АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Ставрополь Дело № А63 - 20976/2022 14 июля 2023 года резолютивная часть решения объявлена 07 июля 2023 года

Арбитражный суд Ставропольского края в составе судьи Карпеля В.Л., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Курасовым Д.А. рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению

общества с ограниченной ответственностью «Лапа», г. Пятигорск, ОГРН <***>, ИНН <***>,

к администрации города Пятигорска Ставропольского края, г. Ставрополь, ОГРН <***>, ИНН <***>,

третье лицо Управление Ставропольского края по сохранению и государственной охране объектов культурного наследия, ОГРН 1082635003725об оспаривании отказов, обязании устранить допущенные нарушения,при участии в судебном заседании от заявителя ФИО1 по доверенности от 23.11.2022, от администрации ФИО2 по доверенности от 15.09.2022 № 6144/01, от управления не явился,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «ЛАПА» (далее - заявитель, ООО «ЛАПА», общество) обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с заявлением к администрации города - курорта Пятигорск (далее - заинтересованное лицо, администрация курорта), в котором просило:

- признать незаконными отказы администрации курорта от 18.10.2022 ОПЗ-209 (10) и от 29.11.2022 ОПЗ-238 (10) в выдаче ООО «ЛАПА» разрешений на строительство объекта «Гостиница по ул. Леваневского в районе Верхнего рынка» и объекта «Жилого комплекса со встроенными торгово-офисными помещениями и подземной автостоянкой на по ул. Леваневского в районе Верхнего рынка»;

- обязать администрацию курорта выдать ООО «ЛАПА» разрешения на строительство объектов «Гостиница по ул. Леваневского в районе Верхнего рынка»

и «Жилого комплекса со встроенными торгово-офисными помещениями и подземной автостоянкой по ул. Леваневского в районе Верхнего рынка».

В обоснование требований заявитель указал, что является правообладателем следующих земельных участков:

- принадлежащего обществу на праве собственности земельного участка с кадастровым номером 26:33:150204:260, общей площадью 10 153 кв. м, по адресу: <...> район Верхнего рынка, на котором планируется строительство объекта «Жилого комплекса со встроенными торгово-офисными помещениями и подземной автостоянкой по ул. Леваневского в районе Верхнего рынка»;

- принадлежащего обществу на праве собственности земельного участка с кадастровым номером: 26:33:150204:513, общей площадью 1 837 кв. м, по адресу: РФ, <...> район Верхнего рынка, а также находящихся у общества в аренде земельных участков с кадастровым номером 26:33:150204:33, общей площадью 116 кв.м, по адресу: Российская Федерация, Ставропольский край, городской округ город-курорт Пятигорск, <...>, с кадастровым номером: 26:33:150204:103, общей площадью 163 кв.м, по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Ставропольский край, г. Пятигорск, на территории Верхнего рынка, с кадастровым номером: 26:33:150204:47, общей площадью 106 кв.м, по адресу: Российская Федерация, Ставропольский край, город-курорт Пятигорск, <...> на которых планируется строительство объекта «Гостиница по ул. Леваневского в районе Верхнего рынка».

Оспариваемыми отказами администрация курорта в отсутствие правовых оснований отказала обществу в выдаче разрешений на строительство объектов капитального строительства на вышеуказанных земельных участках, сообщив о включении их в перечень выявленных объектов культурного наследия.

Участвующий в судебном заседании представитель заявителя требования поддерживал полностью.

Администрация курорта требования не признала. В отзыве пояснила, что согласно приказу Управления Ставропольского края по сохранению и государственной охране объектов культурного наследия от 18.05.2022 № 467 «О включении объекта, обладающего признаками объекта культурного наследия, «Исторический центр города Пятигорска и связанный с ним комплекс памятников» - XIX - нач. ХХ вв.» Ставропольский край, город Пятигорск, вышеуказанные спорные земельные участки входят в состав выявленного объекта культурного наследия «Исторический центр города Пятигорска и связанный с ним комплекс памятников» - XIX - нач. ХХ вв.».

Определением от 25.01.2023 судом к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предметов спора, привлечено управление Ставропольского края по сохранению и государственной охране объектов культурного наследия (далее - управление культурного наследия).

Третье лицо управление культурного наследия в отзыве и дополнениях к нему просило в удовлетворении требований обществу отказать полностью. Утверждало, что спорные земельные участки могли быть включены в состав выявленного объекта культурного наследия «Исторический центр города Пятигорска и связанный с ним комплекс памятников» - XIX - нач. ХХ вв.» Ставропольский край, город Пятигорск, следовательно, на момент принятия отказы администрации курорта являлись законными и обоснованными.

Представитель третьего лица явку в судебное заседание не обеспечил, имеется ходатайство о рассмотрении спора в отсутствие управления культурного наследия.

Изучив материалы дела, заслушав доводы представителей лиц, участвующих в судебном заседании, суд считает, что требования заявителя подлежат удовлетворению.

Как видно из материалов дела и установлено судом, общество на основании договора от 28.06.2016 № 1 купли-продажи недвижимого и движимого имущества, договора от 25.03.2022 № 890/22 аренды земельного участка с кадастровым номером: 26:33:150204:33, сроком аренды с 14.03.2022 по 14.03.2071, договора от 30.10.2020 № 51/20ю аренды земельного участка с кадастровым номером: 26:33:150204:103, сроком аренды с 05.10.2022 по 05.10.2069, договора от 01.06.2017 № 27/17ю аренды земельного участка с кадастровым номером 26:33:150204:47, сроком аренды с 10.05.2017 по 10.05.2066 является собственником и арендатором вышеуказанных земельных участков.

В отношении спорного земельного участка, на котором планируется строительство «Жилого комплекса со встроенными торгово-офисными помещениями и подземной автостоянкой по ул. Леваневского в районе Верхнего рынка» в соответствии с постановлением администрации г. Пятигорска от 24.12.2020 № 4307 «О назначении общественных обсуждений по предоставлению разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка под строительство многоквартирного жилого дома по адресу: <...> в районе Верхнего рынка» были проведены общественные обсуждения, по результатам которых постановлением администрации г. Пятигорска от 01.02.2021 № 191 «О предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка под строительство многоквартирного жилого дома по адресу: <...> в

районе Верхнего рынка (ООО «ЛАПА»)», присвоено условно разрешенное использование: Средне этажная жилая застройка (код 2.5) и Многоэтажная жилая застройка (высотная застройка) (код 2.6), что подтверждается градостроительным планом земельного участка № РФ-26-3-08-0-00-2021-3414.

Постановлением администрации г. Пятигорска от 20.10.2021 № 4023 О назначении общественных обсуждений по предоставлению разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства под строительство многоэтажного жилого дома по адресу: <...> в районе Верхнего рынка (ООО «ЛАПА») и постановлением администрации г. Пятигорска от 16.11.2021 № 4313 О предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства под строительство многоэтажного жилого дома по адресу: <...> в районе Верхнего рынка (ООО «ЛАПА») обществу дано разрешение на отклонение от предельно допустимых параметров застройки земельного участка.

Спорные земельные участки, на которых планируется строительство объекта «Гостиница по ул. Леваневского в районе Верхнего рынка» имеют разрешенное использование: гостиничное обслуживание (код 4.7), что подтверждается градостроительными планами земельных участков № РФ-26-3-08-0-00-2022-3487, № РФ-26-3-08-0-00-2022-3494, № РФ-26-3-08-0-00-2022-3496, № РФ-26-3-08-0-002022-3488. Предполагаемое строительство объектов на спорных земельных участках соответствует видам разрешенного использования.

Эскизное решение Жилого комплекса со встроенными торгово-офисными помещениями и подземной автостоянкой по ул. Леваневского в районе Верхнего рынка и Эскизное решение Гостинчного комплекса в городе-курорте Пятигорск, ул. Леваневского 07 июня 2022 года рассмотрены на Градостроительном совете администрации города Пятигорска и получил одобрение, что подтверждается представленным в дело протоколом Градостроительного совета администрации города-курорта.

Проектная документация в отношении объектов (Жилого комплекса со встроенными торгово-офисными помещениями и подземной автостоянкой и Гостиничного комплекса) прошла экспертизу, по результатам были оформлены положительные заключения от 06.09.2022 № 26-2-1-3-063879-2022 (Гостиничный комплекс) и от 16.11.2022 № 26-2-1-2-080266-2022 (Жилого комплекса со встроенными торгово-офисными помещениями и подземной автостоянкой).

07.10.2022 и 17.11.2022 общество обратилось в администрацию курорта с заявлениями о выдаче разрешений на строительство гостиницы по ул. Леваневского в районе Верхнего рынка и жилого комплекса со встроенными торгово-офисными помещениями и подземной автостоянкой по ул. Леваневского в районе Верхнего рынка.

В письмах от 18.10.2022 ОПЗ-209 (10) и от 29.11.2022 ОПЗ-238 (10) администрация курорта сообщила обществу, что земельные участки, на которых планируется строительство, входят в состав объекта, обладающего признаками объекта культурного наследия – «Исторический центр города Пятигорска и связанный с ним комплекс памятников» - XIX - нач. ХХ вв.», включенного приказом управления Ставропольского края по сохранению и государственной охране объектов культурного наследия от 18.05.2022 № 467 в перечень выявленных объектов культурного наследия.

Посчитав незаконными отказы в выдаче разрешений на строительство, содержащиеся в письмах администрации курорта от 18.10.2022 ОПЗ-209 (10) и от 29.11.2022 ОПЗ-238 (10), общество обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с рассматриваемым заявлением.

Удовлетворяя заявленные требования, суд учитывает, что доводы администрации курорта и управления культурного наследия о том, что согласно приказу Управления Ставропольского края по сохранению и государственной охране объектов культурного наследия от 18.05.2022 № 467 «О включении объекта, обладающего признаками объекта культурного наследия, "Исторический центр города Пятигорска и связанный с ним комплекс памятников" - XIX - нач. ХХ вв.», спорные земельные участки входят в перечень выявленных объектов культурного наследия в ходе судебного заседания не нашли подтверждения.

Исследовав и оценив представленные в дело доказательства, суд установил, что согласно статьям 3, 33 и 34 Федерального закона от 25.06.2022 № 73- ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» (далее - Закон № 73-ФЗ) объекты культурного наследия подлежат государственной охране в целях предотвращения их повреждения, разрушения или уничтожения, изменения облика и интерьера, нарушения установленного порядка их использования, перемещения и предотвращения других действий, могущих причинить вред объектам культурного наследия, а также в целях защиты от неблагоприятного воздействия окружающей среды и от иных негативных воздействий.

В соответствии со статьей 34 Закона № 73 в целях обеспечения сохранности объекта культурного наследия в его исторической среде на сопряженной с ним территории устанавливаются зоны охраны объекта культурного наследия: охранная зона, зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности, зона охраняемого природного ландшафта.

Необходимый состав зон охраны объекта культурного наследия определяется проектом зон охраны объекта культурного наследия.

В части 2 данной статьи закреплено, что охранная зона - территория, в пределах которой в целях обеспечения сохранности объекта культурного наследия в его историческом ландшафтном окружении устанавливается особый режим

использования земель, ограничивающий хозяйственную деятельность и запрещающий строительство, за исключением применения специальных мер, направленных на сохранение и регенерацию историко-градостроительной или природной среды объекта культурного наследия.

Зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности - территория, в пределах которой устанавливается режим использования земель, ограничивающий строительство и хозяйственную деятельность, определяются требования к реконструкции существующих зданий и сооружений.

Границы зон охраны объектов культурного наследия, в том числе границы объединенной зоны охраны объектов культурного наследия (за исключением границ зон охраны особо ценных объектов культурного наследия народов Российской Федерации и объектов культурного наследия, включенных в Список всемирного наследия), особые режимы использования земель в границах территорий данных зон и требования к градостроительным регламентам в границах территорий данных зон утверждаются на основании проектов зон охраны объектов.

Как следует из представленных в дело доказательств между управлением культурного наследия и Научно-производственным центром «Сибирская Скифия» 25 августа 2022 года был заключен государственный контракт № 01212000047220008130001 на оказание услуг по проведению государственной историко-культурной экспертизы, обосновывающей принятие решения о включении (отказе во включении) в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации выявленного объекта культурного наследия «Исторический центр города Пятигорска и связанный с ним комплекс памятников, XIX - начало XX вв.», результатом исполнения которого стал Акт государственной историко-культурной экспертизы документов, обосновывающих включение в Единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации выявленного объекта культурного наследия (достопримечательного места) «Исторический центр города Пятигорска и связанный с ним комплекс памятников» - XIX - нач. XX вв.» (Ставропольский край, г. Пятигорск), проведенной в период с 25.08.2022 по 02.12.2022.

При подготовке Акта государственной историко-культурной экспертизы была разработана проектная документация: «Научно-исследовательская проектная документация по выявлению объекта культурного наследия достопримечательного места "Исторический центр города Пятигорска и связанный с ним комплекс памятников» - XIX - нач. XX вв.», расположенного по адресу: Ставропольский край, г. Пятигорск» которой определены зоны охраны объекта культурного наследия.

Из Акта государственной историко-культурной экспертизы следует, что спорные земельные участки не входят в состав объекта культурного наследия.

При вынесении решения суд так же учел, что управление культурного наследия в дополнительном отзыве от 06.04.2023 № 02-25/2651 указало то обстоятельство, что спорные земельные участки не входят в состав объекта культурного наследия.

В силу части 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

По смыслу норм статей 198, 200 и 201 Кодекса для признания незаконными решений (действий, бездействия), принятых органами, осуществляющими публичные полномочия, необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствие оспариваемого решения (действий, бездействия) закону (иному нормативному правовому акту) и нарушение прав (интересов) заявителя в сфере предпринимательской (иной экономической) деятельности.

В соответствии с частью 1 статьи 51 Градостроительного кодекса разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство.

В части 7 статьи 51 Градостроительного кодекса предусмотрен перечень документов, которые необходимо представить для получения разрешения на строительство. К ним, в частности, относятся правоустанавливающие документы на земельный участок, его градостроительный план, а также материалы, содержащиеся в проектной документации.

Пунктом 1 статьи 7 Земельного кодекса РФ земли в Российской Федерации подразделены по целевому назначению на следующие категории: 1) земли сельскохозяйственного назначения; 2) земли населенных пунктов; 3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; 4) земли особо охраняемых территорий и объектов; 5) земли лесного фонда; 6) земли водного фонда; 7) земли запаса.

Земли, указанные в пункте 1 названной статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов (пункт 2 статьи 7 Земельного кодекса РФ).

Зонирование территории для строительства регламентируется Градостроительным кодексом, в пункте 7 статьи 1 которого содержится понятие

территориальных зон, то есть зон, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты.

В соответствии со статьей 8 Градостроительного кодекса утверждение правил землепользования и застройки территорий относится к полномочиям органов местного самоуправления.

Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, которые подразделяются на основные, условно разрешенные и вспомогательные виды разрешенного использования (части 1 и 2 статьи 37 Градостроительного кодекса).

Из указанных норм в их взаимосвязи следует, что строительство объектов должно осуществляться исключительно на отведенных для этого земельных участках соответствующей категории и разрешенного использования.

Зарегистрированное право собственности на земельные участки или право аренды земельных участков не дает собственнику/арендатору право на возведение строений без получения разрешения на строительство и осуществление строительства с нарушением вида разрешенного использования земельного участка.

Вместе с тем защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. При этом избираемый способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения, а в случае удовлетворения требований должен привести к восстановлению нарушенных прав лица, обратившегося за судебной защитой.

Также в соответствии с пунктом 1 статьи 198 Кодекса организации вправе обращаться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов местного самоуправления, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение или действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Исходя из положений части 1 статьи 30 Градостроительного кодекса Федерации правила землепользования и застройки призваны обеспечивать не только права и законные интересы собственников и обладателей иных прав на земельные участки, но и защищаемые законом права и интересы иных физических и юридических лиц, а также публичные интересы, связанные, в частности, с

устойчивым развитием территорий муниципальных образований, сохранением окружающей среды и объектов культурного наследия, улучшением инвестиционной привлекательности соответствующих территорий и т.п., которые могут вступать в объективное противоречие с интересами собственников.

Положениями части 8 статьи 36 Градостроительного кодекса предусмотрено, что земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.

Таким образом, при разработке и утверждении документов территориального зонирования должны учитываться существующие границы земельных участков.

Вновь принятые документы не должны возлагать на собственников и арендаторов земельных участков, сформированных ранее установления границ соответствующих территориальных зон, пересекающих границы существующих земельных участков, обязанность по изменению границ участков и приведения их в соответствие с изменившимися границами территориальных зон.

Таким образом, при принятии или изменении правил землепользования и застройки, которыми изменяется территориальное зонирование, содержание градостроительного регламента и, соответственно, разрешенное использование земельного участка, его правообладатель вправе продолжать использование этого участка, разрешенное до такого изменения, без какого-либо ограничения, в том числе по сроку, если только такое использование не создает опасности для перечисленных в части 8 статьи 36 Градостроительного кодекса объектов.

В рассматриваемом случае градостроительные планы на спорные земельные участки были утверждены постановлениями администрации курорта, в соответствии с которым участки расположены в территориальной зоне "ОД" Предпринимательство.

Данная правовая позиция согласуется с позицией, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.06.2013 № 136/13, Определении Президиума Верховного Суда Российской Федерации от 04.05.2016 № 136-ПЭК16.

Правовая позиция о способе устранения нарушения прав и законных интересов заявителя по данной категории споров путем возложения на заинтересованное лицо обязанности выдать разрешение на строительство

согласуется с позицией, изложенной в определении Верхового Суда РФ от 20.11.2017 № 303-КГ17-16940 по делу № А51-31440/2016.

Руководствуясь статьями 167, 170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

требование удовлетворить.

Обязать администрацию города Пятигорска выдать обществу с ограниченной ответственностью «Лапа», г. Пятигорск разрешения на строительство объектов «Гостиница по ул. Леваневского в районе Верхнего рынка» и «Жилого комплекса со встроенным торгово-офисными помещениями и подземной автостоянкой по ул. Леваневского в районе Верхнего рынка».

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья В.Л. Карпель