АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

арбитражного суда первой инстанции

дело №А32-53828/2022

г. Краснодар «05» декабря 2023 года

Резолютивная часть решения объявлена 30 октября 2023 года.

Решение суда в полном объёме изготовлено 05 декабря 2023 года.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи А.Л. Назыкова, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Голубченко Д.Э., рассмотрев в открытом судебном заседании дело №А32-53828/2022

по иску Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея

к обществу с ограниченной ответственностью «Шаво» (ИНН <***> ОГРН<***>)

о признании недействительным договора аренды земельного участка,

при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования, - ФИО1, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю,

при участии в судебном заседании 30 октября 2023 года представителя МТУ Росимущества – Кеды И.И. (по доверенности от 06.04.2023), представителя ответчика – ФИО2 (по доверенности от 20.01.2023),

УСТАНОВИЛ:

межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея (далее – теруправление) обратилось с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Шаво» (далее – общество) со следующими требованиями:

- признать недействительным (ничтожным) договор аренды от 26.08.2021 №23-04/6263 земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:298;

- обязать общество вернуть земельный участок теруправлению в освобожденном виде по акту приема-передачи в течение 10 дней со дня вступления решения суда в законную силу;

- считать решение по настоящему делу основанием для погашения в ЕГРН записи о праве аренды №23:49:0000000:298-23/238/2022-8 в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:298.

Определением от 31.05.2023 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования, привлечены ФИО1, а также Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю.

В судебном заседании, состоявшемся 30 октября 2023 года, представитель теруправления исковые требования поддержал, представитель общества возражал против исковых требований по основаниям, приведённым в отзывах.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований, надлежаще уведомленные о настоящем судебном заседании, явки своих представителей не обеспечили, судебное заседание состоялось в их отсутствие.

Изучив материалы дела, суд пришёл к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.

Как следует из содержания иска теруправления, теруправление поручило провести аукцион на право заключения договора аренды земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 23:49:0000000:298 площадью 6 000 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, район Центральный, ул. пригородная, 10, вид разрешенного использования: объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы). Информация о проведении торгов была размещена на сайте torgi.gov.ru (информационное извещение от 12.07.2021 3120721/39887374/01. Согласно протоколу №1 от 16.08.2021 об определении победителя торгов на право заключения договора аренды земельного участка победителем признано ООО «Шаво», с которым заключен договор аренды земельного участка от 26.08.2021 №23-04/6263.

Между тем, в договор аренды земельного участка был включен пункт 5.3, который позволял арендатору передавать свои права и обязанности по договору при наличии письменного согласия арендодателя, что противоречило прямому запрету такой уступки, установленному пунктом 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации.

На основании данного пункта 5.3 договора общество письмом от 21.01.2022 запросило согласие теруправления на переуступку прав по договору аренды, и теруправление в письме от 03.02.2022 №23-11/2063 такое согласие на переуступку прав и обязанностей по договору аренды дало.

Общество осуществило безвозмездную передачу прав и обязанностей по договору аренды земельного участка ФИО1

Согласно распоряжению теруправления о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, начальная цена предмета аукциона (годовой размер арендной платы) установлена в размере 1,5 процента от кадастровой стоимости.

Теруправление считает, что арендная плата при проведении торгов была установлена неверно, поскольку арендная плата должна была устанавливаться по результатам торгов, тогда как 1,5 процента кадастровой стоимости предусмотрено для предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов.

Кроме того, в обоснование исковых требований теруправление указывает на неиспользование земельного участка.

Теруправление также считает договор аренды мнимой сделкой, то есть совершенной лишь для вида, без намерения создать соответствующие правовые последствия.

В дополнении к исковому заявлению теруправление в обоснование исковых требований сослалось на следующее. Согласно информации генерального плана муниципального образования город-курорт Сочи, земельный участок расположен в функциональной зоне многоэтажной жилой застройки, не предусматривающей строительство торгово-развлекательного центра. В силу Правил землепользования и застройки города земельный участок расположен в территориальной зоне «ОД-1» - общественно-деловая застройка. Имеет место противоречие генерального плана правилам землепользования и застройки, являющееся препятствием для застройки участка (использования по целевому назначению). В договор аренды земельного участка включен пункт 5.3.1, позволяющий передавать права и обязанности арендатора другому лице с согласия арендодателя. Данное положение нарушает запрет передачи прав по договору, заключенному на торгах, установленный пунктом 7 статьи 448 ГК РФ. Включение данного незаконного условия в договор аренды нарушило публичные интересы в сфере обеспечения принципа конкуренции при проведении торгов. Недействительное положение договора аренды о возможности передачи прав арендатора третьему лицу с согласия арендодателя позволило обществу передать права и обязанности арендатора ФИО1 Разрешение на строительство на спорном участке обществом до настоящего времени не получено. В рассматриваемом случае имеют место основания для признания сделки недействительной, не связанные с нарушением процедуры проведения торгов, в связи с чем, подлежит применению трехлетний срок исковой давности, установленный статьи 181 ГК РФ, а не годичный срок исковой давности, установленный статьей 449 ГК РФ. Бездействие общества в освоении земельного участка свидетельствует о его намерении передать права арендатора третьему лицу в обход конкурентной процедуры.

В отзыве общество пояснило, что соглашение об уступке прав и обязанностей арендатора земельного участка, заключенное им с ФИО1, расторгнуто в добровольном порядке, право аренды земельного участка в настоящее время зарегистрировано за обществом. Начальная цена аукциона была обоснованно определена теруправлением в размере 1,5 процента от кадастровой стоимости, что соответствует пункту 14 статьи 39.11 Земельного кодекса. Заявлено об исковой давности для признания торгов недействительными. Сделка, заключенная по результатам торгов, является оспоримой, к требованию о признании её недействительной применяется годичный срок исковой давности. Такой срок исковой давности теруправлением пропущен.

В отзыве от 08.09.2023 привлечённый третьим лицом ФИО1 пояснил, что договор от 05.05.2022 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка был добровольно расторгнут сторонами соглашением от 27.09.2022. Передача прав и обязанностей арендатора земельного участка стала возможной с учетом согласия теруправления.

Обществом были представлены дополнения к отзыву от 11.09.2023, в которых сослалось на письмо департамента архитектуры и градостроительства администрации г. Сочи от 16.08.2023 №13419/21.01-17 о подготовке проекта изменений генерального плана, согласно которым в отношении спорного участка планируется установление многофункциональной общественно-деловой зоны.

Приведённые теруправлением доводы в обоснование признания договора аренды земельного участка недействительной сделкой подлежат отклонению по следующим основаниям.

Так, довод теруправления о неправильном указании цены в заключенном на торгах договоре аренды земельного участка в размере 1,5 процента от кадастровой стоимости противоречит пункту 2 распоряжения теруправления от 02.07.2021 №23-423-р «О проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности с кадастровым номером 23:49:0000000:298», которым годовой размер арендной платы в размере 1,5 процента от кадастровой стоимости утвержден в качестве начальной цены предмета аукциона, и прямому указанию пункта 14 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс), согласно которому «начальная цена предмета аукциона на право заключения договора аренды земельного участка устанавливается по выбору уполномоченного органа в размере ежегодной арендной платы, определенной по результатам рыночной оценки в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», или в размере не менее полутора процентов кадастровой стоимости такого земельного участка, если результаты государственной кадастровой оценки утверждены не ранее чем за пять лет до даты принятия решения о проведении аукциона».

По состоянию на 01.01.2022 кадастровая стоимость земельного участка составляла 85 420 920 рублей, полтора процента от указанной кадастровой стоимости составляют 1 281 313,8 рублей, которые и были указаны в качестве начальной цены лота в извещении о проведении аукциона, протоколе от 13.08.2021 окончания приема и регистрации заявок на участие в торгах на право заключения договора аренды земельного участка, размещены на сайте torgi.gov.ru, указаны в протоколе от 16.08.2021 об определении победителя торгов на право заключения договора аренды земельного участка.

Таким образом, утверждение теруправления о недопустимости установления размера годовой арендной платы в договоре аренды, заключенному по результатам торгов, в размере 1,5 процента от кадастровой стоимости судом отклоняется как необоснованное.

Указание в оспариваемом договоре аренды от 26.08.2021 №23-04/6263 размера годовой арендной платы в сумме 1 281 313 рублей 80 копеек (пункт 3.1) было обусловлено тем, что из-за отсутствия предложения повышения цены аукцион был признан несостоявшимся.

В соответствии с пунктом 19 статьи 39.12 Земельного кодекса, «в случае, если в аукционе участвовал только один участник или при проведении аукциона не присутствовал ни один из участников аукциона, либо в случае, если после троекратного объявления предложения о начальной цене предмета аукциона не поступило ни одного предложения о цене предмета аукциона, которое предусматривало бы более высокую цену предмета аукциона, аукцион признается несостоявшимся».

В этом случае в соответствии с пунктом 20 статьи 39.12 Земельного кодекса, «уполномоченный орган направляет победителю аукциона или единственному принявшему участие в аукционе его участнику три экземпляра подписанного проекта договора купли-продажи или проекта договора аренды земельного участка в десятидневный срок со дня составления протокола о результатах аукциона. При этом договор купли-продажи земельного участка заключается по цене, предложенной победителем аукциона, или в случае заключения указанного договора с единственным принявшим участие в аукционе его участником по начальной цене предмета аукциона, а размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа по договору аренды земельного участка определяется в размере, предложенном победителем аукциона, или в случае заключения указанного договора с единственным принявшим участие в аукционе его участником устанавливается в размере, равном начальной цене предмета аукциона».

Относительно пункта 5.3.1 договора аренды суд отмечает следующее.

В соответствии с пунктом 5.3.1 договора аренды от 26.08.2021 №23-04/6263, арендатор не вправе передавать свои права и обязанности по договору, передавать участок в субаренду, арендные права в залог, без письменного согласия арендодателя. Арендатор обязан для получения согласия арендодателя о совершении сделок с правом аренды представить арендодателю соответствующие документы для их экспертизы.

Федеральным законом от 08.03.2015 №42-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации», который вступил в силу с 1 июня 2015 года (пункт 1 статьи 2 названного Федерального закона), была введена редакция статьи 448 ГК РФ, в соответствии с которой, «если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено в соответствии с законом».

В настоящее время указанный запрет на передачу прав и обязанностей по договору, заключенному на торгах, содержатся в пункте 7 статьи 448 ГК РФ, который изложен в следующей редакции: «Если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом».

На момент проведения торгов 16.08.2021 и заключения договоров аренды 26.08.2021 положения пункта 7 статьи 448 ГК РФ исключали возможность передачи прав и обязанностей стороны договора, заключенного по результатам торгов.

Таким образом, права арендатора земельного участка по договору аренды от 26.08.2021, заключенному по результатам аукциона на право аренды, не подлежали передаче арендатором земельных участков в порядке перенайма. Соответствующее положение пункта 5.3.1 договора аренды земельного участка от 26.08.2021, допускающее передачу прав арендатора земельных участков, следует считать противоречащим прямо выраженному в пункте 7 статьи 448 ГК РФ запрету на передачу прав арендатора по договору аренды, заключенному по результатам торгов (определение Верховного Суда Российской Федерации от 05.07.2022 № 308-ЭС22-2357).

Таким образом, суд приходит к выводу о недействительности пункта 5.3.1 договора аренды от 26.08.2021 №23-04/6263, как включённого в договор без учета императивного запрета передачи прав и обязанностей арендатора земельных участков по договорам аренды, заключенным по результатам торгов.

Вместе с тем, включение в договор аренды недействительного условия, регулирующего объём прав арендатора в части возможности передачи права аренды другим лицам, не порочит сам договор в целом, и не может быть принято судом как достаточное основание для признания заключенного на торгах договора аренды земельного участка недействительной (ничтожной) сделкой.

Теруправление утверждает, что включение данного недействительного условия в договор аренды существенно ограничило конкуренцию.

Данный довод теруправлением не подтвержден, из материалов дела и обстоятельств проведения торгов не следует, чтобы изложение пункта 5.3.1 договора в актуальной редакции ограничило или могло ограничить доступ на торги иных претендентов на право аренды земельного участка.

В силу принципа всеобщего знания закона лица, заинтересованные в приобретении на торгах права аренды, не могли не понимать, что предложенный теруправлением договор аренды в части пункта 5.3.1 прямо противоречит императивному запрету передачи прав по договору, заключенному по результатам торгов.

Пункт 5.3.1 договора в рассматриваемой редакции изначально не подлежал применению, а вместо него действует императивная норма пункта 7 статьи 448 ГК РФ, запрещающая передачу прав арендатора по договору аренды, заключенному на торгах, независимо от того, что на этот счет сказано в договоре аренды (пункт 1 статьи 422 ГК РФ).

Независимо от содержания пункта 5.3.1 договора подлежит применению норма пункта 7 статьи 448 ГК РФ, императивно запрещающая уступку прав арендатора, о чём потенциальные участники торгов не могли не знать.

Суд также учитывает, что договор в данной редакции был подготовлен и представлен на торги самим теруправлением, и у общества отсутствовала возможность предложить свою редакцию договора аренды или выразить несогласие с отдельными его условиями.

Более того, в письме от 03.02.2022 №23-11/2063 теруправление сообщило обществу об отсутствии у него возражений против переуступки прав и обязанностей по договору аренды от 26.08.2021 №23-04/6263.

До обращения теруправления с настоящим иском в суд общество и ФИО1 заключили соглашение от 27.09.2022, которым расторгли договор от 05.02.2022 о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 26.08.2021 №23-04/6263.

Согласно выписке из ЕГРН от 22.06.2023 №КУВИ-001/2023-144552064 арендатором земельного участка является общество, сведения ЕГРН содержатся информацию о регистрации соглашения от 27.09.2022 о расторжении договора от 05.02.2022 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка.

В соответствии со статьей 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Суд считает, что содержание пункта 5.3.1 договора аренды, допускающее уступку прав арендатора при получении согласия теруправления, не являлось принципиальным, существенным условием договора аренды, и включение данной редакции пункта 5.3.1 в договор не порочит договор аренды в целом. Наличие пункта 5.3.1 договора аренды в данной редакции не могло отменить действие императивного положения пункта 7 статьи 448 ГК РФ.

Относительно довода теруправления о мнимом характере договора аренды суд отмечает, что осуществление обществом сделки передачи права аренды третьему лицу, при наличии на такую сделку согласия теруправления, о мнимости самого договора аренды не свидетельствует. Третье лицо к освоению земельного участка не приступило. До обращения теруправления с данным иском в суд общество и третье лицо добровольно расторгли соглашение о передаче прав и обязанностей арендатора и общество было восстановлено в ЕГРН в качестве арендатора земельного участка. Попытка общества реализовать ошибочно включённое теруправлением в пункт 5.3.1 договора право на уступку аренды третьему лицу не означает, что в силу этого обстоятельства договор аренды являлся мнимой сделкой, то есть сделкой, совершённой лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия.

Относительно довода теруправления о нахождении земельного участка по генеральному плану муниципального образования городской округ город-курорт Сочи в функциональной зоне многоэтажной жилой застройки суд отмечает следующее.

В соответствии с распоряжением теруправления от 02.07.2021 №23-423-р «О проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности с кадастровым номером 23:49:0000000:298» вид разрешенного использования установлен: объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы) (код 4.2).

Аналогичным образом вид разрешенного использования земельного участка указан в аукционной документации, пункте 1.1 договора аренды от 26.08.2021 №23-04/6263 и в сведениях Единого государственного реестра недвижимости о земельном участке.

Теруправлением представлено письмо департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края от 10.07.2023 №10999/21.01-17, в соответствии с которым земельный участок расположен в функциональной зоне многоэтажной жилой застройки, в соответствии с правилами землепользования и застройки участок расположен в территориальной зоне «ОД-1» - многофункциональная общественно-деловая застройка, в составе основных видов разрешённого использования земельных участков которой содержатся «объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы) (код 4.2).

Теруправление указывает на противоречие правил землепользования и застройки генеральному плану и на необходимость применения в этой связи информации генерального плана.

В соответствии с классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденным Приказом Росреестра от 10.11.2020 N П/0412

«Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков», код 4.2 «Объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы) допускает размещение объектов капитального строительства, общей площадью свыше 5000 кв. м с целью размещения одной или нескольких организаций, осуществляющих продажу товаров, и (или) оказание услуг в соответствии с содержанием видов разрешенного использования с кодами 4.5, 4.6, 4.8 - 4.8.2; размещение гаражей и (или) стоянок для автомобилей сотрудников и посетителей торгового центра.

Из размещённых в открытом доступе в сети Интернет сведений публичной реестровой карты видно, что земельный участок с кадастровым номером 23:49:0000000:298 расположен фактически на территории, на которой отсутствует какая-либо многоэтажная жилая застройка.

Так, на смежном земельном участке с кадастровым номером 23:49:0205018:6 площадью 17 300 кв. м расположен многоэтажный торговый комплекс с парковкой и выездом на трассу, вид разрешенного использования указанного земельного участка – торговый комплекс.

Другой смежный земельный участок, с кадастровым номером 23:49:0000000:10445 имеет вид разрешенного использования «предоставление коммунальных услуг» и на нем расположены объекты производственной базы, техника.

Также вид разрешенного использования «предоставление коммунальных услуг» имеют смежные земельные участки с кадастровыми номерами 23:49:0205018:1739 и 23:49:0000000:12972, иные смежные со спорным земельные участки имеют вид разрешенного использования: «садоводство».

Также на смежных участках вплотную к границам спорного участка примыкают объекты недвижимости с назначением «хоз.блок» с кадастровыми номерами 23:49:0205018:1309 и 23:49:0205018:1310.

Каких-либо признаков многоэтажной жилой застройки в данной территориальной зоне из информации, размещенной в сети Интернет в публичной реестровой карте на сайте Росреестра, - не усматривается. На смежном участке в непосредственной близости расположен торговый комплекс с выездом на внутригородскую трассу, также расположены производственные базы и участки для садоводства, то есть какие-либо многоэтажные жилые дома или соответствующая инфраструктура в данной территориальной зоне (на смежных участках и на участках, расположенных поблизости) – отсутствуют.

В этой связи, суд исходит из того обстоятельства, что предоставленная в материалы настоящего дела информация генерального плана муниципального образования об отнесении данного земельного участка к функциональной зоне многоэтажной жилой застройки не соответствует реальному и фактически сложившемуся использованию соответствующей территории.

Теруправлением не доказано, каким образом спорный земельный участок мог бы быть использован для целей многоэтажной жилой застройки, если вокруг него расположены торговый комплекс и производственные базы, а также садовые участки, тогда как многоэтажное жилищное строительство предполагает наличие соответствующей инфраструктуры и планировки.

Суд отмечает, что теруправлением не представлены фрагмент (выкопировка) генерального плана города Сочи (любой иной схематический или картографический материал), из которого можно было бы усмотреть данное обстоятельство (удостовериться в том, что участок действительно относится к функциональной зоне многоэтажной жилой застройки).

Представленная теруправлением в материалы дела схема местоположения земельного участка отражает его расположение полностью в зоне «ОД-1» согласно Правилам землепользования и застройки, но не показывает его нахождение в функциональной зоне многоэтажной жилой застройки по генеральному плану города.

Поскольку зона предполагаемой по генеральному плану многоэтажной жилой застройки фактически застроена торговым комплексом и объектами производственного назначения, на спорном земельном участке какие-либо объекты, связанные с многоэтажным жилым строительством, многоэтажной жилой застройкой, отсутствуют, то объективно отсутствует перспективная возможность на данном земельном участке построить многоэтажные жилые дома с соответствующей инфраструктурой.

Информация об отнесении спорного участка к территориям общего пользования по генеральному плану города или по правилам землепользования и застройки (улицы, парки, зеленые насаждения, водные объекты) – отсутствует.

Суд приходит к выводу о том, что теруправлением не доказано наличие предусмотренных пунктом 8 статьи 39.11 Земельного кодекса обстоятельств, при которых земельный участок с кадастровым номером 23:49:0000000:298 категории земель населенных пунктов с видом разрешенного использования «объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы)» не мог быть предметом аукциона.

Принимая во внимание изложенное, суд не находит оснований для признания недействительным договора аренды от 26.08.2021 №23-04/6263 и обязания общества возвратить земельный участок теруправлению с погашением в ЕГРН записи о праве аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:298. В удовлетворении исковых требований надлежит, таким образом, отказать полностью.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 160 – 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении исковых требований отказать полностью.

Обеспечительные меры, принятые определением от 01 ноября 2022 года по настоящему делу, отменить с даты вступления решения суда по настоящему делу в законную силу.

Решение арбитражного суда может быть обжаловано в порядке, определённом главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Краснодарского края в течение одного месяца со дня изготовления текста решения суда в полном объёме.

Судья А.Л. Назыков