АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ МОРДОВИЯ
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
Дело № А39-4798/2023
город Саранск23 августа 2023 года
Резолютивная часть решения объявлена 16 августа 2023 года.
Решение в полном объеме изготовлено 23 августа 2023 года.
Арбитражный суд Республики Мордовия в лице судьи Пономарёвой Н.Н.,
при ведении протокола судебного заседания секретарём Бибневой М.А.,
рассмотрев в судебном заседании дело по иску
Первого заместителя прокурора Республики Мордовия в защиту публичных интересов
уполномоченный орган – Совет депутатов Хованщинского сельского поселения Рузаевского муниципального района Республики Мордовия
к Администрации Хованщинского сельского поселения Рузаевского муниципального района Республики Мордовия, обществу с ограниченной ответственностью «Озёрки»
о признании недействительным договора, применении последствий недействительности сделки,
с привлечением к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Мордовия,
при участии
от Прокуратуры Республики Мордовия: ФИО1 (прокурор)
от Совета депутатов: не явился,
от ответчика Администрации: ФИО2 (глава сельского поселения),
от ООО «Озёрки»: ФИО3 (представитель по доверенности),
от Управления Росреестра по Республике Мордовия: не явился.
установил:
Первый заместитель прокурора Республики Мордовия обратился в арбитражный суд в защиту публичных интересов (уполномоченный орган – Совет депутатов Хованщинского сельского поселения Рузаевского муниципального района Республики Мордовия) с иском к Администрации Хованщинского сельского поселения Рузаевского муниципального района Республики Мордовия, обществу с ограниченной ответственностью «Озёрки» о признании недействительным договора от 25.01.2022 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 13:17:0219004:360, площадью 1955000 кв.м, расположенного по адресу: Республика Мордовия, Рузаевский муниципальный район, Хованщинское сельское поселение, применении последствий недействительности сделки в виде передачи земельного участка по акту приема-передачи Администрации Хованщинского сельского поселения Рузаевского муниципального района Республики Мордовия.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Мордовия.
Ответчики исковые требования не признали; ООО «Озерки» представило отзыв на иск.
Совет депутатов и Управление Росреестра по РМ явку представителей в судебное заседание не обеспечили, отзывов на иск не представили.
На основании пунктов 3, 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие указанных лиц.
Из материалов дела установлено следующее.
Прокурорской проверкой установлено, что спорный земельный участок образован за счет выдела невостребованных земельных долей земельного участка с кадастровым номером 13:17:0219004:155, расположенного по адресу: Республика Мордовия, Рузаевский район, с.Хованщина. На основании проекта межевания земельных участков 23.06.2021 зарегистрировано право муниципальной собственности Хованщинского сельского поселения Рузаевского муниципального района Республики Мордовия на вновь сформированный земельный участок с кадастровым номером 13:17:0219004:360.
25.01.2022 между Администрацией Хованщинского сельского поселения Рузаевского муниципального района Республики Мордовия (продавец) и ООО «Озерки» (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка, по условиям которого продавец обязуется передать в собственность покупателю по акту приема-передачи, а покупатель принять и оплатить по цене и на условиях договора земельный участок с кадастровым номером 13:17:0219004:360, из категории земель сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: сельскохозяйственное назначение, площадью 1955000 кв.м, расположенного по адресу: Республика Мордовия, Рузаевский муниципальный район, Хованщинское сельское поселение.
В разделе 2 договора стороны согласовали права и обязанности.
Разделом 3 договора стороны закрепили порядок передачи земельного участка.
Согласно пункту 4.1, цена договора составляет 598230рублей, в том числе: стоимость земельного участка составляет 5% от кадастровой стоимости земельного участка – 520030рублей; стоимость проведенных работ по межеванию земельного участка – 78200рублей. Покупатель производит оплату цены земельного участка в течение 5 банковских дней с момента государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок от продавца к покупателю (пункт 4.2 договора).
Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.
Указывая на нарушения норм Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции», Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», допущенные сторонами при заключении договора купли-продажи, прокурор обратился в суд с рассматриваемым иском.
Заслушав доводы представителей лиц, участвующих в деле, исследовав по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, суд пришел к следующим выводам.
В силу статьи 1 Федерального закона от 17.01.1992 №2202-1 «О прокуратуре Российской Федерации» прокуратура Российской Федерации - единая федеральная централизованная система органов, осуществляющих от имени Российской Федерации надзор за соблюдением Конституции Российской Федерации и исполнением законов, действующих на территории Российской Федерации.
В целях обеспечения верховенства закона, единства и укрепления законности, защиты прав и свобод человека и гражданина, а также охраняемых законом интересов общества и государства прокуратура Российской Федерации осуществляет надзор за исполнением законов федеральными министерствами, государственными комитетами, службами и иными федеральными органами исполнительной власти, представительными (законодательными) и исполнительными органами субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, органами военного управления, органами контроля, их должностными лицами, органами управления и руководителями коммерческих и некоммерческих организаций, а также за соответствием законам издаваемых ими правовых актов.
Соответствующее право прокурора на предъявление иска о признании недействительной сделки закреплено в абз. 2 части 1 статьи 52 АПК РФ, в соответствии с которым прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований.
Прокурор, обратившийся в суд, пользуется процессуальными правами и несет процессуальные обязанности истца (п. 3 ст. 52 АПК РФ).
Согласно пункту 10 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.03.2012 №15 «О некоторых вопросах участия прокурора в арбитражном процессе», предъявляя иск о признании недействительной сделки или применении последствий недействительности ничтожной сделки, совершенной лицами, названными в абз. 2 и 3 части 1 статьи 52 АПК РФ, прокурор обращается в арбитражный суд в интересах публично-правового образования.
Поскольку понятие публичный интерес законодательно не определено, вопросы о том, нарушаются ли сделкой публичные интересы и необходимо ли суду признать сделку недействительной, должны разрешаться судом исходя из характера и последствий допущенных при совершении сделки нарушений с учетом всех обстоятельств дела.
Заключение в нарушение земельного и гражданского законодательства договора купли-продажи не может соответствовать принципам добросовестного ведения деятельности участниками гражданского оборота и баланса публичных и частных интересов, и, как следствие, могут повлечь нарушение прав публичного собственника и неопределенного круга лиц.
В данном случае, предъявленный прокурором иск о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка направлен на защиту названных интересов, недопущение заключения таких договоров в будущем и служит целям реализации таких задач судопроизводства в арбитражных судах, как укрепление законности и предупреждение правонарушений в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, а также формирование уважительного отношения к закону (статья 2 АПК РФ).
В соответствии с частью 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.
Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 ГК РФ, а также иными способами, предусмотренными законом. При этом избранный заинтересованным лицом способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения.
В соответствии с пунктом 1 статьи 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании, в том числе, договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату.
Продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 этой статьи. В частности, без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков крестьянскому (фермерскому) хозяйству или сельскохозяйственной организации в случаях, установленных Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (статья 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 4 статьи 1 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения приватизация земельных участков из таких земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в порядке, установленном данным законом, Земельным кодексом Российской Федерации и иными федеральными законами.
Согласно пункту 5.1 статьи 10 Федерального закона № 101-ФЗ земельный участок, находящийся в муниципальной собственности и выделенный в счет земельных долей, находящихся в муниципальной собственности, в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, передается использующим такой земельный участок сельскохозяйственной организации или крестьянскому (фермерскому) хозяйству в собственность или аренду без проведения торгов в случае, если сельскохозяйственная организация или крестьянское (фермерское) хозяйство обратились в орган местного самоуправления с заявлением о заключении договора купли-продажи или договора аренды такого земельного участка в течение шести месяцев с момента государственной регистрации права муниципальной собственности на такой земельный участок. При этом цена такого земельного участка устанавливается в размере не более 15 процентов его кадастровой стоимости, а арендная плата - в размере 0,3 процента его кадастровой стоимости.
Тем самым законодательством установлен ограниченный срок реализации заинтересованным лицом права льготного выкупа такого земельного участка - обращение в орган местного самоуправления о заключении договора купли-продажи земельного участка должно поступить в течение шести месяцев с момента государственной регистрации права муниципальной собственности на земельный участок. В случае несоблюдения этого правила земельный участок может быть приобретен в собственность в общем порядке по рыночной стоимости.
Кроме того, в силу абзаца 2 пункта 5.1 статьи 10 Федерального закона № 101-ФЗ орган местного самоуправления муниципального образования, в собственности которого находится земельный участок, выделенный в счет земельных долей, находящихся в муниципальной собственности, не позднее чем в течение двух недель со дня возникновения права муниципальной собственности на такой земельный участок обязан опубликовать в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации, и разместить на своем официальном сайте в сети «Интернет» (при его наличии) информацию о возможности приобретения такого земельного участка на условиях, предусмотренных настоящим пунктом. Указанная информация размещается также на информационных щитах, расположенных на территории данного муниципального образования.
В соответствии с пунктом 2 статьи 1 Федерального закона № 101-ФЗ для определения правовых основ оборота земель сельскохозяйственного назначения в Республике Мордовия принят Закон Республики Мордовия от 07.07.2003 № 32-3 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения в Республике Мордовия», согласно статье 6 которого опубликование информации об обороте земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в газете «Известия Мордовии» и (или) в средствах массовой информации, являющихся источником официального опубликования нормативных правовых актов органов местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, в том числе в указанном порядке публикуется информация о возможности приобретения земельного участка, находящегося в муниципальной собственности и выделенного в счет земельных долей, находящихся в муниципальной собственности.
Источниками официального опубликования нормативных правовых актов Хованщинского сельского поселения Рузаевского муниципального района Республики Мордовия из числа средств массовой информации являются газета «Рузаевская газета» и районный еженедельник «Окно» - ст. 65 Устава Хованщинского сельского поселения Рузаевского муниципального района Республики Мордовия.
В целях обеспечение единства экономического пространства, свободного перемещения товаров, свободы экономической деятельности в Российской Федерации, защиты конкуренции и создания условий для эффективного функционирования товарных рынков принят Федеральный закон от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции».
Статьей 15 Федерального закона от 26.07.2006 №135-ФЗ «О защите конкуренции» определено, что органам местного самоуправления запрещено принимать акты и (или) осуществлять действия (бездействия), которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению, устранению конкуренции, за исключением предусмотренных федеральными законами случаев принятия актов и (или) осуществления таких действий (бездействий).
Из материалов дела следует, что 28.06.2021 на официальном сайте Хованщинского сельского поселения Рузаевского муниципального района Республики Мордовия размещена информации о продаже земельного участка с кадастровым номером 13:17:0219004:360, находящегося в муниципальной собственности, согласно которому названный земельный участок может быть приобретен сельскохозяйственной организацией или крестьянским (фермерским) хозяйством, использующими данный участок в собственность, по цене, равной не более 18 процентов его кадастровой стоимости, или аренду с арендной платой, равной 0,3 процента его кадастровой стоимости, без проведения торгов.
Доказательств размещения в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации, в материалы дела не представлено, в связи с чем, Администрацией нарушены требования, установленные пунктом 5.1 статьи 10 Федерального закона № 101-ФЗ.
При этом, разместив данное объявление, Администрация нарушила пункт 8 части 1 статьи 15 Закона о конкуренции, поскольку создала дискриминационные условия предоставления названного земельного участка в собственность за плату.
Вместе с тем, Администрацией предложено приобрести земельный участок с кадастровым номером 13:17:0219004:360 в собственность по цене, равной не более 18 процентов его кадастровой стоимости, в то время как законом установлено, что максимальный размер выкупной цены земельных участков данной категории не должен превышать 15 процентов их кадастровой стоимости.
Тем самым, Администрация определила завышенные для потенциальных претендентов условия приобретения земельного участка в собственность, что могло повлиять на их заинтересованность в покупке данного земельного участка.
Фактически договор купли-продажи земельного участка от 25.01.2022 заключен между органом местного самоуправления и Обществом по цене составляющей 598230рублей, что составило 5 процентов от кадастровой стоимости спорного земельного участка, то есть по цене, ниже на 13 процентов от объявленной, что является нарушением Администрацией процедуры реализации земельного участка сельскохозяйственного назначения, предусмотренной пунктом 5.1 статьи 10 Федерального закона № 101-ФЗ.
Кроме того, обращаясь в Администрацию за приобретением земельного участка без проведения торгов в льготном порядке ООО «Озёрки» не представило доказательств его фактического использования.
Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 9 Обзора судебной практики по делам, связанным с предоставлением земельных участков сельскохозяйственным организациям и крестьянским (фермерским) хозяйствам для ведения сельскохозяйственного производства, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 23.12.2020, обязательными условиями передачи сельскохозяйственной организации или крестьянскому (фермерскому) хозяйству в собственность земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, без проведения торгов и по цене не более 15 процентов его кадастровой стоимости, в силу пункта 5.1 статьи 10 Федерального закона № 101-ФЗ, статьи 39.3 ЗК РФ являются: особый статус субъекта, который вправе претендовать на льготное предоставление земельного участка (сельскохозяйственная организация или крестьянское (фермерское) хозяйство); использование земельного участка, выделенного в счет земельных долей; обращение в орган местного самоуправления с заявлением о заключении договора в течение шести месяцев с момента государственной регистрации права муниципальной собственности на такой земельный участок; использование земельного участка обратившимся в орган местного самоуправления специальным субъектом до регистрации права муниципальной собственности на него.
Заинтересованные в предоставлении земельного участка сельскохозяйственная организация или крестьянское (фермерское) хозяйство в порядке, предусмотренном пунктом 5.1 статьи 10 Федерального закона № 101-ФЗ, должны доказать факт использования земельного участка, на передачу в собственность которого они претендует, в соответствии с установленными законом правилами доказывания.
В числе таких доказательств использования земельного участка могут рассматриваться как договоры о предоставлении в пользование участка, находящегося в общей долевой собственности, так и любые относимые, допустимые и достоверные доказательства, подтверждающие фактическое использование земельного участка в сельскохозяйственных целях, в случае, если сельскохозяйственная организация или крестьянское (фермерское) хозяйство использовали участок без оформления правоотношений.
При этом использование земли должно быть законным и правомерным с учетом толкования нормы пункта 5.1 статьи 10 Федерального закона № 101-ФЗ не должно привести к передаче на льготных условиях земельного участка лицу, действующему недобросовестно и противоправно (например, в ситуациях захвата земельного участка, нарушения законных прав иных лиц и других случаях).
Представленное письмо администрации Рузаевского муниципального района Республики Мордовия от 21.12.2021 № 7033, содержащее информацию об использовании Обществом спорного земельного участка с 2016 года, не является надлежащим тому доказательством, поскольку не приложены соответствующие документы, подтверждающие его использование.
Кроме того, согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости 27.03.2023 № КУВИ-001/2023-72550742 земельный участок с кадастровым номером 13:17:0219004:360 образован и поставлен на государственный кадастровый учет 23.06.2021 и не мог использоваться Обществом ранее. Иных, подтверждающих фактическое использование земельного участка в сельскохозяйственных целях, сторонами в материалы дело не представлено.
Материалами дела также подтверждается, что земельный участок с кадастровым номером 13:17:0219004:360 являлся собственностью Хованщинского сельского поселения Рузаевского муниципального района Республики Мордовия, в связи с чем, продажа земельного участка должна осуществляться по общим правилам, установленным пунктом 1 статьи 39.3, пунктом 1 статьи 39.4, пунктом 12 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации, то есть на торгах, проводимых в форме аукционов, и по цене предмета аукциона по продаже земельного участка равной по выбору уполномоченного органа рыночной или кадастровой стоимости такого земельного участка, если результаты государственной кадастровой оценки утверждены не ранее чем за пять лет до даты принятия решения о проведении аукциона.
В соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 16 Закона о защите конкуренции запрещаются соглашения между федеральными органами исполнительной власти, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, иными осуществляющими функции указанных органов органами или организациями, а также государственными внебюджетными фондами. Центральным банком Российской Федерации или между ними и хозяйствующими субъектами либо осуществление этими органами и организациями согласованных действий, если такие соглашения или такое осуществление согласованных действий приводят или могут привести к недопущению, ограничению, устранению конкуренции, в том числе к ограничению доступа на товарный рынок, выхода из товарного рынка или устранению с него хозяйствующих субъектов.
С учетом изложенного, между Администрацией и Обществом было заключено антиконкурентное соглашение, выразившееся в предоставлении органом местного самоуправления в собственность Обществу земельного участка с кадастровым номером 13:17:0219004:360 без проведения публичных конкурентных процедур (торгов) в отсутствие правовых оснований для такого предоставления по необоснованно заниженной цене, что привело к недопущению конкуренции за право покупки муниципального имущества неопределенного круга хозяйствующих субъектов - потенциальных участников торгов, могущих иметь намерение приобрести земельный участок.
Согласно пункту 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Пленум Верховного Суда Российской Федерации в постановлении от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснил следующее.
Применительно к статьям 166 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы. Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов (пункт 75).
По мнению суда, оспариваемая сделка затрагивает публичные интересы, поскольку ущемляются права и законные интересы иных хозяйствующих субъектов, не получивших возможность реализовать свое право на приобретение земельной доли либо земельного участка. В то же время наличие нескольких претендентов на землю позволяет органам местного самоуправления осуществлять на конкурентных условиях продажу земельного участка (права аренды) на более выгодных условиях, то есть по более высокой цене.
Нарушение процедуры заключения договора купли-продажи земельного участка как ограничение в доступе к земельному участку иных лиц, которые могли стать их правообладателями при надлежащем формировании условий заключения договора купли-продажи земельного участка, так и предоставление преимущества, которое обеспечивает отдельным хозяйствующим субъектам по сравнению с другими участниками рынка (потенциальными участниками рынка) более выгодные условия деятельности. Иными словами нарушаются как права публичного собственника, так и неопределенного круга лиц (потенциальных участников рынка), то есть - публичные интересы, что в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации влечет за собой признание сделки ничтожной.
Изложенные выше обстоятельства свидетельствуют об обоснованности заявленных требований в части признания недействительным договора купли-продажи земельного участка от 11.06.2021, заключенного между ответчиками.
Согласно статье 167 Гражданского кодекса Российской Федерации последствием недействительности указанной сделки является возврат сторон в первоначальное положение, то есть возврат обществом с ограниченной ответственностью «Озёрки» по акту приема-передачи земельного участка с кадастровым номером 13:17:0219004:360, площадью 1955000 кв.м, расположенного по адресу: Республика Мордовия, Рузаевский муниципальный район, Хованщинское сельское поселение. ООО «Озёрки» по соглашению от 08 августа 2023 года о расторжении договора купли-продажи от 25 января 2022 года передало Администрации по акту приема-передачи вышеназванный земельный участок. В связи с чем, основания для удовлетворения требования о применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде возврата полученного по сделке, отсутствуют.
Доводы ООО «Озёрки», изложенные в отзыве на иск, судом отклоняются, как необоснованные, противоречащие нормам законодательства и представленным в материалы дела документам.
Государственная пошлина по делу подлежит распределению по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с Общества в доход федерального бюджета подлежит взысканию пошлина в размере 3000руб. 00коп. Администрация сельского поселения освобождена от уплаты госпошлины в силу положений подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
решил:
признать недействительным договор купли-продажи земельного участка от 25.01.2022, заключенный между Администрацией Хованщинского сельского поселения Рузаевского муниципального района Республики Мордовия и обществом с ограниченной ответственностью «Озёрки».
В удовлетворении остальной части иска отказать.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Озёрки» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 3000руб. 00коп.
Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Республики Мордовия в течение месяца со дня вынесения решения.
В таком же порядке решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.
СудьяН.Н. Пономарёва