ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А
http://13aas.arbitr.ru
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
г. Санкт-Петербург
24 апреля 2025 года
Дело №А56-65112/2024
Резолютивная часть постановления объявлена 10 апреля 2025 года
Постановление изготовлено в полном объеме 24 апреля 2025 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Бугорской Н.А.,
судей Полубехиной Н.С., Сухаревской Т.С.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Извековым В.В.,
при участии согласно протоколу судебного заседания от 10.04.2025,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-4061/2025) общества с ограниченной ответственностью «Племенной завод Сосновское» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 10.01.2025 по делу № А56-65112/2024 (судья Золотарева Я.В.), принятое по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Племенной завод Сосновское»
заинтересованное лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области,
третье лицо: общество с ограниченной ответственностью «Север Менеджмент»,
о признании незаконными уведомлений об отказе в государственной регистрации прав,
УСТАНОВИЛ:
Общество с ограниченной ответственностью «Племенной завод Сосновское» (далее – заявитель, Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании незаконными уведомлений Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области (далее – заинтересованное лицо, Управление) об отказе в государственной регистрации прав от 13.06.2024 № КУВД-001/2024-7829203/7, № КУВД-001/2024-7829202/5, № КУВД-001/2024-7829204/7, № КУВД001/2024-7829201/5, № КУВД-001/2024-7829200/5, № КУВД-001/2024-7842354/7, № КУВД-001/2024-7842355/5, № КУВД-001/2024-7842356/5, № КУВД-001/2024-7842352/5, № КУВД-001/2024-7842353/5, обязании осуществить государственную регистрацию перехода права собственности от заявителя к обществу с ограниченной ответственностью «Север Менеджмент» на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 20.02.2024 в отношении земельных участков, указанных в названном договоре и расположенных по адресу: Российская Федерация, Ленинградская область, Приозерский район, МО «Сосновское сельское поселение»:
- кадастровый номер 47:03:1208002:3112, площадью 1794 кв.м,
- кадастровый номер 47:03:1208002:3113, площадью 284 кв.м,
- кадастровый номер 47:03:1208002:3114, площадью 276 кв.м,
- кадастровый номер 47:03:1208002:3115, площадью 314 кв.м,
- кадастровый номер 47:03:1208002:3119, площадью 1281 кв.м,
- кадастровый номер 47:03:1208002:3120, площадью 1764 кв.м,
- кадастровый номер 47:03:1208002:3121, площадью 1894 кв.м,
- кадастровый номер 47:03:1208002:3122, площадью 1489 кв.м,
- кадастровый номер 47:03:1208002:3123, площадью 1180 кв.м,
- кадастровый номер 47:03:1208002:3124, площадью 2391 кв.м
Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 10.01.2025 в удовлетворении заявленных требований отказано.
Не согласившись с решением, Общество обратилось с апелляционной жалобой об его отмене, сославшись на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела и на неправильное применение судом норм материального права.
В судебном заседании представитель заявителя доводы апелляционной жалобы поддержал.
Остальные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, явку представителей не обеспечили, апелляционная жалоба рассмотрена в их отсутствие в соответствии со статьей 156 АПК РФ.
Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.
Как установлено судом первой инстанции в решении и подтверждается материалами дела, общество с ограниченной ответственностью «Племенной завод Сосновское» (продавец) и общество с ограниченной ответственностью «Север Менеджмент» (покупатель) заключили договор купли-продажи недвижимого имущества от 20.02.2024 года (далее – договор), согласно которому продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель обязуется принять и оплатить принадлежащие продавцу на праве собственности следующие земельные участки, расположенные по адресу: Российская Федерация, Ленинградская область, Приозерский район, МО «Сосновское сельское поселение»
- площадью 1794 кв.м., кадастровый номер 47:03:1208002:3112;
- площадью 284 кв.м., кадастровый номер 47:03:1208002:3113;
- площадью 276 кв.м., кадастровый номер 47:03:1208002:3114;
- площадью 314 кв.м., кадастровый номер 47:03:1208002:3115;
- площадью 1281 кв.м., кадастровый номер 47:03:1208002:3119;
- площадью 1764 кв.м., кадастровый номер 47:03:1208002:3120;
- площадью 1894 кв.м., кадастровый номер 47:03:1208002:3121;
- площадью 1489 кв.м., кадастровый номер 47:03:1208002:3122;
- площадью 1180 кв.м., кадастровый номер 47:03:1208002:3123;
- площадью 2391 кв.м., кадастровый номер 47:03:1208002:3124.
Согласно пункту 3.1.2 договора продавец обязуется предоставить в Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ленинградской области документы, необходимые для регистрации перехода права собственности на земельные участки.
28.02.2024 покупатель и продавец обратились в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области с заявлениями о государственной регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю в отношении земельных участков.
Заявлениям присвоены номера: № КУВД-001/2024-7829203, № КУВД-001/2024-7829202, № КУВД-001/2024-7829204, № КУВД-001/2024-7829201, № КУВД-001/2024-7829200, № КУВД-001/2024-7842354, № КУВД-001/2024-7842355, № КУВД-001/2024-7842356, № КУВД-001/2024-7842352, № КУВД-001/2024-7842353.
Уведомлениями от 12.03.2024 Управление уведомило продавца о приостановлении государственной регистрации прав в отношении земельных участков со ссылкой на со ссылкой на Указ Президента Российской Федерации от 01.03.2022 № 81 «О дополнительных временных мерах экономического характера по обеспечению финансовой стабильности Российской Федерации» (далее – Указ № 81), которым с 02.03.2022 установлен особый порядок осуществления (исполнения) сделок (операций), влекущих за собой возникновение права собственности на недвижимое имущество, осуществляемые (исполняемые) с иностранными лицами, связанными с иностранными государствами, которые совершают в отношении российских юридических лиц и физических лиц недружественные действия (в том числе, если такие иностранные лица имеют гражданство этих государств, местом их регистрации, местом преимущественного ведения ими хозяйственной деятельности или местом преимущественного извлечения ими прибыли от деятельности являются эти государства), и с лицами, которые находятся под контролем указанных иностранных лиц, независимо от места их регистрации или места преимущественного ведения ими хозяйственной деятельности.
Как указало Управление, в уведомлениях от 12.03.2024 Обществу с целью проведения регистрационных действий необходимо представить в регистрирующий орган документы, подтверждающие раскрытие информации о контроле над ними российскими юридическими или физическими лицами налоговым органам Российской Федерации в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации.
Уведомлениями от 13.06.2024 Управление сообщило заявителю об отказе государственной регистрации прав в связи с истечением срока приостановления государственной регистрации прав и неустранении причин, препятствующих осуществлению государственной регистрации.
Посчитав отказы в государственной регистрации прав незаконными, Общество обратилось в арбитражный суд с заявлением по настоящему делу.
Исследовав материалы дела и обсудив доводы жалобы, апелляционный суд признал жалобу подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.
По смыслу статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации во взаимосвязи с нормами статьи 201 того же Кодекса основаниями для признания незаконными решений (действий, бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц являются несоответствие оспариваемых решений (действий, бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и одновременно с этим нарушение данными решениями (действиями, бездействием) прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Отношения, связанные с государственным кадастровым учетом объектов недвижимости и государственной регистрацией прав на объекты недвижимости, регулируются Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ).
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд установил, что государственный регистратор в рамкам предоставленной ему компетенции, в силу положений Закона № 218-ФЗ на момент приостановлений и в последующем при отказах в государственной регистрации перехода права собственности не мог установить фактическое исполнение договоров подряда, заключенных в 2021 году, наличие линейных объектов, а тем более установить соответствие Заявителя критериям застройщика, поскольку сведения ЕГРН не содержали данных об объекте (объектах) капитальных строений и наличии инженерной инфраструктуры (в том числе, линейных объектов), расположенных на спорных земельных участках, следовательно, документом, позволяющим государственному регистратору в сложившейся ситуации произвести действия по регистрации перехода права собственности на участки, являлось соответствующее разрешение Подкомиссии, которое так и не было представлено Заявителем в материалы дела.
Также суд первой инстанции в оспариваемом решении указал, что письма Департамента финансовой политики Министерства финансов Российской Федерации от 15.06.2022 № 05-07-13/56478 и от 15.07.2022 № 05-04-20/68312 о том, что заявителю не нужно получать специальное разрешение Подкомиссии, поскольку такое разрешение уже выдано Подкомиссией, согласно Протоколу заседания от 26.05.2022 № 43 не являются надлежащими разъяснениями, поскольку только Центральный банк Российской Федерации является уполномоченным органом, которому в соответствии с пунктом 13 Указа Президента Российской Федерации от 05.03.2022 № 95 «О временном порядке исполнения обязательств перед некоторыми иностранными кредиторами» предоставлено право давать официальные разъяснения по вопросам применения Указа Президента Российской Федерации от 01.03.2022 № 81 «О дополнительных временных мерах экономического характера по обеспечению финансовой стабильности Российской Федерации».
Между тем апелляционный суд не согласился с выводами суда по следующим основаниям.
Согласно части 2 статьи 14 Закона № 218-ФЗ основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки (пункт 2).
В соответствии с подпунктом «а» пункта 1 Указа № 81 в качестве дополнительной временной меры экономического характера по обеспечению финансовой стабильности Российской Федерации с 02.03.2022 установлен особый порядок осуществления (исполнения) резидентами следующих сделок (операций) с иностранными лицами, связанными с иностранными государствами, которые совершают в отношении российских юридических лиц и физических лиц недружественные действия (в том числе, если такие иностранные лица имеют гражданство этих государств, местом их регистрации, местом преимущественного ведения ими хозяйственной деятельности или местом преимущественного извлечения ими прибыли от деятельности являются эти государства), и с лицами, которые находятся под контролем указанных иностранных лиц, независимо от места их регистрации или места преимущественного ведения ими хозяйственной деятельности (далее - лица иностранных государств, совершающих недружественные действия): сделки (операции) по предоставлению лицам иностранных государств, совершающих недружественные действия, кредитов и займов (в рублях), за исключением случаев, если предоставление кредитов и займов запрещено в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации; сделки (операции), влекущие за собой возникновение права собственности на ценные бумаги и недвижимое имущество, осуществляемые (исполняемые) с лицами иностранных государств, совершающих недружественные действия.
Согласно подпункту «б» того же пункта Указа № 81 сделки (операции), предусмотренные подпунктом «а» настоящего пункта и пунктом 3 Указа Президента Российской Федерации от 28.02.2022 № 79 «О применении специальных экономических мер в связи с недружественными действиями Соединенных Штатов Америки и примкнувших к ним иностранных государств и международных организаций», могут осуществляться (исполняться) на основании разрешений, выдаваемых Правительственной комиссией по контролю за осуществлением иностранных инвестиций в Российской Федерации и при необходимости содержащих условия осуществления (исполнения) таких сделок (операций).
Во исполнение Указа № 81 постановлением Правительства Российской Федерации от 06.03.2022 № 295 утверждены Правила выдачи Правительственной комиссией по контролю за осуществлением иностранных инвестиций в Российской Федерации разрешений в целях реализации дополнительных временных мер экономического характера по обеспечению финансовой стабильности Российской Федерации и иных разрешений, предусмотренных отдельными указами Президента Российской Федерации, а также реализации иных полномочий в указанных целях (далее – Правила).
Так, указанными Правилами, в частности, утвержден порядок выдачи разрешений на осуществление (исполнение) сделок, влекущих за собой возникновение права собственности на недвижимое имущество.
Сообщением от 26.05.2022 № 05-06-10/ВН-26829 Министерство финансов Российской Федерации опубликовало выписку из протокола заседания подкомиссии Правительственной комиссией по контролю за осуществлением иностранных инвестиций в Российской Федерации от 26.05.2022 № 43, согласно которой подкомиссией принято единогласное решение разрешить без ограничения срока резидентам - юридическим лицам, являющимся застройщиками в соответствии с ГрК РФ, которые находятся под контролем иностранных лиц, связанных с иностранными государствами, которые совершают в отношении российских юридических и физических лиц недружественные действия, осуществление (исполнение) сделок (операций) с резидентами, влекущих за собой возникновение права собственности на недвижимое имущество.
Изначально спорный земельный участок был частью земельного массива, площадью 204 гектара с кадастровым номером 47:03:0000000:104, который приобрёл заявитель 2005 году. На архивном плане 2006 года указаны границы этого земельного участка, которые полностью соответствуют границам уже построенных заявителем коттеджных посёлков.
Так, заявитель, являясь собственником земельного массива в Приозерском районе Ленинградской области, разделённого впоследствии на отдельные земельные участки, осуществляет на этом массиве строительство коттеджных посёлков, которое состоит из трёх последовательных этапов:
- строительство инфраструктуры (дорог, электросети, водопровода, газопровода),
- продажа всем желающим земельных участков, соединённых между собой указанными объектами инфраструктуры,
- передача инфраструктуры в собственность некоммерческой организации – садоводству, осуществляющей управление коттеджным посёлком на основе членства, из граждан, купивших земельные участки.
Начиная с 2014 года заявителем было построено 5 коттеджных посёлков: Снегири, Сосновские озёра, Сосновские озёра 2, Сосновские озёра Форест Лаундж, Тапио, обеспеченных инфраструктурой.
Информация о посёлках размещена в сети интернет на сайте https://sosnovolakes.ru/.
Права собственности на всю построенную инфраструктуру, включая дороги, насосные станции, детские спортивные площадки, земельные участки общего пользования переданы в соответствующие садоводства посёлков Снегири, Сосновские озёра, и Сосновские озёра 2.
Таким образом, Общество на основании договоров подряда, в которых оно выступает в качестве заказчика, на земельных участках, принадлежащих ему на праве собственности, осуществляет строительство линейных объектов: дорог, сетей электроснабжения, водоснабжения и газоснабжения.
Таким образом, по смыслу пункта 16 статьи 1 ГрК РФ Общество, осуществляющее строительство инженерной инфраструктуры (в том числе линейных объектов) на принадлежащих ему земельных участках, считается застройщиком.
С учетом изложенного заявитель, имеющий статус застройщика, вправе совершать сделки, влекущие за собой возникновение права собственности на недвижимое имущество.
Принимая во внимание, содержащееся в выписке из протокола заседания подкомиссии Правительственной комиссией по контролю за осуществлением иностранных инвестиций в Российской Федерации от 26.05.2022 № 43 разрешение без ограничения срока действия юридическим лицам, являющимся застройщиками по законодательству Российской Федерации, осуществлять сделки, влекущие за собой возникновение права собственности на недвижимое имущество, и представленные заявителем доказательства ведения им хозяйственной деятельности в качестве застройщика, требования Общества признаны апелляционным судом подлежащими удовлетворению.
При таком положении, поскольку выводы суда первой инстанции нельзя признать соответствующими имеющимся в деле доказательствам, обстоятельствам спора и нормам материального и процессуального права, обжалуемое решение подлежит отмене с принятием по делу постановления об удовлетворении заявления.
По результатам рассмотрения дела расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение иска и апелляционной жалобы по правилам статьи 110 АПК РФ относятся на Управление.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
ПОСТАНОВИЛ:
Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 10.01.2025 по делу № А56-65112/2024 отменить.
Заявление общества с ограниченной ответственностью «Племенной завод Сосновское» удовлетворить.
Признать незаконными решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области об отказе в государственной регистрации прав от 13.06.2024:
№ КУВД-001/2024-7829203/7,
№ КУВД-001/2024-7829202/5,
№ КУВД-001/2024-7829204/7,
№ КУВД-001/2024-7829201/5,
№ КУВД-001/2024-7829200/5,
№ КУВД-001/2024-7842354/7,
№ КУВД-001/2024-7842355/5,
№ КУВД-001/2024-7842356/5,
№ КУВД-001/2024-7842352/5,
№ КУВД-001/2024-7842353/5.
Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области осуществить государственную регистрацию перехода права собственности от общества с ограниченной ответственностью «Племенной завод Сосновское» к обществу с ограниченной ответственностью «Север Менеджмент» на основании заключенного между сторонами договора купли-продажи недвижимого имущества от 20.02.2024 следующих земельных участков, расположенных по адресу: Российская Федерация, Ленинградская область, Приозерский район, МО «Сосновское сельское поселение»
- площадью 1794 кв.м., кадастровый номер 47:03:1208002:3112;
- площадью 284 кв.м., кадастровый номер 47:03:1208002:3113;
- площадью 276 кв.м., кадастровый номер 47:03:1208002:3114;
- площадью 314 кв.м., кадастровый номер 47:03:1208002:3115;
- площадью 1281 кв.м., кадастровый номер 47:03:1208002:3119;
- площадью 1764 кв.м., кадастровый номер 47:03:1208002:3120;
- площадью 1894 кв.м., кадастровый номер 47:03:1208002:3121;
- площадью 1489 кв.м., кадастровый номер 47:03:1208002:3122;
- площадью 1180 кв.м., кадастровый номер 47:03:1208002:3123;
- площадью 2391 кв.м., кадастровый номер 47:03:1208002:3124.
Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области в пользу общества с ограниченной ответственностью «Племенной завод Сосновское» 30 000 руб. расходов по оплате государственной пошлины по заявлению, 30 000 руб. расходов по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
Н.А. Бугорская
Судьи
Н.С. Полубехина
Т.С. Сухаревская