АРБИТРАЖНЫЙ СУД АРХАНГЕЛЬСКОЙ ОБЛАСТИ
ул. Логинова, д. 17, <...>, тел. <***>, факс <***>
E-mail: info@arhangelsk.arbitr.ru, http://arhangelsk.arbitr.ru
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
1 ноября 2025 года г. Архангельск Дело № А05-10755/2025
Арбитражный суд Архангельской области в составе судьи Шапран Е.Б.,
рассмотрев в порядке упрощенного производства заявление акционерного общества «Производственно-промышленный дом»
о составлении мотивированного решения от 27.10.2025,
поданное в дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП <***>; ИНН <***>)
к акционерному обществу «Производственно-промышленный дом» (ОГРН <***>; ИНН <***>; адрес: 127322, г. Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Бутырский, ул. Яблочкова, дом 49)
о взыскании долга и неустойки
установил:
Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее . истец, Предприниматель) обратился в Арбитражный суд Архангельской области с исковым заявлением к акционерному обществу «Производственно-промышленный дом» (далее- ответчик, Общество) о взыскании (с учетом ходатайства об увеличении от 06.10.2025) 779 703 руб. 59 коп., в том числе 635 206 руб. 18 коп. долга, из которого 528 720 руб. по арендной плате за сентябрь-декабрь 2022 года и 106 486 руб. 18 коп. по коммунальным платежам за август-декабрь 2022 года, 144 497 руб. 41 коп. неустойки за просрочку оплаты за период с 12.04.2022 по 29.08.2025, неустойку, начисленную на сумму долга в размере 635 206 руб. 18 коп. исходя из 1/365 ключевой ставки Банка России за каждый день просрочки, начиная с 30.08.2025 по день фактической уплаты долга
Определением от 08.09.2025 исковое заявление принято к рассмотрению в порядке упрощенного производства.
Общество в отзыве на иск и в дополнении к нему сослалось на то, что не могло пользоваться арендованным имуществом (помещениями на 2-м этаже здания) по причине проведение арендодателем ремонтных работ, письмом от 02.09.2022 заявило о расторжении договора аренды с 03.10.2022 и освободило помещения в соответствии с названным письмом.
Решением в виде резолютивной части от 27.10.2025 исковые требования удовлетворены в полном объеме.
Общество обратилось с заявлением о составлении мотивированного решения.
Поскольку заявление подано в установленный срок, оно подлежит удовлетворению.
Изучив материалы дела, суд установил.
11.01.2022 между истцом (арендодателем) и ответчиком (арендатором) заключен договор аренды, по условиям которого истец передает ответчику во временное владение и пользование нежилое здание по адресу: <...>, кадастровый номер 29:22:050512:126 площадью 220,3 кв.м., этажность – 2, материал наружных стен – кирпичные, год ввода в эксплуатацию – 1987.
Одновременно с передачей прав владения и пользования зданием арендатору передается право пользования земельным участком площадью 330 кв.м., который также принадлежит арендодателю на праве собственности.
Здание предоставляется арендатору для использования под офис (пункт 1.5. договора).
Как указано в пункте 1.6. договора, арендодатель передает арендатору электрооборудование, системы водоснабжения, канализации и иное имущество, установленное в здании, перечень которого приводится в акте приема-передачи.
Согласно пункту 2.1. договор вступает в силу с 01.04.2022 и действует до 31.12.2022 включительно, что составляет 9 месяцев.
Пунктом 2.2. договора предусмотрено, что в случае, если ни одна из сторон не заявит за 2 месяца до окончания срока действия договора о его расторжении, то договор автоматически пролонгируется на тот же срок (9 месяцев).
По акту приема - передачи от 07.04.2022 истец передал, а ответчик принял в аренду вышеуказанное здание и право пользования земельным участком. Состояние имущества, в том числе установленное в нем оборудование, подробно описано в акте приема-передачи.
В соответствии с пунктом 5.1.1. договора арендная плата за пользование зданием и земельным участком уплачивается арендатором в следующем порядке:
- постоянная часть арендной платы в месяц составляет 132 180 руб. и уплачивается в течение 10 календарных дней с начала расчетного периода (предоплата), расчетным периодом признается календарный месяц (пункты 5.1.1.1., 5.1.1.3)
- расходы на коммунальные услуги (холодное водоснабжение, водоотведение, электроэнергия, тепловая энергия) определяются на основании счетов поставщиков коммунальных услуг по показаниям установленных в здании приборов учета, оплата за коммунальные услуги производится на основании счета, выставляемого арендодателем не позднее последнего числа месяца, следующего за оплачиваемым, в течение 10 календарных дней с момента получения счета (пункты 5.1.2.1- 5.1.2.3.).
Согласно пункту 6.6. договора за нарушение сроков внесения арендной платы и/или иных платежей арендатор уплачивает пени в размере 1/365 ключевой ставки Банка России, действующей на момент возникновения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.
Ссылаясь на то, что арендная плата в постоянной её части с апреля по август 2022 года уплачивалась с просрочкой, а за период с сентября по декабрь 2022 года не внесена вовсе, коммунальные платежи по счетам за апрель-июль 2022 года оплачены также с просрочкой, а счета за август – декабрь 2022 года не оплачены, требования претензий о погашении долга оставлены без удовлетворения, истец обратился в суд с настоящим иском.
В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.
Пунктом 2 статьи 616 ГК РФ установлено, что арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
Возражая против иска, Общество ссылается на то, что письмом от 02.09.2022 № 136/5/3-833 заявило об одностороннем отказе с 03.10.2022 от договора. В указанном письме, адресованном Предпринимателю, Общество ссылается на то, что арендодателем без согласования с арендатором производятся ремонтные работы на 2-м этаже арендуемого здания, что препятствует нормальной работе сотрудников арендатора, в связи с чем Общество отказывается от договора на основании пункта 7.3. договора.
В соответствии с частью 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
При этом доказательства должны отвечать требованиям допустимости, относимости и достоверности (статьи 67, 68, 71 АПК РФ).
Истец в заявлении от 06.10.2025 отрицает факт проведения им каких-либо ремонтных работ в здании, переданном в аренду ответчику, указывает, что никаких ремонтных работ в здании не проводил, что также зафиксировано в ответном письме от 11.11.2022.
Как следует из названного письма истца от 11.11.2022, истец в нем информирует, что никаких ремонтных работ в арендуемом здании арендодателем не производилось и не производится, никакой необходимости в проведении какого-либо ремонта здания в сентябре 2022 года или ранее не усматривалось, обращений от арендатора не поступало. Кроме того в письме истец просит ответчика сообщить, какие именно работы по капитальному ремонту, кем и когда они проводились.
Верховным Судом в Определении от 15.08.2025 № 305-ЭС25-5342, в Определении от 23 мая 2019 г. № 305-ЭС18-26293, в абз. 13 п. 32 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017) утв. Президиумом ВС РФ 12 июля 2017 г.) сформирован правовой подход о недопустимости возложения на сторону обязанности доказывать отсутствие обстоятельства, т.е. отрицательный факт.
С учетом указанного подхода факт проведения ремонтных работ истцом (положительный факт) должен доказать ответчик, истец не должен доказывать факт не проведения ремонтных работ (отрицательный факт).
Какими-либо доказательствами (акты, протоколы осмотра и т.п.) факт проведения истцом ремонтных работ, препятствовавших пользованию зданием, ответчик не подтвердил, поэтому утверждение ответчика о проведении истцом работ является голословным, опровергается пояснениями истца и как недоказанное судом отклоняется.
Кроме того пункт 7.3. договора, на который ответчик сослался в письме от 02.09.2022 № 136/5/3-833, содержит условие о прекращении договора в любой срок по соглашению сторон.
Соглашение сторон о расторжении договора аренды с 03.10.2022 отсутствует.
Согласно пункту 7.6. договора стороны вправе в одностороннем внесудебном порядке полностью отказать от исполнения договора, письменно предупредив друг друга
не позднее чем за 5 месяцев до предполагаемой даты отказа путем направления письменного уведомления.
С учетом указанных условий, чтобы договор аренды прекратил своё действие с 03.10.2022, арендатор должен был письменно предупредить арендодателя об этом не позднее 03.05.2022. На наличие такого предупреждения (от мая 2022 года) ни одна из сторон не ссылается, материалы дела свидетельствуют, что в мае 2022 года и после (до августа 2022 года) договор аренды исполнялся, Общество оплачивало арендную плату и коммунальные платежи, хотя бы и с просрочкой.
Таким образом, заявление Общества об отказе от договора с 03.10.2022, содержащееся в письме от 02.09.2022 № 136/5/3-833, не повлекло его прекращение в установленном законом или договором порядке, а лишь свидетельствует об отказе арендатора в соответствии с пунктом 2.2. договора от пролонгации договора на следующий срок (с 01.01.2023 по 30.09.2023) и влечет прекращение договора по истечении его срока (31.12.2022). Выраженное в названном письме волеизъявление арендатора на прекращение арендных отношений впоследствии не было изменено.
Поскольку договор аренды не прекратился с 03.10.2022 в соответствии с письмом арендатора от 02.09.2022 № 136/5/3-833, то обязанности принимать имущества из аренды у арендодателя не возникло, уклонение от исполнения отсутствующего обязательства невозможно, в связи с чем довод ответчика об уклонении истца от приемки имущества судом отклоняется.
Согласно пункту 13 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы.
Обязательство арендатора по внесению арендной платы прекращается, в частности, при возврате арендованного имущества арендодателю.
В связи с этим утверждение Общества о том, что оно освободило здание в соответствии с письмом от 02.09.2022 № 136/5/3-833 при не прекращенном в установленном порядке договоре аренды, не освобождает Общество от обязательств по внесению арендной платы.
Кроме того данное утверждение Общества не подтверждается материалами дела.
В письме от 01.12.2022 истец, обращаясь к ответчику с предложением о пролонгации договора, указывает, что в сентябре, октябре, ноябре, декабре 2022 года Общество продолжило пользоваться зданием, в здании продолжает находиться имущество арендатора, работают сотрудники. В случае несогласия с пролонгацией договора истец предлагает провести предварительный совместный осмотр имущества 16.12.2022 и определить дату возврата имущества с передачей ключей, поскольку личинка замка была заменена арендатором, о чем арендодатель был уведомлен в сентябре 2022 года.
Согласно акту от 16.12.2022 представители арендатора на встречу не явились, осмотр здания провести не представилось возможным ввиду того, что вход в здание закрыт, ключи от здания у арендодателя отсутствуют.
Согласно акту от 23.12.2022 был проведен осмотр здания, на котором присутствовал главный инженер обособленного подразделения «Архангельское» ФИО2, зафиксировано состояние помещений, доступ в которые был обеспечен.
Претензией от 23.12.2022 истец потребовал провести в помещениях на 1-м этаже ремонт, провести уборку помещений, убрать мусор, вывезти мебель, технику и
оборудование, подготовить ключи и здание к возврату, погасить образовавшуюся задолженность.
Из пояснений истца и ответчика следует, что акт возврата имущества так и не был составлен сторонами.
Факт пользования Обществом арендованным имуществом по декабрь 2022 года подтверждается также потреблением коммунального ресурса, определяемого по показаниям приборов учета.
На основании изложенного требование истца о взыскании долга по арендной плате в постоянной её части за период с сентября по декабрь 2022 года (132 180 руб. х 4 мес.= 528 720 руб.) и за коммунальные услуги по счетам № 33 от 22.09.2022 в сумме 4 413 руб. 95 коп. (август 2022 года), № 48 от 17.10.2022 в сумме 14 426 руб. 76 коп. (сентябрь 2022 года), № 65 от 21.11.2022 в сумме 35 586 руб. 84 коп. (октябрь 2022 года), № 79 от 22.12.2022 в сумме 25 133 руб. 12 коп. (ноябрь 2022 года), № 10 от 02.02.2023 в сумме 26 925 руб. 21 коп. (декабрь 2022 года) на общую сумму 106 486 руб. 18 коп., а всего в сумме 635 206 руб. 18 коп. является законным, обоснованным и подлежит удовлетворению в полном объеме.
В силу статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
На основании пункта 6.6. договора аренды истец просит взыскать неустойку 144 497 руб. 41 коп., из которой 122 836 руб. 67 коп. начислено за просрочку внесения постоянной части арендной платы за общий период с 12.04.2022 по 29.08.2025 и 21 660 руб. 74 коп. начислено за просрочку оплаты счетов за коммунальные услуги за общий период с 14.06.2022 по 29.08.2025.
Не оспаривая начисление неустойки по размеру, ответчик просит снизить неустойку на основании статьи 333 ГК РФ.
Согласно пункту 1 статьи 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Как разъяснено в пункте 75 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ).
К выводу о наличии или отсутствии оснований для снижения суммы неустойки суд приходит в каждом конкретном случае при оценке имеющихся в деле доказательств по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном их исследовании.
Согласно пункту 73 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика.
Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки.
Оценив ходатайство ответчика, суд не находит оснований для его удовлетворения, поскольку суммы начисленных пени не являются несоразмерными по отношению к сумме основного долга несмотря на длительный период просрочки, составляющий по неоплаченным счетам почти три года. Это обусловлено тем, что при начислении истец обоснованно руководствуется условиями договора о том, что при расчете пени применяется ключевая ставка Банка России, действующая на момент возникновения обязательства (7,5% и 8%), которая существенно ниже ключевой ставки, действующей на момент рассмотрения спора.
Согласно пункту 65 Постановления Пленума № 7 по смыслу статьи 330 ГК РФ, истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ), если законом или договором не установлен более короткий срок для начисления неустойки, либо ее сумма ограничена.
Условиями договора аренды не ограничен срок для начисления неустойки, а также не установлена максимальная сумма возможной неустойки, поэтому требование истца о взыскании неустойки, начиная с 30.08.2025 по день фактической оплаты долга, является законным.
Присуждая неустойку, суд по требованию истца в резолютивной части решения указывает сумму неустойки, исчисленную на дату вынесения решения и подлежащую взысканию, а также то, что такое взыскание производится до момента фактического исполнения обязательства.
Указывая общую сумму долга, на которую подлежит начислению неустойка, начиная с 30.08.2025 по день фактической оплаты (635 206 руб. 18 коп.) суд отмечает, что из данной суммы на сумму долга в размере 264 360 руб. неустойка подлежит начислению исходя из 1/365 ключевой ставки Банка России равной 8% годовых, а на сумму 370 846 руб. 18 коп. - исходя из 1/365 ключевой ставки Банка России равной 7,5% годовых.
В соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины относятся на ответчика. В части увеличенного размера иска госпошлина взыскивается с ответчика в федеральный бюджет.
Арбитражный суд Архангельской области, руководствуясь статьями 330, 614, 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 106, 110, 226-229 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
РЕШИЛ:
Взыскать с акционерного общества «Производственно-промышленный дом» (ОГРН <***>; ИНН <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП <***>; ИНН <***>) 779 703 руб. 59 коп., в том числе 635 206 руб. 18 коп. долга, 144 497 руб. 41 коп. неустойки, неустойку, начисленную на сумму долга в размере 635 206 руб. 18 коп. исходя из 1/365 ключевой ставки Банка России за каждый день просрочки, начиная с 30.08.2025 по день фактической уплаты долга, а также 16 084 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.
Взыскать с акционерного общества «Производственно-промышленный дом» (ОГРН <***>; ИНН <***>) в доход федерального бюджета 27 901 руб. государственной пошлины по иску.
Настоящее решение подлежит немедленному исполнению и может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Архангельской области в срок, не превышающий пятнадцати дней со дня его принятия, а в случае составления мотивированного решения – со дня принятия решения в полном объеме.
Судья Е.Б. Шапран