АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОЯРСКОГО КРАЯ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
РЕШЕНИЕ
04 июня 2025 года
Дело № А33-21877/2024
Красноярск
Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 26 мая 2025 года. В полном объёме решение изготовлено 04 июня 2025 года.
Арбитражный суд Красноярского края в составе судьи Васильевой Т.А., рассмотрев в судебном заседании дело по иску муниципального учреждения «Администрация города Норильска» (ИНН <***>, ОГРН <***>), г. Норильск,
к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИНН <***>, ОГРН <***>), г. Норильск,
об изъятии объекта незавершенного строительства,
при участии третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора: ООО «Гармония здоровья Норильск» (ИНН <***>, ОГРН <***>),
в присутствии:
от истца (посредством сервиса онлайн-заседание Картотеки арбитражных дел): ФИО2 - представителя по доверенности от 01.12.2023, личность удостоверена паспортом,
от ответчика (посредством сервиса онлайн-заседание Картотеки арбитражных дел): ФИО3 – представителя по доверенности 01.08.2024, личность удостоверена паспортом,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Филимоничевым Е.В.,
установил:
муниципальное учреждение «Администрация города Норильска» (далее – истец; администрация) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – ответчик; ИП ФИО4) об изъятии принадлежащего ему на праве собственности объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 24:55:0402010:6662, степенью готовности 50 %, расположенного по адресу: Российская Федерация, Красноярский край, городской округ город Норильск, улица, строение № 15А, путем продажи с публичных торгов в соответствии с Правилами проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации № 1299 от 03.12.2014.
Определением от 19.07.2024 исковое заявление оставлено без движения.
Исковое заявление принято к производству суда. Определением от 24.07.2024 возбуждено производство по делу.
Определением от 17.04.2025 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО «Гармония здоровья Норильск» (ИНН <***>, ОГРН <***>). Судебное разбирательство отложено на 26.05.2025.
В судебное заседание 26.05.2025 явились представители истца и ответчика. Третье лицо, извещённое надлежащим образом, для участия в судебном заседании не явилось.
Представитель истца исковые требования поддержал. Представитель ответчика требования не признал.
Суд заслушал объяснения лиц, участвующих в деле, присутствующих в судебном заседании.
Исследовав представленные доказательства, оценив доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд пришел к следующим выводам.
Согласно статье 123 Конституции Российской Федерации, статьям 7, 8, 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равенства сторон.
Пунктом 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом.
Защита гражданских прав осуществляется способами, перечисленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, а именно: признанием права, восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения, признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки, признания недействительным решения собрания, признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления, самозащиты права, присуждения к исполнению обязанности в натуре, возмещения убытков, взыскания неустойки, компенсации морального вреда, прекращения или изменения правоотношения, неприменения судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону, иными способами, предусмотренными законом.
Перечень этих способов защиты в силу абзаца четырнадцатого статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому защита гражданских прав осуществляется иными способами, предусмотренными законом, является открытым.
В силу пункта 1 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.
Согласно подпункту 3.1 пункта 2 вышеуказанной статьи принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (статья 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 2 статьи 239.1. Гражданского кодекса Российской Федерации требование в суд о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченный на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен этот объект,
Пунктом 1 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, введенной в действие с 01.03.2015 в соответствии с Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 171-ФЗ), предусмотрено, что в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.
Правила статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено (пункт 6 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Как следует из пункта 33 статьи 34 Закона № 171-ФЗ, положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен: до дня вступления в силу настоящего Федерального закона.
Согласно статье 35 Закона № 171-ФЗ закон вступает в силу с 01.03.2015. Следовательно, положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен после 01.03.2015.
В соответствии с пунктом 3 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.
Правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено (пункт 6 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.
Как следует из материалов дела, 15.01.2019 между Управлением имущества Администрации города Норильска (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Новрузовым Кочари Кара оглы (арендатор) на основании протокола о результатах аукциона от 28.12.2018 № 118 заключен договор аренды земельного участка № 11563, согласно условиям которого арендодатель предоставляет арендатору по акту приема-передачи в аренду за плату определенный настоящим договором земельный участок (пункт 1.1 договора).
В соответствии с пунктом 1.2 договора земельный участок предоставлен из земель населенных пунктов, в границах, указанных на прилагаемой к договору выписке из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости, которая является неотъемлемой частью настоящего договора, площадью -247 кв.м.
Согласно пункту 1.3 договора земельный участок по договору предоставляется с разрешенным видом использования «автомобильный транспорт» для использования в следующих целях: для размещения автобусной остановки с магазином (далее по тексту - создаваемый Объект), расположенный по адресу: Российская Федерация, Красноярский край, городской округ город Норильск, район Центральный, улица Павлова, № 15A.
Земельный участок входит в территориальную зону: зона застройки многоэтажными жилыми домами 9 этажей и выше (Ж-2).
Арендатор обязан осуществить снос самовольной постройки, расположенной на земельном участке с кадастровым номером 24:55:0402010:22.
Земельный участок по договору предоставлен без права изменения целевого и разрешенного использования земельного участка.
Срок аренды земельного участка установлен с 15.01.2019 по 15.07.2020 (пункт 1.4 договора).
Земельный участок передан на основании акта приема-передачи земельного участка, представленного на праве аренды от 15.01.2019.
18.03.2021 между Управлением имущества администрации города Норильска (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Новрузовым Кочари Кара оглы (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 12444, согласно пункту 1.1 которого на основании пункта 1 части 5 статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации, заявления № 150/115 от 18.01.2021 арендодатель предоставляет арендатору по акту приема-передачи в аренду за плату договором земельный участок.
Пунктом 1.3 договора предусмотрено, что земельный участок по договору предоставлен для использования в следующих целях: однократно для завершения строительства объекта незавершенного строительства «для размещения автобусной остановки с магазином», с видом разрешенного использования автомобильный транспорт (далее по тексту – создаваемый Объект), расположенный по адресу: Российская Федерация, Красноярский край, городской округ город Норильск, район Центральный, улица Павлова, № 15А.
Срок действия аренды земельного участка установлен до 18.03.2024 (пункт 1.4 договора).
Земельный участок передан на основании акта приема-передачи земельного участка, представленного на праве аренды б/н б/д.
03.05.2021 между Новрузовым Кочари Кара оглы (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключен договор купли-продажи, в соответствии с условиями которого продавец продал, а покупатель купил в собственность: объект незавершенного строительства, назначение: нежилое здание, общей площадью 78,9 кв. м., степень готовности 2. 3. объекта незавершенного строительства 50% кадастровый номер 24:55:0402010:6662, расположенное по адресу: Российская Федерация, Красноярский край, городской округ город Норильск, <...> строение № 15а (далее по тексту - здание), расположенное на земельном участке с кадастровым номером 24:55:0402010:22.
Соглашением от 01.12.2021 к договору аренды земельного участка от 18.03.2021 № 12444 произведена замена стороны арендатора на ФИО1.
Согласно акту обследования земельного участка от 26.03.2024 главным специалистом отдела распоряжения земельными участками Управления имущества Администрации города Норильска ФИО5 произведен осмотр земельного участка с кадастровым номером 24:55:0402010:22. В результате визуального осмотра вышеуказанного земельного участка установлено, что на территории вышеуказанного земельного участка располагается нежилое здание аптеки «Дешевая аптека». Согласно вывеске, установленной на нежилом здании, аптека работает с 8:00 до 22:00 без перерыва и без выходных. Строительство на земельном участке не осуществляется, строительная техника отсутствует.
По результатам произведенного осмотра также подготовлены план-схема от 26.03.2024, фототаблица от 26.03.2024.
Ссылаясь на то обстоятельство, что срок действия договора аренды истек, а строительство объекта на земельном участке с кадастровым номером 24:55:0402010:6662 не завершено, истец обратился в суд с настоящим иском.
Возражая относительно удовлетворения исковых требований, 19.08.2024 ответчик представил отзыв на исковое заявление, в котором указал на следующее:
- письмом № 190-4162 от 11.12.2023 Управление по градостроительству и землепользованию Администрации города Норильска предоставляя градостроительный план земельного участка от 16.03.2023 № РФ-24-2-12-0-00-2023-0413 для земельного участка с кадастровым номером 24:55:0402010:22, сообщило ответчику, что вид разрешенного использования земельного участка «автомобильный транспорт» не соответствует видам разрешенного использования земельных участков, установленных для территориальной зоны застройки многоэтажными жилыми домами 9 этажей и выше (Ж-2) «Правил землепользования и застройки муниципального образования город Норильск», утвержденных решением Норильского городского Совета депутатов от 10.11.2009 № 22-533, в связи с чем, информация, указанная в градостроительном плане земельного участка, не может быть использована для подготовки проектной документации с целью реконструкции объекта капитального строительства с кадастровым номером 24:55:0402010:6662;
- учитывая вид разрешенного использования земельного участка «автомобильный транспорт», указанный в договоре аренды № 12444 от 18.03.2021, для ответчика изначально было невозможно разработать проектную документацию для завершения строительства объекта незавершенного строительства, а стало быть завершить строительство объекта «автобусная остановка с магазином», ввести его в эксплуатацию и зарегистрировать в ЕГРН право собственности на объект недвижимости;
- несмотря на то, что в подписанном истцом и ответчиком договоре аренды № 12444 от 18.03.2021 указано на однократное предоставление истцом ответчику земельного участка для завершения строительства объекта незавершенного строительства, что предусматривается пунктом 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, ответчик полагает, что реальная возможность завершения строительства объекта незавершенного строительства изначально отсутствовала. Следовательно, право, предусмотренное пунктом 5 стать 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, ответчику фактически не было предоставлено;
- ответчиком предпринимались действия, направленные на заключение договора аренды земельного участка на новый срок, что подтверждается заявлениями от 29.12.2023, от 13.03.2024. Письмом № 150-1697150 от 14.03.2024 в заключении договора аренды отказано.
В подтверждение доводов, изложенных в отзыве, ответчиком представлены следующие документы: заявление о подготовке и выдаче градостроительного плана от 04.12.2023; градостроительный план земельного участка; заявления о предоставлении земельного участка без проведения торгов для завершения строительства от 29.12.2023; заявление от 13.03.2024; письмо № 150-1697150 от 14.03.2024.
В качестве доказательств фактического завершения строительства объекта, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 24:55:0402010:6662, расположенного по адресу: Российская Федерация, Красноярский край, городской округ город Норильск, <...> строение № 15А, ответчик представил в материалы дела следующие документы:
- акт осмотра действующего объекта от 20.03.2024 с приложением фотоматериалов;
- паспорт фасадов зданий, строений, сооружений на территории муниципального образования город Норильск от 18.07.2019 № 74, согласованный Управлением по градостроительству и землепользованию Администрации города Норильска;
- акты сверки АО «НТЭК» и МУП «КОС», подтверждающие фактическую поставку в отношении объекта ресурсов теплоэнергии, водоснабжения, электроснабжения, водоотведения, и оплату ответчиком поставляемых ресурсов;
- платежные поручения на оплату арендных платежей в отношении земельного участка с кадастровым номером 24:55:0402010:6662 по 2025 год включительно.
Судом установлено, что согласно пункту 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», в случае если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.
Пунктом 33 статьи 34 Закона № 171-ФЗ установлено, что положения ст. 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу названного закона (1 марта 2015 г.).
При этом исходя из положений п. 6 ст. 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации применение положений названной статьи возможно в случае, если собственником объекта незавершенного строительства для его завершения реализовано право на однократное его предоставление для целей завершения строительства путем заключения без торгов договора аренды после 1 марта 2015 г. на основании п. 21 ст. 3 Закона № 137-ФЗ.
Таким образом, совокупное толкование приведенных норм права позволяет сделать вывод о том, что действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение после 1 марта 2015 года однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.
В случае если объект так и не был введен в эксплуатацию по истечении срока такого договора, уполномоченный орган вправе обратиться в суд в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации с заявлением о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов.
Условия договора предусматривали однократность предоставления земельного участка для завершения строительства спорного объекта незавершенного строительства, а положения земельного законодательства не позволяют предоставление земельного участка для завершения строительства объекта повторно.
Из материалов дела следует, что право на однократное заключение (продление) договора аренды без торгов для завершения строительства реализовано, строительство объекта недвижимости не завершено, а договор аренды земельного участка заключен 15.01.2019, в связи, с чем к правоотношениям сторон подлежат применению положения пункта б статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.
При этом суд принимает во внимание, что доказательства завершения строительства, в том числе в период действия договора аренды в материалы дела не представлены. Представленный истцом акт осмотра от 20.03.2024 не может быть принять в качестве доказательства завершения строительства, поскольку подготовлен ответчиком в одностороннем порядке, при этом доказательства наличия у ответчика специальных познаний в области строительства не представлены. К документам, представленным ответчиком, в подтверждение завершения строительства суд относится критически, при этом согласно выписке из ЕГРН от 05.07.2024 № КУВИ-001/2024- 176184603 степень готовности объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 24:55:0402010:662 составляет 50 %.
В силу статей 9, 41, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица участвующие в деле самостоятельно осуществляют свои процессуальные права и несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий, обязаны своевременно представлять доказательства в подтверждение своих доводов.
Иные доказательства в подтверждение своей правовой позиции о завершении строительства ответчиком не представлены, ходатайство о назначении судебной экспертизы не заявлено.
С учетом изложенного суд пришел к выводу о недоказанности факта завершения строительства и возможности применения положений статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Также судом не принимается довод ответчика о невозможности завершения строительства в связи с установленным видом разрешенного использования земельного участка «автомобильный транспорт», что послужило препятствием для разработки проектной документации для завершения строительства.
Указанный довод ответчика мотивирован следующим.
Как указывает ответчик, договор аренды земельного участка № 12444 от 18.03.2021 заключен на основании протокола о результатах аукциона № 188 от 28.12.2019 с индивидуальным предпринимателем ФИО6, правопреемником которого является ответчик на основании соглашения от 01.12.2021.
В соответствии с пунктом 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.
Согласно пункту 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:
1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;
2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.
Внесение изменений в заключенный по результатам аукциона или в случае признания аукциона несостоявшимся с лицами, указанными в пункте 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в части изменения видов разрешенного использования такого земельного участка не допускается (пункт 17 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации).
Вид разрешенного использования «автомобильный транспорт» земельному участку установлен в соответствии с распоряжением Администрации города Норильска от 23.11.2015 № 6379 «Об установлении соответствия вида разрешенного использования земельного участка», по результатам рассмотрения заявления ФИО6 от 12.10.2015.
Вместе с тем согласно письму № 190-4162 от 11.12.2023, выданному Управлением по градостроительству и землепользованию администрации города Норильска, для земельного участка с кадастровым номером 24:55:0402010:22 вид разрешенного использования земельного участка «автомобильный транспорт» не соответствует видам разрешенного использования, установленных для территориальной зоны застройки многоэтажными жилыми домами 9 этажей и выше (Ж-2) «Правил землепользования и застройки муниципального образования город Норильск», утвержденных решением Норильского городского Совета депутатов от 10.11.2009 № 22-533.
Учитывая, что в силу закона арендатор был лишен права изменить вид разрешенного использования земельного участка (пункт 17 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации), ответчик полагает, что у него отсутствовала возможность разработать проектную документацию и получить разрешение на строительство (статья 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации).
Администрацией представлены подробные пояснения относительно изменения вида разрешенного использования земельного участка 24:55:0402010:22, а именно:
- земельный участок с кадастровым номером 24:55:0402010:22, расположенный по адресу: <...>, был сформирован и поставлен на кадастровый учет 23.05.2003 с видом разрешенного использования «автобусная остановка с торговым павильоном». Земельный участок расположен в территориальной зоне - Зона застройки среднеэтажными жилыми домами 4 - 6 этажей (Ж-2);
- 12.10.2015 ФИО6 обратился в Администрацию города Норильска (Управление по градостроительству и землепользованию) с заявлением об установлении соответствия вида разрешенного использования Земельного участка классификатору видов разрешенного использования земельных участков, утвержденному приказом Минэкономразвития от 01.09.2014 № 540;
- в соответствии с распоряжением Администрации города Норильска от 23.11.2015 № 6379 «Об установлении соответствия вида разрешенного использования земельного участка», по результатам рассмотрения заявления ФИО6 от 12.10.2015 Земельному участку был установлен вид разрешенного использования «автомобильный транспорт»;
- решением Городского Совета от 30.10.2018 № 8/5-199 «О внесении изменений в Решение Городского Совета от 10.11.2009 № 22-533 «Об утверждении Правил землепользования и застройки муниципального образования город Норильск» (решение вступило в законную силу 18.11.2018) вид разрешенного использования «- автомобильный транспорт» (исключительно для размещения автобусных остановок) был включен в градостроительный регламент территориальной зоны - Зона застройки среднеэтажными жилыми домами 4 - 6 этажей (Ж-2) в качестве условно разрешенного вида;
- решением Норильского городского Совета депутатов от 16.02.2021 № 26/5-595 «О внесении изменений в Решение Городского Совета от 10.11.2009 № 22-533 «Об утверждении Правил землепользования и застройки муниципального образования город Норильск» вышеуказанное решение Городского Совета было отменено с даты его принятия, при этом вид разрешенного использования «- автомобильный транспорт» (исключительно для размещения автобусных остановок) был включен в градостроительный регламент территориальной зоны Зона застройки среднеэтажными жилыми домами 4 - 6 этажей (Ж-2) в качестве условно разрешенных видов. Пунктом 3 вышеуказанного решения предусмотрено, что пункт 1.5 решения, которым указанный вид был добавлен в градостроительный регламент территориальной зоны Ж-2, распространял свое действие на правоотношения, возникшие в период с 17.11.2018 по 19.11.2019;
- 15.01.2019 проведен аукцион на право заключения договора аренды земельного участка, на основании протокола о результатах аукциона от 28.12.2018 № 118 между Управлением имущества Администрации города Норильска и индивидуальным предпринимателем Новрузовым Кочари Кара оглы был заключен договор аренды № 11563 земельного участка с кадастровым номером 24:55:0402010:22, для размещения автобусной остановки с магазином, сроком до 15.07.2020. На момент организации и проведения аукциона, заключения договора аренды, вид разрешенного использования земельного участка и цель заключения договора соответствовала градостроительному регламенту.
Градостроительным регламентом определяется правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства (пункт 1 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации).
В соответствии с пунктом 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.
Разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом (за исключением случая, предусмотренного частью 1.1 настоящей статьи), проектом планировки территории и проектом межевания территории (за исключением случаев, если в соответствии с настоящим Кодексом подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории не требуется), при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом (далее - требования к строительству, реконструкции объекта капитального строительства), или требованиям, установленным проектом планировки территории и проектом межевания территории, при осуществлении строительства, реконструкции линейного объекта (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), требованиям, установленным проектом планировки территории, в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом (пункт 1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации).
Вместе с тем в соответствии с пунктом 8 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия. Аналогичные положения содержатся в абзаце 2 пункта 4 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации.
Реконструкция существующих объектов недвижимости, а также строительство новых объектов недвижимости, прочно связанных с указанными земельными участками, могут осуществляться только в соответствии с установленными градостроительными регламентами (абзац 4 пункта 4 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации).
Из указанных нормативных положений следует, что объекты капитального строительства, правомерно возведенные до утверждения градостроительных регламентов правилами землепользования и застройки, а также земельные участки, на которых они расположены, виды разрешенного использования которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут быть использованы по прежнему фактическому виду разрешенного использования, за исключением случаев, если использование таких участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия. При этом любая реконструкция таких объектов, то есть изменение этих объектов, может осуществлять только путем приведения их в соответствие с градостроительным регламентов, а изменение видов разрешенного использования может осуществляться путем приведения их в соответствие с видами разрешенного использования, установленными градостроительным регламентом.
Таким образом, в соответствии с пунктом 4 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации, пунктом 8 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации ответчик был вправе был получить разрешение на строительство объекта незавершенного строительства (не изменяя при этом вид разрешенного использования земельного участка), достроить указанный объект и в дальнейшем использовать данный объект и земельный участок без приведения их в соответствие с требованиями градостроительного регламента.
Указанный вывод подтверждается правовой позицией Верховного Суда Российской Федерации, выраженной в определении №307-ЭС24-9661 от 22.10.2024.
С учетом изложенного довод ответчика о невозможности разработать проектную документацию для завершения строительства спорного объекта, получить разрешение на строительство подлежит отклонению как не основанный на нормах права.
Из материалов дела следует и ответчиком не отрицалось, что с 26.05.2021 ответчик не предпринимал действий по получению разрешительных документов для завершения строительства объекта.
Таким образом, суд приходит к выводу о наличии всей совокупности правовых оснований для изъятия у ответчика спорного объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов.
Правила проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства установлены постановлением Правительства РФ от 03.12.2014 № 1299 «Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства» (далее по тексту - Правила).
Согласно пункту 4 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации начальная цена продажи объекта незавершенного строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости.
Согласно подпункту «з» пункта 7 Правил извещение о проведении аукциона должно содержать: начальную цену предмета аукциона, которая определяется на основании оценки его рыночной стоимости.
В соответствии с Правилами публичные торги проводятся в форме аукциона, открытого по составу участников. Аукцион проводится на основании решения суда об изъятии объекта незавершенного строительства у собственника путем продажи с публичных торгов. Извещение о проведении аукциона должно содержать, в том числе начальную цену предмета аукциона, которая определяется на основании оценки его рыночной стоимости.
Таким образом, стоимость объекта незавершенного строительства с учетом его степени готовности должна быть определена при определении начальной цены предмета аукциона на основании оценки его рыночной стоимости при реализации объекта незавершенного строительства с публичных торгов.
В то же время незаявление истцом требования об определении начальной продажной стоимости имущества не может являться основанием для отказа в удовлетворении исковых требований об изъятии у собственника незавершенного строительством объекта путем продажи с публичных торгов, поскольку в силу пункта 3 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению в единственном случае - если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.
Истцом требование об определении начальной продажной стоимости имущества не заявлено, в том числе после проведения судебной экспертизы по ходатайству ответчика, с учетом заявленных администрацией требований проведение оценки рыночной стоимости объекта незавершенного строительства в предмет исследования суда с учетом сформулированных требований не входит.
Установление начальной продажной стоимости имущества в отсутствие соответствующего требования обязательным при рассмотрении спора об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов не является.
Исходя из заявленных администрацией требований об изъятии у ответчика путем продажи с публичных торгов объект незавершенного строительства, учитывая статью 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации и Правила, не устанавливающих обязанность суда по определению начальной продажной цены имущества, поскольку проведение оценки рыночной стоимости объекта производится после вынесения судом решения об изъятии объекта незавершенного строительства органом, обеспечивающим организацию проведению публичных торгов, суд удовлетворяет требование истца об изъятии у индивидуального предпринимателя ФИО1 принадлежащего ему на праве собственности объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 24:55:0402010:6662, степенью готовности 50 %, расположенного по адресу: Российская Федерация, Красноярский край, городской округ <...> строение № 15А, путем продажи с публичных торгов в соответствии с Правилами проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации № 1299 от 03.12.2014.
В соответствии с пунктом 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.
Истец на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты государственной пошлины.
С учетом результата рассмотрения настоящего спора, освобождения истца от уплаты государственной пошлины, государственная пошлина в сумме 6000 руб. подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета.
Настоящее решение выполнено в форме электронного документа, подписано усиленной квалифицированной электронной подписью судьи и считается направленным лицам, участвующим в деле, посредством размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа. По ходатайству лиц, участвующих в деле, копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.
Руководствуясь статьями 110, 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Красноярского края
РЕШИЛ:
исковые требования удовлетворить.
Изъять у индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРН <***>) принадлежащий ему на праве собственности объект незавершенного строительства с кадастровым номером 24:55:0402010:6662, степенью готовности 50 %, расположенный по адресу: Российская Федерация, Красноярский край, городской округ <...> строение № 15А, путем продажи с публичных торгов в соответствии с Правилами проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации № 1299 от 03.12.2014.
Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРН <***>) в доход федерального бюджета 6 000 руб. государственной пошлины.
Разъяснить лицам, участвующим в деле, что настоящее решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия путём подачи апелляционной жалобы в Третий арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Красноярского края.
Судья
Т.А. Васильева