ПОСТАНОВЛЕНИЕ
г. Москва
25 марта 2025 года Дело № А40-86161/2024
Резолютивная часть постановления объявлена 19 марта 2025 года
Постановление изготовлено в полном объеме 25 марта 2025 года
Арбитражный суд Московского округа в составе:
председательствующего-судьи Латыповой Р.Р.,
судей Корниенко В.А., Петропавловской Ю.С.
при участии в заседании:
от заявителя: общества с ограниченной ответственностью «Агентство недвижимости «Небоскреб Риэлти» – ФИО1, представитель по доверенности от 21 ноября 2024 года;
от заинтересованного лица: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве – ФИО2, представитель по доверенности от 28 января 2025 года;
от третьих лиц: публичного акционерного общества «Сбербанк России» – извещено, представитель не явился;
общества с ограниченной ответственностью «Агрострой» – ФИО3, представитель по доверенности от 12 сентября 2024 года;
рассмотрев 19 марта 2025 года в судебном заседании кассационную жалобу
Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и
картографии по Москве
на решение от 15 августа 2024 года
Арбитражного суда города Москвы
на постановление от 9 декабря 2024 года
Девятого арбитражного апелляционного суда
по делу№ А40-86161/2024
по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Агентство недвижимости «Небоскреб Риэлти»
к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и
картографии по Москве
третьи лица: публичное акционерное общество «Сбербанк России», общество с
ограниченной ответственностью «Агрострой»
о признании незаконными уведомлений.
УСТАНОВИЛ:
общество с ограниченной ответственностью «Агентство недвижимости «Небоскреб Риэлти» (далее - Заявитель, ООО «Агентство недвижимости «Небоскреб Риэлти») обратилось в арбитражный суд с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (далее - заинтересованное лицо, Управление Росреестра по Москве) о признании незаконными уведомлений от 2 мая 2024 года № КУВД-001/2024-2399979, № КУВД-001/2024-2400007, № КУВД-001/2024-2400017, № КУВД-001/2024-2400105 об отказе государственной регистрации прав (с учетом принятых судом уточнений в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле, в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены публичное акционерное общество «Сбербанк России», общество с ограниченной ответственностью «Агрострой».
Решением Арбитражного суда города Москвы от 15 августа 2024 года, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 9 декабря 2024 года, требования удовлетворены.
Не согласившись с принятыми по делу судебными актами Управление Росреестра по Москве обратилось в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.
Представитель Управления Росреестра по Москве в судебном заседании настаивал на удовлетворении кассационной жалобы по изложенным в ней доводам.
Представитель заявителя возражал против удовлетворения кассационной жалобы, просил оставить обжалуемые судебные акты без изменения.
Публичное акционерное общество «Сбербанк России» представило отзыв на кассационную жалобу, в котором возражало против удовлетворения кассационной жалобы.
От публичного акционерного общества «Сбербанк России» также поступило ходатайство о рассмотрении кассационной жалобы в отсутствие его представителей.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, явившихся в судебное заседание, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения норм материального и процессуального права, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемых решения и постановления, в связи со следующим.
Как следует из установленных судами фактических обстоятельств, 23 января 2024 года ООО «Агентство недвижимости «Небоскреб Риэлти» совместно с ПАО Сбербанк через филиал ГБУ МФЦ города Москвы МФЦ окружного значения САО в Управление Росреестра по Москве было подано 4 (Четыре) заявления о внесении изменений в записи реестра прав, ограничений прав и обременении недвижимого имущества Единого государственного реестра недвижимости № MFC - 0558/2024-90427-2 от 23 января 2024 года (земельный участок 50:26:0180516:63); MFC - 0558/2024-90815-2 от 23 января 2024 года (земельный участок 50:26:0180516:64); MFC - 0558/2024-90572-2 от 23 января 2024 года (земельный участок 50:26:0180516:69); MFC - 0558/2024-89486-2 от 23 января 2024 года (земельный участок 50:26:0180516:76), в части замены залогодержателя с ПАО Сбербанк на ООО «Агентство недвижимости «Небоскреб Риэлти».
По результатам рассмотрения вышеуказанных заявлений, 6 февраля 2024 года Управлением Росреестра по Москве были вынесены уведомления №№ КУВД-001/2024-2399979/3 (земельный участок 50:26:0180516:63); КУВД-001/2024-2400007/3 (земельный участок 50:26:0180516:64); КУВД-001/2024-2400017/1 (земельный участок 50:26:0180516:69); КУВД-001/2024-2400105/3 (земельный участок 50:26:0180516:76) о приостановлении государственной регистрации прав в отношении указанных земельных участков.
Уведомления о приостановлении государственной регистрации прав в отношении указанных выше объектов недвижимости идентичны друг другу по их содержанию.
В качестве причин, послуживших основанием для принятия решения о приостановлении государственной регистрации прав, государственный регистратор указал на следующее.
Государственный регистратор полагает, что во взаимоотношениях сторон, связанных с исполнением условий основного обязательства, возникла ситуация, при которой залогодержателем и кредитором являются разные лица, что, по его мнению, не соответствует нормам действующего законодательства.
Согласно сведениям из ЕГРН в отношении земельных участков имеются записи об ипотеке в отношении объектов недвижимости по иным договорам ипотеки, в том числе по договору ипотеки <***>/4-7 в отношении машино-мест.
Заявителю направлены уведомления об отказе в государственной регистрации от 2 мая 2024 года № КУВД-001/2024-2399979, № КУВД-001/2024-2400007, № КУВД-001/2024-2400017, № КУВД-001/2024-2400105.
Не согласившись с уведомлениями Управления Росреестра по Москве, заявитель обратился с рассматриваемым заявлением в суд.
Осуществляя проверку законности оспариваемого решения суд первой инстанции, при повторном рассмотрении апелляционный суд, исследовав и оценив доказательства, исходя из предмета и оснований заявленных требований, а также из достаточности и взаимной связи всех доказательств в их совокупности, установив все обстоятельства, входящие в предмет доказывания и имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, принимая во внимание конкретные обстоятельства дела, руководствуясь положениями Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее также - Закон № 218-ФЗ), пришли к выводу о несоответствии оспариваемых уведомлений нормам действующего законодательства.
Выводы арбитражных судов первой и апелляционной инстанций о применении норм права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам соответствуют.
В соответствии с пунктами 1, 4 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключение договора; условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 названного Кодекса).
Согласно пункту 66 Административного регламента Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по предоставлению государственной услуги по государственному кадастровому учету и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество: «Орган регистрации прав не вправе требовать от заявителя или его представителя представления документов и информации или осуществления действий, представление или осуществление которых не предусмотрено нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, возникающие в связи с предоставлением государственной услуги».
Согласно пункту 5 статьи 18 Закона № 218-ФЗ не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 настоящего Федерального закона и требованиям принятых в соответствии с настоящим Федеральным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти (Административному регламенту).
Суды установили, что между ПАО Сбербанк и ООО «АГРОСТРОЙ» заключены однотипные договоры последующей ипотеки №№: 4646/4-4, 4646/4-5, 4646/4-6, 4646/4-7, 4646/4-8, 4646/4-9, 4646/4-10, 4646/4-11, 4646/4-12, 4646/4-13, 4646/4-14, 4646/4-15, 4646/4-16, 4646/4-17, 4646/4-18, 4646/4-19, 4646/4-20, 4646/4-21, 4646/4-22, 4646/4-23, 4646/4-24 с учетом внесенных дополнительными соглашениями изменений (далее - Договоры ипотеки) в отношении земельных участков, расположенных в пределах одного кадастрового квартала по адресу: г. Москва, п. Первомайское, вблизи д. Ивановское. Земельные участки относятся к Жилищному комплексу «Ново-Никольский», строительство которого финансировало ПАО Сбербанк.
Вышеуказанные договоры ипотеки обеспечивают исполнение обязательств ООО «АГРОСТРОЙ» по кредитному договору <***> от 29 декабря 2017 года (далее - Кредитный договор) с учетом заключенных дополнительных соглашений.
Кредитный договор заключен во исполнение условий мирового соглашения, утвержденного Арбитражным судом Московской области определением от 27 ноября 2017 года в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ООО «АГРОСТРОЙ» (№ А41-91213/2016) на цели окончания строительства первой очереди проекта строительства коттеджей, малоэтажной, блокированной малоэтажной, индивидуальной застройки и многоквартирных жилых домов по адресу: г. Москва, п. Первомайское, вблизи д. Ивановское, ЖК «Ново-Никольское».
Между ПАО Сбербанк (Залогодержатель) и ООО «АН «НЕБОСКРЕБ РИЭЛТИ» (Цессионарий) заключен Договор уступки прав (требований) <***>/Ц от 24 января 2020 года (далее - Договор цессии), в соответствии с условиями которого Банк последовательно уступает права (требования) к ООО «АГРОСТРОЙ» по Кредитному договору (с учетом дополнительных соглашений).
Учитывая положения договоров, заявителями на государственную регистрацию прав было предоставлено письмо (уведомление) ПАО Сбербанк № 24-07-исх/5 от 11 января 2024 года, в котором определен объем и сумма перешедших прав по договору цессии.
Учитывая изложенные обстоятельства, суды пришли к правомерному выводу о том, что у Управления Росреестра по Москве отсутствовали основания для истребования иных дополнительных документов, подтверждающих объем перешедших прав, их стоимость, а также оплату.
Судами учтено, что в материалы регистрационного дела со стороны заявителей представлены доказательства, подтверждающие переход прав залогодержателя на земельные участки и уплату части цены уступки, в соответствии с условиями договора цессии.
Кроме того, суды приняли во внимание, что ранее ООО «АН «НЕБОСКРЕБ РИЭЛТИ» совместно с ПАО Сбербанк в Управление Росреестра по Москве на государственную регистрацию уже неоднократно подавались заявления о внесении изменений в сведения о залогодержателе, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, в отношении двадцати одного земельного участка, по которым были вынесены аналогичные отказы, оспоренные заявителем и признанные в последующем незаконными в судебном порядке ( №№ А40-128157/22-2-669, А40-9026/23-148-44, А40-212054/23-93-1764).
Поскольку представленные в Управление Росреестра по Москве пакеты документов достаточны для осуществления регистрационных действий судами сделан обоснованный вывод, что у Управления Росреестра по Москве не было оснований для приостановления осуществления государственной регистрации изменений в сведения о залогодержателе.
Суды обоснованно сочли несостоятельным замечание государственного регистратора, касающееся земельного участка с кадастровым номером 50:26:0180516:64, поскольку в соответствии с дополнительным соглашением № 6 от 27 января 2022 года к Договору Цессии, Стороны договорились о том, что переход прав залогодержателя на земельный участок с кадастровым номером 50:26:0180516:64 будет происходить без перехода прав залогодержателя на машино-места (данный пункт соглашения предусмотрен только для данного земельного участка).
Исходя из изложенного, суды пришли к мотивированному выводу о том, что все документы, представленные заявителями на государственную регистрацию изменений в сведения о залогодержателе по земельным участкам с кадастровыми номерами 50:26:0180516:63, 50:26:0180516:64, 50:26:0180516:65, 50:26:0180516:76, соответствуют требованиям действующего законодательства и являются достаточными для ее осуществления.
Судами правомерно указано, что в материальном праве права залогодержателя к цессионарию уже перешли, однако незаконная приостановка Управления Росреестра по Москве препятствует внесению соответствующих изменений в ЕГРН.
Таким образом, вывод судов о незаконности уведомлений Управления Росреестра по Москве является законным и обоснованным, поскольку у последнего не имелось оснований для отказа.
Доводы, изложенные в кассационной жалобе, проверены судом округа в полном объеме, однако не свидетельствуют о неправильном применении судами норм материального или процессуального права, то есть не свидетельствуют о судебной ошибке и по существу направлены на переоценку доказательств и установленных судом фактических обстоятельств дела, что не входит в круг полномочий арбитражного суда кассационной инстанции, перечисленных в статьях 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены обжалуемых судебных актов в любом случае, по делу не установлено.
Руководствуясь статьями 176, 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
ПОСТАНОВИЛ:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 15 августа 2024 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 9 декабря 2024 года по делу № А40-86161/2024 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.
Председательствующий-судья
Р.Р. Латыпова
Судьи
В.А. Корниенко
Ю.С. Петропавловская