АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
Именем Российской Федерации
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
арбитражного суда кассационной инстанции
г. Краснодар
Дело № А53-594/2023
18 декабря 2023 года
Резолютивная часть постановления объявлена 12 декабря 2023 года
Постановление в полном объеме изготовлено 18 декабря 2023 года
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мещерина А.И., судей Епифанова В.Е. и Сидоровой И.В., в отсутствии в судебном заседании заявителя – индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>), органов, осуществляющих публичные полномочия: комитета по управлению имуществом города Таганрога (ИНН <***>, ОГРН <***>), администрации города Таганрога (ИНН <***>, ОГРН <***>), третьего лица – ФИО2, извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 на решение Арбитражного суда Ростовской области от 18.04.2023 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.06.2023 по делу № А53-594/2023, установил следующее.
Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – предприниматель) обратился в арбитражный суд к администрации города Таганрога (далее – администрация) и комитету по управлению имуществом города Таганрога (далее – комитет) с заявлением о возложении на администрацию обязанности в установленный судом срок принять решение о предоставлении заявителю без проведения торгов в аренду земельного участка по адресу: <...> кадастровый номер 61:58:0003473:50, площадью 264 кв. м, а также заключить с заявителем договор аренды в отношении указанного земельного участка.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен ФИО2
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 18.04.2023, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.06.2023, в удовлетворении заявленных требований отказано. Судебные инстанции исходили из того, что в деле нет доказательств завершения работ по возведению фундамента, поэтому на испрашиваемом земельном участке отсутствует объект незавершенного строительства, отвечающий признакам, названным в статье 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс). В данном случае наличие зарегистрированного права на объект незавершенного строительства не подтверждает фактическое наличие (существование) такого объекта с характеристиками, позволяющими отнести объект к недвижимости и, как следствие, предоставляющего заявителю право на получение земельного участка в аренду для завершения строительства такого объекта без торгов.
Предприниматель обжаловал решение и постановление апелляционного суда в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс). Податель жалобы указывает, что основания для отказа в предоставлении в аренду земельного участка у уполномоченного органа отсутствовали. Земельный участок необходим предпринимателю для завершения строительства объекта, запись о регистрации права собственности на который внесена в ЕГРН. Поскольку объект и земельный участок не изъяты, заявитель вправе претендовать на получение в аренду земельного участка в целях достройки принадлежащего ему объекта незавершенного строительства.
Отзывы на жалобу в суд округа не поступили.
Участвующие в деле лица представителей в суд округа не направили, поэтому жалоба рассмотрена в их отсутствие в соответствии с правилами части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс).
Изучив материалы дела и доводы жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что решение и постановление апелляционного суда следует оставить без изменения.
Как видно из материалов дела, решением Арбитражного суда Ростовской области от 09.12.2021 по делу № А53-34634/2020 ФИО2 признан несостоятельным (банкротом), в отношении него введена процедура реализации имущества гражданина.
По результатам торгов по продаже имущества должника 21.04.2022 предприниматель (покупатель) и ФИО2 заключили договор купли-продажи имущества в отношении объекта незавершенного строительства площадью 245,2 кв. м с кадастровым номером 61:58:0003473:963, расположенного по адресу: <...>.
Право собственности предпринимателя на приобретенное имущество зарегистрировано в ЕГРН 27.05.2022, что подтверждено соответствующей выпиской от 27.05.2022 (т. 1, л. д. 10).
В соответствии со сведениями ЕГРН за предпринимателем зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства площадью 245,2 кв. м с кадастровым номером 61:58:0003473:963 (степень готовности – 2%).
Суды установили, что для строительства названного объекта предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 61:58:0003473:50 площадью 264 +/- 6 кв. м (т. 1, л. <...>).
Указанный земельный участок предоставлен комитетом на праве аренды ФИО2 на основании договора аренды от 10.06.2009 для строительства магазина, сроком до 27.05.2010. Впоследствии с названным лицом заключен договор аренды от 07.03.2013 № 13-47 в отношении спорного земельного участка, срок аренды установлен до 15.01.2014, цель предоставления – для строительства магазина.
В отношении земельного участка с кадастровым номером 61:58:0003473:50 между комитетом и ФИО2 22.09.2014 заключен договор аренды № 14-389 для строительства магазина. Договор заключен на срок до 01.09.2019.
Для строительства магазина выдано разрешение на строительство, срок действия – 15.01.2015 (т. 1, л. д. 66).
Предприниматель, как собственник названного объекта, обратился в комитет с заявлением о предоставлении в аренду без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 61:58:0003473:50.
Полагая, что комитет и администрация уклоняются от заключения договора аренды в отношении спорного участка, предприниматель обратился с заявлением в арбитражный суд.
В процессе рассмотрения спора комитет представил письмо от 22.12.2022, согласно которому в предоставлении земельного участка в аренду заявителю отказано ввиду отсутствия на земельном участке объекта незавершенного строительства.
Споры публично-правового характера, возникающие из административных, налоговых, финансовых и иных публичных правоотношений, в которых стороны находятся в отношениях власти и подчинения рассматриваются арбитражным судом по правилам главы 24 Кодекса. При этом суд проверяет законность акта или действий органа, наделенного властными полномочиями.
В силу части 1 статьи 198 Кодекса граждане и юридические лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Для удовлетворения такого заявления необходимо наличие одновременно двух юридически значимых обстоятельств: несоответствие ненормативного правового акта, решения, действий (бездействия) закону или иным нормативным правовым актам и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 2 статьи 201 Кодекса).
В силу пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 этой статьи.
Пунктом 2 статьи 39.6 Земельного кодекса предусмотрено такое основание предоставления публичного участка в аренду без проведения торгов, как нахождение на земельном участке объектов незавершенного строительства. При этом в отличие от большинства других оснований заключения договора аренды без проведения торгов, в приведенном случае участок может быть предоставлен только однократно, только в целях завершения строительства объектов незавершенного строительства, и только собственникам указанных объектов, перечисленным в пункте 5 данной статьи (подпункт 10 пункт 2 статьи 39.6 Земельного кодекса).
В то же время в силу статей 39.11 (подпункт 8 пункта 8) и 39.16 (пункт 4) Земельного кодекса не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам. Уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка без проведения торгов, если на указанном участке расположен объект незавершенного строительства, принадлежащий гражданину или юридическому лицу.
Приведенные положения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законам.
Таким образом, при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды, без решения суда. Требование же о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект. В силу этого, возможность изъятия объекта закон допускает лишь при определенных обстоятельствах, которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса. В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства. Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа пункта 5 статьи 1 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса.
Приведенная правовая позиция сформулирована Верховным Судом Российской Федерации (кассационное определение Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 19.01.2022 № 19-КАД21-17-К5, определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 05.07.2022 № 308-ЭС22-3699) и закреплена в пункте 14 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2023), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.04.2023.
В то же время в рамках настоящего дела установлено отсутствие оснований, позволяющих удовлетворить требования предпринимателя.
Судебные инстанции установили, что согласно разрешению на строительство на спорном земельном участке разрешено строительство магазина с количеством этажей 2, общей площадью 245,2 кв. м, строительным объемом 1101 куб. м. Объект, для целей строительства которого спорный земельный участок предоставлялся в аренду, на участке с кадастровым номером 61:58:0003473:50, отсутствует. В результате анализа проектной документации суд первой инстанции установил, что магазин требовалось возводить с фундаментом – железобетонный монолит (т. 1, л. д. 94 – 100). Согласно акту обследования земельного участка с кадастровым номером 61:58:0003473:50 от 01.12.2022 на земельном участке, расположенном по адресу: <...>, общей площадью 264 кв. м, с видом разрешенного использования: «для строительства магазина», кадастровый номер 61:58:0003473:50, обнаружен столбчатый фундамент, состоящий из 6 опор (т. 1, л. д. 130/оборот – 132). Установленные обстоятельства позволили судам заключить о том, что на участке не выполнены работ по возведению фундамента, предусмотренного проектной и разрешительной документацией. Данное обстоятельство подтверждает правомерность отказа в предоставлении участка в аренду (т. 1, л. д. 130), мотивированного отсутствием на земельном участке объекта незавершенного строительства, отвечающего признакам, установленным статьей 130 Гражданского кодекса, имеющего самостоятельное функциональное назначение и обладающего полезными свойствами. Наличие зарегистрированного права на объект незавершенного строительства не подтверждает само по себе фактическое наличие (существование) такого объекта, с характеристиками, позволяющими отнести объект к недвижимости и, как следствие, подтверждающие наличие у предпринимателя права на получение земельного участка в аренду без торгов.
Доводы кассационной жалобы суд округа отклоняет, поскольку суды пришли к верному выводу об отсутствии на испрашиваемом земельном участке объекта незавершенного строительства, дающего право на заключение договора аренды без проведения торгов в порядке подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса.
В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса).
В рассматриваемом случае суды установили, что находящиеся на участке бетонные конструкции не могут быть квалифицированы, как созданные в результате завершения работ по сооружению фундамента, предусмотренного разрешительной и проектной документацией. В отсутствие такого объекта на участке наличие в ЕГРН записи о праве собственности заявителя на объект незавершенного строительства степенью готовности 2% (т. 1, л. д. 10) в данном случае не влечет возникновения оснований для предоставления в аренду земельного участка без проведения торгов. В удовлетворении заявленных требований суды отказали правильно.
Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами в соответствии с правилами главы 7 Кодекса на основе полного и всестороннего исследования всех имеющихся в деле доказательств, с правильным применением норм материального права, нормы процессуального права не нарушены, суд кассационной инстанции правовых оснований для отмены обжалуемых решения суда первой инстанции и постановления апелляционного суда не усматривает.
При таких обстоятельствах кассационная жалоба не подлежит удовлетворению.
Расходы по уплате государственной пошлины по кассационной жалобе относятся на предпринимателя (статья 110 Кодекса).
Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 18.04.2023 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.06.2023 по делу № А53-594/2023 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий А.И. Мещерин
Судьи В.Е. Епифанов
И.В. Сидорова