Четвертый арбитражный апелляционный суд улица Ленина, дом 145, Чита, 672007, http://4aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Чита Дело № А78-1634/2022 23 ноября 2023 года

Резолютивная часть постановления объявлена 16 ноября 2023 года

Полный текст постановления изготовлен 23 ноября 2023 года

Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Мациборы А.Е., судей Лоншаковой Т.В., Филипповой И.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Смолиной Ю.Э.,

при участи в судебном заседании:

представителя индивидуального предпринимателя ФИО1 по доверенности от 19.08.2022 ФИО2,

представителя Государственного профессионального образовательного учреждения «Читинский политехнический колледж» по доверенности от 01.01.2023 ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 на решение Арбитражного суда Забайкальского края от 19 июня 2023 года по делу № А78-1634/2022 по иску Государственного профессионального образовательного учреждения «Читинский политехнический колледж» (ОГРН <***>, ИНН <***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>) о взыскании 891241,98 руб. основного долга по договору аренды 2017 года и 298949,35 руб. неустойки за период с 11.11.2018 по 12.04.2021, 72 000 руб. основного долга по договору аренды 2018 года и 12820,80 руб. неустойки за период с 11.10.2018 по 12.04.2021,

установил:

Государственное профессиональное образовательное учреждение «Читинский политехнический колледж» обратилось в Арбитражный суд Забайкальского края с

исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к индивидуальному предпринимателю Викуловой Светлане Ивановне о взыскании 891241,98 руб. основного долга по договору аренды 2017 года и 298949,35 руб. неустойки за период с 11.11.2018 по 12.04.2021, 72 000 руб. основного долга по договору аренды 2018 года и 12820,80 руб. неустойки за период с 11.10.2018 по 12.04.2021, о взыскании суммы долга за коммунальные услуги по договорам аренды 2018 за период с 11.11.2017 по 11.11.2018 в размере 526142,34 руб.

Определением от 24.02.2022 суд выделил в отдельное производство требование о взыскании суммы основного долга по договору аренды 2017 года в размере 891241,98 руб., процентов за просрочку платежей за период с 11.11.2018 по 12.04.2021 в размере 298949, 35 руб., всего 1190191,33 руб., суммы основного долга по договору аренды 2018 года в размере 72000 руб., процентов за просрочку платежей за период с 11.10.2018 по 12.04.2021 в размере 12820,80 руб., всего 84820,80 руб. с присвоением номера новому делу А78-1634/2022.

Решением Арбитражного суда Забайкальского края исковые требования удовлетворены частично, с ИП ФИО1 в пользу истца взыскано 963 241 руб. 98 коп. основного долга, 100 519 руб. 20 коп. неустойки. В удовлетворении остальной части иска отказано.

Не согласившись с указанным решением, предприниматель обратился в Четвертый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда, принять по делу новый судебный акт, об отказе в удовлетворении исковых требований.

В обоснование апелляционной жалобы и в дополнениях к ней указывает, что условиями договора предусмотрено, что арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. Согласно п. 1.1 Дополнительного соглашения от 13.03.2017 к договору аренды № 01/17 от 10.03.2017 Арендуемые помещения указанные на дату его подписания не готовы к эксплуатации и подлежат капитальному ремонту, перепланировке и отделке. В этой связи, ответчик был вынужден провести ремонт арендуемого помещения для дальнейшего его использования. Вместе с тем, судом при рассмотрении дела не приняты во внимание и не дана оценка данным доводам ответчика.

Истец представил отзыв на апелляционную жалобу и дополнение к отзыву на апелляционную жалобу, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы, представить истца поддержал доводы отзыва на апелляционную жалобу.

Как следует из материалов дела и установлено судом, между истцом (Арендодатель) и ответчиком (Арендатор) 10 марта 2017 года заключен Договор № 01/17 аренды нежилого помещения под организацию общественного питания, являющегося собственностью Забайкальского края и находящегося в оперативном управлении ГПОУ «Читинский политехнический колледж» (далее - Договор 2017).

Согласно п. 1 Договора 2017 по результатам аукциона от 03.03.2017 на право аренды и на основании п. 15 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» Арендодатель предоставил Арендатору во временное владение и пользование нежилое помещение, расположенное в Центральном административном районе г. Читы по адресу: ул. П. Осипенко, 18, согласно техническому паспорту №№ 35- 41, 43-62, общей площадь 307,0 кв.м., с нижеследующими характеристиками: благоустроенное нежилое помещение 1-го этажа 3-х этажного здания учебного корпуса (далее - Объект).

Согласно п. 1.2 Договора арендная плата по Договору составила 98172,46 рублей, включая НДС, исходя из стоимости 271 рубль за один квадратный метр, на основании предоставленного расчета ООО «Агентства по оценке имущества», согласно Отчета № 11/а от 27.01.2017.

За пользование Объектом Арендатор уплачивает арендную плату ежемесячно до 10 числа месяца следующего месяца (п. 3.1. Договора 2017).

13 марта 2017 года к Договору 01/17 от 10.03.2017 заключено Дополнительное соглашение об улучшении арендуемого имущества и соответственного уменьшения арендной платы за определенный период (арендные каникулы) (далее - Дополнительное соглашение 2017).

В пункте 1.1 Дополнительного соглашения 2017 указано, что арендуемые помещения, указанные в п. 1.1 Договора на дату его подписания не готовы к эксплуатации и подлежали капитальному ремонту, в связи, с чем стороны договорились о том, что Арендатор производит в данных помещениях капитальный ремонт и за счет произведенного капитального ремонта Арендодатель предоставляет Арендатору право

пользования предметом договора с предоставлением каникул (освобождения от уплаты арендной платы) на срок с 10.03.2017 по 31.05.2017.

Согласно пункту 1.3 Дополнительного соглашения в период действия соглашения с 10.03.2017 по 31.05.2017 арендная плата уплачивается путем возложения на Арендатора затрат на улучшение арендованного нежилого помещения, а именно: производство работ по капитальному ремонту нежилого помещения на общую сумму 266015,37 руб.

В связи с нарушением обязательств по внесению арендной платы по Договору у ответчика сформировалась задолженность на период с ноября 2017 года по август 2018 года в размере 891 241,98 руб.

Также истцом начислена неустойка за период с 11.11.2018 по 12.04.2021 в размере 298949,35 руб.

01 сентября 2018 года между истцом и ответчиком заключен договор аренды недвижимости (нежилого помещения) (Договор 2018).

Согласно п. 1.1 Договора 2018 Арендодатель предоставил Арендатору за плату во временное владение и пользование нежилые помещения, расположенные в здании ГПОУ «Читинский политехнический колледж» по адресу: <...>, общей площадь 307 кв.м., с учетом фактического использования 200 кв.м., расположенного в здании с кадастровым номером 75:32:030838:35, по адресу: <...> (далее - Объект)

Согласие собственника на передачу имущества в аренду выражено в Распоряжении Департамента государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края от 31.08.2018г. № 3610/р, сроком на 11 календарных месяцев.

Согласно п. 4.1.1 Договора 2018 арендная плата установлена в размере 42480 рублей исходя из стоимости 180 руб., согласно отчета № 84/а от 12.03.2018г. об определении рыночной стоимости объекта за 1 кв.м., пользования объектом, с НДС, без учета коммунальных услуг и эксплуатационных платежей, с учетом общего пользования.

Оплата должна производиться ежемесячно до 10 числа месяца следующего за расчетным согласно п. 4.4. Договора 2018.

Пунктом 6.3 Договора 2018 предусмотрена ответственность Арендатора за несвоевременное перечисление арендной платы в виде права требовать уплаты неустойки (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центробанка РФ, действующей на момент оплаты, от невыплаченных в срок сумм за каждый день просрочки, начиная со следующего дня после наступления установленного срока оплаты по день фактической выплаты включительно.

03 сентября 2018 заключено дополнительное соглашение № 1 к договору аренды недвижимости от 01.09.2018.

30.10.2018 между сторонами подписано соглашение о расторжении договора аренды нежилого помещения от 01.09.2018.

Указанное соглашение подписано с протоколом разногласий в связи с не урегулированием вопроса о стоимости неотделимых улучшений.

В связи с нарушением обязательств по Договору 2018 у ответчика сформировалась задолженность на период сентябрь – октябрь 2018 года в размере 891241,98 руб.

Также истцом начислена неустойка за период с 11.10.2018 по 12.04.2021 в размере 12820,80 руб.

Ссылаясь на то, что ответчик оплату арендных платежей за спорный период не произвел, претензию оставил без удовлетворения, истец обратился в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

Суд первой инстанции исковые требования удовлетворил частично, признав пропущенным срок исковой давности по начислению пени в связи с просрочкой арендных платежей по договору 2017 за ноябрь 2017 – март 2018 года.

Рассмотрев доводы апелляционной жалобы, исследовав материалы дела, проверив правильность применения норм материального и соблюдения норм процессуального права в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Предметом исковых требований является взыскание просроченной арендной платы и договорной неустойки.

Суд первой инстанции, оценив условия договоров и дополнительного соглашения, с учетом положений 421, 611, 612, 614, 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, учтя, что истцом в сумму арендных платежей не включена согласованная странами сумма 266 015,37 руб. на капитальный ремонт, а стоимость иных неотделимых улучшений арендованного имущества возмещению не подлежит, пришел к выводу о правомерности заявленных требований, как по праву, так и по размеру с учетом частичного пропуска срока исковой давности по взысканию неустойки.

Апелляционный суд находит, что решение суда подлежит отмене по следующим основаниям.

Так судом первой инстанции не дана должная оценка условиям дополнительного соглашения, а также соглашения о расторжении договора от 30.10.2018.

Согласно пункту 1.2 дополнительного соглашения (т. 1, л.д. 21) стоимость и объемы капитального ремонта, произведенного арендатором, определяются сторонами в смете на капитальный ремонт, являющейся неотъемлемым приложением № 1 к настоящему договору.

28.04.2018 ответчик письмом от 28.04.2018 гарантировал ежемесячную оплату за аренду, указал на зачет задолженности за период ноябрь 2017 – апрель 2018 года в счет проведения капитального ремонта арендуемого помещения.

В соответствии с пунктом 4 Соглашения о расторжении договора аренды нежилого помещения от 30.10.2018 (т.1, л.д. 125) арендодатель указал: «При передаче (возврате) имущества (помещения) Стороны определили стоимость неотделимых улучшений в размере 1 036 242 рубля, которые переходят арендодателю на возмездной основе. Подтверждением указанной стоимости неотделимых улучшений является локальный сметный отчет. Указанный документ является приложением к настоящему соглашению и составляет его неотделимую часть».

Согласно пункту 7 Соглашения о расторжении договора аренды нежилого помещения от 30.10.2018: «Стороны пришли к соглашению, засчитать в арендную плату стоимость неотделимых улучшений, произведенных Арендатором за весь период аренды помещения в размере 1 036 242 рубля 84 копейки».

Таким образом, в связи с невозможностью использования ответчиком арендованного помещения и проведением им в этой связи по согласованию с истцом капитального ремонта, сторонами помимо освобождения арендатора от внесения арендной платы за период с 10.03.2017 по 31.05.2017 в сумме 266 015,37 руб., также согласован зачет стоимости капитального ремонта в сумме 1 036 242 рубля 84 копейки в счет погашения арендной платы.

В этой связи, учитывая, что обязательства ответчика по внесению арендной платы и неустойки в общей сумме 1 036 242 рубля 84 копейки были погашены в результате зачета, то действия истца по начислению неустойки после 30.10.2018 являются необоснованными.

Доводы представителя истца о том, что Соглашение о расторжении договора аренды не было заключено, в связи с наличием протокола разногласий, а договорные отношения прекратились в связи с окончанием срока действия договора, отклоняются апелляционным судом.

Так договор 2018 года был заключен сторонами 01.09.2018. При этом согласно пункту 1.3 договора его срок установлен 11 календарных месяцев, а соответственно

вопреки доводам представителя истца действие договора не могло прекратиться 30.10.2018 в связи с истечением его срока. При этом требования истца по взысканию арендной платы были заявлены только за период до октября 2018 года включительно.

Несмотря на предложения апелляционного суда, представителем истца в материалы дела протокол разногласий к соглашению о расторжении договора не представлен, в этой связи суду не представляется возможным установить, подписан ли истцом протокол разногласий или Соглашение утверждено сторонами в редакции арендодателя.

Стороны в судебном заседании не оспаривали, что в протоколе разногласий предпринимателем указана большая сумма зачета.

Апелляционный суд также отмечает, что несогласие предпринимателя с суммой зачета за проведенный капитальный ремонт, предложенной арендодателем, и подписанием в этой связи Соглашения о расторжении договора с протоколом разногласий, не могут свидетельствовать о незаключенности Соглашения, как минимум с учетом суммы, предложенной истцом.

Кроме того, зачет является односторонней сделкой, а в Соглашении, подготовленном истцом, однозначно и недвусмысленно указано на проведение зачета в сумме 1 036 242 рубля 84 копейка.

Поскольку истец признавал и учитывал 1 036 242 рубля 84 копейки затрат ответчика на капитальный ремонт в зачет арендных платежей, но в последующем изменил свою правовую позицию и стал ссылаться на незаключенность Соглашения и несогласование с ответчиком суммы неотделимых улучшений, апелляционный суд приходит к выводу о недобросовестном процессуальном поведении истца и наличии оснований для применения к нему принципа «эстоппель».

Таким образом, учитывая, что задолженность и неустойка по арендной плате была погашена в результате зачета, правовых оснований для удовлетворения исковых требований не имеется.

С учетом изложенного решение суда первой инстанции подлежит отмене на основании пункта 3 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии с положениями статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины и проведения экспертизы подлежат отнесению на истца.

Руководствуясь статьями 268 – 271 АПК РФ, Четвёртый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Забайкальского края от 12 мая 2023 года по делу № А78-1634/2022 отменить, принять новый судебный акт.

В удовлетворении исковых требований отказать.

Взыскать с Государственного профессионального образовательного учреждения «Читинский политехнический колледж» (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>) 3000 рублей в возмещение расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.

Взыскать с Государственного профессионального образовательного учреждения «Читинский политехнический колледж» (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>) 140 000 руб. расходов на проведение судебной экспертизы.

Взыскать с Государственного профессионального образовательного учреждения «Читинский политехнический колледж» (ОГРН <***>, ИНН <***>) в доход федерального бюджета 25 750 руб. государственной пошлины.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение двух месяцев с даты принятия.

Председательствующий судья: А.Е. Мацибора

Судьи: Т.В. Лоншакова

И.Н. Филиппова