрах застройки.
Таким образом из извещения о проведении открытого аукциона и условий договора аренды следует, что арендатору должен быть передан в аренду земельный участок, на котором имеется возможность строительства объектов, соответствующих виду разрешенного использования земельного участка. А при невозможности пользоваться арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, он подлежит освобождению от внесения арендной платы
Указанные обстоятельства не получили надлежащую оценку судов первой и апелляционной инстанции. При этом, указывая на недобросовестное поведение ответчика, судами не дана оценка действиям арендатора, являвшегося организатором аукциона и предоставившего вышеуказанную информацию об объекте торгов.
Учитывая изложенное, суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене, а дело направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть вышеизложенное, правильно установить обстоятельства, имеющие значение для дела, дать надлежащую правовую оценку доводам сторон и имеющимся в деле доказательствам, правильно применить нормы права, регулирующие спорные правоотношения, и разрешить спор по существу, приняв законный и обоснованный судебный акт.
Руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Центрального округа
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Республики Крым от 24.09.2024 и постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 23.01.2025 по делу № А83-32318/2023 отменить. Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Крым.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий судья Н.Л. Силаева
Судьи С.Э. Гнездовский
ФИО1