Арбитражный суд Хабаровского края
г. Хабаровск, ул. Ленина 37, 680030, www.khabarovsk.arbitr.ru
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
г. Хабаровск дело № А73-8231/2024
15 января 2025 года
Резолютивная часть судебного акта объявлена 23.12.2024.
Арбитражный суд Хабаровского края в составе судьи Т.И. Тереховой,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Д.И. Созыгашевой,
рассмотрел в заседании суда дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>)
к Департаменту муниципальной собственности администрации города Хабаровска (ОГРН <***>, ИНН <***>, 680000, <...>)
о признании права на заключение договора на размещение НТО без проведения конкурса.
При участии в судебном заседании:
от истца – ФИО1 (лично), ФИО2 по доверенности от 15.02.2024 (адвокат),
от ответчика – А.С. Пак, по доверенности от 28.12.2023 №09-13/16811, диплом от 31.12.2020; ФИО3 (слушатель)
УСТАНОВИЛ:
Индивидуальный предприниматель ФИО1 обратилась в Арбитражный суд Хабаровского края с исковым заявлением к Департаменту муниципальной собственности администрации города Хабаровска о признании права на заключение договоров на размещение нестационарных торговых объектов без проведения аукциона:
- в отношении нестационарного торгового объекта площадью размещения 30,0 кв.м. с адресным ориентиром: <...> (кадастровый номер 27:23:010806:71),
- в отношении нестационарного торгового объекта площадью размещения 30,0 кв.м. с адресным ориентиром: <...> (кадастровый номер 27:23:010806:73).
Исковое заявление с использованием автоматизированной информационной системы распределено для рассмотрения судье К.А. Конфедератовой.
Определением суда от 23.05.2024 исковое заявление принято к производству суда, назначено предварительное судебное заседание.
Определением от 22.11.2024 в связи с назначением судьи Конфедератовой К.А. судьей Шестого арбитражного апелляционного суда Указом Президента Российской Федерации от 14.11.2024 № 981, в соответствии со статьей 18 АПК РФ и пунктом 3.6 постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 № 12, по делу произведена замена судьи К.А. Конфедератовой на судью Т.И. Терехову.
Ответчиком представлен отзыв на иск, согласно которому ссылается на п. 5.4 договоров, положения п. 2 ст. 610, п. 1, 2, 4 ст. 450.1 ГК РФ и правомерность одностороннего отказа от договоров.
В судебном заседании 04.12.2024 объявлялись перерывы до 18.12.2024 до 10 часов 00 минут, до 23.12.2024 до 14 часов 45 минут с целью предоставления сторонами дополнительных доказательств.
В судебном заседании 23.12.2024 истец и представитель на удовлетворении заявленных требований настаивали по доводам, изложенным в исковом заявлении.
Ответчик иск не признала по доводам письменного отзыва.
Изучив материалы дела, заслушав доводы сторон, суд полагает иск не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлен вступившим в законную силу решением суда по делу № А73-2405/2024, 28.10.2010 ответчиком (арендодатель) и истцом (арендатор) заключен договор аренды № 800 в отношении земельного участка с кадастровым номером 27:23:010806:73 для использования под торговый павильон с навесом для ожидания общественного транспорта. Площадь участка 30 кв.м.
Срок действия договора – с 28.10.2010 по 29.12.2010.
Из материалов настоящего дела также следует, что 11.11.2008 ответчиком (арендодатель) и истцом (арендатор) заключен договор аренды № 1066 в отношении земельного участка с кадастровым номером 27:23:010806:71 для использования под торговый павильон с навесом для ожидания общественного транспорта. Площадь участка 30 кв.м.
Срок действия договора – с 11.11.2008 по 20.03.2009.
В силу положений п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
Согласно п. 2 ст. 610 ГК РФ, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Пунктами 5.4 договоров предусмотрено, что в случае, если арендатор продолжает пользоваться объектом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях, на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за месяц.
Из материалов настоящего дела следует, что в период сентябрь – октябрь 2021 года арендодателем по результатам проверки соблюдения условий договоров, установлены факты самовольного увеличения площадей земельных участков под НТО на 2 кв.м. по каждому договору. В адрес истца направлены претензии с требованием устранить нарушения, указано на возможность расторжения договоров аренды.
29.10.2021 истцом подано обращение в Департамент, из которого следует, что факт превышения обусловленных договорами площадей истец признает, гарантирует возмещение платы за дополнительно занятую под НТО площадь.
26.11.2021 Департаментом дан ответ на обращение, которым истцу предложено обратиться за оформлением договоров на размещение НТО. Указано на необходимость соблюдения определенных условий (место должно быть предусмотрено Схемой, необходимо отсутствие неисполненных обязательств по договору аренды, в том числе, отсутствие задолженности по арендной плате).
Актами обследования от 20.03.2023 подтверждены факты превышения занимаемых площадей относительно указанных в договорах:
- по договору № 800 - на 12,7 кв.м,
- по договору № 1066 – на 13,7 кв.
06.04.2023 ответчиком в адрес истца направлены уведомления с требованием устранения нарушений (в части превышения площадей торговых павильонов) и о необходимости в срок до 01.05.2023 провести мероприятия по переоформлению права пользования земельным участком в соответствии с действующим законодательством. Разъяснено право арендодателя на односторонний отказ от договоров со ссылкой на п. 5.4 договоров и ст. 610 ГК РФ.
11.04.2024 истец обратился в Департамент с заявлениями:
- о расторжении договора аренды № 800 от 28.10.2010 в связи с переоформлением на договор размещения НТО, о заключении договора на размещение НТО (для реализации непродовольственных товаров) площадью 30 кв.м. в районе дома № 13 по ул. Сергеевская, пос. Березовка.
- о расторжении договора аренды № 1066 от 11.11.2008 в связи с переоформлением на договор размещения НТО, о заключении договора на размещение НТО (для реализации непродовольственных товаров) площадью 30 кв.м. в районе дома № 13 по ул. Сергеевская, пос. Березовка.
Ответчиком в материалы дела представлен протокол совещания Управления торговли, питания и бытового обслуживания от 12.04.2023, в котором принял участие истец.
Из протокола следует, что превышение площади по договору № 800 – 7 кв.м, по договору № 1066 – 13 кв.м.
По результатам совещания принято решение о необходимости устранения собственниками НТО нарушений договоров аренды (приведению классификации, площади, санитарного состояния НТО) в срок до 31.05.2023, Управлению поручено провести повторные замеры НТО, расположенных ИП ФИО1
Актами осмотра от 24.04.2023 установлены превышения площади НТО:
- по договору № 800 - на 12.7 кв.м,
- по договору № 1066 – на 13,7 кв.м.
Комиссией установлен срок для устранения нарушений – до 24.05.2023.
02.05.2023, 29.06.2023, 14.07.2023 истец обращался в Департамент с просьбой о продлении срока для устранения нарушений до 30.06.2023, до 30.09.2023, до 03.10.2023, соответственно.
Доказательств согласования нового срока для устранения нарушения материалы дела не содержат, как и не содержат надлежащих доказательств, свидетельствующих о наличии обстоятельств, объективно препятствующих устранению имеющихся нарушений в установленный Департаментом срок.
03.07.2023 акты от 24.04.2023 дополнены отметками о том, что на указанную дату нарушения не устранены.
Уведомлениями от 05.07.2023, направленными в адрес истца почтовыми отправлениями 06.07.2023, арендодатель со ссылкой на п. 5.4 договоров в одностороннем порядке отказался от договоров аренды № 800 и № 1066.
Договорами предусмотрен месячный срок уведомления об одностороннем отказе от договора.
В силу положений п. 2 ст. 450.1 ГК РФ договоры считаются расторгнутыми с 08 августа 2023 г. (ст. 610, 191-192 ГК РФ).
Отказ Департамента от договоров истцом в судебном порядке не оспорен.
Указанные выше обстоятельства истцом при рассмотрении настоящего спора документально не опровергнуты.
В связи с отказом от договоров в феврале 2024 года Департамент обратился в суд с исками об освобождении земельных участков – дело № А73-2405/2024 (в отношении участка с кадастровым номером 27:23:010806:73), дело № А73-2407/2024 (в отношении участка с кадастровым номером 27:23:010806:71).
Ссылаясь на законное размещение спорных НТО на земельных участках в установленном порядке, наличие земельных участков в утвержденной Схеме размещения НТО на территории г. Хабаровска, соблюдение условий, предусмотренных постановлением Администрацией г. Хабаровска от 16.12.2015 № 4317, для заключения договора без аукциона, истец обратился с настоящим иском в арбитражный суд.
Согласно пункту 1 статьи 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании: решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование; договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату; договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду; договора безвозмездного пользования в случае предоставления земельного участка в безвозмездное пользование.
В соответствии с подпунктом 6 пункта 1 статьи 39.33 Земельного кодекса Российской Федерации использование земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, за исключением земельных участков, предоставленных гражданам или юридическим лицам, может осуществляться без предоставления земельных участков и установления сервитута в случае размещения нестационарных торговых объектов, рекламных конструкций, а также иных объектов, виды которых устанавливаются Правительством Российской Федерации.
Пунктом 2 статьи 39.33 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что использование земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков осуществляется на основании разрешения уполномоченного органа, за исключением случаев, предусмотренных подпунктом 6 пункта 1 указанной статьи, в частности в случае размещения нестационарных торговых объектов.
В силу пункта 1 статьи 39.36 Земельного кодекса Российской Федерации размещение нестационарных торговых объектов на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании схемы размещения нестационарных торговых объектов в соответствии Федеральным законом от 28.12.2009 № 381-ФЗ «Об основах государственного регулирования торговой деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон № 381-ФЗ).
На основании статьи 10 Закона № 381-ФЗ размещение нестационарных торговых объектов на земельных участках, в зданиях, строениях, сооружениях, находящихся в государственной собственности или муниципальной собственности, осуществляется в соответствии со схемой размещения нестационарных торговых объектов с учетом необходимости обеспечения устойчивого развития территорий и достижения нормативов минимальной обеспеченности населения площадью торговых объектов. Порядок включения в схему размещения, указанную в части 1 настоящей статьи, нестационарных торговых объектов, расположенных на земельных участках, в зданиях, строениях, сооружениях, находящихся в государственной собственности, устанавливается Правительством Российской Федерации. Схема размещения нестационарных торговых объектов разрабатывается и утверждается органом местного самоуправления, определенным в соответствии с уставом муниципального образования, в порядке, установленном уполномоченным органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации.
При этом нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации может быть предусмотрено размещение нестационарных торговых объектов в соответствии со схемой размещения нестационарных торговых объектов как с предоставлением земельного участка, так и без такого предоставления, в том числе на конкурентной основе, с оформлением договора или иных разрешительных документов на функционирование объектов (договоров аренды земельного участка или на право размещения нестационарного торгового объекта, иных договоров или разрешений) и без оформления таковых.
Органы местного самоуправления в целях обеспечения жителей муниципального образования услугами торговли предусматривают строительство, размещение торговых объектов в документах территориального планирования, правилах землепользования и застройки; разрабатывают и утверждают схемы размещения нестационарных торговых объектов с учетом нормативов минимальной обеспеченности населения площадью торговых объектов; принимают меры экономического стимулирования по поддержке строительства, размещению объектов социально ориентированной торговой инфраструктуры и обеспечению доступности для хозяйствующих субъектов, осуществляющих торговую деятельность, имущества, находящегося в муниципальной собственности; проводят анализ финансовых, экономических, социальных и иных показателей состояния торговли на территориях муниципальных образований и анализ эффективности применения мер по развитию торговой деятельности на этих территориях (часть 3 статьи 17 Закона № 381-ФЗ).
Из указанных норм следует, что действующее земельное законодательство отдает приоритет в регулировании данных отношений Закону № 381-ФЗ, в соответствии с положениями которого органами государственной власти субъекта Российской Федерации и органами местного самоуправления в пределах своих полномочий и в рамках указанного закона должны быть определены условия и порядок размещения таких объектов.
До 01.01.2024 Порядок разработки и утверждения схем размещения нестационарных торговых объектов органами местного самоуправления Хабаровского края был утвержден постановлением Правительства Хабаровского края от 04.05.2011 № 128-пр (далее – Порядок утверждения схемы), с 01.01.2024 установлен новый порядок разработки и утверждения схем размещения нестационарных торговых объектов органами местного самоуправления муниципальных образований Хабаровского края, утвержденный Приказом Минпромторга Хабаровского края от 30.05.2023 № 6.
Схема размещения нестационарных торговых объектов на территории городского округа «Город Хабаровск» (далее - Схема) утверждена постановлением Администрации города Хабаровска от 26.12.2017 № 4359 с последующим внесением в неё изменений. Последние изменения внесены постановлением Администрации г. Хабаровска от 16.09.2020 № 2938. Данная Схема действовала до 30.12.2020. Постановлением Администрации г. Хабаровска от 21.12.2020 № 4225 утверждена новая Схема сроком на три года, Постановлением от 22.12.2023 № 5096 (в редакции Постановления от 29.03.2024 № 1320) утверждена новая Схема.
Места размещения указанных НТО площадью размещения (30 кв.м каждое) имеются в действующей Схеме размещения с неопределенным сроком (под номерами 61 и 62 в разделе «Краснофлотский район») и имелись в Схемах с самого начала их утверждения.
Порядок размещения НТО на территории городского округа «Город Хабаровск» утвержден постановлением Администрации г. Хабаровска от 16.12.2015 № 4317 (далее – Порядок). В соответствии с пунктом 1.4 Порядка, НТО за исключением случаев, предусмотренных разделом 9 настоящего Порядка (размещение НТО для организации нестационарной торговли в весенне-летний, осенне-зимний периоды), размещаются на основании договора на размещение нестационарного торгового объекта, заключенного по результатам торгов, проводимых в форме открытого аукциона по составу участников и закрытого по форме подачи предложений о цене аукциона на право заключения договора на размещение нестационарных торговых объектов на территории городского округа «Город Хабаровск».
Пунктом 2.1 Порядка установлено, что размещение нестационарных торговых объектов, за исключением случаев, предусмотренных разделом 9 настоящего Порядка, производится в соответствии со Схемой размещения на основании результатов аукционов.
Основания для заключения договора на размещение НТО без проведения аукциона предусмотрены пунктом 3.1 Порядка. Лицо, имеющее договор аренды земельного участка под установку нестационарного торгового объекта, заключенный до вступления в силу настоящего постановления, срок действия которого не истек (далее - владелец НТО), имеет право заключить договор на размещение нестационарного торгового объекта без проведения аукциона на право заключения договора на размещение нестационарного торгового объекта при одновременном соблюдении следующих условий:
- место размещения нестационарного торгового объекта предусмотрено Схемой размещения нестационарных торговых объектов на территории городского округа "Город Хабаровск";
- отсутствие неисполненных обязательств по договору аренды земельного участка под установку нестационарного торгового объекта, в том числе отсутствие задолженности по арендной плате;
- обращение в Департамент муниципальной собственности администрации города Хабаровска с заявлением о заключении договора на размещение нестационарного торгового объекта в срок, установленный пунктом 3.2 настоящего постановления.
Материалами дела подтверждается, что спорные места размещения НТО до настоящего времени включены в Схему с неограниченным сроком размещения (порядковые номера 61 и 62).
Из представленного в материалы дела акта сверки следует, что задолженность по арендным платежам у истца отсутствует.
Ответчиком отсутствие заложенности, в том числе, в отношении неправомерно занятой площади, не оспаривается.
Вместе с тем, судом по материалам дела установлено и истцом документально не опровергнуто, что заключенные сторонами договоры аренды расторгнуты арендодателем в одностороннем порядке, правомерность отказа Департамента от договоров аренды не оспаривалась арендатором в порядке, установленном главой 24 АПК РФ.
При изложенном, доводы истца о том, что Департаментом заявления о переоформлении договоров от 11.04.2023 фактически не рассмотрены, судом отклоняются, как противоречащие имеющимся в материалах дела доказательствам и установленным судом обстоятельствам.
Кроме того, имеющиеся на момент обращения с заявлением о заключении договоров на размещение НТО нарушения не устранены истцом ни в установленные Департаментом сроки, ни на момент рассмотрения настоящего спора.
Истец, действуя добросовестно и разумно, имел возможность своевременно устранить имеющиеся нарушения, с учетом того обстоятельства, что первоначально превышение площади установлено в 2021 году. Доказательств, свидетельствующих о наличии обстоятельств, объективно препятствующих устранению имеющихся нарушений, в период с 2021 по 2024 год, материалы дела не содержат.
При изложенном, суд приходит к выводу о том, что подача настоящего иска фактически направлена на обход установленного процессуальным законом порядка обжалования ненормативного правового акта.
Возможность переоформления имеющегося договора аренды на договор размещения НТО без проведения аукциона обусловлена необходимостью сохранения права на такое размещение за собственником НТО, который не только вносит плату за фактическое использование земель, но и не допускающим нарушение земельного законодательства.
Учитывая установленные по материалам дела факты допущенных истцом нарушений, выразившихся в самовольном увеличении используемой под НТО площади, суд приходит к выводу об отсутствии предусмотренной Порядком совокупности условий для заключения с истцом договоров на размещение нестационарных торговых объектов без проведения аукциона, в связи с чем исковые требования удовлетворению не подлежат.
Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований отказать.
Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия (изготовления его в полном объеме), если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Шестой арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения.
Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через Арбитражный суд Хабаровского края.
Судья Т.И Терехова