ПОСТАНОВЛЕНИЕ
г. Москва
27.06.2025
Дело № А40-148940/2024
Резолютивная часть постановления объявлена 19.06.2025
Полный текст постановления изготовлен 27.06.2025
Арбитражный суд Московского округа в составе:
председательствующего-судьи Петропавловской Ю.С.,
судей: Анисимовой О.В., Корниенко В.А.,
при участии в заседании:
от ООО «Специализированный застройщик «Варшавский»: ФИО1 по доверенности от 19.08.2024, паспорту;
от Управления Росреестра по Москве: ФИО2 по доверенности от 28.03.2025, удостоверению;
рассмотрев 19.06.2025 в судебном заседании кассационную жалобу Управления Росреестра по Москве,
на решение Арбитражного суда города Москвы от 22.11.2024,
на постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 06.02.2025,
по делу № А40-148940/2024
по заявлению ООО «Специализированный застройщик «Варшавский»
к Управлению Росреестра по Москве
о признании незаконным и отмене решения,
УСТАНОВИЛ:
ООО «Специализированный застройщик «Варшавский» (далее - заявитель, общество) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с заявлением к Управлению Росреестра по Москве (далее - ответчик, управление) о признании незаконным решения, оформленного уведомлением от 24.04.2024 № КУВД-001/2024-1847357/5.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 22.11.2024, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 06.02.2025, заявленные требования удовлетворены.
В кассационной жалобе управление просит отменить данные судебные акты, ссылаясь на неправильное применение судами норм права, неполное выяснение фактических обстоятельств.
В судебном заседании представитель управления поддержал доводы и требования кассационной жалобы, представитель общества возражал против удовлетворения кассационной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве (приобщен к материалам дела).
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, отзыва на неё, выслушав лиц, участвовавших в судебном заседании, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, кассационная инстанция полагает, что имеются основания для отмены обжалуемых судебных актов в связи со следующим.
Арбитражные суды установили, что общество является собственником земельного участка с кадастровым номером 77:05:0008007:14033, по адресу: Российская Федерация, г. Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Чертаново Южное, ш Варшавское, з/у 170Е, запись регистрации 77:05:0008007:14033-77/011/2020-1 от 02.07.2020.
На указанном земельном участке велось строительство многоквартирных жилых комплексов со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями и объектами социальной инфраструктуры, которые полностью завершены. В соответствии с разрешением Мосгосстройнадзора № 77-219000-010884-2022 от 11.08.2022 и разрешением Мосгосстройнадзора № 77-05-011473-2023 от 23.06.2023 объекты введены в эксплуатацию.
Регистрация права собственности первого лица на жилое помещение (квартиру) в одном из жилых многоквартирных домов произведена 07.09.2022, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 13.09.2022 (запись о государственной регистрации № 77:05:0008007:15820-77/060/2022-1 от 07.09.2022). В связи с переходом права собственности на жилые помещения в жилом многоквартирном доме к участникам долевого строительства и покупателям квартир вещные права на земельный участок у собственника прекратились.
Общество 21.09.2023 обратилось в МФЦ с заявлением о государственной регистрации прекращения права собственности на земельный участок с кадастровым номером 77:05:0008007:14033 по адресу: г. Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Чертаново Южное, ш Варшавское, з/у 170Е.
Управление 03.10.2023 приостановило государственную регистрацию прекращения права собственности, указав, что необходимо сформировать земельные участки под соответствующими многоквартирными домами, представить заявление о регистрации права общей долевой собственности на земельные участки как на общее имущество собственников помещений; документы, подтверждающие исполнение застройщиком обязательств по передаче всех объектов участникам долевого строительства.
Заявителем 18.01.2024 подано в управление заявление об отказе от права собственности на земельный участок. Обществом 19.01.2024 подано заявление о государственной регистрации прекращения права собственности на земельный участок.
Управлением 25.01.2024 вынесено решение о приостановлении регистрации прекращения права собственности на земельный участок по тем основаниям, что необходимо представить документы, подтверждающие отнесение земельного участка к общему имуществу многоквартирного дома и документы, подтверждающие исполнение застройщиком обязательств по передаче всех объектов участникам долевого строительства.
24.04.2024 управлением вынесено решение об отказе в государственной регистрации прекращения права собственности на земельный участок с кадастровым номером 77:05:0008007:14033 по адресу: г. Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Чертаново Южное, ш. Варшавское, з/у 170Е, оформленное уведомлением об отказе в государственной регистрации права № КУВД-001/2024-1847357/5, в связи с тем, что в отношении земельного участка содержатся актуальные записи о зарегистрированных договорах долевого участия в строительстве, отсутствуют сведения о передаче застройщиком всех объектов участникам долевого строительства; отсутствуют сведения об отнесении земельного участка к общему имуществу многоквартирного дома.
Указанные обстоятельства явились основанием для обращения общества в Арбитражный суд города Москвы с рассматриваемым заявлением.
Удовлетворяя заявленные требования, суды руководствовались положениями главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и исходили из следующего.
Отношения, связанные с осуществлением государственной регистрации прав на недвижимое имущество, регулируются Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ).
Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки; иные документы, предусмотренные федеральным законом, а также другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости; наступление обстоятельств, указанных в федеральном законе (пункты 2, 8, 9 части 2 статьи 14 Закона N 218-ФЗ).
В соответствии с частью 5 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 189-ФЗ), в редакции ФЗ от 03.07.2016 № 361-ФЗ со дня проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, такой земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
В пункте 4 части 1 статьи 36 ЖК РФ указано, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Граница и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
В силу пункта 5 статьи 40 Федерального закона № 218-ФЗ при государственной регистрации права собственности на первое помещение в многоквартирном доме одновременно без соответствующего заявления осуществляется государственная регистрация права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на помещения и земельный участок, составляющие общее имущество в нем, если сведения о таких объектах недвижимости содержатся в Едином государственном реестре недвижимости (без указания в Едином государственном реестре недвижимости имен (наименований) собственников помещений в многоквартирном доме и размеров принадлежащих им долей в праве общей долевой собственности). Государственная регистрация права собственности на многоквартирный дом не осуществляется.
При этом закон не ставит в зависимость возникновение права общей долевой собственности собственников помещений на общее имущество, в состав которого входит и земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, от регистрации прав на помещения всех собственников в таком доме.
Суды пришли к выводу, что право собственности общества на земельный участок с кадастровым номером 77:05:0008007:14033 прекращено 07.09.2022 в связи с регистрацией права собственности первого лица на помещение в многоквартирном доме. С указанной даты земельный участок поступил в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, что подтверждается имеющимися в материалах дела доказательствами регистрации права собственности граждан на объект долевого строительства, и безосновательно не было учтено Управлением.
При этом выданное Мосгосстройнадзором разрешение на ввод объекта в эксплуатацию в силу статьи 55 ГрК РФ удостоверяет выполнение строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного объекта капитального строительства требованиям к строительству, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка, проекту планировки территории и проекту межевания территории.
Согласно Выписке из ЕГРН спорный земельный участок сформирован и в отношении него проведен государственный кадастровый учет.
Суды указали, что иных требований к застройщикам в части формирования (образования) земельных участков законом не предусмотрено.
Между тем, судами не учтено следующее.
В случае расположения на земельном участке одного многоквартирного дома с учетом положений жилищного законодательства право собственности на такой земельный участок переходит с учетом положений статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации ко всем правообладателям помещений введенного в эксплуатацию многоквартирного дома с момента регистрации права собственности первого лица на помещение в этом многоквартирном доме.
Однако, в случае расположения на земельном участке нескольких объектов недвижимости, судам необходимо установить как факт ввода в эксплуатацию каждого объекта капитального строительства, которому присвоен отдельный кадастровый номер как объекту недвижимости, так и обстоятельства возникновения права собственности первого лица на помещение именно в этом объекте недвижимости, а равно, необходимо дать правовую оценку возможности применения положений жилищного законодательства ко всем объектам недвижимости, расположенным на таком земельном участке.
Как следует из выписки из Единого государственного реестра недвижимости в отношении земельного участка с кадастровым номером 77:05:0008007:14033, в пределах земельного участка расположены объекты недвижимости со следующими кадастровыми номерами: 77:05::0008006:4578, 77:05:0008007:12456, 77:05:0008007:12561, 77:05:0008007:12567, 77:05:0008007:12573, 77:05:0008007:12574, 77:05:0008007:12594, 77:05:0008007:15097, 77:05:0008007:15113, 77:05:0008007:15139, 77:05:0008007:6072, 77:05:0008007:16064, 77:05:0008007:15851, 77:05:0008007:15587, 77:05:0008007:15586, 77:05:0008007:15374, 77:05:0008007:15162, 77:05:0008007:15161, 77:05:0008007:15160, 77:05:0008007:15159, 77:05:0008007:15158, 77:05:0008007:15157, 77:05:0008007:15156, 77:05:0008007:15155, 77:05:0008007:15154, 77:05:0008007:15153, 77:05:0008007:15152, 77:05:0008007:15151, 77:05:0008007:15150, 77:05:0008007:15149, 77:05:0008007:15148, 77:05:0008007:15147, 77:05:0008007:15146, 77:05:0008007:15145, 77:05:0008007:16328, 77:05:0008007:17715, 77:05:0008007:17521, 77:05:0008007:17327, 77:05:0008007:17063, 77:05:0008007:16824, 77:05:0008007:16560, 77:05:0008007:16559, 77:05:0008007:16558, 77:05:0008007:16557, 77:05:0008007:17724, 77:05:0008007:17723, 77:05:0008007:17722 (т. 1 л.д. 15).
По доводам управления по сведениям ЕГРН на спорном земельном участке расположены многоквартирные жилые дома (с отдельными кадастровыми номерами, присвоенными до регистрации права собственности на первое помещение иному лицу) и нежилое здание, в отношении которого положения жилищного законодательства не подлежат применению.
Судами данный довод не проверен, правовая оценка указанному доводу не дана.
Суды, установив, что на земельном участке введены в эксплуатацию несколько многоквартирных жилых домов, на что указано в судебных актах, не проверили наличие возникновения права собственности иного лица на первое помещение в каждом из многоквартирных домов, а также не проверили наличие или отсутствие на спорном земельном участке объектов недвижимости, в отношении которых положения жилищного законодательства в части перехода прав на земельный участок под таким объектом от лица, осуществлявшего его строительство, в общую собственность собственников помещений в таком объекте или нового собственника всего объекта с момента регистрации права собственности на первое помещение не распространяются.
Поскольку судами первой и апелляционной инстанций вопреки требованиям процессуального законодательства не установлены все фактические обстоятельства дела и не дана надлежащая правовая оценка представленным доказательствам и всем доводам сторон, следует признать, что выводы судов сделаны при неполном выяснении обстоятельств, имеющих существенное значение для дела.
Ввиду того, что для принятия законного и обоснованного решения требуется установление обстоятельств, исследование и оценка доказательств, а также иные процессуальные действия, предусмотренные для рассмотрения дела в суде первой инстанции, что невозможно в суде кассационной инстанции в силу его полномочий, принятые судами по данному делу решение и постановление подлежат отмене, а дело в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации направлению на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.
При новом рассмотрении суду в соответствии со статьей 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует оценить все доводы лиц, участвующих в деле, имеющиеся в деле доказательства, установить все имеющие значение для дела обстоятельства, правильно применить нормы процессуального и материального права, принять законный и обоснованный судебный акт.
Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 176, 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда города Москвы от 22.11.2024 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 06.02.2025 по делу № А40-148940/2024 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.
Председательствующий судья Ю.С. Петропавловская
Судьи О.В. Анисимова
В.А. Корниенко