АРБИТРАЖНЫЙ СУД
МОСКОВСКОГО ОКРУГА
ул. Селезнёвская, д. 9, г. Москва, ГСП-4, 127994,
официальный сайт: http://www.fasmo.arbitr.ru e-mail: info@fasmo.arbitr.ru
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
г. Москва
06 ноября 2025 г. Дело № А41-42741/2024
Резолютивная часть постановления объявлена 30 октября 2025 г.
Полный текст постановления изготовлен 06 ноября 2025 г.
Арбитражный суд Московского округа в составе:
председательствующего судьи Корниенко В.А.,
судей Латыповой Р.Р., Обарчука А.А.,
при участии в заседании:
от общества с ограниченной ответственностью «Промжилстрой» представитель по доверенности от 13.12.2023 ФИО1,
от Администрации городского округа Балашиха представитель по доверенности от 28.12.2024 ФИО2,
иные участвующие в деле лица не явились, извещены,
рассмотрев 28 октября 2025 года до объявленного судом перерыва и 30 октября 2025 года после него в судебном заседании с использованием информационной системы «Картотека арбитражных дел» (онлайн-заседания) кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Промжилстрой»
на решение от 26.02.2025
Арбитражного суда Московской области,
на постановление от 26.06.2025
Десятого арбитражного апелляционного суда
по делу № А41-42741/2024,
по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Промжилстрой»
к Администрации городского округа Балашиха
о признании права собственности на земельный участок,
третьи лица: Комитет по управлению имуществом Администрации городского округа Балашиха, Министерство имущественных отношений Московской области, Публично-правовая компания «Роскадастр» в лице филиала по Московской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, общество с ограниченной ответственностью «Промжилстрой»,
УСТАНОВИЛ:
общество с ограниченной ответственностью «Промжилстрой» (далее – Истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением к Администрации городского округа Балашиха (далее – Администрации) о признании права собственности на земельный участок.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Комитет по управлению имуществом Администрации городского округа Балашиха, Министерство имущественных отношений Московской области, Публично-правовая компания «Роскадастр» в лице филиала по Московской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, общество с ограниченной ответственностью «Промжилстрой».
Решением Арбитражного суда Московской области от 26.02.2025, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 26.06.2025, в удовлетворении заявленных требований отказано.
Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, Общество обратилось с кассационной жалобой, в которой просит решение и постановление отменить и направить дело на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции, считая судебные акты незаконными и необоснованными, принятыми с неправильным применением норм права.
От Общества в суд кассационной инстанции посредством информационной системы «Мой арбитр» поступило ходатайство об участии в судебном заседании с использованием информационной системы «Картотека арбитражных дел» (онлайн- заседания). Указанное ходатайство судом кассационной инстанции удовлетворено, судебное заседание проведено с использованием информационной системы «Картотека арбитражных дел» (онлайн-заседания).
В судебном заседании суда округа представитель Общества поддержал доводы кассационной жалобы, представитель Администрации возражал против ее удовлетворения. Иные участвующие в деле лица, извещенные надлежащим образом о месте и времени рассмотрения кассационной жалобы, своих представителей в судебное заседание суда кассационной инстанции не направили, что в силу ч. 3 ст. 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке ст. 286 АПК РФ правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, кассационная инстанция не находит оснований для изменения или отмены обжалуемых судебных актов.
Как следует из материалов дела и установлено судами, во владении Общества длительное время находится земельный участок с кадастровым номером 50:15:0010902:18, площадью 5 114 кв. м., расположенный по адресу: Московская обл., г. Балашиха, мкр. 17, корп. 31 (далее – Земельный участок). В границах Земельного участка расположен объект капитального строительства – нежилое (офисное) здание площадью 2 335,5 кв. м. с кадастровым номером 50:15:0000000:150773, собственником которого является Общество. По периметру земельного участка установлен объект капитального строительства – кирпичный забор с воротами. Как указывает Истец, владение Земельным участком началось с 26.03.1996 его правопредшественниками.
Между Администрацией Балашихинского района и АО «Промжилстрой» заключен договор от 27.11.1995, предметом которого является реконструкция здания блока «Б» и передача в собственность 2-х недостроенных зданий блока «А» перепрофилируемого объекта – «Детский сад на 320 мест». Администрация
Балашихинского района обязалась передать безвозмездно в собственность АО «Промжилстрой» незавершенное строительство двух зданий блока «А» и прилегающей к ним земельный участок в границах согласно прилагаемой к договору схемы разграничения территории объекта. АО «Промжилстрой» обязалось после выполнения Администрацией Балашихинского района обязательств по передаче объекта в 15-тидневный срок после рассмотрения и согласования проекта реконструкции приступить к работам по блоку «Б» и по завершению передать его безвозмездно Администрации.
Постановлением Главы Администрации Балашихинского района Московской области от 29.02.1996 № 205 «О реконструкции незавершенного строительством объекта «Детский сад на 320 мест» муниципальному предприятию «Управление единого заказчика» поручено передать в установленном порядке в соответствии с договором от 27.11.1995 между Администрацией Балашихинского района и АО «Промжилстрой» незавершенные строительством два здания блока «А» объекта «Детский сад на 320 мест» в собственность АО «Промжилстрой».
АО «Промжилстрой» поручено по завершении строительства и приемки блока «Б» в эксплуатацию передать его на баланс МП «Управление единого заказчика» на условиях, предусмотренных договором от 27.11.1995.
По акту приема-передачи от 26.03.1996 незавершенного строительства по объекту «Детский сад на 320 мест» корпус 31 микрорайона 17, г. Балашиха, АО «Промжилстрой» приняло на баланс безвозмездно незавершенные строительством два здания детского сада блок «А».
АО «Промжилстрой» также получило в фактическое владение Земельный участок и объект капитального строительства – кирпичный забор с воротами, установленный по его периметру.
По акту приемки-передачи основных денежных средств от 30.03.1998 объект незавершенного строительства «Детский сад-ясли на 320 мест» два здания блок «А» переданы в уставный капитал ОАО «Промышленное и Жилищное строительство».
По договору купли-продажи от 14.10.2003 ОАО «Промышленное и Жилищное строительство» продало ФИО3 объект незавершенного строительства
общей площадью 1 839 кв.м., лит. Б, объект № 1, находящийся по адресу: <...>.
По договору купли-продажи от 12.08.2004 ФИО3 продал Обществу принадлежащий ему на праве собственности объект незавершенного строительства общей площадью 2 372,9 кв.м., лит. Б, Б1, Б2, б1, находящийся по адресу: <...>.
Обществом получено разрешение от 14.08.2009 № RU50315000-316 на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства – трехэтажного офисного здания лит. Б, б1 площадью 1 256 кв.м., расположенного по адресу: <...>. Обществом получено разрешение от 14.08.2009 № RU50315000-315 на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства – трехэтажного офисного здания лит. Б, Б1, Б2 площадью 1 114,1 кв. м., расположенного по адресу: <...>.
Обществу выдано свидетельство о праве собственности от 20.10.2009 на офисное здание, назначение нежилое, общая площадь 2 335,5 кв. м., лит. Б, Б2, б1, по адресу: <...>. Здание поставлено на государственный кадастровый учет 11.08.2017 с присвоением кадастрового номера 50:15:0000000:150773. Право собственности зарегистрировано 20.10.2009.
Как указывает Истец, согласно отчетности в Федеральную налоговую службу России, а также платежным поручениям, предыдущие владельцы спорного объекта, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 50:15:0010902:18 вносили плату земельного налога, тем самым, осуществляя правомочия собственника; на территории земельного участка, не занятой спорным зданием, силами Общества и силами его правопреемников проводились и проводятся работы по уборке, скосу травы, а в зимнее время по уборке снега; Истец фактически использует земельный участок и, поскольку Общество является правопреемником АО «Промжилстрой», которое владело земельным участком под зданием, полагает себя законным собственником спорного земельного участка. В течение более 15 лет, начиная с 26.03.1996, не предъявлялись права на земельный участок, не проявлено к нему интереса, не оспаривалась законность владения имуществом, мер по содержанию имущества никто не предпринимал.
В этой связи, считая себя собственником участка в порядке приобретательной давности, Общество обратилось в регистрирующий орган в целях регистрации права собственности на земельный участок. Уведомлением от 15.04.2024 № КУВД-001/2024-14918782/1 действия по государственной регистрации прав в отношении земельного участка приостановлены в связи с непредставлением пакета документов, подтверждающего возникновение права собственности.
Данные обстоятельства явились основанием для обращения в арбитражный суд с заявленными требованиями.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, арбитражный суд первой инстанции, с выводами которого согласился суд апелляционной инстанции, руководствовался следующим.
В обоснование своих требований Истец указывает, что заключение АО «Промжилстрой» с Администрацией Балашихинского района Московской области договора от 27.11.1995 о передаче безвозмездно в собственность АО «Промжилстрой» незавершенного строительства двух зданий блока «А» и прилегающего к ним земельного участка, и подписание акта приема-передачи здания от 26.03.1996 свидетельствует о наличии правовых оснований возникновения у АО «Промжилстрой» права собственности в отношении спорного земельного участка. Поскольку Истец является правопреемником АО «Промжилстрой», полагает, что к нему перешло право собственности на Земельный участок.
Вместе с тем, суды установили, что согласно п. 1.1 договора от 27.11.1995 предметом договора является реконструкция блока «Б» и передача в собственность 2-х недостроенных зданий блока «А» перепрофилируемого объекта «Детский сад на 320 мест». Согласно п. 2.2 договора от 27.11.1995 АО «Промжилстрой» должно было по завершении работ передать блок «Б» Администрации. Согласно условиям приведенного договора и постановления Главы Администрации от 29.02.1996 № 205 «О реконструкции незавершенного строительством объекта «Детский сад на 320 мест» АО «Промжилстрой» в качестве подрядчика должно было обеспечить ввод здания под государственный городской архив и центр хранения в эксплуатацию, а Администрация - передать незавершенные строительством два здания блока «А» и
утвердить прилагаемую схему разграничения территории. Данный договор не исполнен, реконструированный объект Администрации не передан.
Кроме того, суды указали, что Постановлением Главы Балашихинского района Московской области от 04.10.1999 № 1299 в аренду АО «Промжилстрой» сроком на один год предоставлен земельный участок площадью 0,5114 га из земель города по адресу: Балашиха, мкр. 17, корпус 31 для строительства офиса. Согласно п. 2 указанного Постановления на АО «Промжилстрой» возложена обязанность по оформлению в Комитете по земельным ресурсам и землеустройству Балашихинского района и регистрации договора аренды земельного участка в Балашихинском филиале Московской областной регистрационной палаты. Вместе с тем, договор аренды земельного участка не заключен, органом местного самоуправление воля на отказ от титульного владения (распоряжение) участком не выражена.
Судами принято во внимание, что в рамках дела № А41-95652/2021 судами установлено, что Общество пользуется площадью земельного участка: 976 кв. м. – территорией под зданием; 1 150 кв. м. – сквозным проездом с парковочными карманами. В этой связи, с Общества в пользу муниципалитета взыскано неосновательное обогащение за пользование частью Земельного участка площадью 2 126 кв. м.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Московской области от 25.05.2023 по делу № А41-36772/2022 установлено, что часть земельного участка с кадастровым номером 50:15:0010902:18 площадью 2 700 кв. м. занята проездом и зелеными насаждениями. По результатам судебной экспертизы установлено, что площадь земельного участка, занятого и необходимого для использования здания с кадастровым номером 50:15:0000000:150773, в том числе с учетом градостроительных норм, установленного градостроительного регламента и фактического использования земельного участка составляет 2 414 кв. м. При этом необходимая площадь земельного определялась безотносительно к наличию в границах участка сквозного проезда. Наличие проезда в границах земельного участка не повлияло на выводы о площади, необходимой для использования здания с кадастровым номером 50:15:0000000:150773. Суд пришел к выводу о том, что земельный участок площадью 5 114 кв. м. не может быть предоставлен Обществу в
собственность в порядке ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, поскольку в границах такого участка находятся территории общего пользования, приватизация которых не допускается в силу закона.
В соответствии с разъяснениями, приведенными в п. 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», испрашиваемый земельный участок должен быть сформирован для целей эксплуатации принадлежащего заявителю объекта недвижимости, расположенного на данном участке, в размере, необходимом для такой эксплуатации. При этом сам по себе факт постановки земельного участка на кадастровый учет, как и предшествующее ему утверждение схемы расположения участка, такими доказательствами выступать не могут.
Согласно ст. 287.3 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник здания или сооружения на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, вправе требовать передачи ему в собственность или во временное владение и пользование или только во временное пользование земельного участка, необходимого для их использования, в случаях и в порядке, которые предусмотрены законом.
Постановлением Главы Администрации Балашихинского района Московской области от 29.02.1996 № 205 и актом приема-передачи от 26.03.1996 подтверждается, что здание с кадастровым номером 50:15:0000000:150773 передано в собственность Общества для реконструкции в качестве незавершенного строительством блока детского сада, землеустроительное дело поручено оформить в целях отвода участка под территорию детского сада на 320 мест. Постановлением Главы Балашихинского района Московской области от 04.10.1999 № 1299 Обществу предоставлен в аренду земельный участок площадью 0,5114 га для строительства офиса.
При этом, суды приняли во внимание, что согласно заключению об установлении ограничений (обременений) пользования и сервитутах земельного участка от 2010 года, Земельный участок расположен в зоне многоэтажной жилой застройки с параметрами разрешенных градостроительных изменений использования: размещение объектов социального и коммунально-бытового назначения, объектов
здравоохранения, объектов дошкольного, начального общего и среднего (полного) образования, культовых зданий, стоянок автомобильного транспорта, гаражей, объектов, связанных с проживанием граждан, и не оказывающих негативного воздействия на окружающую среду. Заключением Балашихинского центра государственного санитарно-эпидемиологического надзора по отводу земельного участка под строительство от 23.10.1996, заключением Балашихинского райкома по охране окружающей среды и природных ресурсов Мособлкомприроды от 26.10.1996 № 194/ООС по выбору (отводу) земельного участка под размещение офиса (вместо детского комбината корп. 31) также подтверждается фактическое использование участка - незаконченное строительство детского комбината. При этом в акте выбора земельного участка 1996 года не содержится обоснование площади и границ для строительства офиса. Следовательно, земельный участок сформирован и поставлен на кадастровый учет, исходя из параметров, нормативов отвода и градостроительного регламента участка под зданием детского сада.
Указанная документация подготовлена в соответствии с п. 3 Постановления Главы Администрации Балашихинского района Московской области от 29.02.1996 № 205, которым Комитету по земельным ресурсам и землеустройству района предложено оформить землеустроительное дело по отводу в постоянное пользование земельного участка АО «Промжилстрой».
Вместе с тем, суды пришли к правомерному выводу, что в материалах дела не имеется документов, позволяющих установить, что Земельный участок в площади 5 114 кв. м. передавался Обществу на праве собственности.
Суды пришли к выводу, что Обществом не доказано возникновение права собственности на земельным участок в силу приобретательной давности.
Таким образом, суд кассационной инстанции находит выводы судов первой и апелляционной инстанций законными и обоснованными, сделанными при правильном применении норм материального и процессуального права, с установлением всех обстоятельств по делу, имеющих существенное значение для правильного разрешения спора по существу. Указанные в кассационной жалобе доводы были предметом рассмотрения и оценки судов при принятии обжалуемых актов.
Каких-либо новых доводов кассационная жалоба не содержит, а приведенные в жалобе доводы не опровергают правильности принятых по делу решения суда первой и постановления суда апелляционной инстанций и сводятся к переоценке имеющихся в деле доказательств, что в силу положений ст. 286 и ч. 2 ст. 287 АПК РФ выходит за пределы полномочий суда кассационной инстанции.
Нарушений судами норм материального и процессуального права, могущих повлиять на правильность принятых судами судебных актов либо влекущих безусловную отмену последних, судом кассационной инстанции не выявлено.
Оснований, предусмотренных ст. 288 АПК РФ, для изменения или отмены обжалуемых в кассационном порядке судебных актов, по делу не имеется.
Руководствуясь статьями 176, 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Московской области от 26.02.2025 и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 26.06.2025 по делу № А41-42741/2024 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.
Председательствующий судья В.А. Корниенко
Судьи Р.Р. Латыпова
А.А. Обарчук