АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТЮМЕНСКОЙ ОБЛАСТИ

Ленина д.74, г.Тюмень, 625052,тел (3452) 25-81-13, ф.(3452) 45-02-07, http://tumen.arbitr.ru, E-mail: info@tumen.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

г. Тюмень

Дело №

А70-23946/2024

30 января 2025 года

Резолютивная часть решения объявлена 16 января 2025 года. Решение в полном объеме изготовлено 30 января 2025 года.

Арбитражный суд Тюменской области в составе судьи Коряковцевой О.В. при ведении протокола судебного заседания секретарем Бахмач И.М., рассмотрев в судебном заседании дело, возбужденное по заявлению

ФИО1

к Департаменту имущественных отношений Тюменской области

о признании незаконным отказа от 07.06.2024 № 2754-о о предоставлении земельного участка, обязании заключить договор купли-продажи земельного участка,

при участии:

представитель заявителя – ФИО2 по доверенности от 11.07.2024,

представитель ответчика – ФИО3 по доверенности от 14.06.2024 № 53/08-3-Д,

установил:

ФИО1 (далее – заявитель, ФИО1) обратилась в арбитражный суд с заявлением к Департаменту имущественных отношений Тюменской области (далее – ответчик, Департамент) о признании незаконным отказа от 07.06.2024 № 2754-о о предоставлении земельного участка, обязании заключить договор купли-продажи земельного участка.

Поскольку заявитель изначально обратился в суд общей юрисдикции 30.07.2024, 01.11.2024 дело поступило в Арбитражный суд Тюменской области, то в данном случае соблюдён трехмесячный срок подачи заявления в арбитражный суд, установленный ч. 4 ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Представитель заявителя в судебном заседании поддержал заявленные требования по основаниям, изложенным в заявлении, письменных пояснениях.

Представитель ответчика против заявленных требований возражает по основаниям, изложенным в отзыве на заявление.

Заслушав объяснения участников судебного процесса, исследовав материалы дела, арбитражный суд установил следующие обстоятельства.

29.07.2016 между ИП ФИО1 и Департаментом заключен Договор № 23-40/1965-21 аренды земельного участка, согласно которому Департамент передал ИП ФИО1 земельный участок с кадастровым номером 72:17:2104002:331 площадью 18386 кв.м. для строительства объектов придорожного сервиса сроком до 28.07.2026.

В настоящее время согласно сведениям ЕГРН на вышеназванном земельном участке расположены принадлежащие заявителю на праве собственности следующие объекты недвижимости:

- нежилое здание с кадастровым номером 72:17:2104002:553 площадью 679,4 кв.м., вид разрешенного использования: объект придорожного сервиса, обслуживание перевозок пассажиров, гостиница модульного типа;

- нежилое здание с кадастровым номером 72:17:2104002:558 площадью 605,7 кв.м., вид разрешенного использования: объект придорожного сервиса, ремонт автомобилей.

Таким образом, площадь застройки земельного участка составляет лишь 6,9 % от площади участка.

27.05.2024 в Департамент поступило заявление ФИО1 о предоставлении ей вышеуказанного земельного участка в собственность за плату.

По результатам рассмотрения заявления Департаментом принято оспариваемое решение от 07.06.2024 № 2754-о об отказе ФИО1 в предоставлении в собственность за плату вышеназванного земельного участка под существующие объекты недвижимости (объект придорожного сервиса, обслуживание перевозок пассажиров, гостиница модульного типа, гараж) со ссылкой на то, что с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов, поскольку расположенные на земельном участке объекты капитального строительства с кадастровыми номерами 72:17:2104002:553, 72:17:2104002:558 являются вспомогательными, так как на них не выдавались разрешения на ввод объектов в эксплуатацию, соответственно, цель строительства в соответствии с договором аренды земельного участка от 29.07.2016 № 23-40/1965-21 не достигнута; площадь испрашиваемого земельного участка превышает площадь, необходимую и достаточную для эксплуатации указанных зданий, сооружений.

Не согласившись с отказом Департамента от 07.06.2024 № 2754-о, заявитель обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Арбитражный суд считает оспариваемый отказ законным и обоснованным.

В соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них, осуществляется без проведения торгов в случаях, предусмотренных статьей 39.20 ЗК РФ.

Согласно пункту 1 статьи 39.20 ЗК РФ если иное не установлено этой статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане и юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

При этом наличие на публичном земельном участке только объекта вспомогательного использования, в том числе при наличии государственной регистрации права собственности на этот объект, в отсутствие на этом земельном участке основного здания или сооружения не влечет возникновения у собственника вспомогательного объекта права на приобретение в собственность земельного участка в порядке, предусмотренном пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ.

Данная правовая позиция следует из разъяснений, данных в пункте 53 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1(2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 07.04.2021, пункте 16 Обзора от 01.06.2022.

В соответствии с подпунктом 3 пункта 5 статьи 39.17 ЗК РФ уполномоченный орган может принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без торгов при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса.

Пунктом 1 статьи 39.16 ЗК РФ предусмотрено, что уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, в том числе в случаях, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов.

По смыслу статей 1, 39.1, 39.3, 39.16, 39.20 ЗК РФ размер земельного участка, необходимого для эксплуатации объектов недвижимого имущества, поставлен в зависимость не только от площади таких объектов недвижимости, но и от их назначения, а также целей использования. Таким образом, необходимая для эксплуатации объекта недвижимости площадь земельного участка определяется с учетом его функционального назначения, градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемым объектам недвижимости, а также проектов планировки и развития территории соответствующего населенного пункта.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 № 13535/10 выражена правовая позиция, согласно которой собственник объекта недвижимости, требующий предоставления земельного участка под объектом в собственность, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации приобретенных объектов недвижимого имущества, в том числе в заявленных целях.

Согласно правовому подходу, сформулированному в определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 № 309-ЭС15-11394, площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.

При этом бремя доказывания необходимого размера, подлежащего выкупу земельного участка, возлагается на лицо, желающее его выкупить (определение Верховного Суда Российской Федерации от 26.04.2016 № 64-КГ16-2).

Предоставление земельного участка, занятого объектом недвижимости, должно осуществляться таким образом, чтобы собственник этого объекта имел возможность осуществлять его обслуживание и эксплуатацию, то есть в границы передаваемого земельного участка должны входить как часть, которая занята недвижимостью, так и часть, необходимая для ее использования. Предоставление для эксплуатации объекта недвижимости земельного участка публичной собственности, площадью, превышающую необходимую в указанных целях, не допускается.

Материалами дела подтверждается, что для эксплуатации объекта недвижимости заявителем испрашивается та же площадь земельного участка, которая предоставлялась ему в аренду для строительства указанного объекта, которая, является большей, чем площадь, необходимая для эксплуатации непосредственно возведенного объекта.

ФИО1 не представлено надлежащих доказательств соразмерности площади испрашиваемого земельного участка находящимся на нем объектам недвижимости, а также доказательств, подтверждающих необходимость использования земельного участка площадью 18386 кв.м кв. м. для эксплуатации объекта, расположенного на земельном участке.

ФИО1 в материалы судебного дела представлен план организации парковочных мест и проездов, подготовленный ООО «КАРСИКО ДОМ», рассчитанный для гостиницы, СТО, мойки, из которого следует, что большую часть площади земельного участка занимают парковочные места.

В силу пункта 3.17 «ГОСТ 33062-2014. Межгосударственный стандарт. Дороги автомобильные общего пользования. Требования к размещению объектов дорожного и придорожного сервиса» объектами придорожного сервиса являются здания и сооружения, расположенные на придорожной полосе и предназначенные для обслуживания участников дорожного движения в пути следования (мотели, гостиницы, кемпинги, станции технического обслуживания, автозаправочные станции, пункты питания, торговли, связи, медицинской помощи, мойки, средства рекламы и иные сооружения).

Из представленного Департаментом в материалы дела акта обследования от 12.02.2020 следует, что расположенный на испрашиваемом земельном участке объект не эксплуатируется, парковочные места не организованы (отсутствуют), при этом как было указано выше, договор аренды испрашиваемого участка является действующим.

В соответствии с правовым подходом, сформулированным в пункте 24 Обзора практики Верховного Суда Российской Федерации № 3, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017, предоставление уполномоченным органом государственной власти в собственность хозяйствующему субъекту земельного участка, на котором расположен объект недвижимости данного субъекта, площадью большей, чем это обусловлено объективными потребностями, без проведения публичных торгов является нарушением законодательства о защите конкуренции.

Само по себе наличие производственной необходимости для эксплуатации объекта недвижимости не является основанием для получения земельного участка в испрашиваемом размере.

Под объективными потребностями в данном случае следует понимать площадь земельного участка, необходимую для эксплуатации объекта. При этом понятия «производственная необходимость» и «объективные потребности» не тождественны, производственная необходимость может изменяться в зависимости от усмотрения хозяйствующего субъекта (постановления Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 23.12.2020 № Ф04-5403/2020 по делу № А46-8151/2019, от 22.02.2022 № Ф047836/2021 по делу № А46-2109/2021, Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 13.12.2024 № Ф06-10454/2024 по делу № А55-6476/2024).

В силу изложенного указанный план организации паковочных мест и проездов не является доказательством, подтверждающим необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимого имущества.

Далее, материалами дела подтверждается, что расположенное на испрашиваемом земельном участке здание с кадастровым номером 72:17:2104002:553 площадью 679,4 кв.м. имеет вид разрешенного использования: объект придорожного сервиса, обслуживание перевозок пассажиров, гостиница модульного типа и является объектом вспомогательного использования.

Частью 10 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее-ГрК РФ) установлено, что объектом капитального строительства является здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено, за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие).

Частью 10.2 статьи 1 ГрК РФ установлено, что некапитальными строениями, сооружениями являются строения, сооружения, которые не имеют прочной связи с землей и конструктивные характеристики которых позволяют осуществить их перемещение и (или) демонтаж и последующую сборку без несоразмерного ущерба назначению и без изменения основных характеристик строений, сооружений (в том числе киосков, навесов и других подобных строений, сооружений).

Исходя из положений статьи 51 ГрК РФ модульные здания относят к временным некапитальным строениям, и разрешения на их строительство не выдаются.

Постановлением Правительства Тюменской области от 10.04.2012 № 131-п утвержден Перечень случаев, для которых получение разрешения на строительство не требуется. В соответствии с пунктом 8 Перечня не требуется разрешение на строительство в случае размещения на предоставленном земельном участке объектов заводской сборки из модульных блоков, в том числе сельскохозяйственного назначения.

Минрегион России в письме от 25.06.2009 № 19669-ИП/08 отметил, что под строениями и сооружениями вспомогательного использования следует понимать сооружения пониженного уровня ответственности по ГОСТ 27751-88 «Надежность строительных конструкций и оснований" (отменен). В соответствии с пунктом 3.1 ГОСТ 27751-2014. Межгосударственный стандарт. Надежность строительных конструкций и оснований. Основные положения» (далее-ГОСТ 27751-2014). Для каждого сооружения необходимо установить его уровень ответственности (повышенный, нормальный, пониженный) и соответствующий класс (КС-3, КС-2, КС-1) в зависимости от его назначения, а также социальных, экономических или экологических последствий его повреждений или разрушений.

Согласно Приложению А к ГОСТу 27751-2014 класс сооружений КС-1 включает в себя теплицы, парники, мобильные здания (сборно-разборные и контейнерного типа), склады временного содержания, в которых не предусматривается постоянного пребывания людей (т.е. не предусматривается пребывание людей непрерывно в течение более 2 ч).

Как указано выше, здание с кадастровым номером 72:17:2104002:553 площадью 679,4 кв.м. имеет вид разрешенного использования: объект придорожного сервиса, обслуживание перевозок пассажиров, гостиница модульного типа. Указанные виды деятельности не предусматривают постоянное нахождение людей в здании (то есть более двух часов подряд).

Таким образом, ФИО1 не представлены доказательства, подтверждающие, что расположенные на земельном участке объекты являются капитальными объектами строительства.

По правилам вышеуказанных норм осуществляется предоставление земельных участков собственникам объектов недвижимости для их эксплуатации. При этом не допускается предоставление в собственность земельных участков, если на нем возведены лишь объекты вспомогательного использования (Определение Верховного Суда РФ от 14.12.2021 № 302-ЭС21-14414).

Таким образом, возведение на публичном земельном участке только объекта вспомогательного использования, в том числе при наличии государственной регистрации права собственности на этот объект, в отсутствие на этом земельном участке основного здания или сооружения не влечет возникновения у собственника вспомогательного объекта права на приобретение в собственность земельного участка в порядке, предусмотренном пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ.

Поскольку объекты капитального строительства в соответствии со статьей 51 ГрК РФ являются вспомогательными, так как на них не выдавались разрешения на ввод объектов в эксплуатацию, цель строительства в соответствии с договором аренды земельного участка от 29.07.2016 № 23-40/1965-21 не достигнута.

Таким образом, отказ Департамента имущественных отношенийТюменской области от 07.06.2024 № 2754-о о предоставлении земельного участка соответствует действующему законодательству, права и законные интересы заявителя не нарушает, что является основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.

Руководствуясь ст.ст.167 и 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ :

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) в Восьмой арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Тюменской области.

Судья

Коряковцева О.В.