Решение по делу № А01-642/2025 от 18.12.2025

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ АДЫГЕЯ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Майкоп Дело № А01-642/2025 18 декабря 2025 года

Резолютивная часть решения объявлена 04 декабря 2025 года

Решение изготовлено в полном объеме 18 декабря 2025 года

Арбитражный суд Республики Адыгея в составе судьи Парасюк Е.А., при ведении протокола помощником судьи Волосатовым А.А., рассмотрев в судебном заседании дело № А01-642/2025 по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Рассвет» (ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 27.06.2017, ИНН: <***>, 385200, <...>) к муниципальному унитарному предприятию «Жилищно-коммунальное хозяйство» (ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 18.01.2013, ИНН: <***>, 385141, Республика Адыгея, р-н. Тахтамукайский, пгт. ФИО1, ул. Гагарина, д. 46), администрации муниципального образования «Яблоновское городское поселение» (ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 31.12.2002, ИНН: <***>, 385141, Республика Адыгея, р-н Тахтамукайский, пгт. ФИО1, ул. Гагарина, д. 41/1) о внесении изменений в договоры аренды земельных участков № 51, № 52, № 53 от 13.12.2017 г. в части замены арендатора (уточненные требования);

при участии в судебном заседании представителей:

от истца – ФИО2 (по доверенности, личность установлена по паспорту),

от муниципального унитарного предприятия «Жилищно-коммунальное хозяйство» – ФИО4 н.А. (конкурсный управляющий, личность установлена по павпорту),

от администрации муниципального образования «Яблоновское городское поселение» – ФИО3 (по доверенности, личность установлена по паспорту),

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Рассвет» обратилось в Арбитражынй суд Респулики Адыгея с исковым заявлением к муниципальному унитарному предприятию «Жилищно-коммунальное хозяйство» об обязании конкурсного управляющего ФИО4 в течении 10 дней с даты принятия

судебного акта заключить дополнительные соглашения о замене арендатора с муниципального унитарного предприятия «Жилищно-коммунальное хозяйство» на общество с ограниченной ответственностью «Рассвет» к договорам аренды земельных участков № 51, № 52, № 53 от 13.12.2017 г..

Определением Арбитражного суда Республики Адыгея от 18.02.2025г. указанное заявление принято к рассмотрению.

29.08.2025г. истец обратился в суд с заявлением о привлечении соответчика и об уточнении заявленных требований.

Протокольным определением Арбитражного суда Республики Адыгея от 16.09.2025г. к участию в деле в качестве соответчика привлечена администрация муниципального образования «Яблоновское городское поселение»; из числа третьих лиц исключена администрация муниципального образования «Яблоновское городское поселение»; приняты уточненные требования о внесении изменений в договоры аренды земельных участков № 51, № 52, № 53 от 13.12.2017 г. в части замены арендатора.

Протокольным определением Арбитражного суда Республики Адыгея от 16.10.2025г. назначено судебное заседание.

В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные требования, просил их удовлетворить.

Представители ответчиков возражали против удовлетворения заявленных требований.

Протокольным определением Арбитражного суда Республики Адыгея от 20.11.2025г. в судебном заседании по рассмотрению настоящего дел объявлялся перерыв до 04.12.2025г., информация об объявленном перерыве, а также информация о движении дела № А01-642/2025 размещена в картотеке арбитражных дел на сайте Федеральных арбитражных судов Российской Федерации http://kad.arbitr.ru.

После объявленного перерыва рассмотрения дела в судебном заседании продолжено в отсутствие лиц, участвующих в деле в порядке статьи 156 АПК РФ.

Исследовав материалы дела, суд полагает уточненные требования подлежащими удовлетворению.

Как следует из материалов дела, решением Арбитражного суда Республики Адыгея от 10.09.2024 (резолютивная часть) по делу № А01-4021/2023 ООО «Рассвет» (ИНН <***>, ОГРН <***>, адрес: 385200, <...>) признано несостоятельным (банкротом) и открыто конкурсное производство на 3 мес, конкурсным управляющим утвержден ФИО5 (ИНН <***>, СНИЛС <***>), член Ассоциации МСРО

«Содействие».

В рамках проводимой конкурсным управляющим ФИО6 инвентаризации установлено, что согласно договору купли-продажи имущества от 13.12.2017г. заключенного между МУП «Жилищно-коммунальное хозяйство» и ООО «Рассвет», последнему продано следующее имущество:

1) Склад. Площадь: общая 107 кв.м., количество этажей: 1, адрес (местонахождение): Республика Адыгея, Тахтамукайский район, пгт. ФИО1, ул. Лаухина, 2д, кадастровый (или условный) номер: 01:05:0200166:914;

2) Гаражи. Площадь: общая 87 кв.м., количество этажей: 1, адрес (местонахождение): Республика Адыгея, Тахтамукайский район, пгт. ФИО1, ул. Лаухина, 26, кадастровый (или условный) номер: 01:05:0200166:915;

3) Гаражи. Площадь: общая 227 кв.м., количество этажей: 1, адрес (местонахождение): Республика Адыгея, Тахтамукайский район, пгт. ФИО1, ул. Лаухина, 2г, кадастровый (или условный) номер: 01:05:0200166:913.

Согласно п. 1.3. Договора купли-продажи имущества от 13.12.2017г. на момент продажи вышеуказанное имущество принадлежало на праве собственности МО «Яблоновское городское поселение», а продавцу - МУП «Жилищно-коммунальное хозяйство» на праве хозяйственного ведения на основании распоряжения № 420 от 18.10.2017г. Согласие собственника на продажу имущества оформлено Распоряжением № 527 от 13.12.2017г.

30.10.2024г. (Исх. № 4088) Администрация МО «Яблоновское городское поселение» представило договоры аренды заключенные между МО «Яблоновское городское поселение» и МУП «Жилищно-коммунальное хозяйство», согласно которых:

1)3емельный участок, площадью 148 кв.м., адрес (местонахождение): Республика Адыгея, Тахтамукайский район, пгт. ФИО1, ул. Лаухина, 2д, кадастровый (или условный) номер: 01:05:0200166:7883 передан в аренду МУП «Жилищно-коммунальное хозяйство» по договору аренды земельного участка № 53 на срок до 13.12.2066г.;

2) Земельный участок, площадью 117 кв.м., адрес (местонахождение): Республика Адыгея, Тахтамукайский район, пгт. ФИО1, ул. Лаухина, 26, кадастровый (или условный) номер: 01:05:0200166:7890 передан в аренду МУП «Жилищно-коммунальное хозяйство» по договору аренды земельного участка № 51 на срок до 13.12.2066г.;

3) Земельный участок, площадью 273 кв.м., адрес (местонахождение): Республика Адыгея. Тахтамукайский район, пгт. ФИО1, ул. Лаухина, 2г, кадастровый (или условный) номер: 01:05:0200166:7882 передан в аренду МУП «Жилищно-коммунальное хозяйство» по договору аренды земельного участка № 52 на срок до 13.12.2066г.

В выписках из ЕГРН правообладателем указанных земельных участком, является - Муниципальное образование «Яблоновское городское поселение», а арендатором указано Муниципальное унитарное предприятие «Жилищно-коммунальное хозяйство».

13.12.2017 между МО «Яблоновское городское поселение» и МУП «Жилищно-коммунальное хозяйство» заключены договоры аренды, согласно которых:

1) Земельный участок, площадью 148 кв.м., адрес (местонахождение): Республика Адыгея, Тахтамукайский район, шт. ФИО1, ул. Лаухина, 2д, кадастровый (или условный) номер: 01:05:0200166:7883 передан в аренду МУП «Жилищно-коммунальное хозяйство» по договору аренды земельного участка № 53 на срок до 13.12.2066г.;

2) Земельный участок, площадью 117 кв.м., адрес (местонахождение): Республика Адыгея, Тахтамукайский район, шт. ФИО1, ул. Лаухина, 26, кадастровый (или условный) номер: 01:05:0200166:7890 передан в аренду МУП «Жилищно-коммунальное хозяйство» по договору аренды земельного участка № 51 на срок до 13.12.2066г.;

3) Земельный участок, площадью 273 кв.м., адрес (местонахождение): Республика Адыгея, Тахтамукайский район, шт. ФИО1, ул. Лаухина, 2г, кадастровый (или условный) номер: 01:05:0200166:7882 передан в аренду МУП «Жилищно-коммунальное хозяйство» по договору аренды земельного участка № 52 на срок до 13.12.2066г.

15.05.2025 в адрес Главы муниципального образования «Яблоновское городское поселение» конкурсным управляющим было направлено заявление № 214 о замене арендатора (номер почтовой квитанции 80110409908053, электронный адрес yablonovskiy _ra@mail,ru). Однако, ответ на данное заявление на сегодняшний день конкурсному управляющему не поступил.

06.11.2024г. (Исх. № 52) конкурсный управляющий ФИО6 обратился в Администрацию МО «Яблоновское городское поселение» с заявлением о заключении дополнительного соглашения о замене арендатора МУП «Жилищно-коммунальное хозяйство» на ООО «Рассвет» к Договорам аренды земельных участков № 51, № 52, № 53 от 13.12.2017г.

29.11.2024г. (Исх. № 4520) Администрация МО «Яблоновское городское поселение» указало на то, что МУП «Жилищно-коммунальное хозяйство» необходимо передать права и обязанности по договорам аренды земельных участков № 51. № 52, № 53 от 13.12.2017г.

Решением Арбитражного суда Республики Адыгея от 19.12.2019 по делу № А01-1630/2019 муниципальное унитарное предприятие «Жилищно-коммунальное хозяйство» (385140, Республика Адыгея, Тахтамукайский район, пгт. ФИО1, ул. Гагарина, 46, ИНН <***>, ОГРН <***>) признано несостоятельным (банкротом) в отношении него открыта процедура банкротства - конкурсное производство.

Определением Арбитражного суда Республики Адыгея от 11.03.2024г. по делу № А01-1630/2019, конкурсным управляющим муниципального унитарного предприятия «Жилищно -коммунальное хозяйство» утвержден ФИО4.

02.12.2024г. (Исх. № 120) конкурсный управляющий ФИО6 обратился к конкурсному управляющему МУП «Жилищно - коммунальное хозяйство» - ФИО4 с заявлением о заключении дополнительного соглашения о замене арендатора МУП «Жилищно-коммунальное хозяйство» на ООО «Рассвет» к Договорам аренды земельных участков № 51, № 52, № 53 от 13.12.2017г. Однако, до настоящего времени ответ на заявление в адрес конкурсного управляющего ФИО6 не поступал.

В ходе рассмотрения дела, конкурсным управляющим из Росреестра получены

выписки из ЕГРН, согласно которым:

1) Склад. Площадь: общая 107 кв.м., количество этажей:1, адрес (местонахождение): Республика Адыгея, Тахтамукайский район, пгт. ФИО1, ул.Лаухина, 2д, кадастровый (или условный) номер: 01:05:0200166:914 расположен на земельном участке с кадастровым номером 01:05:0200166:7883;

2) Гаражи. Площадь: общая 87 кв.м., количество этажей:1, адрес (местонахождение): Республика Адыгея, Тахтамукайский район, пгт. ФИО1, ул. Лаухина, 2б, кадастровый (или условный) номер: 01:05:0200166:915 расположен на земельном участке с кадастровым номером 01:05:0200166:7890;

3) Гаражи. Площадь: общая 227 кв.м., количество этажей:1, адрес (местонахождение): Республика Адыгея, Тахтамукайский район, пгт. ФИО1, ул. Лаухина, 2г, кадастровый (или условный) номер: 01:05:0200166:913 расположен на земельном участке с кадастровым номером 01:05:0200166:7882.

Недвижимое имущество третьих лиц на указанных земельных участках отсутствует.

Полагая на то, что с момента государственной регистрации права собственности на объекты недвижимости, расположенные в границах спорных земельных участков истцу перешло право аренды в отношении спорного участка, истец обратился в суд с настоящими требованиями.

Удовлетворяя уточненные требования, суд сходит из следующего.

В соответствии с пунктом 2 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

В пункте 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В силу указанных норм лицо, приобретшее право собственности на здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

В абзаце втором пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» подтверждена позиция, согласно которой к покупателю недвижимости переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

По смыслу названных норм и разъяснений при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и

в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка (абзац 12 пункта 29 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2019), утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.11.2019).

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформулированной в постановлении от 27.10.2009 № 8611/09, при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Переход прав и обязанностей по договору аренды земельного участка к покупателю объекта недвижимости исключает возможность предъявления его прежним собственником требования о расторжении ранее заключенного с ним этого договора, поскольку он продолжает регулировать отношения по пользованию земельным участком уже с новым собственником недвижимости.

Названные положения гражданского и земельного законодательства предусматривающие переход к покупателю одновременно с правом собственности на недвижимость и права аренды на земельный участок, защищают интересы как покупателя при приобретении им объекта недвижимого имущества, расположенного на чужом земельном участке, так и собственника этого участка, обеспечивая стабильность гражданского оборота и создавая определенность в данных правоотношениях.

Между тем переход к покупателю объекта недвижимости права аренды не исключает согласно пункту 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» возможности оформления его прав на земельный участок, существующих на тех же условиях и в том же объеме, что и у прежнего собственника недвижимости, посредством внесения в договор необходимых изменений, обусловленных приобретением новым собственником недвижимости статуса арендатора соответствующего участка.

Аналогичный правовой подход содержится в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации при принятии постановлений от 16.11.2010 № 8354/10 и от 05.07.2011 № 1721/11.

Поскольку собственником объектов недвижимого имущества, расположенных на спорных земельных участках, является ООО «Рассвет», постольку права на земельные участки принадлежат ООО «Рассвет» в объеме прав предыдущего собственника объектов – МУП «Жилищно-коммунальное хозяйство».

Таким образом, требование о замене арендатора по спорным договорам аренды земельных участков правомерно основано на положениях пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, а также пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

В соответствии с пунктом 2 статьи 14 Закона о регистрации, одним из оснований для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращении, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество являются вступившие в законную силу судебные акты.

Согласно части 1 статьи 16 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации.

Удовлетворение требования о внесении изменений в спорные договоры аренды земельных участков в части замены арендатора в рамках настоящего спора является самостоятельным основанием для внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр недвижимости об объектах недвижимости в отношении указанных земельных участков.

Распределяя судебные расходы по настоящему делу, суд пришел к следующим выводам.

В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

За рассмотрение искового заявления по данному делу подлежит уплате в федеральный бюджет государственная пошлина в размере 150 000 рублей, которую суд

относит на ответчиков.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2009 № 16147/07, согласно которой часть 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исходит из принципа долевого возмещения судебных расходов.

Вместе с тем, ответчик - администрация муниципального образования «Яблоновское городское поселение» - освобожден от уплаты государственной пошлины.

При указанных обстоятельствах, государственная пошлина в размере 75 000 рублей подлежит взысканию в доход федерального бюджета с муниципального унитарного предприятия «Жилищно-коммунальное хозяйство».

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

внести изменения в договор аренды земельного участка № 51 от 13.12.2017, расположенного по адресу: Республика Адыгея, Тахтамукайский район, пгт. ФИО1, ул. Лаухина, 2б, с кадастровым номером 01:05:0200166:7890, площадью 117 кв.м. - заменить арендатора муниципальное унитарное предприятие «Жилищно-коммунальное хозяйство» (ОГРН <***>, ИНН <***>, Республика Адыгея, Тахтамукайский район, пгт. ФИО1, ул. Гагарина, д. 46) на общество с ограниченной ответственностью «Рассвет» (ОГРН <***>, ИНН <***>, 385200, <...>).

Внести изменения в договор аренды земельного участка № 52 от 13.12.2017, расположенного по адресу: Республика Адыгея, Тахтамукайский район, пгт. ФИО1, ул. Лаухина, 2г, с кадастровым номером: 01:05:0200166:7882, площадью 273 кв.м. - заменить арендатора муниципальное унитарное предприятие «Жилищно-коммунальное хозяйство» (ОГРН <***>, ИНН <***>, Республика Адыгея, Тахтамукайский район, пгт. ФИО1, ул. Гагарина, д. 46) на общество с ограниченной ответственностью «Рассвет» (ОГРН <***>, ИНН <***>, 385200, <...>).

Внести изменения в договор аренды земельного участка № 53 от 13.12.2017, расположенного по адресу: Республика Адыгея, Тахтамукайский район, пгт. ФИО1, ул. Лаухина, 2д, с кадастровым номер: 01:05:0200166:7883, площадью 107 кв.м., заменить арендатора муниципальное унитарное предприятие «Жилищно-коммунальное хозяйство» (ОГРН <***>, ИНН <***>, Республика Адыгея, Тахтамукайский район, пгт. ФИО1, ул. Гагарина, д. 46) на общество с ограниченной ответственностью

«Рассвет» (ОГРН <***>, ИНН <***>, 385200, <...>).

Настоящее решение является для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Адыгея основанием для внесения соответствующих записей в ЕГРН, а именно: об исключении из реестра записи в том, что арендатором земельных участков по договорам аренды №№ 51, 52, 53 от 13.12.2017 является муниципальное унитарное предприятие «Жилищно-коммунальное хозяйство», ИНН: <***>, ОГРН: <***>) и внесении записи об арендаторе - общество с ограниченной ответственностью «Рассвет», ИНН: <***>, ОГРН: <***>.

Взыскать с муниципального унитарного предприятия «Жилищно-коммунальное хозяйство» (ОГРН <***>, ИНН <***>, Республика Адыгея, Тахтамукайский район, пгт. ФИО1, ул. Гагарина, д. 46) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 75 000 рублей.

Решение направить лицам, участвующим в деле, посредством его размещения в картотеке арбитражных дел на сайте Федеральных арбитражных судов Российской Федерации http://kad.arbitr.ru/

По ходатайству лиц, участвующих в деле, копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения, а также в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев с даты вступления решения по делу в законную силу, если это решение было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции. Жалоба подается через суд, вынесший решение.

Судья Парасюк Е.А.