АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

арбитражного суда первой инстанции

дело №А32-22379/2023

г. Краснодар «17» декабря 2023 года

Резолютивная часть решения объявлена 19 октября 2023 года.

Решение суда в полном объёме изготовлено 17 декабря 2023 года.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи А.Л. Назыкова, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Голубченко Д.Э., рассмотрев в открытом судебном заседании дело №А32-22379/2023

по иску администрации муниципального образования Апшеронский район (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>)

о расторжении договора аренды земельного участка,

при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования, - министерства транспорта и дорожного хозяйства Краснодарского края, министерства природных ресурсов Краснодарского края, Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю,

при участии в судебном заседании 19 октября 2023 года представителя администрации – ФИО2 (по доверенности от 09.01.2023), представителя предпринимателя – ФИО3 (по доверенности от 31.08.2022),

УСТАНОВИЛ:

администрация муниципального образования Апшеронский район (далее – администрация) обратилась в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – ответчик) со следующими требованиями:

- расторгнуть договор от 26.02.2021 №0200007404 аренды земельного участка государственной собственности несельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 23:02:1104040:9, площадью 1500 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, Апшеронский район, Мезмайское сельское поселение, ущелье «Жолоб», заключенный между администрацией муниципального образования Апшеронский район и индивидуальным предпринимателем ФИО1, дата государственной регистрации 27.12.2021, номер государственной регистрации 23:02:1104040:9-23/249/2021-1;

- снять с государственного кадастрового учета земельный участок с кадастровым номером 23:02:1104040:9, площадью 1500 кв.м, расположенный в Апшеронском районе, Мезмайском поселении, ущелье «Жолоб» и исключить из Единого государственного реестра недвижимости сведения о земельном участке с кадастровым номером 23:02:1104040:9;

- указать в резолютивной части судебного акта, что решение по настоящему спору будет являться основанием для внесения в сведения Единого государственного реестра недвижимости изменений.

Определением от 10.05.2023 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования, привлечены министерство транспорта и дорожного хозяйства Краснодарского края, министерство природных ресурсов Краснодарского края, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю.

В судебном заседании, состоявшемся 19 октября 2023 года, представитель администрации исковые требования поддержал в полном объёме, представитель ответчика просил в иске отказать.

Третьи лица, надлежаще извещенные об их привлечении к участию в настоящем деле (почтовые отправления), явки своих представителей в настоящее судебное заседание не обеспечили.

В судебном заседании был объявлен перерыв до 17 час. 50 мин. в течение того же дня, после которого представители сторон в судебное заседание не явились, судебное заседание после перерыва было продолжено в установленное время в отсутствие представителей сторон.

Изучив материалы дела, суд пришёл к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска.

Как следует из материалов дела, на основании протокола аукциона №4 от 04.02.2021 между администрацией муниципального образования Апшеронский район и ИП ФИО1 как с победителем аукциона заключен договор аренды земельного участка государственной собственности несельскохозяйственного назначения №0200007404 от 26.02.2021, по которому в аренду на срок до 26.02.2041 предоставлен земельный участок из земель населенных пунктов общей площадью 1500 кв. м с кадастровым номером 23:02:1104040:9 с видом разрешенного использования – для ведения личного подсобного хозяйства, расположенный по адресу: Краснодарский край, Апшеронский район, Мезмайское сельское поселение, ущелье «Жолоб».

В соответствии с выпиской из ЕГРН от 21.06.2022 №КУВИ-001/2022-99984259 договор аренды земельного участка зарегистрирован 27.12.2021, участок находится в неразграниченной государственной собственности, относится к категории земель 2земли населенных пунктов», с видом разрешенного использования «для ведения личного подсобного хозяйства».

Департаментом по архитектуре и градостроительству Краснодарского края принят приказ от 19.04.2021 №106 на основании обращения министерства транспорта и дорожного хозяйства Краснодарского края от 12.04.2021 №60-05.03-4982/21 о подготовке документации по планировке территории по объекту «Реконструкция автомобильной дороги Даховская – т/б Лагонаки на участках км 25+850 – км 26+200; км 30+350 – км 30+600; км 31+100 – км 31+300 в Апшеронском районе», рекомендовано министерству транспорта и дорожного хозяйства Краснодарского края подготовить документацию по планировке территории по указанному объекту.

Министерством транспорта и дорожного хозяйства Краснодарского края направлено главе Апшеронского района Краснодарского края письмо от 24.01.2022 №60-05.04-779/22, в котором указано, что автомобильная дорога, поставленная на государственный кадастровый учет с кадастровым номером 23:02:1104040:625, на которую зарегистрировано право государственной собственности Краснодарского края, относящаяся к автомобильным дорогам общего пользования регионального или межмуниципального значения, согласно сведениям, содержащимся в Едином государственном реестре недвижимости, располагается, в том числе, в границах земельных участков с кадастровыми номерами 23:02:1104040:8, 23:02:1104040:9. На основании государственного контракта проводятся проектно-изыскательские работы по объекту «Реконструкция автомобильной дороги Даховская – т/б Лагонаки на участках км 25+850 – км 26+200; км 30+350 – км 30+600; км 31+100 – км 31+300 в Апшеронском районе». В рамках указанных работ предусмотрено обустройство автомобильной дороги стоянками (парковками) транспортных средств, устройство водопропускных труб и низовых подпорных стен, устройство электроосвещения и тротуаров, а также полная замена дорожной одежды. При этом размещение стоянок (парковок) транспортных средств также планируется в границах земельных участков с кадастровыми номерами 23:02:1104040:8, 23:02:1104040:9. В связи с предоставлением указанных земельных участков в аренду администрации предложено рассмотреть возможность расторжения договоров аренды земельных участков с кадастровыми номерами 23:02:1104040:8, 23:02:1104040:9 и предоставления в постоянное (бессрочное) пользование ГКУ КК «Краснодаравтодор».

Управление имущественных отношений администрации направило ответчику соглашение о расторжении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:02:1104040:9, на которое ответчик ответил отказом.

Невозможность расторжения договора аренды земельного участка в добровольном порядке послужила основанием для обращения администрации с иском о расторжении договора аренды.

Первоначально администрация обратилась с настоящим иском в Апшеронский районный суд Краснодарского края.

Определением от 24.04.2023 судьи Апшеронского районного суда Краснодарского края администрации отказано в принятии искового заявления к ФИО1 о расторжении договора аренды земельного участка и снятии с государственного кадастрового учета. Определение мотивировано подведомственностью данного спора арбитражному суду, поскольку ФИО1 является индивидуальным предпринимателем. Данное определение вступило в законную силу (том 1, л.д. 11).

С учётом правовой позиции, выраженной в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 01.02.2021 по делу №А63-15239/2019, определение суда общей юрисдикции об отказе в принятии иска к производству исключает возможность заключения арбитражного суда об отсутствии у арбитражного суда компетенции по рассмотрению такого иска с направлением дела по подсудности в суд общей юрисдикции. Как указано в приведённом постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа, арбитражный суд должен рассмотреть не отнесенное к его компетенции дело при наличии вступившего в законную силу судебного акта суда общей юрисдикции, которым заявителю было отказано либо в принятии к рассмотрению соответствующего заявления, либо в его рассмотрении по существу в связи с отсутствием компетенции. Отказ в принятии искового заявления, в силу части 3 статьи 134 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, препятствует повторному обращению в суд общей юрисдикции с иском. Направление дела в компетентный суд общей юрисдикции войдет в противоречие с данной процессуальной нормой.

При таких обстоятельствах, наличие у спорного земельного участка вида разрешенного использования – для ведения личного подсобного хозяйства и предоставление его в аренду с данным видом разрешенного использования не исключают данный спор из компетенции арбитражного суда, поскольку вступившим в законную силу определением судьи Апшеронского районного суда Краснодарского края от 24.04.2023 отказано администрации в принятии настоящего искового заявления к производству как относящегося к подведомственности арбитражного суда.

Администрация в обоснование исковых требований о расторжении договора аренды ссылается на указанное письмо министерства транспорта и дорожного хозяйства Краснодарского края о необходимости прекращения договора аренды земельного участка в целях реализации объекта «Реконструкция автомобильной дороги Даховская – т/б Лагонаки на участках км 25+850 – км 26+200; км 30+350 – км 30+600; км 31+100 – км 31+300 в Апшеронском районе».

Администрация также указывает, что согласно документации по планировке территории по объекту «Реконструкция автомобильной дороги Даховская – т/б Лагонаки на участках км 25+850 – км 26+200; км 30+350 – км 30+600; км 31+100 – км 31+300 в Апшеронском районе» проект межевания территории «Основная часть» том 3 земельный участок расположен в зоне транспортной инфраструктуры, в границах полос отвода автомобильной дороги Даховская – т/х Лаго-Наки, категория земли лесного фонда. Согласно проекта межевания территории «Основная часть» том 3 таблица 2 предусмотрено осуществить перевод категории земель земельного участка в земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешенного использования – под объекты транспорта автомобильного. Поскольку в границах полосы отводы автомобильной дороги использование земельного участка для ведения личного подсобного хозяйства станет невозможным, имеет место существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора аренды, которые в силу статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации являются основанием для расторжения договора аренды. Администрация, заключая договор аренды, не могла предвидеть включение спорного земельного участка в проект межевания территории «Основная часть» том 3. Существенным изменением обстоятельств явилось поручение министерства транспорта и дорожного хозяйства Краснодарского края о расторжении договора аренды, проведение проектно-изыскательских работ по объекту «Реконструкция автомобильной дороги Даховская – т/б Лагонаки на участках км 25+850 – км 26+200; км 30+350 – км 30+600; км 31+100 – км 31+300 в Апшеронском районе».

Суд не может согласиться с приведёнными администрацией основаниями для досрочного расторжения договора аренды земельного участка.

Так, из материалов дела не следует, что приведённые администрацией обстоятельства имели место на момент проведения аукциона и заключения договора аренды земельного участка с ответчиком как с победителем аукциона. Данные обстоятельства наступили после заключения договора аренды с ответчиком как с победителем аукциона.

Указание в письме Министерства транспорта и дорожного хозяйства Краснодарского края от 24.01.2022 №60-05.04-779/22 на прохождение через спорный земельный участок автомобильной дороги с кадастровым номером 23:02:1104040:625 не соответствует действительности.

Как следует из публичной реестровой карты, объект с кадастровым номером 23:02:1104040:625 представляет собой автомобильную дорогу Даховская – т/б Лаго-Наки, 1968 года постройки.

Спорный земельный участок с кадастровым номером 23:02:1104040:9 отделён от указанной автомобильной дороги другим земельным участком – с кадастровым номером 23:02:1104040:1141, имеющим вид разрешенного использования «автомобильный транспорт» категории земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения.

Таким образом, автомобильная дорога с кадастровым номером 23:02:1104040:625 не проходит через земельный участок с кадастровым номером 23:02:1104040:9, а земельный участок с кадастровым номером 23:02:1104040:9 не имеет наложения на автомобильную дорогу с кадастровым номером 23:02:1104040:625. Между автомобильной дорогой с кадастровым номером 23:02:1104040:625 и земельным участком с кадастровым номером 23:02:1104040:9 расположен земельный участок с кадастровым номером 23:02:1104040:1141.

В выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 21.06.2022 №КУВИ-001/2022-99984259 содержится информация о нахождении в границах земельного участка с кадастровым номером 23:02:1104040:9 объекта недвижимости с кадастровым номером 23:02:1104040:625, однако по данным публичной реестровой карты указанный объект недвижимости, представляющий собой автомобильную дорогу, через спорный земельный участок не проходит и не имеет с ним пересечений, поскольку полностью отделён от спорного земельного участка другим земельным участком – с кадастровым номером 23:02:1104040:1141.

Кроме того, выставляя земельный участок на торги и заключая с победителем торгов договор аренды земельного участка, администрация и победитель торгов очевидно не собирались заключить договор аренды части автомобильной дороги для ведения личного подсобного хозяйства, поскольку такой договор был бы заведомо неисполним и незаконен.

Суд также критически относится к содержащемуся в отзыве министерства природных ресурсов Краснодарского края от 23.06.2023 утверждению о нахождении спорного земельного участка на землях лесного фонда.

Так, в отзыве министерства природных ресурсов Краснодарского края от 23.06.2023 указано, что согласно информации, предоставленной ГКУ КК «Комитет по лесу», границы земельного участка с кадастровым номером 23:02:1104040:9 имеют пересечения с землями лесного фонда Апшеронского лесничества, Гуамского участкового лесничества, квартал 69Б, часть выдела 50 (том 1, л.д. 19 – 20).

Вместе с тем, ссылка министерства в отзыве на информацию ГКУ КК «Комитет по лесу» о наложении земельного участка на земли лесного фонда не содержит указания на те документы ГКУ КК «Комитет по лесу», в которых эта информация непосредственно была бы приведена. Соответствующая информация ГКУ КК «Комитет по лесу» о наложении спорного земельного участка на земли лесного фонда в настоящее дело в документальной форме не представлена (справка ГКУ КК «Комитет по лесу» за подписью директора ГКУ КК «Комитет по лесу»; выкопировка из планшета лесоустройства с нанесением границ лесного фонда и границ соответствующего лесничества и границ спорного земельного участка, заверенная соответствующим должностным лицом ГКУ КК «Комитет по лесу»; акт обследования спорного земельного участка с установлением границ земельного участка и границ соответствующего лесничества, подписанный должностными лицами ГКУ КК «Комитет по лесу» и лесничества).

Не может суд также принять в качестве доказательства наложения спорного земельного участка на земли лесного фонда и служебную записку от 09.03.2023 начальника отдела архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования Апшеронский район в адрес начальника управления имущественных отношений администрации муниципального образования апшеронский район, в которой сказано о том, что согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости земельный участок находится в границах Апшеронского лесничества с реестровым номером 23:00-15.13 (том 1, л.д. 24).

Однако соответствующие сведения Единого государственного реестра недвижимости, из которых исходил отдел архитектуры и градостроительства администрации при подготовке данной служебной записки, не представлены ни в этой записке, ни в приложении к ней, не представлены администрацией в материалы дела.

Представленная схема наложения земельных участков на Апшеронское лесничество (том 1, л.д. 25) не подписана соответствующим должностным лицом или кадастровым инженером, не содержит сведений о координатах границ спорного земельного участка и координатах границ Апшеронского лесничества, позволяющих заключить о пересечении границ земельного участка с землями лесного фонда.

Из представленных служебной записки и схемы наложения земельного участка на Апшеронское лесничество не представляется возможным удостовериться в том, каким образом администрация установила соответствующие границы Апшеронского лесничества и их пересечение с границами спорного земельного участка.

Суд также учитывает, что указанная служебная записка отдела архитектуры и градостроительства администрации была подготовлена по запросу управления имущественных отношений администрации от 03.03.2023, в котором прямо содержалось поручение предоставить в целях досудебной подготовки имеющуюся информацию о наложении земельного участка на границы земель лесного фонда (том 1, л.д. 26).

Проводя аукцион на право заключения договора аренды земельного участка и заключая договор аренды с победителем аукциона, администрация не могла не проверить нахождение земельного участка по отношению к землям лесного фонда. Обладая соответствующей информацией, администрация, тем не менее, провела аукцион и заключила по его результатам договор аренды. Однако после того как поступило поручение министерства о необходимости прекращения арендных отношений, администрация подготовила для направления в суд по иску о расторжении договора аренды служебную записку о нахождении земельного участка в границах земель лесного фонда, не подтвержденную при этом ни письмами ГКУ КК «Комитет по лесу», ни выкопировкой из планшета лесоустройства с нанесением границ лесничества и спорного земельного участка. Такие противоречивые действия администрации не могут считаться добросовестными.

Суд также учитывает, что в соответствии с данными публичной реестровой карты, размещенной в открытом доступе в сети Интернет, спорный земельный участок отделён от лесного массива земельным участком с кадастровым номером 23:02:1104040:1141, имеющим вид разрешенного использования «автомобильный транспорт» и относящимся к категории земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения.

Более того, спорный земельный участок является смежным по отношению к упомянутому земельному участку с кадастровым номером 23:02:1104040:1141, имеющему вид разрешенного использования «автомобильный транспорт» категории земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, и по отношению к земельному участку с кадастровым номером 23:02:1104040:8, категории земель населенных пунктов с разрешенным использованием для ведения личного подсобного хозяйства.

В свою очередь, земельные участки с кадастровыми номерами 23:02:1104040:8 и 23:02:1104040:9 со всех сторон окружены земельным участком с кадастровым номером 23:02:1104040:1141, расположены внутри земельного участка с кадастровым номером 23:02:1104040:1141, имеющего вид разрешенного использования «автомобильный транспорт» и относящегося к категории земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения.

То есть пересечения с землями лесного фонда, земельными участками лесничества спорный земельный участок не имеет, будучи полностью отделённым от земельного участка категории земель лесного фонда с кадастровым номером 23:02:1104040:22 территорией земельного участка с кадастровым номером 23:02:1104040:1141, имеющего вид разрешенного использования «автомобильный транспорт» и относящегося к категории земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения.

При таких обстоятельствах, суд не усматривает каких-либо пороков в рассматриваемом договоре аренды, которые бы позволили заключить о неправомерности предоставления данного земельного участка в аренду и о необходимости аннулирования соответствующего арендного обременения.

Относительно довода искового заявления администрации о расторжении договора аренды земельного участка в связи с существенным изменением обстоятельств (статья 451 Гражданского кодекса), суд отмечает, что для прекращения права аренды земельного участка в связи с реконструкцией объектов транспортной инфраструктуры главой VII.1 Земельного кодекса Российской Федерации подробно регламентирован порядок изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд, в том числе предоставленных на праве аренды, предусматривающий прекращение договора аренды посредством заключения соглашения об изъятии земельного участка, а при недостижении такого соглашения – решением суда об изъятии земельного участка для государственных (муниципальных) нужд посредством прекращения права аренды с выплатой соответствующего возмещения. Изъятие земельного участка, предоставленного в аренду по договору с администрацией муниципального образования, осуществляется не в рамках иска администрации о расторжении договора аренды в связи с существенным изменением обстоятельств, а в порядке специальной процедуры изъятия земельного участка для государственных (муниципальных) нужд, не имеющей отношения к расторжению договора аренды по правилам статьи 451 Гражданского кодекса (существенное изменение обстоятельств).

Поскольку требование о расторжении договора аренды в связи с существенным изменением обстоятельств не соответствует порядку изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд, установленному главой VII.1 Земельного кодекса, в иске администрации о расторжении договора аренды со снятием земельного участка с государственного кадастрового учета и исключением из ЕГРН сведений о земельном участке надлежит отказать.

Суд также учитывает, что приведённые администрацией в иске основания для расторжения договора аренды в связи с существенным изменением обстоятельств не являются достаточными для требований администрации о снятии земельного участка с государственного кадастрового учета и для исключения из ЕГРН сведений о земельном участке, поскольку доказательств неправомерности формирования и кадастрового учёта предоставленного в аренду по результатам торгов земельного участка не приведено и из материалов дела такие обстоятельства не следуют.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 160 – 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении исковых требований отказать.

Решение арбитражного суда может быть обжаловано в порядке, определённом главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Краснодарского края в течение одного месяца со дня изготовления текста решения суда в полном объёме.

Судья А.Л. Назыков