Решение по делу № А13-1847/2023 от 03.07.2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОЛОГОДСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Герцена, д. 1 «а», Вологда, 160000

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

03 июля 2023 года город Вологда Дело № А13-1847/2023

Арбитражный суд в составе судьи Кирова С.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Пекарской И.И., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью «СтройМонтажПроект» о признании недействительным решения Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Вологодской области, об отказе в продлении срока действия договора аренды земельного участка от 07.02.2013 № 381 с кадастровым номером 35:24:0303001:90, площадью 8 566 кв.м, местоположение: <...>, оформленного уведомлением от 30.12.2022 № 35-ЛЕ-03/11018,

при участии от заявителя – ФИО1, по доверенности от 11.01.2023, от ответчика – ФИО2 по доверенности от 30.12.2022,

установил :

общество с ограниченной ответственностью «СтройМонтажПроект» (далее – ООО «Строймонтажпроект», Общество) обратилось в Арбитражный суд Вологодской области с заявлением о признании недействительным решения Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Вологодской области, об отказе в продлении срока действия договора аренды земельного участка от 07.02.2013 № 381 с кадастровым номером 35:24:0303001:90, площадью 8 566 кв.м, местоположение: <...>, оформленное уведомлением от 30.12.2022 № 35-ЛЕ-03/11018 (далее – отказ от 07.02.2023), с учетом уточнения требований, принятого судом.

В обоснование требований заявитель указал, что 16.11.2020 с ООО «СтройМонтажПроект» был заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 07.02.2013г.

Договор действует в редакции дополнительного соглашения от 18.08.2014 № 1, по которому вид разрешенного использования изменен с «эксплуатация и обслуживание нежилых зданий» на – «многоэтажные жилые дома».

Из условий договора аренды следует, что земельный участок 35:24:0303001:90 передан ответчику для строительства многоэтажного жилого дома.

В соответствии с п.2.1. договора аренды №381 от 07.02.2013г. (в редакции протокола разногласий от 19.02.2013 к договору) срок аренды установлен с 07.02.2013 по 31.01.2023.

ООО «СтройМонтажПроект» письмом от 09.12.2022 обратилось с просьбой к ТУ Росимущества в Вологодской области, в котором выразило готовность в подписании изменений к договору аренды и осуществлению всех необходимых действий для проведения процедуры государственной регистрации изменений к договору, полагая, что в данном случае срок аренды по договору должен быть продлен с 01.02.2023 до 05.03.2025 (окончание срока действия сервитута в отношении земельного участка с кадастровым номером 35:24:0303001:127).

В ответ на обращение общества, ТУ Росимущества в Вологодской области в письме от 30.12.2022 № 35-ЛЕ-03/11018, со ссылками на положения гражданского и земельного законодательства, уведомило заявителя об отказе в продлении срока действия указанного договора аренды.

ООО «СтройМонтажПроект» считает решение ТУ Росимущества в Вологодской области об отказе в продлении срока действия договора аренды земельного участка и заключении дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка не соответствующим закону, нарушающими его права и законные интересы.

В дополнении к заявлению общество указало, что в силу статьи 8 Закона № 58-ФЗ имеет право потребовать от Территориального управления заключение дополнительного соглашения к договору аренды об увеличении срока действия договора аренды.

Представитель заявителя в судебном заседании поддержал предъявленные требования в полном объеме.

Территориальное управление в отзыве на заявление и его представитель в судебном заседании предъявленные требования не признали и указали, что в силу требований действующего законодательства продление срока действия договора аренды без проведения торгов невозможно. Просили отказать в удовлетворении требований.

Исследовав письменные доказательства по делу, заслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, суд считает, что заявленные требования подлежат удовлетворению.

Из материалов дела следует, что ТУ Росимущества (арендодатель) и ООО «СКК «Стройальянс» (арендатор), заключили договор от 07.02.2013 № 381 аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, из земель населенных пунктов площадью 8 566 кв. м с кадастровым номером 35:24:0303001:90, местоположение: <...>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование – «эксплуатация и обслуживание нежилых зданий» сроком с 07.02.2013 по 31.01.2023 (с учётом протокола разногласий от 19.02.2013 к договору).

По акту приема-передачи от 07.02.2013 земельный участок передан арендатору.

В связи с изменением основного вида разрешенного использования земельного участка дополнительным соглашением от 18.08.2014 № 1 внесены изменения в договор и приложения к нему в части разрешенного использования земельного участка указано: «многоэтажные жилые дома».

27.09.2020 конкурсный управляющий ООО «СКК «Стройальянс» разместил сообщение о проведении торгов в ЕФРСБ: №5501683 Лот №1 право аренды земельного участка с кадастровым номером 35:24:0303001:90, общей площадью 8 566 кв.м., расположенного по адресу: <...>.

Торги были завершены 03 ноября 2020 года. По результатам проведения торгов ООО «СтройМонтажПроект» было признано победителем.

16 ноября 2020 года с ООО «СтройМонтажПроект» был заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 07 февраля 2013 года.

В рассматриваемом случае из условий договора аренды следует, что земельный участок 35:24:0303001:90 передан ответчику для строительства многоэтажного жилого дома.

Полагая, что решение Управления не соответствует требованиям закона и нарушает его права и законные интересы, общество обратилось в арбитражный суд с заявлением о его оспаривании.

Как следует из пункта 1 статьи 421 ГК РФ, понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена данным Кодексом, законом или добровольно принятым на себя обязательством.

По общему правилу, закрепленному пунктом 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), договор аренды публичного земельного участка должен заключаться на торгах.

Арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов (пункт 15 статьи 39.8 ЗК РФ).

Статьей 2 Закона N 58-ФЗ Федеральный закон от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" дополнен статьей 20 следующего содержания: "особенности регулирования земельных отношений в 2022 году устанавливаются федеральными законами".

В соответствии с частью 3 статьи 8 Закона N 58-ФЗ до 01.03.2023 арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе потребовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения к договору аренды такого земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия данного договора аренды, независимо от оснований заключения данного договора аренды, наличия или отсутствия задолженности по арендной плате при условии, что:

1) на дату обращения арендатора с указанным требованием срок действия договора аренды земельного участка не истек либо арендодателем не заявлено в суд требование о расторжении данного договора аренды;

2) на дату обращения арендатора с указанным требованием у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка.

В силу части 4 статьи 8 Закона N 58-ФЗ срок, на который увеличивается срок действия договора аренды земельного участка в соответствии с дополнительным соглашением, указанным в части 3 статьи 8 Закона N 58-ФЗ, не может превышать три года. При этом положения пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ не применяются.

Согласно части 5 статьи 8 Закона N 58-ФЗ арендодатель обязан без проведения торгов заключить соглашение, указанное в части 3 статьи 8 Закона N 58-ФЗ, в срок не позднее пяти рабочих дней со дня обращения арендатора с требованием о его заключении.

Из приведенной нормы права следует, что одним из обязательных условий для продления договора является действительность такого договора на дату обращения арендатора, а также отсутствие волеизъявления арендодателя на расторжение такого договора.

Как следует из материалов дела, на момент обращения общества в Территориальное управление (09.12.2022) договор аренды земельного участка от 07.02.2013 действовал, информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка отсутствовала.

Основанием для отказа в продлении срока действия договора указана ссылка на невозможность продления договора на новый срок без проведения торгов (пункт 15 статьи 39.8ЗК РФ), что прямо противоречит положениям статьи 8 Закона № 58-ФЗ.

Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 № 8985/08, обоснованность отказа в продлении договора аренды должна основываться на оценке действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока действия договора аренды.

При предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства применение положений статьи 36 ЗК РФ к объектам незавершенного строительства исключается в связи с тем, что в отличие от зданий, строений или сооружений они не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода их в эксплуатацию.

Правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.

Так, статьей 42 ЗК РФ предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.

В соответствии с пунктом 4 части 2 статьи 46 этого Кодекса основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, является его неиспользование в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка.

При этом в силу положений статьи 35 ЗК РФ не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.

В целях будущего строительства многоквартирного дома, в период с 16.11.2020 (передача прав по договору) и в последующие два года, ООО «СтройМонтажПроект» приняло следующие меры, направленные на подготовку к строительству:

- для использования земельного участка по назначению, а именно, для осуществления прохода, доставки, складирования, завоза и вывоза строительных материалов, провоза строительной техники, которые необходимы для строительства многоквартирного дома, решением арбитражного суда Вологодской области от 05.03.2022 по делу №А13-14435/2021 в пользу ООО «СтройМонтажПроект» на срок 3 (три) года было установлено право ограниченного пользования (сервитут) на земельный участок с кадастровым номером 35:24:0303001:127 для использования земельного участка с кадастровым номером 35:24:0303001:90;

- ООО «СтройМонтажПроект» взаимодействует с ТУ Росимущества по Вологодской области, в вопросе необходимости устранения препятствий в пользовании арендованным земельным участком относительно вида разрешенного использования с «многоэтажные жилые дома» на – «среднеэтажная жилая застройка» с целью внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) и в договор аренды от 07.02.2013 № 381. (арбитражным судом Вологодской области возбуждено дело №А13- 17531/2022;

- внесение ООО «СтройМонтажПроект» арендных платежей на основании судебных решений;

- наличие у ООО «СтройМонтажПроект» ответа Администрации города Вологды от 26 октября 2021 года из которого следует, что до подачи истцом заявления на получение разрешения на строительство требуется следующее:

a/ изменить вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 35:24:0303001:90 в соответствии с Правилами на «среднеэтажная жилая застройка»;

b/ обеспечить беспрепятственный доступ к земельному участку путем установления сервитута в отношении части земельного участка с кадастровым номером 35:24:0303001:127;

- наличие уведомления от Управления Росреестра по Вологодской области от 24.01.2022 №КУВД-001/2022-1427851/1, из которого следует, что нормы ГК РФ не предусматривают права арендатора (ООО «СтройМонтажПроект») на изменение договора в одностороннем порядке, без учета воли арендодателя и собственника земельного участка. Собственником земельного участка является – Российская Федерация;

- заключен договор с ООО «Реконструкция» по сбору исходных данных, выполнению проектных работ, прохождению государственной экспертизы проектной документации, согласованию с необходимыми контролирующими органами, получению в установленном законом порядке разрешения на строительство.

В настоящее время со стороны ООО «Реконструкция» подготовлена проектная документация, получены условия подключения к системе теплоснабжения (на проектирование), получены индивидуальные технические условия на присоединение энергопринимающих устройств к распределительным сетям.

Таким образом, в непродолжительный период времени после проведенных арбитражным управляющим ООО «СКК «Стройальянс» торгов по уступке прав по действующему с 2013 года договору аренды, правопреемником арендатора в течение срока действия договора аренды от 07.02.2013 № 381 предпринимались меры, направленные на подготовку к строительству многоэтажного дома, что свидетельствует о добросовестности общества в указанный период времени.

С учётом изложенного, заявленные требования подлежат удовлетворению, а решение Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Вологодской области, об отказе в продлении срока действия договора аренды земельного участка от 07.02.2013 № 381 с кадастровым номером 35:24:0303001:90, площадью 8 566 кв.м, местоположение: <...>, оформленное уведомлением от 30.12.2022 № 35-ЛЕ-03/11018, подлежит признанию недействительным.

В соответствии с пунктом 3 части 4 статьи 201 АПК РФ в случае удовлетворения требований заявителя по делу об оспаривании ненормативных актов государственных органов, органов местного самоуправления, их должностных лиц в резолютивной части решения суда должно содержаться указание на обязанность соответствующего органа (должностного лица) устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя.

В данном случае, поскольку иных оснований для отказа в удовлетворении заявления общества в оспариваемом решении не указано, суд считает возможным обязать Территориальное управление устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя, путем направления в адрес заявителя дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка от 07.02.2013 № 381 с кадастровым номером 35:24:0303001:90 с продлением срока его действия. При этом суд не может указать срок продления договора аренды, поскольку он определяется в зависимости от времени вступления в законную силу настоящего решения суда.

При обращении в суд с настоящим заявлением обществом по платежному поручению от 15.03.2023 № 2 уплачена государственная пошлина в сумме 3000 руб., которая в соответствии со статьей 110 АПК РФ подлежит взысканию с Территориального управления в пользу заявителя.

Руководствуясь статьями 167 – 170, 176, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Вологодской области

решил:

признать недействительным решение Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Вологодской области, об отказе в продлении срока действия договора аренды земельного участка от 07.02.2013 № 381 с кадастровым номером 35:24:0303001:90, площадью 8 566 кв.м, местоположение: <...>, оформленное уведомлением от 30.12.2022 № 35-ЛЕ-03/11018.

Обязать Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Вологодской области (ОГРН <***>) устранить допущенные нарушения прав общества с ограниченной ответственностью «СтройМонтажПроект» (ОГРН <***>) путем направления в адрес заявителя дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка от 07.02.2013 № 381 с кадастровым номером 35:24:0303001:90 с продлением срока его действия, в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу.

Взыскать с Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Вологодской области (ОГРН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «СтройМонтажПроект» (ОГРН <***>) расходы по оплате государственной пошлины в сумме 3000 руб.

В части признания недействительным решения Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Вологодской области решение суда подлежит немедленному исполнению.

Решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.

Судья С.А. Киров