АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОЯРСКОГО КРАЯ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
РЕШЕНИЕ
10 июня 2025 года
Дело № А33-11922/2024
Красноярск
Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 27.05.2025.
В полном объёме решение изготовлено 10.06.2025.
Арбитражный суд Красноярского края в составе судьи Тиховой М.С., рассмотрев в судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРН <***>)
к муниципальному казенному учреждению "Управление земельно-имущественных отношений и архитектуры администрации Емельяновского района Красноярского края" (ИНН <***>, ОГРН <***>),
о взыскании неосновательного обогащения,
с участием третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора:
- администрации Емельяновского района (ИНН <***>, ОГРН <***>)
в присутствии:
от истца: ФИО2 – представителя по доверенности от 06.02.2025, личность удостоверена паспортом, наличие высшего юридического образования подтверждено дипломом,
от ответчика: ФИО3 – представителя по доверенности от 19.03.2025, личность удостоверена паспортом, наличие высшего юридического образования подтверждено дипломом,
от администрации Емельяновского района: ФИО3 – представителя по доверенности от 13.03.2025, личность удостоверена паспортом, наличие высшего юридического образования подтверждено дипломом,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Владимировой О.П.,
установил:
индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – истец) обратился в Арбитражный суд Красноярского края с иском (с учетом уточнения) к администрации Емельяновского района (далее – Администрация) о взыскании 844 059,38 руб. неосновательного обогащения, полученных арендных платежей за владение земельным участком с кадастровым номером 24:11:014102:1100, который невозможно использовать по назначению в целях, согласованных сторонами договора аренды № 315 от 28.12.2020.
Исковое заявление принято к производству суда. Определением от 25.06.2024 возбуждено производство по делу.
Определением от 29.07.2024 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено муниципальное казенное учреждение «Управление земельно-имущественных отношений и архитектуры администрации Емельяновского района Красноярского края» (далее – Управление).
Судебное заседание по делу откладывалось.
Сведения о дате и месте слушания размещены в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».
Определением от 17.04.2025 судом произведена замена ненадлежащего ответчика -администрации Емельяновского района на надлежащего – МКУ «Управление земельно-имущественных отношений и архитектуры администрации Емельяновского района Красноярского края», исключив его из числа третьих лиц. Администрация Емельяновского района привлечена к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.
В судебном заседании судом объявлен перерыв, о чем вынесено протокольное определение.
Истец исковые требования поддержал по основаниям, аналогичным изложенным в исковом заявлении. Истец указывает, что в связи с невозможностью использования земельного участка по его прямому назначению по обстоятельствам, независящим от арендатора - поскольку на территории Элитовского сельсовета Емельяновского района Красноярского края отсутствуют правила землепользования и застройки, истец считает внесенную за соответствующий период арендную плату неосновательным обогащением ответчика.
Ответчик и третье лицо иск не признали, в отзывах указали, что истец не ставит вопрос о расторжении договора аренды в связи с предоставлением в аренду земельного участка, не отвечающего договору либо в связи с существенным изменением обстоятельств, либо уменьшения размера арендной платы в связи с невозможностью использования участка по назначению.
При рассмотрении дела установлены следующие, имеющие значение для рассмотрения спора, обстоятельства.
Управлением опубликовано извещение о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 24:11:0140102:110 по адресу: Красноярский край, Емельяновский район, п. Элита, площадь 417 кв.м., разрешенное использование: объекты торговли, объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы)), категория земель: земли населенных пунктов. В извещении приведены сведения о допустимых параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства.
Согласно градостроительному плану земельного участка с кадастровым номером 24:11:0140102:110 от 21.01.2022, установлены основные, вспомогательные, условно-разрешенные виды разрешенного использования земельного участка (в том числе объекты торговли как основной вид разрешенного использования). В качестве документа, устанавливающего градостроительный регламент, указано решение Элитовского сельского совета депутатов №39-1р от 18.08.2009.
По результатам проведения аукциона между истцом (арендатор) и Администрацией, действующей через Управление (арендодатель) заключен договор арены находящегося в государственной собственности земельного участка №315 от 28.12.2020. По условиям договора в аренду на 30 месяцев передан участок с видом разрешенного использования - объекты торговли, объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы), расположенного по адресу: Красноярский край, Емельяновский район, п. Элита, с кадастровым номером 24:11:0140102:1100, общей площадью 417 кв.м., в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, прилагаемом к настоящему договору. Договор одновременно имеет силу акта приема-передачи и земельный участок с кадастровым номером 24:11:0140102:1100, считается переданным арендатору с даты государственной регистрации настоящего договора (пункт 1.1).
Срок аренды участка по договору составляет 30 месяцев и исчисляется с даты государственной регистрации (пункт 2.1).
Договор зарегистрирован 13.01.2021.
Размер арендной платы составляет 309182,77 руб. Арендная плата вносится ежеквартально до 10-го числа первого месяца квартала, за который вносится арендная плата, путем ее перечисления по реквизитам Управления (пункт 3.1).
Дополнительным соглашением №28 от 22.02.2023 стороны увеличили срок действия договора аренды №315 от 28.12.2020 на три года, до 22.02.2026.
В материалы дела представлены платежные поручения №21 от 07.07.2022, №33 от 08.10.2022, №1 от 02.01.2023, №16 от 02.04.2023, №25 от 02.07.2023, №31 от 29.09.2023, №1 от 05.01.2024, №8 от 01.04.2024, №18 от 30.06.2024, №25 от 08.10.2024, №2 от 04.01.2025 об оплате 844 059,38 руб. арендной платы по договору аренды №315 от 28.12.2020 за периоды: 3, 4 кварталы 2022 года, 2023, 2024 годы, первый квартал 2025 года.
Истец обратился к главе Емельяновского района с обращением (принято 25.12.2023), в котором указано следующее. Истец арендует земельный участок по договору №315 от 28.12.2023 для возведения объектов капитального строительства. После личного приема у начальника Управления истцу стало известно, что в настоящее время решение о выдаче разрешений на строительство в границах населенных пунктов, входящих в состав муниципального образования Элитовский сельсовет, не принимаются в связи с отменой действующих правил землепользования застройки соответствующего муниципального образования. Обстоятельство, исключающее возможность выдачи разрешений на строительство исключает владельцу земельного участка возможность осваивать земельный участок путем возведения объектов капитального строительства. Истец просил указать период, в который освоение земельного участка с кадастровым номером 24:11:014102:1100 в связи с отсутствием действующего градостроительного регламента исключает возможность возведения объектов капитального строительства в его границах.
В ответном письме от 10.01.2024 Управлением указано, что решение Элитовского сельского Совета депутатов Емельяновского района Красноярского края от 18.08.2009 №39-1р об отверждении правил землепользования и застройки муниципального образования Элитовский сельсовет признано не действующим на основании решения суда от 18.08.2020 по делу №3а-336/2020; недействительным в части карты градостроительного зонирования, опубликованной на сайте Администрации 29.10.2020 на основании решения от 11.02.2022 по делу №3а-148/2022. В результате, на данный момент имеется текстовая (описательная часть) Правил, утвержденная решением от 18.08.2009 №39-1р и карты градостроительного зонирования, не имеющие решения об утверждении, но признанные действующими решением суда. Текстовая часть и карта градостроительного зонирования не соответствуют друг другу, в связи с чем, невозможны к применению. На территории Элитовского сельсовета градостроительная деятельность не ведется. Подготавливаются отказы в разрешении на строительство и формировании участков, связанных со строительством.
Решением Красноярского краевого суда от 11.02.2022 по делу №3А-148/2022 признаны не действующими Правила землепользования и застройки на территории муниципального образования Элитовский сельсовет Емельяновского района Красноярского края, утвержденные решением Элитовского сельского Совета депутатов Емельяновского района Красноярского края от 18.08.2009 №39-1р в части карты градостроительного зонирования, опубликованной 29.10.2020 на сайте Администрации, с даты опубликования; на Администрацию возложена обязанность опубликовать сообщение о принятом решении в течение одного месяца со дня его вступления в законную силу в официальном печатном издании органа местного самоуправления. Решением установлено, что изменения и дополнения в карту градостроительного зонирования решениями Элитовского сельского Совета депутатов и Емельяновского районного Совета депутатов не вносились, карта действует в редакции 18.08.2009 в связи с этим карта градостроительного зонирования, размещенная на сайте администрации Емельяновского района Красноярского края 29.10.2020, является недействующей. Судом установлено, что дополнительного решения суда в части возложения на уполномоченный орган местного самоуправления Емельяновского района Красноярского края обязанности устранить правовую неопределенность муниципального правового акта путем исключения опубликованной редакции карты градостроительного зонирования в составе Правил землепользования со своего официального сайта не требуется. Согласно решению Верховного Суда РФ от 11.05.2023 №АКПИ23-206, апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции от 23.06.2022 решение от 11.02.2022 по делу №3А-148/2022 оставлено без изменения, следовательно, данное решение вступило в законную силу 23.06.2022.
Согласно градостроительному плану земельного участка с кадастровым номером 24:11:0140102:110 от 30.10.2024, градостроительный регламент в отношении основного, вспомогательного, условно-разрешенного вида разрешенного использования земельного участка не установлен. В качестве основания указано решение Элитовского сельского Совета депутатов от 18.08.2009 №39-1р с учетом решения суда от 11.02.2022 по делу №3а-148/2022.
Претензией от 04.03.2024 в адрес ответчика истец потребовал вернуть арендную плату по договору аренду в связи с невозможностью использовать участок по назначению – для целей строительства объектов капитального строительства.
Доказательства исполнения требований на досудебной стадии не представлены.
Приказом Управления от 20.12.2024 за Управлением закреплены полномочия администратора доходов бюджета по кодам бюджетной классификации, указанным в приложении № 1 к приказу (в том числе доходы в виде арендной платы за земельные участки муниципальной и неразграниченной государственной собственности).
Исследовав представленные доказательства, оценив доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд пришел к следующим выводам.
В силу статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Как указано в пункте 4 статьи 614 ГК РФ, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.
Как следует из материалов дела и установлено судом, между сторонами по итогам проведения аукциона заключен договор аренды земельного участка с видом разрешенного использования: объекты торговли, объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы)) сроком действия с 13.01.2021 по 22.02.2026.
Как усматривается из материалов дела и не оспаривают стороны, земельный участок передан для возведения на нем объектов капитального строительства.
На момент передачи участка в аренду действовали правила землепользования и застройки муниципального образования Элитовский сельсовет (далее – Правила), утвержденные решением Элитовского сельского Совета депутатов Емельяновского района Красноярского края от 18.08.2009 №39-1р. На основании данного решения подготовлен градостроительный план от 21.01.2022 объекта аренды, в котором предусмотрены основные, вспомогательные, условно-разрешенные виды разрешенного использования земельного участка (в том числе объекты торговли как основной вид разрешенного использования).
Вступившим в законную силу 23.06.2022 решением Красноярского краевого суда от 11.02.2022 по делу №3А-148/2022 Правила, утвержденные решением Элитовского сельского Совета депутатов Емельяновского района Красноярского края от 18.08.2009 №39-1р в части карты градостроительного зонирования, опубликованной 29.10.2020 на сайте Администрации, признаны недействующими с даты опубликования.
В ответ на обращение истца об указании периода, в который воможно использовать арендованный участок по назначению, Управление указало, что на территории Элитовского сельсовета градостроительная деятельность не ведется, подготавливаются отказы в разрешении на строительство и формировании участков, связанных со строительством.
При этом во исполнение условий договора истец перечислил ответчику арендные платежи за период аренды с третьего квартала 2022 года по первый квартал 2025 года включительно в размере 844 059,38 руб.
Из положений, регулирующих правоотношения сторон договора аренды, следует, что при владельческой аренде арендодатель, помимо наделения арендатора правомочиями законного владения и пользования вещью, принимает на себя обязательства не препятствовать спокойному владению и (или) пользованию вещью арендатором.
Из положений статей 606 и 611 ГК РФ следует, что основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору пользования вещью в соответствии с ее назначением.
Исходя из положений пунктов 2 и 4 статьи 620 ГК РФ, к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды.
Договор аренды носит взаимный характер и невозможность использования арендованного имущества по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по не зависящим от арендатора обстоятельствам не осуществляет какого-либо предоставления, он утрачивает право на получение арендной платы (пункт 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015)).
По смыслу правовой позиции, изложенной в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 03.03.2016 №305-ЭС15-15053 по делу №А40-129910/2014, изменение правового режима земельного участка, его разрешенного использования может привести к тому, что арендатор участка лишается возможности использовать его в целях, согласованных в договоре. При этом возложение на арендатора обязанности уплачивать арендную плату по договору в отсутствие реальной возможности пользоваться объектом аренды по назначению является неправомерным.
Как следует из части 1 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации, градостроительным регламентом определяется правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства.
В силу пункта 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.
Согласно пункту 14 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» с 31 декабря 2017 года применительно к городу федерального значения Москве, к Московской области и в других случаях применительно к муниципальным образованиям, в которых по состоянию на 1 июля 2016 года правила землепользования и застройки не утверждены, при отсутствии правил землепользования и застройки предоставление земельных участков с основным видом разрешенного использования, предусматривающим строительство зданий, сооружений, из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не осуществляется. Настоящее правило не распространяется на земельные участки, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются.
На текущий момент градостроительный регламент в отношении основного, вспомогательного, условно-разрешенного вида разрешенного использования земельного участка не установлен; границы, в пределах которых разрешается строительство объектов капитального строительства, не установлены, что подтверждается градостроительным планом земельного участка с кадастровым номером 24:11:0140102:110 от 30.10.2024. В качестве основания в градостроительном плане указано решение Элитовского сельского Совета депутатов от 18.08.2009 №39-1р с учетом решения суда от 11.02.2022 по делу №3а-148/2022. При этом земельный участок не относится к категории участков, действие градостроительного регламента на которые не распространяется (пункт 4 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации).
При таких обстоятельствах, после вступления в законную силу решения суда от 11.02.2022 по делу №3а-148/2022 (23.06.2022) объект аренды – земельный участок с кадастровым номером 24:11:0140102:110 невозможно использовать для целей аренды – строительства объектов торговли, поскольку имеются юридические препятствия для этого.
Доводы ответчика об ином (более позднем) моменте возникновения невозможности использования земельного участка отклоняются как противоречащие установленным судом по делу обстоятельствам. В данном случае значение имеет юридическая невозможность использования участка, которая, возникла вследствие утраты силы карты градостроительного зонирования, с учетом которой стороны определили возможным заключить договор для целей строительства объекта торговли.
Фактическое использование участка для целей аренды приведет к нарушению градостроительных норм, что повлечет за собой приобретение у возведенного на земельном участке на основании договора аренды объекта признаков объекта самовольного строительства, что явно противоречит существу законодательного регулирования и сложившимся между сторонами договора арендным отношениям.
Соответственно, обязанность арендодателя, предусмотренная статьей 611 Гражданского кодекса Российской Федерации, не может считаться надлежащим образом исполненной арендодателем, что в свою очередь в силу встречного характера арендных отношений не влечет возникновение на стороне арендатора обязанности по внесению арендной платы, начиная с третьего квартала 2022 года по первый квартал 2025 года.
Как уже отмечено судом, за указанный период истец перечислил ответчику в счет арендной платы 844 059,38 руб., что ответчиком не оспорено.
С учетом установленных судом обстоятельств, данная сумма фактически получена ответчиком в отсутствие правовых оснований и является для истца неосновательным обогащением (глава 60 ГК РФ).
Таким образом, исковые требования подлежат удовлетворению.
В соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
С учетом результата рассмотрения спора, расходы истца по уплате государственной пошлины за рассмотрение иска подлежат отнесению на ответчика. Излишне уплаченная государственная пошлина подлежит возврату истцу.
Настоящее решение выполнено в форме электронного документа, подписано усиленной квалифицированной электронной подписью судьи и считается направленным лицам, участвующим в деле, посредством размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа. По ходатайству лиц, участвующих в деле, копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.
Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Красноярского края
РЕШИЛ:
Иск удовлетворить.
Взыскать с муниципального казенного учреждения "Управление земельно-имущественных отношений и архитектуры администрации Емельяновского района Красноярского края" (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРН <***>) 844 059,38 руб. неосновательного обогащения , 19 881 руб. судебных расходов на оплату государственной пошлины.
Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИНН <***>, ОГРН <***>) из федерального бюджета 3 057 руб. государственной пошлины, уплаченной по платёжному поручению №7 от 05.03.2024.
Разъяснить лицам, участвующим в деле, что настоящее решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия путём подачи апелляционной жалобы в Третий арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Красноярского края.
Судья
М.С. Тихова