Решение по делу № А19-11436/2023 от 21.03.2025

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Седова, д. 76, г. Иркутск, Иркутская область, 664025,

тел. <***>; факс <***>

http://www.irkutsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Иркутск Дело № А19-11436/2023

«21» марта 2025 года

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 12.03.2025.

Решение в полном объеме изготовлено 21.03.2025.

Арбитражный суд Иркутской области в составе судьи Старкова К.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Карцевой А.О., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «ХавансБайкалСтрой» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>, адрес: 665831, Иркутскаяобласть, г. Ангарск, мкр. 9, д. 91, кв. 210)

к комитету по управлению муниципальным имуществом администрации Ангарского городского округа (ОГРН: <***>, ИНН: <***>, адрес: 665830, <...>),

об уменьшении суммы договора купли-продажи от 24.11.2022 г. № 10/2022, взыскании 2 576 453 руб.,

третье лицо: консалтингово-правовая компания "Мост" (664003, <...>, ОГРН:<***>, Дата присвоения ОГРН:13.08.2004, ИНН:<***>),

при участии в судебном заседании:

от истца (заявителя) – не явился, извещен,

от ответчика – ФИО1 (паспорт, доверенность от 09.01.2025, документ об образовании),

от третьего лица – не явился, извещен,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «ХавансБайкалСтрой» обратилось в Арбитражный суд Иркутской области с исковым заявлением к комитету по управлению муниципальным имуществом администрации Ангарского городского округа об уменьшении покупной цены объекта, переданного по договору № 10/2022 купли-продажи муниципального имущества нежилого помещения, кадастровый номер 38:26:000000:3399, расположенного по адресу: <...>, площадью 853,5 кв.м., в связи с наличием недостатков, взыскании 2 576 453 руб., уточнённым в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В связи с принятием отставки судьи Гурьянова О.П., через систему автоматизированного распределения дел в суде ПК «Судебно-арбитражное делопроизводство» дело № А19-11436/2023 передано на рассмотрение судьи Старкова К.Н.

Определением суда от 25.11.2024 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью консалтингово-правовая компания «Мост».

Ответчик иск оспорил.

Третье лицо отзыв на иск не представило.

Истцом заявлено ходатайство об отложении судебного заседания, мотивированное болезнью представителя и невозможностью принятия участия в судебном заседании.

Ответчик возражал против удовлетворения ходатайства

Рассмотрев ходатайство истца об отложении судебного заседания, арбитражный суд не находит оснований для его удовлетворения в силу следующего.

Как видно из материалов дела, копия определения о принятии искового заявления к производству суда от 16.06.2023 направлена истцу почтовым отправлением № 66402585785130, полученным 24.07.2023.

Определением суда от 19.07.2024 производство по делу возобновлено, назначено предварительное судебное заседание на 19.08.2024.

Определением суда от 22.08.2024 дело назначено к судебному разбирательству на 18.09.2024.

18.09.2024 судебное заседание отложено на 07.10.2024, затем на 25.11.2024, на 20.12.2024, 15.01.2025, на 12.02.2025 и на 12.03.2025.

При изложенных обстоятельствах суд приходит к выводу, что у истца имелось достаточное количество времени для формирования правовой позиции по делу и представления всех необходимых доказательств в материалы дела.

Кроме того, истец не лишен возможности обратиться за правовой помощью к иному представителю, либо же принять участие в судебном заседании силами своих сотрудников.

Согласно части 2 статьи 41 Арбитражного процессуального кодекса РФ лица, участвующие в деле, должны добросовестно пользоваться всеми принадлежащими им процессуальными правами.

Таким образом, суд приходит к выводу, что заявленное ходатайство об отложении судебного разбирательства направлено на затягивание судебного процесса и воспрепятствование принятию законного и обоснованного судебного акта, в связи с чем суд отказывает в его удовлетворении.

Неявка истца и третьего лица, надлежащим образом извещенных о месте и времени рассмотрения дела, не препятствует суду рассмотреть дело по существу, поэтому дело на основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассматривается в их отсутствие по имеющимся в деле доказательствам.

Обстоятельства дела.

На основании Положения о приватизации муниципального имущества Ангарского городского округа, утвержденного решением Думы Ангарского городского округа от 24.06.2015 № 29-05/01 рД, постановления администрации Ангарского городского округа от 01.08.2022 № 1031-па, и по результатам публичного предложения (протокол о результатах от 18.11.2022 № U21000007110000000038-3) 24.11.2022 между Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации Ангарского городского округа (продавец) и обществом с ограниченной ответственностью «Хавансбайкалстрой» (покупатель) был заключен договор № 10/2022 купли-продажи муниципального имущества.

В соответствии с условиями договора продавец продал, а покупатель купил муниципальное имущество Ангарского городского округа - нежилое здание, назначение: нежилое, кадастровый номер 38:26:000000:3399, общей площадью 835,5 кв.м., расположенное по адресу: <...> и земельный участок из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 38:26:040103:5162, площадью 2149 кв.м., расположенный по адресу: <...>, для эксплуатации нежилого здания, используемого под предприятие общественного питания и оказание услуг гостиницы за сумму 5 108 500 руб. (с учетом НДС).

Указанная сумма платежными поручениями от 28-29.11.2022 покупателем оплачена в полном объеме.

В соответствии с пунктом 3.2 договора покупатель обязался принять нежилое здание и земельный участок от продавца по акту приема-передачи не позднее 30 дней после полной оплаты.

07.12.2022 стороны произвели совместный осмотр нежилого здания, назначение: нежилое, кадастровый номер 38:26:000000:3399, общей площадью 835,5 кв.м., расположенного по адресу: <...>, результаты которого зафиксировали в Акте осмотра объектов нежилого фонда.

Сторонами было выявлена произведенная реконструкция и перепланировка здания (частичное несоответствие техническому паспорту здания), отсутствие отделки фойе, лестниц и коридоров, нескольких межкомнатных дверей, душевых кабин, унитазов, раковин.

В этой связи, приемка-передача здания была приостановлена, до устранения выявленных недостатков.

08.12.2022 в адрес покупателя - ООО «Хавансбайкалстрой» продавцом были направлены акты приема передачи имущества к договору купли-продажи муниципального имущества, от подписания которых и приемки имущества покупатель уклонился.

Вышеназванные обстоятельства послужили основанием к тому, что 16.02.2023 в адрес Истца направлено заявление с требованием о направлении в адрес заявителя - общества с ограниченной ответственностью «ХавансБайкалСтрой» акт, который был подписан между Продавцом и Покупателем, с замечаниями Покупателя;

А также, подписать надлежаще оформленный акт приема-передачи нежилого помещения, кадастровый номер: 38:26:000000:3399, расположенное по адресу: <...>, площадью 853,5 кв.м. Земельный участок с кадастровым номером 38:26:040103:5162, площадью 2149 кв.м.

Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации Ангарского городского округа обратился к обществу с ограниченной ответственностью «Хавансбайкалстрой» с требованием об обязании принять в собственность приобретенное по договору купли-продажи от 24.11.2022 № 10/2022 имущество:

-нежилое здание, кадастровый номер 38:26:000000:3399, общей площадью 835,5 кв.м., расположенное по адресу: <...>;

-земельный участок из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 38:26:040103:5162, площадью 2149 кв.м., расположенный по адресу: <...>, вид разрешенного использования: для эксплуатации нежилого здания, используемого под предприятие общественного питания и оказание услуг гостиницы.

Согласно пункту 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии со статьей 469 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору (статья 557 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно абзацу 4 пункта 1 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе потребовать от продавца возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Предусмотренная пунктом 1 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации возможность потребовать от продавца возмещения расходов покупателя на устранение недостатков товара является по своей природе обязательством о возмещении убытков.

Согласно п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со ст. 557 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила ст. 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Согласно пункту 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статей 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащим передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В силу общих положений о договоре купле-продаже, определенных в пункте 1 статьи 469 Гражданского кодекса Российской Федерации, продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.

При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется (пункт 2 статьи 469 Гражданского кодекса Российской Федерации при отсутствии).

В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 названного Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору (статья 557 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара; в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору (пункты 1, 2 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Под соразмерным уменьшением покупной цены по смыслу абзаца второго пункта 1 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации понимается установление цены в соответствующей пропорции к общей цене товара с учетом реальной возможности использования обесцененного товара по назначению.

Как следует из сложившейся спорной ситуации, что недостатки Покупателем выявлены относительно внутренней отделки и реконструкции, так, в техническом паспорте которые изначально отсутствуют.

Технический паспорт - это документ, в котором содержатся характеристики объекта капитального строительства.

До 1 января 2013 года технический паспорт выдавался по итогам проведения технической инвентаризации любых объектов капитального строительства. На основании такого паспорта проводился их технический учет, они включались в Единый государственный реестр объектов капитального строительства (п. 7 ранее действовавшего Положения, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 04.12.2000 № 921).

С 1 января 2013 года в подтверждение кадастрового учета выдается кадастровый паспорт.

Кадастровый учет части объекта недвижимого имущества, не являющейся самостоятельным объектом гражданских прав, должен осуществляется только в целях отражения в государственном кадастре сведений об ограничениях (обременениях) вещных прав. Для осуществления кадастрового учета для таких целей не требуется как соответствующего заявления лица, обратившегося за регистрационными действиями, так и, в частности, технического паспорта, содержащего характеристики выделенной части помещения.

С учетом вышеизложенного следует, что если фактические свойства предмета не соответствуют свойствам, согласованным при совершении сделки, обычным свойствам предмета или заранее известному особому назначению предмета, то речь может идти о несоответствии проданной вещи характеристикам, а не о некачественной проданной вещи.

Вместе с тем, само по себе установление стоимости работ, необходимых для устранения выявленных дефектов, исходя из смысла статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации не является основанием для уменьшения покупной стоимости имущества именно на такую сумму, поскольку в рассматриваемом случае, как отмечено выше, подлежит установлению цена в соответствующей пропорции к общей цене товара с учетом реальной возможности использования обесцененного товара по назначению.

С целью определения стоимости устранения выявленных недостатков Истец обратился в общество с ограниченной ответственностью «Гольфстрим», согласно локально сметному расчету от 07.04.2023 общая стоимость устранения недостатков составляет 2 981 171, 90 руб. (до уточнения иска).

Кроме того, истец указывает, что в отчете об оценке № 1056-22-5 при оценке рыночной стоимости нежилого здания в рамках сравнительного подхода к объектам-аналогам применяются следующие корректировки, которые можно отнести к степени благоустройства и состоянию отделки объекта:

1. Корректировка на степень благоустройства: объект оценки и все объекты-аналоги являются благоустроенными, корректировка равна 0%;

2.Корректировка на вид внутренней отделки: объект оценки и объекты-аналоги № 1, 3, 4 имеют среднее состояние отделки, корректировка равна 0%, объект-аналог № 2 без отделки, корректировка повышающая и равна 17 %.

Таким образом, по мнению истца, изначально при формировании начальной продажной цены, указанные в смете документы учитывались.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Ответчик иск оспорил.

Дело в том, что до подписания договора купли-продажи объект был осмотрен покупателем.

Кроме того, все указанные истцом недостатки объекта не включались в стоимость объекта недвижимости.

Движимое имущество, находящееся в здании не является муниципальным имуществом и не включалось в договор купли-продажи.

Строительные работы по перепланировке и переустройству помещений нежилого здания, расположенного по адресу: <...>, отображенные в техническом паспорте на нежилое здание, расположенного по адресу: <...>, составленном 11.05.2023, произведены бывшим арендатором (в дальнейшем собственником) данного здания ФИО2 в период действия договора аренды.

При этом оценка имущества проводилась в соответствии с техническим паспортом 2005 года, в котором отсутствуют сведения о наличии дополнительного оборудования и помещений, и который приложен к отчету об оценке и аукционной документации о проведении аукциона на право заключения договора купли-продажи имущества.

Ответчик указал, что при подписании договора общество было уведомлено об обременении объекта правами аренды по договору аренды от 21.03.2022 № 2316 заключенного с ООО К-Сервис» (п. 5.2.-5.3. Договора), покупателю сообщалось, что движимое имущество в здании не является муниципальной собственностью.

Все перечисленные объекты движимого имущества принадлежали арендатору т.е. ООО «К-Сервис».

При таких обстоятельствах Комитет не может нести ответственность, за выявленные Обществом «недостатки» объекта недвижимости, соответственно исковые требования истца не подлежат удовлетворению.

Кроме того, стоимость нежилого здания при продаже была снижена в два раза. Так, согласно отчету об оценке стоимость здания составила 10 217 000 руб. При продаже объекта посредством публичного предложения цена была снижена до 5 108 500 руб.

Определением суда от 13.03.2024 по делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза.

Проведение экспертизы поручено эксперту Союзу «Торгово-промышленной палаты восточной Сибири «Иркутской области» ФИО3.

На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

1. Соответствует ли переданное по Договору № 10/2022 купли-продажи объекта нежилого фонда - нежилое здание, кадастровый номер 38:26:000000:3399, расположенное по адресу: <...>, площадью 853,5 кв.м., видеофиксации, размещенной, на CD - диске на дату проведения осмотра - 02.11.2022 года?

2. Какова рыночная стоимость ремонтных работ в нежилом здании, кадастровый номер 38:26:000000:3399, расположенное по адресу: <...>, площадью 853,5 кв.м., виды и объем которых отражен в локальном ресурсном сметном расчете от 07.04.2023 года, по состоянию на дату проведения экспертизы?

Согласно поступившему в суд экспертному заключению № 017-44-00182:

1.Общество с ограниченной ответственностью «Хавансбайкалстрой» по Договору купли-продажи № 10/2022 приобрело нежилое здание, назначение: нежилое, кадастровый номер: 38:26:000000:3399, расположенное по адресу: <...>, общей площадью 853,5 кв. м. Общая площадь нежилого здания, назначения: нежилое, кадастровый номер: 38:26:000000:3399, расположенного по адресу: <...>, в размере: 853,5 кв. м указана в соответствии с Техническим паспортом, составленном 17.01.2005.

Как следует из экспертного заключения, переданное по Договору № 10/2022 купли-продажи объекта нежилого фонда – нежилое здание, кадастровый номер 38:26:000000:3399, расположенное по адресу: <...>, площадью 853,5 кв.м. не соответствует видеофиксации, размещенной, на CD-диске на дату проведения осмотра – 02.11.2022 года.

2.Рыночная стоимость объекта исследования – ремонтных работ в нежилом здании, кадастровый номер 38:26:000000:3399, расположенном по адресу: <...>, площадью 853,5 кв. м, виды и объем которых отражен в локальном ресурсном сметном расчете от 07.04.2023 года, по состоянию на дату проведения экспертизы: 13 марта 2024 г., определенная с использованием метода затрат на воспроизводство, путем составления Локального сметного расчета, составляет: 2 576 453 (Два миллиона пятьсот семьдесят шесть тысяч четыреста пятьдесят три) рубля.

На основании данного экспертного заключения истцом уточнены исковые требования, согласно которым истец просит:

В связи с недостатками переданного по Договору №10/2022 купли-продажи муниципального имущества нежилого помещения, кадастровый номер: 38:26:000000:3399, расположенного по адресу: <...>, площадью 853,5 кв.м. соразмерно уменьшить покупную цену объекта на 2 576 453 руб.

Взыскать с Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации Ангарского городского округа ИНН: <***>, ОГРИ: <***> в пользу общества с ограниченной ответственностью «Хавансбайкалстрой» ИНН: <***>, ОГРН: <***> излишне уплаченные по Договору №10/2022 купли-продажи муниципального имущества денежные средства в сумме 2 576 453 руб.

Исследовав материалы дела, суд считает иск не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 18.11.2022 проведены торги (извещение № 2100000711000000003, лот № 1) по продаже муниципального имущества - нежилое здание, назначение: нежилое, кадастровый номер: 38:26:000000:3399, расположенное по адресу: <...>, площадью 853,5 кв.м.; земельный участок с кадастровым номером 38:26:040103:5162, площадью 2149 кв.м.

Начальная цена торгов – 10 217 000 руб., итоговая цена – 5 108 500 руб.

Победителем торгов является ООО «ХавансБайкалСтрой».

Между КУМИ администрации Ангарского городского округа (продавец) и ООО «ХавансБайкалСтрой» (покупатель) заключен договор от 24.11.2022 №10/2022 купли-продажи муниципального имущества, по условиям которого в соответствии с Положением о приватизации муниципального имущества Ангарского городского округа, утвержденным решением Думы Ангарского городского округа от 24.06.2015 № 29-05/01рД, постановлением администрации Ангарского городского округа от 01.08.2022 № 1031-па, на основании протокола о результатах публичного предложения от 18.11.2022 № U21000007110000000038-3, продавец продает, а покупатель покупает муниципальное имущество Ангарского городского округа:

- нежилое здание, назначение: нежилое, кадастровый номер: 38:26:000000:3399, расположенное по адресу: <...>, общей площадью 853,5 кв.м;

одновременно с отчуждением нежилого здания отчуждается земельный участок из земель населенных пунктов площадью 2149 кв.м с кадастровым номером 38:26:040103:5162, расположенный по адресу: <...>, вид разрешенного использования: для эксплуатации нежилого здания, используемого под предприятие общественного питания и оказание услуг гостиницы (пункт 1.1 договора).

Установленная по итогам продажи посредством публичного предложения цена нежилого здания, указанного в п. 1.1. настоящего договора составляет 5 108 500 руб. (с учетом НДС) (пункт 2.1 договора).

Как установлено судом и не оспаривается сторонами, покупателем стоимость имущества оплачена в полном объеме.

Как следует из акта осмотра объекта нежилого фонда от 07.12.2022, в результате осмотра, произведенного председателем КУМИ администрации Ангарского городского округа, начальником отдела управления муниципальным имуществом КУМИ администрации Ангарского городского округа, главного специалиста отдела управления муниципальным имуществом КУМИ администрации Ангарского городского округа, директором ООО «ХавансБайкалСтрой», установлено, что на объекте произведена реконструкция и планировка, объект частично не соответствует техническому паспорту, отсутствует отделка стен (фойе), душевые кабины в помещении, 2 двери в правом крыле и 2 двери в левом крыле; отсутствует отделка лестницы и коридоров 1 этажа; в помещении № 6 отсутствует дверь, в сан.узле отсутствует душ, кабина, раковина, унитаз; в помещениях на 2 этаже отсутствуют душевые кабины, унитазы, раковины, двери в санузле <…>; указанные недостатки помещений отсутствовали при проведении визуального осмотра здания покупателем до заключения договора купли-продажи.

Между сторонами подписан акт приема-передачи от 19.04.2023 с возражениями КУМИ администрации Ангарского городского округа.

Из представленного акта приема-передачи от 19.04.2023 следует, что у покупателя имеются следующие претензии к продавцу по передаваемому имуществу.

По мнению истца, на объекте произведена реконструкция и перепланировка. Объект частично не соответствует техническому паспорту.

Демонтировано на 1-ом этаже:

в помещении 16 (согласно техническому плану) - металлическая стыковочная планка линолеума 20 метров;

в помещении 6 (согласно техническому плану) - раковина, унитаз и душевая кабина, металлическая стыковочная планка линолеума 1 метр;

в помещении 7 (согласно техническому плану) - раковина, унитаз и душевая кабина, металлическая стыковочная планка линолеума 1 метр, дверь;

в помещении 8 (согласно техническому плану)- металлическая стыковочная планка линолеума 1 метр;

в помещении 9 (согласно техническому плану)- металлическая стыковочная планка линолеума 1 метр, нарушена отделка стен;

в помещение 10 (согласно техническому плану) - металлическая стыковочная планка линолеума 15 метров;

в помещение 11 (согласно техническому плану) - металлическая стыковочная планка линолеума 2 метра;

в помещении 13,14,15 (согласно техническому плану) - двери 2 шт., унитаз 2 шт., раковина 2 шт.;

в помещении 25 (согласно техническому плану) - дверь;

в помещении 17 (согласно техническому плану) - ванна;

в помещении 4 (согласно техническому плану) - металлическая стыковочная планка линолеума 40 метров, переход с 1 этажа на 1-ой этаж - нарушена отделка стен. Демонтировано на 2-ом этаж:

в помещении 45 (согласно техническому плану) - металлическая стыковочная планка линолеума 2 метра, унитаз, душевая кабина, раковина и дверь;

в помещении 43 (согласно техническому плану) - металлическая стыковочная планка линолеума 1 метр, унитаз, душевая кабина, раковина, дверь;

в помещении 41 (согласно техническому плану) - металлическая стыковочная планка линолеума 1 метр, унитаз, душевая кабина, раковина, дверь;

в помещении 39 (согласно техническому плану) - металлическая стыковочная планка линолеума 1 метр, унитаз, душевая кабина, раковина, дверь;

в помещении 37 (согласно техническому плану) - металлическая стыковочная планка линолеума 2 метр, унитаз, душевая кабина, раковина, дверь;

в помещении 34 (согласно техническому плану) - металлическая стыковочная планка линолеума 3 метр, унитаз, душевая кабина, раковина, дверь;

в помещении 32 (согласно техническому плану) - металлическая стыковочная планка линолеума 1 метр, унитаз, душевая кабина, раковина, дверь;

в помещении 30 (согласно техническому плану) - металлическая стыковочная планка линолеума 1 метр, унитаз, душевая кабина, раковина, дверь;

в помещении 28 (согласно техническому плану) - металлическая стыковочная планка линолеума 3 метр, унитаз, душевая кабина, раковина, дверь;

в помещении 27 (согласно техническому плану) - металлическая стыковочная планка линолеума 7 метров, нарушена отделка стен;

в помещение 60 (согласно техническому плану) - металлическая стыковочная планка линолеума 3 метра, унитаз, душевая кабина, раковина, дверь;

в помещении 59 (согласно техническому плану) - унитаз, душевая кабина (большая), раковина;

в помещении 58 (согласно техническому плану) - двери, раковина, унитаз, душевой поддон;

в помещении 56 (согласно техническому плану) - раковина, унитаз; в помещении 55 (согласно техническому плану) - 2 двери, 2 раковины, 1 унитаз;

в помещении 52 (согласно техническому плану) - унитаз, раковина, душа, металлическая стыковочная планка линолеума 4 метра;

в помещении 50 (согласно техническому плану) - металлическая стыковочная планка линолеума 4 метр, унитаз, душевая кабина, раковина, дверь;

в помещении 48 (согласно техническому плану) - металлическая стыковочная планка линолеума 4 метр, унитаз, душевая кабина, раковина, дверь;

в помещении 46 (согласно техническому плану) - металлическая стыковочная планка линолеума 2 метр, унитаз, душевая кабина, раковина, дверь.

Со здания со стороны ул. Героев Краснодона - 10 окон, со стороны боковых фасадов - 2 окна, демонтированы решетки и 2 козырька входных дверей с нарушением целостности фасада здания, с разрушением наружных откосов окон.

Указанные недостатки помещения отсутствовали при проведении визуального осмотра здания покупателем с представителем КУМИ ФИО4 до заключения договора купли-продажи.

Из возражений КУМИ администрации Ангарского городского округа к акту приема-передачи следует, что указанное ответчиком имущество (металлические стыковочные планки линолеума; душевые кабины с раковинами, унитазами, дверьми; душевой поддон, оконные решетки, козырьки входных дверей) является движимым отделимым имуществом, установленным арендатором нежилого здания в период действия договора аренды (далее - движимое имущество), движимое имущество муниципальной собственностью Ангарского городского округа не является.

Кроме того, движимое имущество в состав проданного нежилого здания согласно техническому паспорту нежилого здания с инвентарным номером 25:405:001:003405680 не входило, нежилое здание продано на основании отчета об оценке рыночной стоимости объектов муниципальной собственности Ангарского городского округа от 30.06.2022 № 1056-22-5, подготовленного в соответствии с техническим паспортом нежилого здания с инвентарным номером 25:405:001:003405680, являющегося приложением к отчету об оценке, и цена проданного нежилого здания определена без учета движимого имущества.

В соответствии со статьями 454, 469 и 478 Гражданского кодекса РФ продавец обязан передать покупателю товар, соответствующий условиям договора о его качестве и комплектности.

В силу статьи 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Пунктом 1 статьи 556 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора (пункт 2 статьи 556 ГК РФ).

Таким образом, основная обязанность продавца – передача покупателю товара, предусмотренного договором и надлежащего качества.

Согласно пункту 1 статьи 475 Гражданского кодекса РФ в случае передачи товара ненадлежащего качества, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель вправе по своему выбору потребовать от продавца соразмерного уменьшения покупной цены, безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок, возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В соответствии со статьей 557 Гражданского кодекса РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила ст. 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Истец полагает, что недвижимое имущество продано с явными недостатками: при осмотре объекта недвижимости присутствовали улучшения, которые в последующем были демонтированы.

Кроме того, истец указывает на несоответствие объекта недвижимости техническому плану.

Оценив доводы истца о том, что ответчиком передан объект недвижимости, не соответствующий условиям договора купли-продажи, арбитражный суд приходит к следующему.

Предметом договора купли-продажи от 24.11.2022 № 10/2022 является нежилое здание, назначение: нежилое, кадастровый номер: 38:26:000000:3399, расположенное по адресу: <...>, общей площадью 853,5 кв.м., с одновременным отчуждением земельного участка из земель населенных пунктов площадью 2149 кв.м с кадастровым номером 38:26:040103:5162, расположенное по адресу: <...>, вид разрешенного использования: для эксплуатации нежилого здания, используемого под предприятие общественного питания и оказание услуг гостиницы.

В пункте 1.1 договора закреплено, какие установлены ограничения в отношении земельного участка.

Согласно пунктам 5.2 и 5.3 договора купли-продажи на момент заключения договора нежилое здание имеет обременение в виде договора аренды объекта нежилого фонда № 2316 от 21.03.2022 сроком с 21.03.2022 по 20.02.2023, земельный участок имеет обременение в виде договора аренды земельного участка № 83/2022 от 31.05.2022 сроком с 31.05.2022 по 20.02.2023.

Истцом представлена видеозапись осмотра спорных помещений.

Изучив представленную видеозапись, арбитражный суд приходит к выводу, что на ней действительно зафиксировано наличие мебели, сантехники и дверей в спорных помещениях.

Вместе с тем, ни из договора купли-продажи от 22.11.2022 № 10/2022, ни из публичного предложения о торгах не следует, что недвижимое имущества продается вместе с движимым имуществом.

Согласно пункту 4 статьи 421 Гражданского кодекса РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Вместе с тем, истцом не представлено доказательств, что условиями договора или публичным предложением предусмотрена передача движимого имущества (мебели, сантехники, дверей).

Оценив доводы истца о том, что стоимость недвижимого имущества определена с учетом движимого имущества, которое не было передано покупателю, арбитражный суд приходит к следующему.

Как следует из отчета № 1056-22-5 об оценке рыночной стоимости объектов муниципальной собственности, рыночная стоимость с учетом НДС (20%) нежилого здания, назначение: нежилое, количество этажей – 2, в том числе подземных этажей 0, общая площадь 853,5 кв.м, кадастровый номер 38:26:00000:3399, адрес (местонахождение) объекта: Иркутская область, <...>, д. 3, составляет 10 217 000 руб.

При этом из отчета не следует, что при определении рыночной стоимости объекта недвижимости было принято во внимание (и оценено) движимое имущество, размещенное в помещения во время осмотра.

Указание в отчете на благоустроенные коммуникации не свидетельствует об учете при оценке стоимости недвижимого имущества сантехники, поскольку под благоустройством в отчете понимается наличие инженерных коммуникаций.

Аналогичные пояснения были даны специалистом в судебном заседании 15.01.2025.

Кроме того специалист пояснил, что из отчета об оценке не следует, что оценщиком были применены какие-либо повышающие коэффициенты, свидетельствующие об учете при определении стоимости объекта именно наличия улучшений, отсутствие которых истец вменяет ответчику как недостаток переданного объекта.

Оценив доводы истца о том, что объект недвижимости – нежилое здание не соответствует техническому плану, арбитражный суд приходит к следующему.

Исходя из предмета экспертного исследования, на разрешение эксперта не ставился вопрос о соответствии либо несоответствии спорного объекта техническому плану.

Так, на разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

Следовательно, экспертное заключение не содержит выводов о соответствии спорного здания техническому паспорту.

Экспертное заключение содержит выводы о несоответствии переданного помещения видеофиксации на дату проведения осмотра – 02.11.2022.

Однако, как было указано ранее, продавец не обязался передать имущество именно в том состоянии, которое было на момент осмотра.

Переданное помещение соответствует условиям договора купли-продажи, а также документации о проведении торгов, доказательств обратного истцом не представлено.

Кроме того, начальная цена была установлена в размере 10 217 000 руб., тогда как итоговая цена составила 5 108 500 руб., что в два раза ниже первоначальной.

Следовательно, даже при наличии в помещении каких-либо недостатков, путем уменьшения цены продажи спорного объекта истец компенсировал затраты на их устранение, а значит дополнительное уменьшение покупной цены объекта в данном случае приведет к нарушению прав продавца спорного имущества.

Указанные обстоятельства являются основанием для оставления искового заявления без удовлетворения.

При изложенных обстоятельствах, суд отказывает в удовлетворении иска.

Расходы по государственной пошлине и на проведение судебной экспертизы подлежат отнесению на истца по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца после его принятия через Арбитражный суд Иркутской области, и по истечении этого срока вступает в законную силу.

Судебный акт выполнен в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи.

Судья К.Н. Старков