АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
кассационной инстанции по проверке законности и обоснованности судебных актов
арбитражных судов, вступивших в законную силу
г. Калуга
12 декабря 2025 года Дело № А14-18553/2024
Резолютивная часть постановления объявлена 02 декабря 2025 года. Постановление в полном объеме изготовлено 12 декабря 2025 года.
Арбитражный суд Центрального округа в составе:
Председательствующего судьи Крыжскóй Л.А, судей Переверзева А.В.,
ФИО1,
при ведении протокола
судебного заседания: помощником судьи Никитоновой Н.И.,
при участии в заседании:
от заявителя жалобы: до и после перерыва: ФИО2 - представитель индивидуального предпринимателя ФИО3, доверенность от 22.05.2024, копия диплома, паспорт;
от иных участвующих в деле лиц: не явились, извещены надлежаще;
рассмотрев в открытом судебном заседании путем использования системы видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Воронежской области кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО3 на постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.07.2025 по делу № А14-18553/2024,
УСТАНОВИЛ:
Индивидуальный предприниматель ФИО3 (далее -
ИП ФИО3, предприниматель) обратился в арбитражный суд с заявлением к Министерству имущественных и земельных отношений Воронежской области (далее - министерство, Минимущество Воронежской области) о признании незаконным выраженного в письме от 01.10.2024 № 52-17-29107 отказа в
предоставлении в аренду без проведения торгов земельного участка, об обязании устранить допущенные нарушения.
Решением Арбитражного суда Воронежской области от 12.05.2025 заявленные требования удовлетворены.
Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.07.2025 решение суда области отменено, в удовлетворении заявленных требований отказано.
Не согласившись с апелляционным постановлением, ссылаясь на его незаконность и необоснованность ввиду неполного выяснения обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствия выводов суда обстоятельствам дела и неправильного применения норм материального права, ИП ФИО3 (далее - заявитель, кассатор) обратился в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит постановление суда апелляционной инстанции отменить, оставить в силе решение суда первой инстанции.
По мнению заявителя кассационной жалобы, судом апелляционной инстанции необоснованно не принята во внимание вся совокупность фактов - специфика самого земельного участка (форма, допустимая для строительства площадь, невозможность разделения с сохранением вида разрешенного использования), размещение на нем магазина площадью 234,1 кв.м, для обслуживания которого требуется значительно бóльшая площадь, чем занимает строение, расположение вспомогательных объектов на всей территории участка; неправомерно применены Правила землепользования и застройки городского округа город Воронеж, утвержденные Решением Воронежской городской Думы от 20.04.2022 № 466-V, поскольку цель освоения земельного участка достигнута в полном объеме, а при проведении аукциона и заключении договора аренды действовали Правила землепользования и застройки городского округа город Воронеж, утвержденные Решением Воронежской городской Думы от 25.12.2009 № 384-II, в которых минимальный процент застройки для такой категории земельных участков не был установлен.
В судебном заседании суда округа объявлялся перерыв с 25.11.2025 до 02.12.2025.
В итоговом судебном заседании суда округа представитель предпринимателя поддержала доводы кассационной жалобы, просит ее удовлетворить, апелляционное постановление по делу отменить.
Иные участвующие в деле лица явку своих полномочных представителей в судебное заседание суда кассационной инстанции не обеспечили, будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы. Арбитражный кассационный суд в соответствии с положениями статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся в судебное заседание представителей участвующих в деле лиц.
Проверив в порядке, установленном главой 35 АПК РФ, правильность применения судом апелляционной инстанции норм материального и процессуального права, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, Арбитражный суд Центрального округа приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для отмены апелляционного постановления, исходя из следующего.
Судами двух инстанций установлено, что между ИП ФИО3 и Минимуществом Воронежской области на основании протокола о результатах аукциона от 12.04.2021 № 77 сроком на 7 лет заключен договор аренды от 17.05.2021 в отношении земельного участка с кадастровым номером 36:34:0107026:14 площадью 3 000 кв.м, расположенного по адресу: <...>, вид разрешенного использования: для проектирования и строительства магазина товаров первой необходимости (далее - земельный участок, спорный земельный участок).
Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке 27.05.2021 (далее - договор аренды от 17.05.2021).
Арендная плата определена по условиям аукциона и составила 1 366 690 руб. в год.
В период действия договора предпринимателем на земельном участке построено и введено в эксплуатацию нежилое здание с кадастровым номером 36:34:0107026:130 площадью 234,1 кв.м - магазин товаров первой необходимости (далее - объект недвижимости, магазин). Право собственности на здание зарегистрировано 24.05.2024.
Предприниматель 06.08.2024 на основании подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации обратился к министерству с заявлением о заключении договора аренды спорного земельного участка с целью использования магазина товаров первой необходимости.
Письмом от 30.08.2024 министерство отказало в предоставлении земельного участка в собственность, а не в аренду, как просил заявитель, по причине несоразмерности площади испрашиваемого земельного участка площади расположенного на нем объекта недвижимости.
Предприниматель 12.09.2024 повторно обратился к министерству с заявлением о заключении договора аренды земельного участка с целью использования магазина товаров первой необходимости.
Письмом от 01.10.2024 министерство имущественных и земельных отношений на основании пункта 19 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации отказало предпринимателю в заключении договора аренды, указав, что заявитель не предоставил доказательств, подтверждающих необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации объекта недвижимого имущества.
Министерство также сослалось на Правила землепользования и застройки городского округа город Воронеж, утвержденные Решением Воронежской городской Думы от 20.04.2022 № 466-V, в части установления минимального процента застройки (15%) в отношении земельных участков, предназначенных для размещения магазинов; поскольку площадь объекта недвижимости, принадлежащего заявителю, меньше указанного показателя, цель освоения земельного участка не достигнута.
Полагая, что оспариваемый отказ противоречит действующему законодательству, нарушает права и законные интересы, ИП ФИО4 обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.
По мнению суда округа, разрешая спор по существу, суд апелляционной инстанции, руководствуясь положениями статей 11.9, 39.6, 39.16, 39.17, 39.20
Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), обоснованно исходил из следующего.
Подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ предусмотрено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым здания, сооружения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставлены в аренду, на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 данного Кодекса, на праве оперативного управления.
В силу статьи 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, в частности, в случаях, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов (пункт 1), предоставление земельного участка на заявленном виде прав не допускается (пункт 19).
Исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
Как следует из разъяснений, изложенных в Постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 № 13535/10, от 03.04.2012 № 12955/11, при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов государственных органов либо органов местного самоуправления об отказе в предоставлении земельных участков в порядке, предусмотренном статьей 36 ЗК РФ, необходимо исследовать вопрос о том, является ли площадь испрашиваемого заявителем земельного участка объективно необходимой для целей нормальной эксплуатации (использования) по назначению расположенного на нем объекта недвижимости (здания, строения, сооружения). При этом площадь необходимого в таком случае земельного участка определяется с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Обязанность обосновать площадь земельного участка, занятую зданием, строением, сооружением и необходимую для их использования, лежит на заявителе при обращении в соответствующие органы государственной власти либо местного самоуправления о предоставлении земельного участка.
В рассматриваемом случае из дела следует, что земельный участок сформирован в площади 3 000 кв.м в целях проектирования и строительства магазина товаров первой необходимости и такой площадью и видом разрешенного использования реализован на торгах предпринимателю сроком на 7 лет с уплатой арендной платы, определенной по итогам аукциона.
Предприниматель, возведя на спорном земельном участке объект недвижимости, полагал, что возникло основание (исключительное право) для получения земельного участка в актуальной площади без торгов на 49 лет с иной целью - под использование магазина и уплаты арендной платы в размере регулируемой цены. По мнению заявителя, судьба продолжающего действовать до
2028 года договора аренды от 17.05.2021 может быть решена при заключении нового договора.
Позиция министерства по сути состоит в том, что земельный участок застроен недостаточно, что не позволяло на дату обращения предпринимателя с заявлениями о заключении нового договора аренды участка преодолеть условия прежнего, поскольку цель предоставления земельного участка - проектирование и строительство объекта - не достигнута, процент застройки земельного участка ниже минимального.
Так, в условиях аукционной документации содержался Градостроительный план земельного участка от 11.12.2020, согласно которому площадь, в пределах которой разрешается строительство объектов капитального строительства, составляет не более 8,1 % всей площади участка (далее - ГПЗУ от 11.12.2020). Предпринимателем в целях строительства получен ГПЗУ от 22.06.2021, согласно которому застройке объектами недвижимости подлежало не более 42,1 % (далее - ГПЗУ от 22.06.2021).
Согласно результатам судебной экспертизы ( № 3Э-011/002-25 от 26.02.2025) для обслуживания и эксплуатации (использования) по назначению магазина товаров первой необходимости объективно необходима площадь 1 337,8 кв.м, включающая в себя площадь застройки объекта недвижимости, автомобильную парковку, площадь твердых покрытий, резервуары под хозяйственно-бытовые нужды и ливневые стоки, охранную зону водопровода. Площадь же участка, фактически занятая магазином, составляет 308,2 кв.м (10,2 % от площади возможной застройки земельного участка).
Учтя, что площадь испрашиваемого предпринимателем земельного участка
(3 000 кв.м) более чем в два раза превышает необходимую для использования принадлежащего ему объекта недвижимости, а иных обосновывающих размещение объекта недвижимости на заявленной площади участка доказательств предпринимателем не представлено, суд апелляционной инстанции обоснованно исходил из законности действий министерства по отказу в предоставлении земельного участка.
У суда округа отсутствуют правовые основания не согласиться с выводами апелляционной коллегии о том, что предпринимателем инициирована новая процедура получения земельного участка в целях заключения сделки на иных правовых и фактических основаниях, не связанных с договором аренды от 17.05.2021, в связи с чем в рассматриваемом случае не имеют значения градостроительные ограничения и регламенты, действовавшие на дату заключения прежнего договора, а именно положения Правил землепользования и застройки городского округа город Воронеж, утвержденные Решением Воронежской городской Думы от 25.12.2009 № 384-II, в которых минимальный процент застройки для такой категории земельных участков не был установлен, а также сведения, содержащиеся в ГПЗУ от 11.12.2020, предусматривавшие возможность застройки участки на 8,1 %. К оценке заявления нормы градостроительного законодательства, действовавшие на момент заключения прежней сделки, не применимы.
Более того, на настоящий момент площадь застройки земельного участка увеличена и с предпринимателем заключен договор аренды земельного участка.
Принимая во внимание, что нарушений норм материального и процессуального права, допущенных судом апелляционной инстанции при вынесении обжалуемого постановления и влекущих его отмену, судебной коллегией не установлено, а обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора, были предметом исследования и оценки судов, оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.
Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
ПОСТАНОВИЛ:
Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.07.2025 по делу № А14-18553/2024 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий Л.А. Крыжскáя
Судьи А.В. Переверзев
ФИО1