АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
арбитражного суда первой инстанции
дело № А32-36162/2024
г. Краснодар «28» января 2026 года
Резолютивная часть решения объявлена 19 июня 2025 года
Решение суда в полном объёме изготовлено 28 января 2026 года.
Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи А.Л. Назыкова, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Поповым Т.В., рассмотрев в открытом судебном заседании дело № А32-36162/2024
по заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>)
к администрации Туапсинского городского поселения Туапсинского района Краснодарского края
о признании договора аренды земельного участка недействительной сделкой, взыскании неосновательного обогащения,
при участии в судебном заседании, состоявшемся 19 июня 2025 года, истца индивидуального предпринимателя ФИО1,
УСТАНОВИЛ:
индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – истец, ФИО1) обратился с иском к администрации Туапсинского городского поселения Туапсинского района со следующими требованиями:
- признать договор аренды № 5190007275 от 11.11.2009, на основании которого администрация осуществляла взаиморасчеты с ФИО1 за использование земельного участка с кадастровым номером 23:51:0201001:110, общей площадью 587 кв. м, расположенным по адресу: <...> - ничтожным;
- взыскать с администрации в пользу ФИО1 неустойку за необоснованное обогащение по договору аренды № 51900007275 от 11.11.2009 (за последние три года аренды) денежную сумму в размере 395 491 рублей.
В судебном заседании, состоявшемся 19 июня 2025 года, истец заявленные требования поддержал в полном объёме, иных пояснений не привёл, новых ходатайств не заявил.
Администрация в настоящее заседание не явилась, правовая позиция администрации выражена в ранее представленном отзыве.
Изучив материалы дела, заслушав пояснения истца, рассмотрев отзыв администрации, суд пришёл к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.
Как следует из исковых требований, ФИО1 полагает, что договор аренды от 11.11.2009 № 5190007275 земельного участка КН 23:51:0201001:110 им не заключался, однако арендные платежи были отнесены администрацией на договор аренды от 11.11.2019 №5190007275, который ФИО1 не заключал. Администрация в предоставлении копии договора аренды от 11.11.2009 № 5190007275 отказала. По мнению истца, арендная плата за использование земельного участка с кадастровым номером 23:51:0201001:110 начислялась администрацией за период с 28.12.2016 по 31.12.2023 на основании договора аренды от 11.11.2009 № 5190007275. Администрация, как полагает истец, скрывает от него договор аренды от 11.11.2009 № 5190007275. Договор аренды от 11.11.2009 № 5190007275 ФИО1 с администрацией не заключал, в связи с чем, администрация неосновательно получала арендные платежи по данному договору. Оплаченная истцом сумма арендной платы в период с 3го квартала 2021 года по 4й квартал 2024 года составляет 395 491 рублей, которые истец считает неосновательным обогащением администрации.
Как ранее установлено судом при рассмотрении дела № А32-33430/2023, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 13.07.2023 по делу А32-6276/2020 расторгнут договор аренды от 11.11.2008 № 3300003797 земельного участка с кадастровым номером 23:51:0201001:110. Индивидуальный предприниматель ФИО1 (ИНН <***>) обязан в течение 30 дней с момента вступления решения суда в законную силу освободить земельный участок с кадастровым номером 23:51:0201001:110, расположенный по адресу: <...> «Ж», путем сноса (демонтажа) расположенных на нем одноэтажного строения площадью застройки 148,8 кв.м., одноэтажного строения типа павильон площадью застройки 58 кв.м., двух одноэтажных вагончиков-контейнеров и передать его Администрации Туапсинского городского поселения Туапсинского района (ИНН <***>) по акту приема-передачи. Данное решение является основанием для погашения в Едином государственном реестре недвижимости регистрационной записи об обременении земельного участка с кадастровым номером 23:51:0201001:110 арендой, зарегистрированной в пользу ФИО1 на основании договора аренды от 11.11.2008 № 3300003797 (дата государственной регистрации: 23.09.2019; номер государственной регистрации: 23:51:0201001:110- 23/013/2019-1).
Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.09.2023 указанное решение оставлено без изменения.
Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 22.11.2023 решение Арбитражного суда Краснодарского края от 13.07.2023 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.09.2023 по делу № А32-6276/2020 оставлены без изменения.
Как следует из данного решения арбитражного суда, между администрацией муниципального образования Туапсинский район (арендодатель) и ФИО2 (арендатор) заключен договор аренды от 11.11.2008 № 3300003797 (далее – договор), согласно которому арендодатель передал во временное владение земельный участок с кадастровым номером 23:51:0201001:110 площадью 587 кв.м, расположенный по адресу: <...> «Ж», для размещения административно-бытового здания, сроком до 24.10.2057 (п. 1.1. договора). Договор зарегистрирован в установленном законом порядке. На основании дополнительного соглашения от 15.12.2010 № 229 к договору аренды изменен вид разрешенного использования земельного участка с «для размещения административно-бытового здания» на «для строительства и эксплуатации кафе». Между ФИО2 и предпринимателем заключен договор об уступке прав по договору аренды от 28.12.2016., на основании которого все права и обязанности арендатора по указанному договору аренды земельного 4 участка перешли к предпринимателю. В соответствии с пунктом 3 статьи 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137- ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, прекращаются у органа местного самоуправления муниципального района и возникают у органа местного самоуправления поселения с даты утверждения правил землепользования и застройки поселения. Права и обязанности арендодателя по указанному договору аренды от администрации муниципального образования Туапсинский район перешли к администрации Туапсинского городского поселения Туапсинского района. Согласно акту планового осмотра, земельного участка от 06.02.2018 № 4 установлено, что на спорном земельном участке расположен фундамент площадью 407 кв.м., из которых часть фундамента площадью 92 кв.м. расположена за пределами границ отведенного земельного участка с кадастровым номером 23:51:0201001:110, а также ответчик самовольно занял прилегающую к земельному участку с кадастровым номером 23:51:0201001:110, территорию площадью 266 кв.м., за счет обустройства бетонной площадки. На основании выявленных нарушений администрация обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к предпринимателю с требованиями о сносе самовольной постройки - плитный фундамент площадью 407 кв.м. на земельном участке с кадастровым номером 23:51:0202009:163, расположенном по адресу: <...>,. Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 01.02.2019 по делу № А32- 17229/2018 требования администрации удовлетворены, суд обязал предпринимателя в течение месяца с момента вступления настоящего решения в законную силу освободить земельный участок с кадастровым номером 23:51:0201001:110 и прилегающий к нему земельный участок, расположенный по адресу: <...> «Ж» путем сноса (демонтажа) объекта незавершенного строительства – плитного фундамента, площадью 384,7 кв.м., и бетонного покрытия. Согласно письму отдела архитектуры и градостроительства администрации Туапсинского городского поселения от 28.10.2019 № 47612-08 разрешение на строительство на спорном земельном участке не выдавалось. Согласно представленному в материалы дела акту обследования от 05.07.2018 № 8 установлено, что на спорном земельном участке возведен в отсутствие разрешительной документации плитный фундамент площадью 407 кв.м., из которых часть фундамента площадью 92 кв.м. расположена за пределами границ отведенного земельного участка с кадастровым номером 23:51:0201001:110, а также ответчик самовольно занял прилегающую к земельному участку с кадастровым номером 23:51:0201001:110, территорию площадью 266 кв.м., за счет обустройства бетонной площадки. Истцом в материалы дела представлен акт осмотра от 22.06.2020, согласно которому в ходе осмотра установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 23:51:0201001:110 располагается объект незавершенного строительства, состоящий из быстровозводимых строительных материалов (конструктивные опорные элементы выполнены из деревянного бруса, соединенных маурлатом, расположенным на кирпичном и бетонном основании, объект накрыт многоскатной кролей, в качестве укрывного материала использована «мягкая кровля» коричневого цвета, высота перекрытия свыше 2.5 м). Также на территории участка располагаются нестационарные объекты: металлический контейнер, вагончик-бытовка, нестационарный металлический объект, стены и крыша обшиты металлопрофилем, с фасадной стороны обустроены входными рольставнями белого цвета, кроме того перед фасадом размещенных объектов выполнено благоустройство территории забетонирована площадка для парковки автомобилей, часть земельного участка не используется. В целях выявления технических характеристик спорных объектов и вопроса об обоснованности требований администрации по ходатайству истца определением суда от 14.10.2021 назначена судебная экспертиза, проведение которой было поручено эксперту ГБУ КК «Крайтехинвентаризация –Краевое БТИ» по Туапсинскому району ФИО3 Исследовав представленные в дело доказательства и экспертные заключения, суд установил. На спорном земельном участке расположены следующие объекты: - одноэтажное строение площадью застройки 164 кв.м, общей площадью 148,8 кв.м., часть которого используется как продуктовый магазин «Океан», а остальная часть строения на основании договора аренды нежилого помещения от 15.10.2022 передана в аренду ФИО4 под использование кафе быстро; - одноэтажное строение типа павильон с металлическими роллетами площадью 58 кв.м,, которое используется под магазин и на основании договора аренды нежилого помещения от 01.06.2021 № 5 с учетом дополнительного соглашения от 02.04.2023 № 2 передано в аренду ФИО5 для использования в предпринимательских целях; - одноэтажный вагончик-контейнер площадью застройки 17 кв.м, входные двери – металлические и одноэтажный вагончик-контейнер. Ответчик использует спорный земельный участок не по целевому назначению и разрешённому использованию, указанному в п.1.1 договора (с учетом дополнительного соглашения от 15.12.2010 № 229) для строительства и эксплуатации кафе, поскольку на участке расположены магазины и помещения для хранения (вагончики), а возведенное в соответствии с разрешением на строительство здание кафе отсутствует. Таким образом, условия заключенного между сторонами договора существенно нарушены. Следовательно, требования истца о расторжении договора аренды от 11.11.2008 № 3300003797 подлежат удовлетворению. Поскольку судом удовлетворено требование о расторжении договора аренды, то одноэтажное строения площадью застройки 148,8 кв.м., одноэтажное строения типа павильон площадью застройки 58 кв.м., два вагончика контейнера расположены на спорном земельном участке при отсутствии правоустанавливающих документов на данный земельный участок, следовательно требования истца об освобождении и возврате администрации спорного земельного участка, подлежат удовлетворению.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в постановлении от 20.09.2023 согласился с данными выводами, приведенными в решении арбитражного суда от 13.07.2023 по делу А32-6276/2020.
Оставляя данные судебные акты без изменения, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в постановлении от 22.11.2023 по делу А32-6276/2020 указал следующее. Суды установили, что земельный участок с кадастровым номером 23:51:0201001:110 используется арендатором с нарушением цели предоставления, определенной в пункте 1.1 договора от 11.11.2008 № 3300003797, в редакции дополнительного соглашения от 15.12.2010, что подтверждает несоблюдение требований пункта 4.1.6 договора аренды и служит основанием для его расторжения по инициативе арендодателя (пункт 3.2.4). Фактически на исследуемом земельном участке расположены магазины и помещения для хранения (вагончики). Возведенное в соответствии с разрешением на строительство здание кафе отсутствует (письмо отдела архитектуры и градостроительства администрации поселения от 30.10.2019 № 761/12-08).
Таким образом, в отношении земельного участка КН 23:51:0201001:110 администрацией был заключен, как установлено вступившими в законную силу судебными актами по делу № А32-6276/2020, договор аренды от 11.11.2008 № 3300003797. Никакой иной договор аренды в отношении земельного участка КН 23:51:0201001:110 администрацией не заключался. Предприниматель ФИО1 использовал земельный участок с кадастровым номером 23:51:0201001:110 именно и исключительно по договору аренды от 11.11.2008 № 3300003797, о чём ему было достоверно известно, по договору аренды от 11.11.2008 № 3300003797 длились судебные споры в делах № А32-6276/2020 и №А32- 17229/2018.
Ошибочное указание в акте сверки администрацией реквизитов другого договора аренды не является основанием считать доказанным заключение между администрацией и предпринимателем договора аренды от 11.11.2009 № 5190007275 земельного участка КН 23:51:0201001:110, в отношении которого сторонами был заключен договор аренды от 11.11.2008 № 3300003797, расторгнутый вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 13.07.2023 по делу А32-6276/2020.
Поскольку земельный участок КН 23:51:0201001:110 выступал предметом договора аренды от 11.11.2008 № 3300003797, администрация и предприниматель какой-либо иной договор аренды в отношении этого земельного участка не заключали, в рамках договора аренды от 11.11.2009 № 5190007275 арендные отношения сторонами не оформлялись. В связи с отсутствием между сторонами договора аренды от 11.11.2009 № 5190007275 земельного участка КН 23:51:0201001:110 предмет спора по настоящему делу (оспариваемая сделка) отсутствует, в связи с чем, в иске о признании договора аренды № 5190007275 от 11.11.2009 ничтожным надлежит отказать. Оснований для признания ничтожным договора аренды от 11.11.2008 № 3300003797 не имеется, поскольку данный договор был расторгнут вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 13.07.2023 по делу А32-6276/2020, что исключает возможность признания его ничтожной сделкой.
Предприниматель ФИО1 не мог не знать о том, что вносимые им администрации арендные платежи подлежат отнесению на договор аренды от 11.11.2008 № 3300003797 земельного участка КН 23:51:0201001:110, поскольку в выданном администрацией акте сверки от 20.06.2023, на который ссылается истец в обоснование своих исковых требований, содержится также ссылка на правовое основание приобретения ФИО1 права аренды земельного участка – переуступка от ФИО2 от 28.12.2016.
По договору об уступке прав по договору аренды земельного участка от 28.12.2016 ФИО2 передал ФИО1 право аренды земельного участка КН 23:51:0201001:110 на основании договора аренды земельного участка от 11.11.2008 № 3300003797.
Таким образом, ФИО1 не могло оставаться неизвестным договорное основание внесения им в муниципальный бюджет арендных платежей, оснований для возврата которых администрацией не имеется.
Так, договор аренды от 11.11.2008 № 3300003797 земельного участка с кадастровым номером 23:51:0201001:110 расторгнут решением Арбитражного суда Краснодарского края от 13.07.2023 по делу № А32-6276/2020. Указанное решение оставлено без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.09.2023.
Следовательно, в период по 20.09.2023 данный договор аренды земельного участка КН 23:51:0201001:110 являлся действующим и ФИО1 как арендатор земельного участка обязан был вносить арендные платежи по условиям договора аренды.
Вступившими в законную силу судебными актами по делу № А32-6276/2020 установлено использование ФИО1 всей территории земельного участка КН 23:51:0201001:110.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 13.07.2023 по делу А32-6276/2020 предприниматель ФИО1 обязан в течение 30 дней с момента вступления решения суда в законную силу освободить земельный участок с кадастровым номером 23:51:0201001:110, расположенный по адресу: <...> «Ж», путем сноса (демонтажа) расположенных на нем одноэтажного строения площадью застройки 148,8 кв.м., одноэтажного строения типа павильон площадью застройки 58 кв.м., двух одноэтажных вагончиков-контейнеров и передать его Администрации Туапсинского городского поселения Туапсинского района (ИНН <***>) по акту приема-передачи.
Между тем, как следует из отзыва администрации по настоящему делу, решение суда от 13.07.2023 по делу А32-6276/2020 ФИО1 не исполнено, действий к исполнению данного решения ФИО1 не предпринимает.
В судебном заседании 19.06.2025 на вопрос суда истец также пояснил, что земельный участок КН 23:51:0201001:110 им не освобожден, поскольку с действиями администрации по расторжению договора аренды ФИО1 не согласен, и исполнение решения суда по делу А32-6276/2020 ФИО1 не производится, финансовая возможность исполнить данное решение суда отсутствует.
Поскольку решение Арбитражного суда Краснодарского края от 13.07.2023 по делу А32-6276/2020 ФИО1 до настоящего времени не исполнено, земельный участок КН 23:51:0201001:110 до настоящего времени ФИО1 не освобожден и администрации не возвращен, оснований для возврата администрацией внесенных ФИО1 арендных платежей за указанный в иске период (по 4й квартал 2024 года) не имеется.
Принимая во внимание судебные акты арбитражных судов трёх инстанций по делу А32-6276/2020, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований по настоящему делу в полном объёме.
Ходатайство истца от истребовании доказательств от 27.03.2025 судом рассмотрено и отклонено, поскольку в отношении земельного участка КН 23:51:0201001:110 договор аренды от 11.11.2009 № 5190007275 не заключался и для проверки данного обстоятельства направление запроса в Росреестр не требуется.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 160 – 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
РЕШИЛ:
ходатайство об истребовании доказательств от 27.03.2025 – отклонить.
В удовлетворении исковых требований отказать.
Решение арбитражного суда может быть обжаловано в порядке, определённом главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Краснодарского края в течение одного месяца со дня изготовления текста решения суда в полном объёме.
Судья А.Л. Назыков