АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности и обоснованности судебных актов

арбитражных судов, вступивших в законную силу

город Калуга

21 мая 2025 года Дело № А83-151/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 14 мая 2025 года. Постановление в полном объеме изготовлено 21 мая 2025 года.

Арбитражный суд Центрального округа в составе: председательствующего Крыжскóй Л.А.,

Переверзева А.В.,

ФИО1,

помощником судьи Никитоновой Н.И.,

ФИО2 - представитель общества с

ограниченной ответственностью

«Туристическо - оздоровительный

комплекс «Поляна Казок», доверенность

№ 1 от 28.01.2025, копия диплома,

паспорт;

ФИО3 - представитель

Департамента имущественных и

земельных отношений Администрации

города Ялта Республики Крым,

доверенность от 09.01.2025, копия

диплома, паспорт;

судей

при ведении протокола

судебного заседания: при участии в судебном заседании:

от заявителя жалобы:

от иных участвующих в деле лиц:

рассмотрев в открытом судебном заседании путем использования системы видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Республики Крым кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью

«Туристическо-оздоровительный комплекс «Поляна Казок» на решение Арбитражного суда Республики Крым от 13.04.2023 и постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 23.12.2024 по делу

№ А83-151/2022,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Туристическо-оздоровительный комплекс «Поляна казок» (далее - заявитель, общество, ООО «ТОК «Поляна казок») обратилось в Арбитражный суд Республики Крым с заявлением к Департаменту имущественных и земельных отношений Администрации города Ялты Республики Крым (далее - департамент), согласно которому просит:

- признать незаконным отказ департамента, изложенный в письме

№ 03-18/499 от 05.10.2021, в предоставлении обществу в собственность без проведения торгов за плату по цене в размере 20% от кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 90:25:010116:239 площадью 49 049 кв.м, расположенного по адресу: <...>, участок 1 (далее - земельный участок 16:239, спорный земельный участок);

- обязать департамент в течение тридцати календарных дней со дня вступления в законную силу решения суда подготовить и направить в адрес общества подписанный в трех экземплярах проект договора купли-продажи земельного участка 16:239 по цене в размере 20% от кадастровой стоимости;

- признать незаконным отказ департамента, изложенный в письме № 03-18/506 от 05.10.2021, в предоставлении обществу в собственность без проведения торгов за плату по цене в размере 20% от кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 90:25:010116:242 площадью 3 345 кв.м, расположенного по адресу: <...>, участок 2 (далее - земельный участок 16:242, спорный земельный участок);

- обязать департамент в течение тридцати календарных дней со дня вступления в законную силу решения суда подготовить и направить в адрес общества подписанный в трех экземплярах проект договора купли-продажи земельного участка 16:242 по цене в размере 20% от кадастровой стоимости.

В деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, участвуют Администрация города Ялты Республики Крым, Государственный комитет по водному хозяйству и мелиорации Республики Крым.

Решением Арбитражного суда Республики Крым от 13.04.2023 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 23.12.2024 решение суда республики оставлено без изменения.

Не согласившись с принятыми судебными актами, ссылаясь на их незаконность и необоснованность ввиду неполного выяснения обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствия выводов суда обстоятельствам дела и неправильного применения норм материального права, ООО «ТОК «Поляна казок» (далее - кассатор) обратилось в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

По мнению заявителя кассационной жалобы, судами первой и апелляционной инстанций необоснованно не принято во внимание, что цель предоставления земельного участка 1 достигнута, участок сформирован в размере, необходимом для эксплуатации мотеля - кемпинга, местоположение границ земельного участка и его площадь определены с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства; новые объекты недвижимости возводятся обществом не с целью освоения земельного участка, а с целью развития коммерческой деятельности. Цель первоначального

предоставления земельного участка 2 также достигнута в момент фактической передачи земельного участка и для ее достижения отсутствует необходимость в каких-либо дополнительных действиях.

Судебное заседание в суде округа откладывалось.

В итоговом судебном заседании суда округа представитель общества поддержал доводы кассационной жалобы, просит ее удовлетворить, судебные акты по делу отменить.

Представитель Департамента имущественных и земельных отношений Администрации города Ялта Республики Крым полагает судебные акты по делу законными и обоснованными, просит отказать в удовлетворении кассационной жалобы по мотивам, изложенным в письменном отзыве на жалобу.

Иные участвующие в деле лица явку представителей в судебное заседание суда округа не обеспечили, будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы. Арбитражный кассационный суд в соответствии с положениями статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся в судебное заседание представителей участвующих в деле лиц.

Проверив в порядке, установленном главой 35 АПК РФ, правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, Арбитражный суд Центрального округа приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для отмены обжалуемых судебных актов, исходя из следующего.

Судами двух инстанций установлено, что по договору аренды земельного участка от 03.11.2016 (в редакции дополнительного соглашения от 15.03.2019) ООО «ТОК «Поляна Казок» сроком на 49 лет предоставлен расположенный по адресу: <...> земельный участок общей площадью 52 394 кв.м, а именно: участок № 1 с кадастровым номером 90:25:010116:239 площадью 49 049 кв.м для обслуживания и эксплуатации мотеля- кемпинга «Поляна сказок», в том числе для строительства средств размещения и объектов инфраструктуры (земельный участок 16:239), и участок № 2 с кадастровым номером 90:25:010116:242 площадью 3 345 кв.м для обслуживания двух резервуаров питьевой воды (земельный участок 16:242).

Земельный участок общей площадью 52 394 кв.м ранее находился у общества на праве постоянного пользования на основании государственного акта 1-КМ

№ 003893, зарегистрированного 28.12.2001 под № 169.

На земельном участке 16:239 расположены принадлежащие на праве собственности обществу 23 объекта недвижимого имущества, на земельном участке 16:242 - 2.

Общество 24.03.2021 обратилось в департамент с заявлениями от 23.03.2021 о выкупе в собственность земельных участков 16:239 и 16:242 по цене в размере 20% от их кадастровой стоимости на основании подпункта 2 пункта 2.4.1. Положения, утвержденного решением Ялтинского городского совета Республики Крым № 5 от 12.02.2020 «Об утверждении Положения о порядке определения цены земельных участков муниципальной собственности, размера платы за увеличение площади земельных участков, образованных путем перераспределения, и платы за установление сервитута, в том числе публичного, в отношении земель и (или) земельных участков, находящихся в муниципальной собственности

муниципального образования городской округ Ялта Республики Крым» (далее - Положение № 5), в редакции решения Ялтинского городского совета Республики Крым от 22.12.2020 № 5.

Письмами от 05.10.2021 департамент отказал обществу в предоставлении в собственность по льготной цене (за 20% от кадастровой стоимости) вышеуказанных земельных участков, ссылаясь на то, что решением Ялтинского городского совета Республики Крым от 29.07.2021 № 20 пункт 2.4.1 Положения № 5 в редакции от 22.12.2020 исключен. Обществу разъяснено право обратиться с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность по цене кадастровой стоимости.

ООО «ТОК «Поляна казок», полагая незаконными и необоснованными отказы в предоставлении земельных участков, обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

По мнению суда округа, отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды первой и апелляционной инстанций, руководствуясь положениями статей 39.1, 39.3, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), решением Ялтинского городского совета Республики Крым № 5 от 12.02.2020 «Об утверждении Положения о порядке определения цены земельных участков муниципальной собственности, размера платы за увеличение площади земельных участков, образованных путем перераспределения, и платы за установление сервитута, в том числе публичного, в отношении земель и (или) земельных участков, находящихся в муниципальной собственности муниципального образования городской округ Ялта Республики Крым» (далее - Положение № 5), обоснованно исходили из следующего.

В силу подпункта 2 пункта 1 статьи 39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату.

В соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 ЗК РФ.

Как предусмотрено пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено указанной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Предоставление собственникам зданий, строений, сооружений исключительного права на приватизацию занятого этими объектами земельного участка направлено на реализацию закрепленного в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Исключительность права на приватизацию земельного участка собственником здания, строения, сооружения, на нем расположенных (завершенных строительством и введенных в эксплуатацию), означает, что такой собственник вправе приватизировать исключительно земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования. Существование в границах испрашиваемого земельного участка объектов незавершенного строительства в соответствии с положениями Земельного кодекса Российской Федерации не

порождает право на приобретение в собственность данного участка без проведения торгов.

Согласно правовому подходу, сформулированному в определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 № 309-ЭС15-11394, площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.

Более того, факт формирования земельного участка для целей передачи в аренду не свидетельствует о том, что именно в указанной площади земельный участок необходим для целей эксплуатации объекта недвижимости.

В постановлении Конституционного Суда РФ от 11.06.2024 № 29-П указано, что пункт 1 статьи 39.20 ЗК РФ не применяется не только к подземным объектам, но и к объектам незавершенного строительства и разрушенным объектам (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 № 8985/08, определение Верховного Суда Российской Федерации от 08.09.2015 № 303-КГ15-10994 и от 20.06.2016 № 305-КГ16-6296).

Учитывая, что в рассматриваемом случае отказ департамента носит формальный характер, судебный контроль заключается в проверке всех оснований, установленных законом, позволяющих заявителю требовать выкупа земли, ссылаясь на свое исключительное право собственника объектов недвижимости.

В настоящем случае арбитражным судом установлено, что на спорном земельном участке помимо завершенных строительством объектов расположены пять объектов незавершенного строительства; вступившим в законную силу решением суда по делу № А83-30077/2023 на регистрирующий орган возложена обязанность осуществить постановку на кадастровый учет и государственную регистрацию права собственности за обществом на один из данных объектов.

С учетом результатов рассмотрения арбитражного дела № А83-30077/2023 суды двух инстанций, признавая наличие у общества исключительного права на землю, исходили из того, что цель первоначального предоставления земельного участка в аренду на момент рассмотрения спора не достигнута; при этом определение границ и площади соответствующего земельного участка должно производиться исходя из необходимости обеспечить функциональное использование расположенного на этом участке здания или сооружения; размер земельного участка, предоставленного для строительства объектов недвижимости, может не совпадать с размером земельного участка, необходимого для эксплуатации этих объектов, поскольку данные цели различны.

Доводы, приводимые в кассационной жалобе, повторяют позицию общества в судах первой и апелляционной инстанций, которые дали им правовую оценку.

Кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Крым от 13.04.2023 и постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 23.12.2024 по делу № А83-151/2022 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий Л.А. Крыжскáя

Судьи А.В. Переверзев

ФИО1