ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Санкт-Петербург

13 января 2026 года

Дело №А56-20186/2023/ход.1

Резолютивная часть постановления объявлена 18 декабря 2025 года

Постановление изготовлено в полном объеме 13 января 2026 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Серебровой А.Ю.

судей Аносовой Н.В., Слоневской А.Ю.

при ведении протокола судебного заседания: секретарем Александровым В.А.

при участии:

от ФИО1 – представитель ФИО2 (по доверенности от 12.05.2025),

от ФИО3 – представитель ФИО4 (по доверенности от 01.07.2025),

от ФИО5 – представитель ФИО6 (по доверенности от 01.08.2023),

от ФИО7 - представитель ФИО6 (по доверенности от 01.08.2023)

от ФИО8 - представитель ФИО6 (по доверенности от 01.08.2023)

от ГСК «Маршала Блюхера 1» - представитель ФИО9 (по доверенности от 01.11.2024),

конкурсного управляющего ФИО10 (по паспорту) и его представителя ФИО11 (по доверенности от 16.09.2024),

от ФИО12 – представитель ФИО13, представитель ФИО14 и представитель ФИО15 (по доверенности от 26.01.2025),

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-20173/2025) Князева Ивана Сергеевича

на определение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 20.06.2025 по делу № А56-20186/2023/ход.1 (судья Климентьев Д.А.), принятое по заявлению ФИО12 о применении правил параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью «МЕГАПОЛИС 21 ВЕК»

третье лицо: гаражно-строительный кооператив «Маршала Блюхера 1»

об отказе в удовлетворении заявленных требований,

установил:

Федеральная налоговая служба в лице Межрайонной инспекции Федеральной налоговой службы № 18 по Санкт-Петербургу 07.03.2023 обратилась в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании общества с ограниченной ответственностью «МЕГАПОЛИС 21 ВЕК», адрес: 195220, Санкт-Петербург, Кушелевская дор., д. 5, корп. 1, лит. А, пом. 1-Н, часть пом. 9, ОГРН <***>, ИНН <***> (далее – Общество), несостоятельным (банкротом).

Определением от 27.03.2023 заявление принято к производству арбитражного суда.

Определением от 18.05.2023, резолютивная часть которого объявлена 11.05.2023, в отношении Общества введена процедура наблюдения, временным управляющим утвержден ФИО10.

Решением от 08.08.2024 Общество признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника открыто конкурсное производство; конкурсным управляющим утвержден ФИО10.

ФИО12 31.01.2025 обратился в суд о признании Общества застройщиком и применении в деле о банкротстве положений параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» об особенностях банкротства застройщика.

Заявитель просил включить в реестр требований участников строительства требования о передаче машинно-места с условным номером 199, площадью 13,50 кв.м. – часть нежилого помещения общей площадью 7335,2 кв.м., расположенного на 5-м этаже здания по адресу: Санкт-Петербург, Кушелевская дорога, дом 5, корпус 1, литера А, помещения 1-Н, 2-Н, 3-Н, 4-Н, 5-Н, 6-Н, 8-Н, 10-Н, 11-Н, 13-Н, 14-Н, 15-Н (этаж № 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, мезонин №, мезонин надстройкой) с кадастровым номером 78:10:0005125:15021, расположенное в строительных осях 4 5/А-Б и требование о передаче машино-места с условным номером 200 в том же здании, в строительных осях 5/1-6/А-Б (далее – машино-места №№ 199, 200).

Определением от 20.06.2025 требование о передаче машино-мест выделено в отдельное производство.

Определением от 20.06.2025 в удовлетворении заявления о применении к должнику правил банкротства застройщика отказано.

Суд первой инстанции указал на то, что по смыслу положений параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве, статус застройщика может быть признан лишь за тем лицом, которое привлекало денежные средства граждан для финансирования строительства многоквартирного жилого дома, при этом объект, в отношении которого гражданин имеет требование о передаче помещения должен иметь статус объекта незавершенного строительства.

В отношении спорного здания судом установлено, что оно введено в эксплуатацию, части помещений присвоен кадастровый номер; здание уже было введено в эксплуатацию на момент приобретения его должником.

На определение подана апелляционная жалоба ФИО12, который просит отменить обжалуемый судебный акт и принять новый об удовлетворении ходатайства о переходе к процедуре банкротства застройщика.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на заключение с ГСК «Маршала Блюхера 1» договора на долевое участие в строительстве и на аффилированность ГСК «Маршала Блюхера 1» по отношению к должнику через ФИО16.

По утверждению подателя жалобы, оба указанных юридических лица также аффилированы с обществом с ограниченной ответственностью «ЛСР Недвижимость Северо-Запада», поскольку ФИО17 была участником ГСК «Маршала Блюхера 1» в период с 06.06.2013 по 10.04.2018 и руководителем товарищества собственников недвижимости «ТСЖ КОЛЛОНТАЙ 4» в период с 08.06.2011 по 15.08.2014, а участником ТСН «ТСЖ КОЛЛОНТАЙ 4» является ООО «ЛСР Недвижимость Северо-Запад» с 08.06.2011 по настоящее время.

Кроме того, учредителем ООО «ЛСР Недвижимость Северо-Запад» с 09.06.2006 и по настоящее время является публичное акционерное общество «Группа ЛСР», которому также принадлежит 82% открытого акционерного общества «ЛСР». При этом, генеральным директором ОАО «ЛСР» в период с 06.06.2013 по 10.04.2018 была ФИО18, участник и руководитель ГСК «Маршала Блюхера 1» с 06.06.2013 по 10.04.2018.

Как указывает податель жалобы, ГСК «Маршала Блюхера 1» осуществлял деятельность по привлечению денежных средств граждан для строительства многоэтажного гаража, которые были переданы в пользу ООО «ЛСР Недвижимость Северо-Запад».

Податель жалобы отмечает, что фактически объект введен в эксплуатацию 12.09.2015, машино-места переданы по актам участникам долевого строительства. При этом, передача машино-мест участникам долевого строительства осуществлялась ГСК «Маршала Блюхера 1» и после подписания Соглашения о расторжении инвестиционного договора с ООО «ЛСР Недвижимость Северо-Запад» от 11.02.2015.

Как утверждает податель жалобы, пайщики владеют машино-местами по настоящее время, осуществляют расходы на их содержание.

Как полагает податель жалобы, ГСК «Маршала Блюхера 1» выступал в данном случае технической организацией, а фактически денежные средства граждан, уплаченные в счет финансирования строительства, были получены должником.

В отзыве на апелляционную жалобу конкурсный управляющий возражает против ее удовлетворения, ссылаясь на приобретение должником здания, в котором расположены машино-места, уже после введения его в эксплуатацию.

Конкурсный управляющий отметил, что заявителем в течение длительного периода времени не предпринималось действий по оформлению права собственности на машино-места, соответствующее обращение последовало лишь после признания Общества несостоятельным (банкротом).

В отзыве на апелляционную жалобу ГСК «Маршала Блюхера 1» возражает против ее удовлетворения, полагая, что должник не привлекал денежные средства граждан для строительства объекта; у заявителя отсутствуют требования к должнику как денежные, так и о передаче машино-мест, поскольку последние переданы во владение заявителя по акту приема-передачи от 15.09.2015. На момент передачи машино-мест, здание многоэтажного гаража уже было введено в эксплуатацию.

К судебному заседанию 18.12.2025 в материалы дела представлены дополнительные пояснения ФИО12; ГСК «Маршала Блюхера 2». В приобщении письменных объяснений отказано, поскольку они не были раскрыты заблаговременно участникам дела и суду.

ФИО1 представил письменные пояснения со ссылкой на то, что определением от 18.09.2025 он привлечен к участию в обособленном споре № А56-20186/2023/сд.1/разн.1 с требованием о признании права собственности на доли в нежилом помещении с кадастровым номером 78:10:0005125:15201, в котором также заявлено о применении к должнику процедуры банкротства застройщика. В приобщении письменных пояснений отказано, поскольку они не были заблаговременно раскрыты лицам, участвующим в деле, и суду.

ФИО12 заявил ходатайство об истребовании дополнительных доказательств у ГСК «Маршала Блюхера 1»: отчеты Правления и отчеты Ревизора за период с 2013 по 2016 годы; реестр пайщиков Кооператива; выписки о движении денежных средств по расчетным счетам Кооператива и сведения об открытых счетах; договора инвестирования между ГСК «Маршала Блюхера 1» и всех платежных документов о расчетах между сторонами.

Оценив доводы ходатайства, суд не усматривает оснований для его удовлетворения, поскольку заявителем не обоснована необходимость предоставления указанных документов с учетом предмета рассматриваемого спора.

В судебном заседании представитель ФИО12 поддержал доводы апелляционной жалобы.

Представители конкурсного управляющего, ГСК «Маршала Блюхера 1» против удовлетворения апелляционной жалобы возражали по мотивам, изложенным в отзыве.

Представители ФИО19, ФИО3 В,И., ФИО5, ФИО7, ФИО8 поддержали позицию подателя жалобы.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом, в судебное заседание не явились. С учетом мнения представителей лиц, обеспечивших явку в судебное заседание и в соответствии с положениями статьи 156 АПК РФ, дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив законность и обоснованность определения суда, апелляционный суд считает, что имеются основания для его отмены.

Как следует из материалов дела, между ГСК «Маршала Блюхера 1» в лице председателя правления ФИО16 (Кооператив) и ФИО12 был заключен договор о порядке оплаты паевого взноса и предоставления машино-мест в многоэтажном гараже по адресу: Санкт-Петербург, проспект Маршала Блюхера, дом 12, литера БЩ от 20.12.2014 № 199/14.

В пункте 1.2 договора отражено, что строительство многоэтажного гаража осуществляется в составе проекта строительства жилого комплекса по адресу: Санкт-Петербург, проспект Маршала Блюхера, дом 12, литера БЩ, на земельном участке площадью 29627 кв.м. с кадастровым номером 78:10:0005125:18. Застройщиком выступает ООО «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад».

Планируемый срок сдачи многоэтажного гаража был указан в пункте 1.3 договора – 1-й квартал 2015 года.

Характеристики объекта - 7 этажей, общая площадь 10167 кв.м., количество машино-мест - 300 (пункт 1.6 Договора).

Как указано в пункте 1.7 Договора, основанием для возникновения прав Кооператива на объект является договор от 06.12.2013 № 30184/1213-МБГ участия в долевом строительстве, заключенный между Кооперативом и ООО «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад».

Размер паевого взноса согласован в пункте 5.1 договора в сумме 500 000 руб. Внесение пайщиком в полном объеме паевого взноса является основанием для передачи ему предусмотренных договором машино-мест по акту приема-передачи после ввода объекта в эксплуатацию (пункты 2.5, 2.7 договора).

Оплата взноса подтверждена платежным поручением от 20.12.2014 № 2.

На аналогичных условиях между Кооперативом и ФИО12 заключен договор от 13.01.2015 № 200/15 в отношении машино-места № 200.

Представленными в материалы дела справками подтверждается полная выплата заявителем паевых взносов за оба машино-места.

Кооператив передал пайщику машино-места по актам от 15.09.2015.

По условиям договора участия в долевом строительстве от 06.12.2013 № 30184/1213-МБГ, заключенным между ООО «ЛСР.Недвижимость - Северо-Запад (застройщик) и Кооперативом (участник долевого строительства), застройщик принял на себя обязательство по строительству жилого комплекса с отдельно стоящим многоэтажным гаражом по адресу: Санкт-Петербург, проспект Маршала Блюхера, дом 12, литера БЩ.

Предметом договора являлось строительство многоэтажного гаража (Объект), который по итогам строительства подлежал передаче Кооперативу.

По условиям пунктов 4.1., 4.2 инвестиционного договора, размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства, был определен исходя из расчета - 12 294 руб. 68 коп. за один квадратный метр площади Объекта, всего 125 000 000 руб.

Срок оплаты указанной суммы согласован в пункте 5.1 инвестиционного договора – до 20.12.2014.

Обязательство по внесению денежных средств было исполнено Кооперативом лишь в части суммы 21 000 000 руб.

Также договор инвестирования строительства Объекта был подписан между Кооперативом и Обществом – договор от 27.01.214 № 1И/2014.

В отношении многоэтажного гаража по адресу: Санкт-Петербург, Кушелевская дорога, дом 5, корпус 1, литера А (строительный адрес: Санкт-Петербург, Калининский район, проспект Маршала Блюхера, дом 12, литера БЩ) выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 17.12.2014.

Стороны подписали Соглашение от 11.02.2015 о расторжении договора от 06.12.2013 № 30184/1213-МБГ, в котором согласовали возврат застройщиком полученных от Кооператива 21 000 000 руб. в течение 30 дней после получения Соглашения с государственной регистрации. Государственная регистрация соглашения произведена 11.02.2016.

Кооператив (покупатель) 16.05.2016 заключил с Обществом (продавец) предварительный договор купли-продажи № 1ПД16/05/16, по условиям которого предусмотрено заключение в будущем договора купли-продажи недвижимого имущества - машино-мест, расположенных в нежилом помещении по адресу: Санкт-Петербург, Кушелевская дорога, дом 5, корпус 1, литера А, кадастровый номер 78:10:0005125:18, всего 136 машино-мест, включая спорные машино-места.

В пункте 1.2 Предварительного договора отражено, что основанием для его заключения является предварительный договор купли-продажи от 04.03.2016, заключенный между ООО «ЛСР.Недвижимость-Северо-Запад» и ООО «Мегаполис 21 век».

Общая стоимость объекта составила 63 625 040 руб. Срок внесения денежных средств предусмотрен пунктом 2.2. Предварительного договора – до 10.02.2017.

Дополнительным соглашением от 10.02.2017 к предварительному договору купли-продажи между Обществом и Кооперативом дополнительно предусмотрена передача еще 44 машино-мест на 7-м этаже общей стоимостью 13 733 147 руб. 69 коп.

Передача машино-мест Кооперативу сторонами оформлена актами от 08.02.2017 и от 30.12.2017.

Соглашением от 09.01.2017, между Обществом и Кооперативом расторгнут договор от 27.01.2014 № 1И/2014, предусмотрен возврат инвестору денежной суммы в размере 14 430 000 руб.

Договор купли-продажи доли № 1/2 в Объекте подписан Обществом и Кооперативом 28.02.2022.

Окончательная цена объектов согласована в пункте 3.1. Договора купли-продажи в общем размере 77 358 187 руб. В пункте 3.2 договора купли-продажи оговорено, что оплата произведена в полном объеме в рамках предварительного договора купли-продажи от 16.05.2016 № 1ПД16/05/16.

Погашение обязательства по оплате машино-мест оформлено Актом взаимного зачета встречных требований от 08.02.2017, в том числе требования о возврате 14 430 000 руб. на основании Соглашения о расторжении договора от 09.01.2017.

В отношении Объекта между ООО «ЛСР.Недвижимость – Северо-Запад» (продавец), с одной стороны, Обществом и обществом с ограниченной ответственностью «Дельта-Инвест», с другой стороны, заключен договор купли-продажи от 05.07.2017 № ПН-00015662, по условиям которого Общество приобрело долю в праве собственности на Объект в размере 7149/10359.

Договор прошел государственную регистрацию, право собственности в отношении спорных объектов зарегистрировано за Обществом.

О передаче имущества покупателю составлен акт приема-передачи от 17.07.2017. Между собственниками подписано Соглашение об определении долей от 21.07.2017, по условиям которого указаны помещения в Объекте, принадлежащие ООО «Дельта-инвест».

Поскольку переход прав собственности в отношении машино-мест к Кооперативу не был зарегистрирован, Кооператив обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением к Обществу о государственной регистрации перехода права собственности.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 05.12.2021 по делу № А56-1286/2021 в удовлетворении иска было отказано.

При этом, суд квалифицировал предварительный договор от 16.05.2016 № 1ПД16/05/16 как договор купли-продажи объектов недвижимости с условием о предварительной оплате, но посчитал недоказанным факт уклонения Общества от государственной регистрации перехода прав к Кооперативу.

Суд также сделал вывод об аффилированности сторон договора, с учетом того, что председатель правления Кооператива – ФИО16 являлась одним из учредителей Общества.

Поскольку с учетом приведенных выше обстоятельств, ФИО12 не имеет возможности оформить право в отношении переданного ему машино-места, он обратился с требованием о передаче машино-мест в деле о банкротстве Общества.

В целях применения специальных положений Закона о банкротстве о банкротстве застройщика, положениями пункта 1 статьи 201.1. Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», сформулированы понятия застройщика и участника долевого строительства, в силу которых застройщиком признается лицо, привлекающее денежные средства и (или) имущество участников строительства (далее - застройщик), - юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, в том числе жилищно-строительный кооператив, или индивидуальный предприниматель, к которым имеются требования о передаче жилых помещений или денежные требования;

Участником строительства признается физическое лицо, имеющее к застройщику требование о передаче жилого помещения, требование о передаче машино-места и нежилого помещения или денежное требование, а также Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование, имеющие к застройщику требование о передаче жилого помещения или денежное требование;

Участником долевого строительства является гражданин, являющийся участником строительства и имеющий требование к застройщику на основании договора участия в долевом строительстве, заключенного в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, по которому застройщиком осуществлены обязательные отчисления (взносы) в компенсационный фонд, гражданин, являющийся участником строительства, внесшим денежные средства на счет эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве.

Требование о передаче машино-места и нежилого помещения - требование участника строительства - физического лица о передаче ему на основании возмездного договора в собственность машино-места и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме, которые на момент привлечения денежных средств и (или) иного имущества участника строительства не введены в эксплуатацию (далее - договор, предусматривающий передачу машино-места и нежилого помещения). При этом для целей настоящего параграфа под нежилым помещением понимается нежилое помещение, площадь которого не превышает семи квадратных метров.

Требование ФИО12 о передаче ему машино-мест заявлено в отношении объекта, являющегося частью жилого комплекса, как это следует из договоров, оформляющих финансирование строительства. То обстоятельств, что машино-место находится в отдельно стоящем здании, при таких обстоятельствах, вопреки выводам суда первой инстанции не исключает квалификации этого требования как требования участника долевого строительства. Как следует из приведенного выше законодательного регулирования, требование физического лица о передаче ему машино-места в целях защиты его прав как участника строительства приравнивается к требованию о передаче жилого помещения.

Из соглашений, заключенных Кооперативом и Обществом с непосредственным застройщиком жилого комплекса следует, что их предметом являлась инвестиционная деятельность в связи со строительством нового объекта, а не купля-продажа помещений в готовом объекте недвижимости. Привлекая денежные средства заявителя, Кооператив указывал в договоре о внесении паевого взноса на то, что является участником создания Объекта на основании договора об инвестиционной деятельности.

Привлечение денежных средств физических лиц для финансирования строительства объекта может иметь место и после его фактического создания – в частности с целью компенсации затрат на строительство. Равным образом, содержание сложившихся с участием гражданина отношений по привлечению денежных средств физического лица для строительства не изменяют последующие действия участников инвестиционной деятельности – юридических лиц, направленные на оформление вещных прав на объект строительства.

Вступившим в законную силу судебным актом установлено, что между Обществом и Кооперативом имеются отношения аффилированности, что позволяло им достигать соглашений на условиях, недоступных для независимых участников хозяйственного оборота, в частности, оформлять сделки в отношении объекта, не соответствующие фактическому экономическому содержанию деятельности по его созданию и направленные на уклонение от исполнения обязательств перед физическими лицами, денежные средства которых были привлечены с условием исполнения встречного обязательства – передачи машино-места в построенном объекте.

Как разъяснено в пункте 32 Обзора судебной практики разрешения споров о несостоятельности (банкротстве) за 2022, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.04.2023, лицо, привлекающее денежные средства в целях реализации квартир, признается застройщиком в соответствии с законодательством о банкротстве, независимо от наличия у него прав на земельный участок, на котором осуществляется строительство.

Понятием «застройщик» для целей применения законодательства о несостоятельности охватывается более широкий круг лиц по сравнению с перечнем субъектов, которые относятся к застройщикам в соответствии с градостроительным законодательством. Различное содержание этого понятия отражает специфику отношений, урегулированных параграфом 7 главы IX Закона о банкротстве, и обусловлено необходимостью предоставления дополнительной защиты участникам долевого строительства.

Так, согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве для целей несостоятельности застройщиком признается юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, к которым имеются требования о передаче жилых помещений или особого рода денежные требования. При разрешении вопроса о наличии требования о передаче жилого помещения в силу пункта 6 статьи 201.1 Закона о банкротстве во внимание принимаются договоры участия в долевом строительстве, купли-продажи будущего жилого помещения, предварительные договоры, договоры простого товарищества, сделки о привлечении заемных средств или о приобретении векселей с условием о дальнейшем прекращении заемных (вексельных) обязательств передачей жилых помещений и т.д.

В силу прямого указания закона правила о банкротстве застройщиков применяются независимо от того, имеет ли должник на праве собственности, аренды или субаренды земельный участок, а также независимо от того, обладает ли он правом собственности или иным имущественным правом на объект строительства (пункт 2 статьи 201.1 Закона о банкротстве).

Из приведенных положений законодательства о несостоятельности следует, что отсутствие у должника разрешения на строительство, прав на земельный участок, фактическая ситуация, сложившаяся с признанием права собственности на предметы долевого участия в строительстве, не имеют правового значения для разрешения вопроса о возможности применения к должнику правил о банкротстве застройщиков. Равным образом решение этого вопроса не зависит от порядка оформления взаимоотношений с гражданами, предоставившими свои денежные средства для целей строительства.

Указанные обстоятельства не должны влиять на уровень правовой защищенности граждан, вложивших свои сбережения в строительство жилья.

В силу правовой позиции, сформулированной в пункте 7 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2016)», утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.10.2016), в целях применения правил § 7 «Банкротство застройщиков» гл. IX Закона о банкротстве, застройщиком может быть признано не только лицо, с которым у участников долевого строительства заключены соответствующие договоры, но и организация, фактически аккумулирующая денежные средства, переданные для строительства многоквартирного дома.

Цель законодательного регулирования соответствующего института, состоит в первую очередь в необходимости защиты участников строительства от злоупотреблений застройщиков, совершаемых путем иного правового оформления своих отношений по привлечению денежных средств.

Поэтому законодатель в пункте 5 статьи 201.1 Закона о банкротстве во избежание толкования норм упомянутого параграфа в противоречии с целями правового регулирования предоставил судам возможность признавать сделки, заключенные участниками строительства с застройщиком и (или) с действовавшими в его интересах третьими лицами, притворными, что позволяет квалифицировать состав и статус вовлеченных в процесс несостоятельности застройщика лиц в соответствии с их фактическим положением.

Договоры по приобретению паев и последующие расчеты Кооператива с Обществом и с непосредственным застройщиком фактически прикрывали договоры долевого участия в строительстве, заключаемые при помощи Кооператива (агента), продававшего машино-места непосредственно гражданам.

Исходя из изложенного следует, что Общество является участником правоотношений по привлечению денежных средств граждан, в частности ФИО12 для строительства машино-мест в составе жилого комплекса, что является основанием для применения в отношении него специальных правил о банкротстве застройщика.

То обстоятельство, что спорные объекты фактически переданы по владение заявителей не исключает их права предъявления требований к застройщику, поскольку целью их предъявления является реализация права участника строительства на приобретение вещного права в отношении объекта инвестирования, для возникновения которого недостаточно факта фактического владения имуществом. В частности, права участников строительства, которым фактически переданы вновь созданные объекты, могут быть защищены в деле о банкротстве застройщика в порядке статьи 201.8 Закона о банкротстве.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что в данном случае имелись основания для применения в отношении Общества правило о банкротстве застройщика.

Обжалуемое определение следует отменить, ходатайство и апелляционную жалобу – удовлетворить.

В силу части 2.1 статьи 201.1 Закона о банкротстве конкурсными управляющими (внешними управляющими) в деле о банкротстве застройщика утверждаются арбитражные управляющие, соответствующие установленным настоящим Федеральным законом требованиям и аккредитованные Фондом, в связи с чем вопрос о проверке соответствия кандидатуры арбитражного управляющего положениям Федерального закона от 26.10.2002 №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» подлежит направлению в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

На основании положений статьи 110 АПК РФ, расходы подателя жалобы по уплате государственной пошлины подлежат компенсации за счет должника.

Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

Определение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 20.06.2025 по делу №А56-20186/2023/ход.1 отменить.

Применить в деле о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью «МЕГАПОЛИС 21 ВЕК» правила параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

Вопрос о проверке соответствия кандидатуры арбитражного управляющего положениям Федерального закона от 26.10.2002 №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» направить на рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «МЕГАПОЛИС 21 ВЕК» в пользу ФИО12 10 000,00 руб. в возмещение расходов за рассмотрение апелляционной жалобы.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.

Председательствующий

А.Ю. Сереброва

Судьи

Н.В. Аносова

А.Ю. Слоневская