АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
Именем Российской Федерации
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
арбитражного суда кассационной инстанции
г. Краснодар
Дело № А32-47610/2024
25 апреля 2025 года
Резолютивная часть постановления объявлена 24 апреля 2025 года
Постановление в полном объеме изготовлено 25 апреля 2025 года
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Авдяковой В.А., судей Мещерина А.И. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании от заявителя – общества с ограниченной ответственностью «Инвестспортстрой» (ИНН <***>, ОГРН <***>) – ФИО1 (доверенность от 30.01.2025), от заинтересованного лица – департамента имущественных отношений администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (ИНН <***>, ОГРН <***>) и от третьего лица – администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края – ФИО2 (доверенности от 03.02.2025 и от 22.11.2024), рассмотрев кассационную жалобу администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края и департамента имущественных отношений администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 22.11.2024 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.02.2025 по делу № А32-47610/2024, установил следующее.
Общество с ограниченной ответственностью «Инвестспортстрой» (далее – общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением к департаменту имущественных отношений администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (далее – департамент), в котором просило суд признать незаконным отказ от 28.06.2024 № 11665/02.01-44 в заключении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 23:49:0512001:494, возложить на департамент обязанность подготовить и направить подписанный проект договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 23:49:0512001:494 по цене выкупа, равной 153 707 536 рублей 08 копеек.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (далее – администрация).
Решением суда от 22.11.2024, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 07.02.2025, отказ департамента признан незаконным как несоответствующий пункту 5 статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс). Суд возложил на департамент обязанность повторно рассмотреть заявление общества от 30.05.2024 о выкупе земельного участка.С департамента в пользу общества взысканы расходы по уплате государственной пошлины в размере 3 тыс. рублей. Судебные акты мотивированы следующим. Департамент и общество заключили договор аренды от 14.09.2015 № 4900010061. Вид разрешенного использования земельного участка – «центр подготовки спортивного резерва по лыжным видам спорта "Снежинка" на северном склоне хребта Аибга (проектные и изыскательские работы, строительство)». Письмом от 28.06.2024 № 11665/02.01-44 департамент отказал обществу в заключении договора купли-продажи земельного участка, мотивировав свое решение наличием несоответствия между видом разрешенного использования спорного земельного участка и видом разрешенного использования «отдых (рекреация)», указанным в постановлении Правительства Российской Федерации от 09.04.2022 № 629 «Об особенностях регулирования земельных отношений в Российской Федерации в 2022 –2024 годах, а также о случаях установления льготной арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в федеральной собственности, и размере такой платы» (далее – постановление № 629). В соответствии с Классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденным приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 10.11.2020 № П/0412, вид разрешенного использования «отдых (рекреация)» включает в себя виды разрешенного использования с кодами 5.1 – 5.5, в том числе и «спорт» (размещение зданий и сооружений для занятия спортом), который в свою очередь включает в себя такой вид разрешенного использования земельного участка, как «спортивные базы» (размещение спортивных баз и лагерей, в которых осуществляется спортивная подготовка длительно проживающих в них лиц). С учетом изложенного суд первой инстанции отклонил указанный в оспариваемом отказе довод департамента, поскольку вид разрешенного использования испрашиваемого земельного участка является разновидностью вида «отдых (рекреация)», указал, что обстоятельства, изложенные департаментом в оспариваемом отказе, не являются препятствием для приобретения земельного участка в собственность. Руководствуясь статьями 39.16 и 39.17 Земельного кодекса суд первой инстанции отметил, что из содержания оспариваемого отказа не следует, что департамент при рассмотрении заявления общества принял решение об отказе в предоставлении земельного участка по основанию, предусмотренному пунктом 6 статьи 39.16 Земельного кодекса. В судебном заседании 18.11.2024 представитель администрации и департамента возражал против требований, отзывы не представил, на вопрос суда о том, рассматривался ли вопрос об оборотоспособности земельного участка при подготовке оспариваемого отказа, является ли спорный земельный участок ограниченным в обороте, пояснений не представил, заявил ходатайство об отложении судебного заседания для представления позиции. Ходатайство отклонено судом в связи с необоснованностью (определения суда Арбитражного суда Краснодарского края от 05.09.2024 и 21.10.2024 не исполнены), объявлен перерыв до 21.11.2024 для представления отзывов. После перерыва явка представителя администрации и департамента не обеспечена, отзывы в материалы дела не представлены, стороны о времени и месте заседания уведомлены надлежащим образом. Согласно представленным в материалы дела сведениям ИСОГД земельный участок расположен в муниципальном образовании город Сочи во второй зоне округа горно-санитарной охраны курорта, что указывает на ограниченность участка в обороте. Департамент при проверке оснований предоставления испрашиваемого земельного участка не рассмотрел по существу заявление общества, так как в нарушение пункта 5 статьи 39.17 Земельного кодекса уклонился от оценки оборотоспособности земельного участка. Суд не должен подменять компетенцию органа, осуществляющего публичные полномочия. С учетом установленных обстоятельств суд первой инстанции пришел к выводу о том, что оспариваемый отказ противоречит действующему законодательству, и возложил обязанность повторно рассмотреть заявление общества от 30.05.2024. Апелляционный суд поддержал выводы суда первой инстанции.
В кассационной жалобе администрация и департамент просят судебные акты отменить, отказать в удовлетворении заявленных требований. Жалоба мотивирована тем, что вид разрешенного использования «отдых (рекреация)» (код 5.0) предусмотрен постановлением № 629 как самостоятельный вид разрешенного использования без ссылки на иные виды разрешенного использования, входящие в содержание данного вида. Рассмотрение вопроса о предоставлении земельного участка в собственность за плату на основании в постановления № 629 возможно исключительно в отношении земельных участков с видом разрешенного использования, указанным в названном постановлении, в данном случае в отношении земельного участка с видом разрешенного использования «отдых (рекреация)». Земельный участок предоставлен в аренду обществу для строительства центра подготовки спортивного резерва по лыжным видам спора в 2015 году. Цели заключения договора аренды обществом не реализованы. Данное обстоятельство в соответствии с пунктом 14 статьи 39.16 Земельного кодекса является основанием для отказа в предоставлении земельного участка.
Отзыв на кассационную жалобу в суд округа не представлен.
В судебном заседании представитель администрации и департамента поддержал доводы жалобы, просил суд кассационной инстанции отменить оспариваемые судебные акты, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований. Представитель общества возражал против удовлетворения жалобы, ссылался на соответствие сделанных судами выводов закону и имеющимся в деле доказательствам, на вопрос суда пояснил, что центр подготовки спортивного резерва по лыжным видам спорта «Снежинка» на земельном участке не построен, ведется подготовка к началу строительства, вид разрешенного использования земельного участка (проектные и изыскательские работы, строительство) не менялся.
Исследовав материалы дела, изучив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа пришел к выводу о том, что решение суда от 22.11.2024 и постановление апелляционного суда от 07.02.2025 надлежит отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявления общества.
Как видно из материалов дела и установлено судами, департамент (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды от 14.09.2015 № 4900010061, согласно которому арендодатель передал во временное владение арендатору земельный участок с кадастровым номером 23:49:0512001:494 площадью 144 172 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский р-н, категория земель – земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешенного использования – «центр подготовки спортивного резерва по лыжным видам спорта "Снежинка" на северном склоне хребта Аибга (проектные и изыскательские работы, строительство)». Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.
Общество, руководствуясь постановлением № 629, обратилось в департамент с заявлением от 30.05.2024 № 3271 о заключении договора купли-продажи земельного участка по цене, равной 153 707 536 рублям 08 копейкам.
Департамент отказал обществу в заключении договора купли-продажи (письмо от 28.06.2024 № 11665/02.01-44), мотивировав решение несоответствием вида разрешенного использования земельного участка требованиям постановления № 629.
Ссылаясь на незаконность отказа, общество оспорило его в судебном порядке по правилам главы 24 Кодекса.
Законность судебных актов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.
В силу части 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов, если иное не установлено данным Кодексом.
Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права.
Организации и граждане вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, если полагают, что оспариваемое решение, действия (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 1 статьи 198 Кодекса).
При рассмотрении дел об оспаривании решений органов, осуществляющих публичные полномочия, арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемых решений и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа, который принял оспариваемое решение, а также устанавливает, нарушает ли такое решение права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 4 статьи 200 Кодекса).
Основанием для удовлетворения такого заявления является наличие двух условий: несоответствие оспариваемых акта, решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием, в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 2 статьи 201 Кодекса).
При заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена (подпункт 2 пункта 2 статьи 39.4 Земельного кодекса).
В силу пункта 1 статьи 39.3 Земельного кодекса продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 статьи 39.3 данного Кодекса.
Согласно пунктам 1 – 3 статьи 39.17 Земельного кодекса для приобретения прав на земельный участок, находящийся в публичной собственности, без проведения торгов, граждане или юридические лица обращаются в уполномоченный орган с заявлением о приобретении прав на такой участок с приложением документов, необходимых для приобретения соответствующих прав. В течение десяти дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган возвращает это заявление заявителю, если оно не соответствует положениям пункта 1 данной статьи, подано в иной уполномоченный орган или к заявлению не приложены документы, предоставляемые в соответствии с пунктом 2 названной статьи. При этом уполномоченным органом должны быть указаны причины возврата заявления о предоставлении земельного участка.
В пункте 5 статьи 39.17 Земельного кодекса предусмотрена обязанность уполномоченного органа, рассматривающего заявление, в срок не более чем двадцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка рассмотреть заявление, проверить наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 названного Кодекса, и по результатам указанных рассмотрения и проверки совершить одно из следующих действий: 1) осуществить подготовку проектов договора купли-продажи, договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком в трех экземплярах и их подписание, а также направить проекты указанных договоров для подписания заявителю, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ; 2) принять решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ, и направляет принятое решение заявителю; 3) принять решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 данного Кодекса, и направить принятое решение заявителю. В решении должны быть указаны все основания отказа.
Исчерпывающий перечень оснований для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов содержится в статье 39.16 Земельного кодекса.
Положениями статьи 42 Земельного кодекса установлено, что собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.
По правилам статьи 71 Кодекса суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, несет риск наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий (статьи 9 и 65 Кодекса).
Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, доводы и возражения сторон, суды пришли к выводу об обоснованности требований общества. С учетом установленных по делу обстоятельств суды указали, что изложенные департаментом в оспариваемом отказе обстоятельства не являются препятствием для приобретения земельного участка в собственность. Поскольку суд пришел к выводу, что заявление общества департаментом по существу не рассмотрено, то восстановление нарушенных прав заявителя возможно путем повторного рассмотрения заявления.
Между тем при разрешении спора суды не учли следующего.
В рассматриваемом случае обращение общества с требованием о предоставлении земельного участка в собственность без торгов обусловлено реализацией прав, предусмотренных подпунктом «а» пункта 1 постановления № 629.
Положениями постановления № 629 установлены особенности предоставления в собственность земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в 2022 – 2024 годах.
Согласно подпункту «а» пункта 1 постановления № 629 предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, допускается наряду со случаями, предусмотренными Земельным кодексом Российской Федерации, путем продажи без проведения торгов земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, и земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства, ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд, отдыха (рекреации), производственной деятельности, нужд промышленности и предоставленных в аренду, при условии отсутствия у уполномоченного органа, предусмотренного статьей 39.2 Земельного кодекса, информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка.
Общий смысл принимаемых антикризисных мер и буквальное содержание подпункта «а» пункта 1 постановления № 629, устанавливающие, что в собственность могут быть предоставлены участки, предназначенные для отдыха (рекреации) и находящиеся в аренде, при отсутствии у уполномоченного органа сведений о выявленных нарушениях земельного законодательства, позволяют сделать вывод о том, что участок должен находиться в аренде и на нем уже должна осуществляться соответствующая деятельность.
Постановление № 629 не предусматривает возможности продажи без торгов земельных участков лицам, которым предоставлены земельные участки в аренду для целей строительства. Данный вывод соответствует сложившейся судебной практике по данной категории дел (определение Верховного Суда Российской Федерации от 03.12.2024 № 309-ЭС24-21108 по делу № А60-43390/2023, а также дела № А60-23485/2023, № А60-58419/2023, А49-6096/2023, А51-3118/2024, А51-10509/2023, А76-33541/2023, А76-33529/2023).
Доказательств использования земельного участка с кадастровым номером 23:49:0512001:494 как центра подготовки спортивного резерва по лыжным видам спорта «Снежинка» материалы дела не содержат, предпринимательская деятельность соответствующего вида с использованием спорного земельного участка обществом не осуществляется. Общество, не завершив строительство и не осуществляя на участке деятельность с учетом вида разрешенного использования, не является лицом, которому этот участок может быть предоставлен в собственность в соответствии с подпунктом «а» пункта 1 постановления № 629. Из материалов дела также следует и обществом не оспаривается, что цель предоставления земельного участка в 2015 году также не достигнута, строительство не начато и не ведется.
Принципы единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов и деления земель по целевому назначению, рассматриваемые в системном единстве, позволяют сделать вывод, что при строительстве и эксплуатации объектов недвижимости (здания, сооружения, объекты капитального строительства, линейные объекты) должны соблюдаться требования, обусловленные целевым назначением земельного участка, в границах которого они создаются и используются.
По смыслу норм земельного и градостроительного законодательства (статьи 1, 7, 39.3, 39.17, 39.16, 39.20, 42 Земельного кодекса, статьи 30, 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации) вид разрешенного использования земельного участка должен соответствовать фактическому использованию объекта капитального строительства, расположенному на данном участке. В ином случае различие видов использования земельного участка и объекта недвижимости приведет к нецелевому использованию такого участка, что является недопустимым.
При этом предоставление в собственность земельного участка, имеющего вид разрешенного использования, не соответствующий фактическому использованию расположенного на нем объекта недвижимости, вступает в противоречие с указанными нормами права, а также влечет ненадлежащее, не соответствующее требованиям законодательства определение выкупной цены, размер которой при продаже публичных земель без торгов в случаях, указанных в пункте 1 статьи 39.20 Земельного кодекса, устанавливается по правилам земельного законодательства и нормативных правовых актов соответствующих публичных образований исходя из кадастровой стоимости земельных участков, определяемой с учетом видов их использования (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 18.03.2025 № 301-ЭС24-16594 по делу № А28-37/2023).
Таким образом, по завершении строительства вид разрешенного использования земельного участка подлежит приведению в соответствие с его фактическим использованием (эксплуатацией объекта), что влечет изменение платы за участок при возможности его выкупа.
С учетом изложенного департамент правомерно отказал обществу в предоставлении земельного участка в собственность на основании подпункта «а» пункта 1 постановления № 629.
При таких обстоятельствах обжалуемые судебные акты не могут быть признаны законными и обоснованными, в связи с чем подлежат отмене.
В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 287 Кодекса по результатам рассмотрения кассационной жалобы кассационный суд вправе отменить решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции полностью и, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт, если фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены арбитражными судами на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств,но этими судами неправильно применена норма права.
Поскольку в рассматриваемом случае все фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, установлены судами и необходимость в дополнительном исследовании доводов и доказательств отсутствует, суд кассационной инстанции, руководствуясь положениями названной нормы, считает возможным отменить судебные акты ввиду неправильного применения норм материального права и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.
В связи с отказом в удовлетворении заявления основания для отнесения на департамент понесенных обществом судебных расходов по уплате государственной пошлины отсутствуют (статья 110 Кодекса). Администрация и департамент освобождены от уплаты государственной пошлины (подпункт 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации).
Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 22.11.2024 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.02.2025 по делу № А32-47610/2024 отменить.
В удовлетворении заявления общества с ограниченной ответственностью «Инвестспортстрой» отказать.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий В.А. Авдякова
Судьи А.И. Мещерин
И.В. Сидорова