АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

г. Краснодар

Дело № А32-63577/2024

29 мая 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 20 мая 2025 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 29 мая 2025 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Цатуряна Р.С., судей Рассказова О.Л. и Тамахина А.В., при участии в судебном заседании от истца – администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (ИНН <***> ОГРН <***>) – ФИО1 (доверенность от 22.11.2024), от ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Флагман-Энерго» (ИНН <***> ОГРН <***>) – ФИО2 (доверенность от 25.03.2025), от третьего лица – конкурсного управляющего товарищества собственников жилья во вновь создаваемом кондоминиуме «Известия» ФИО3 – ФИО4 (доверенность от 10.02.2025), рассмотрев кассационную жалобу администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 20.12.2024 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного судаот 13.03.2025 по делу № А32-63577/2024, установил следующее.

Администрация МО ГО г.-к. Сочи Краснодарского края (далее – администрация) обратилась в арбитражный суд с иском к ООО «Флагман-Энерго» (далее – общество)об обязании передать имущество.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен конкурсный управляющий ТСЖво вновь создаваемом кондоминиуме «Известия» (далее – товарищество) ФИО3

Решением от 20.12.2024, оставленным без изменения постановлениемот 13.03.2025, в удовлетворении исковых требований отказано.

В кассационной жалобе администрация просит отменить обжалуемые судебные акты и принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.Как указывает заявитель, выводы судов не соответствуют фактическим обстоятельствам дела. Основанием иска являются определения Арбитражного суда Краснодарского краяот 13.12.2018 и 21.03.2022 по делу № А32-4100/2017. Определением от 13.12.2018(43/17-Б-749-УТ) включены в реестр требования участников строительства – администрации и МБУ г. Сочи «Дирекция по реализации программ» (далее – учреждение) о передаче спорных жилых помещений в муниципальную собственность. По мнению заявителя, мотивировочная часть определения от 21.03.2022 содержит указаниена принадлежность администрации права требовать передачи спорных помещений.В нарушение статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд первой инстанции, давая оценку заключенному обществом и товариществом договору инвестирования от 03.02.2006 № 03.2/21-1 (далее – договор № 03.2/21-1), фактически пересмотрел вступившие в законную силу судебные акты.

В отзыве на кассационную жалобу общество считает обжалуемые судебные акты законными и обоснованными, просит суд решение и постановление оставитьбез изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

В отзыве на кассационную жалобу третье лицо поддерживает доводы кассационной жалобы, просит отменить обжалуемые судебные акты и направить дело на новое рассмотрение, ссылается на необоснованность указания в тексте судебных актов установленного размера дополнительного взноса в сумме 20 тыс. рублей с квадратного метра общей площади.

В дополнении к кассационной жалобе администрация указывает на продажу обществом спорного имущества иным лицам.

К дополнению к кассационной жалобе приложены доказательства, которые заявителем ранее не предоставлялись в нижестоящие суды.

Суд кассационной инстанции не принимает новые доказательства, представленные администрацией на стадии кассационного производства, ввиду следующего.

Как разъяснено в пунктах 28 – 30 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции», из положений частей 1 и 3 статьи 286 названного Кодекса следует, что суд кассационной инстанции при проверке законности судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливает правильность применения норм материального права и норм процессуального права, а также проверяет соответствие выводов судов первой и апелляционной инстанций о применении нормы права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы.

При решении вопроса о принятии дополнений, письменных поясненийк кассационной жалобе либо отзыва на кассационную жалобу судам кассационной инстанции необходимо иметь в виду, что сугубо правовое обоснование доводови возражений стороны вправе приводить на всех стадиях рассмотрения дела,если они основаны на доказательствах, имеющихся в материалах дела, и если такие дополнения, пояснения к кассационной жалобе не содержат ни новых требований,ни новых доказательств, которые в силу положений Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не могут рассматриваться и исследоваться судом кассационной инстанции.

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, выслушав представителей участвующих в деле лиц, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судами, решением Арбитражного суда Краснодарского края от 11.02.2019 по делу № А32-4100/2017 товарищество признано несостоятельным (банкротом), в отношении него введена процедура конкурсного производства.

Определением от 13.12.2018 по делу № А32-4100/2017 (43/17-Б-749-УТ) в реестр требований о передаче жилых помещений включены требования администрациии учреждения о передаче квартир: № 6 площадью 145,45 кв. м, № 8 площадью 66,7 кв. м, № 10 площадью 144,17 кв. м, № 11 площадью 145,45 кв. м, № 16 площадью 145,45 кв. м (далее – квартиры), расположенных в многоквартирном доме по адресу: г. Сочи, Адлерский район, ул. Ленина в районе санатория «Известия» (далее – МКД). Площади квартир указаны с учетом применения понижающих коэффициентов балконов/лоджий.

Требования администрации и учреждения подтверждены договором № 03.2/21-1, предметом которого, с учетом дополнительного соглашения от 27.08.2007, является строительство и передача должником кредитору квартир в МКД на земельном участкес кадастровым номером 23:49:0402009:0105.

Общество обратилось в суд с заявлением о намерении стать приобретателем объекта незавершенного строительства и исполнить обязательства застройщика в порядке статьи 201.15-1 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

Определением от 11.03.2022 по делу № А32-4100/2017 заявление обществао намерении стать приобретателем прав застройщика товарищества удовлетворено.

Определением от 21.03.2022 по делу № А32-4100/2017:

– переданы обществу права (признано за обществом право собственности)на 16-этажный объект незавершенного строительства с кадастровым номером 23:49:0402009:1650, расположенный на земельном участке площадью 2800 кв. мс кадастровым номером 23:49:0402009:105 по адресу: г. Сочи, Адлерский район,ул. Ленина;

– передано обществу право пользования земельным участком с кадастровым номером 23:49:0402009:105 общей площадью 2800 + / - 19 кв. м со всеми неотделимыми улучшениями, в том числе объектом незавершенного строительства: 16-ти этажный многоквартирный жилой дом общей площадью 9739,2 кв. м, площадью жилых помещений 6924,1 кв. м, площадью обособленных нежилых помещений 557,5 кв. м, площадью всех помещений общего пользования многоквартирного дома 1192,7 кв. м, кадастровый номер 23:49:0402009:105, расположенный на земельном участке по адресуг. Сочи, Адлерский район, ул. Ленина;

– на общество возложена обязанность по выполнению мероприятийпо оформлению в установленном законом порядке прав на земельный участок, необходимый для завершения строительства и сдачи в эксплуатацию жилого дома;

– обществу переданы права застройщика товарищества, в том числе на проектную документацию в отношении объекта незавершенного строительства, по требованиямо подключении (технологическому присоединению) объекта к сетям инженерно-технического обеспечения по договорам, заключенным с застройщиком в отношении передаваемого земельного участка с находящимся на нем объектом незавершенного строительства.

Суд определил считать общество застройщиком 16-этажного объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 23:49:0402009:1650, расположенного на земельном участке площадью 2800 кв. м. с кадастровым номером 23:49:0402009:105 по адресу: г. Сочи, Адлерский район, ул. Ленина.

Срок исполнения обществом обязательства застройщика по передаче жилыхи нежилых помещений установлен до 10.04.2023.

Квартиры зарегистрированы на праве собственности за обществом:

– квартира № 6, площадью 123,8 кв. м, кадастровый номер 23:49:0402009:3867, адрес: Российская Федерация, Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район,ул. Ленина, д. 282/24В, запись о праве от 08.05.2024 № 23:49:0402009:3867-23/238/2024-1;

– квартира № 8, площадью 59,7 кв. м, кадастровый номер 23:49:0402009:378, адрес: Российская Федерация, Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район,ул. Ленина, д. 282/24В, запись о праве от 08.05.2024 № 23:49:0402009:3781-23/238/2024-1;

– квартира № 10, площадью 130,4 кв. м, кадастровый номер 23:49:0402009:3783, адрес: Российская Федерация, Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район,ул. Ленина, д. 282/24В, запись о праве от 08.05.2024 № 23:49:0402009:3783-23/238/2024-1;

– квартира № 11, площадью 125 кв. м, кадастровый номер 23:49:0402009:3784, адрес: Российская Федерация, Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район,ул. Ленина, д. 282/24В, запись о праве от 08.05.2024 № 23:49:0402009:3784-23/238/2024-1;

– квартира № 16, площадью 124,8 кв. м, кадастровый номер 23:49:0402009:3789, адрес: Российская Федерация, Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район,ул. Ленина, д. 282/24В, запись о праве от 08.05.2024 № 23:49:0402009:3789-23/238/2024-1.

Площади зарегистрированных квартир указаны без учета применения понижающих коэффициентов балконов/лоджий.

По мнению истца, у общества возникла обязанность по передаче вышеуказанных квартир в собственность администрации.

Обществом указанное обязательство не исполнено, квартиры в собственность администрации не переданы, что послужило основанием для обращения истцав арбитражный суд с иском.

Суды установили, что администрация и товарищество заключили договор № 03.2/21-1, в соответствии с пунктом 2.1 которого инвестор осуществляет строительство объекта на земельном участке, предоставленном в постоянное (бессрочное) пользование учреждению за счет собственных и/или привлеченных средств, а именно многоквартирного жилого дома.

Согласно пункту 2.4 договора № 03.2/21-1, инвестор, обеспечивает финансирование проектирования и строительства объекта.

По условиям пункта 2.5 договора № 03.2/21-1, инвестор в качестве компенсацииза социальную, инженерную и транспортную инфраструктуру г. Сочи, предоставляет учреждению 10% общей площади объекта с регистрацией имущественных прав в ФРС по Краснодарскому краю в отделе по г. Сочи.

Суды указали, что из содержания договора № 03.2/21-1 не следует, что инвестор принял обязанность безвозмездно передать в собственность муниципального образования часть помещений в здании, которое будет возведено им за счет его личныхлибо привлекаемых средств. Напротив, из условий договора следует, что спорная обязанность по передаче имущества в пользу администрации поставлена в зависимостьот надлежащего и своевременного исполнения администрацией публичных полномочий, связанных со строительном объекта недвижимого имущества и вводом егов эксплуатацию.

С учетом данных обстоятельств, суды пришли к выводу, что принятие обществом на себя обязанности по передаче имущества в пользу администрации не является пожертвованием в пользу муниципального образования, но выступает формой оплатыпо договору № 03.2/21-1 за выполнение администрацией принятых обязательств.

Довод администрации о включении ее требований в реестр кредиторов в рамках дела № А32-4100/2017 суды отклонили, указав, что из условий договора, напротив, следует, что спорная обязанность по передаче имущества в пользу администрацииили учреждения, поставлена в зависимость от надлежащего и своевременного исполнения администрацией и учреждением публичных полномочий, связанных со строительством объекта недвижимого имущества и вводом его в эксплуатацию.

Суды, исследовав и оценив представленные по делу доказательства, рассмотрели исковое заявление по существу и отказали в удовлетворении заявленных требований.

Между тем суды не учли следующего.

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 201.1 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон № 127-ФЗ) лицом, привлекающим денежные средства и (или) имущество участников строительства (застройщик), признается юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, в том числе жилищно-строительный кооператив, или индивидуальный предприниматель, к которым имеются требования о передаче жилых помещенийили денежные требования. Требование о передаче жилого помещения – требование участника строительства о передаче ему на основании возмездного договорав собственность жилого помещения (квартиры или комнаты) в многоквартирном доме, который на момент привлечения денежных средств и (или) иного имущества участника строительства не введен в эксплуатацию (подпункт 3 пункта 1 названной статьи).

В соответствии с правовой позицией, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 31.07.2015 № 305-ЭС15-3229 по делу № А40-33319/2014, арбитражный суд вправе признать наличие у участника строительства требованияо передаче жилого помещения или денежного требования не только в случае заключения договора по правилам Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участиив долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости»,но практически при любых договорных и юридических способах внесения денежных средств застройщику.

Исходя из пункта 20 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 07.04.2021, для признания лица, обратившегося с требованием о включениив реестр требований о передаче жилых помещений, участником строительства необходимо соблюдение следующих условий: наличие связывающего с застройщиком-должником договорного обязательства о передаче квартиры в будущем (прав на нее)и фактическая передача застройщику денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (подпункт 3 пункта 1, пункт 6 статьи 201.1,статья 201.7 № 127-ФЗ).

По смыслу приведенных норм права, при рассмотрении вопроса об обоснованности данного требования суду достаточно проверить наличие формальных основанийна момент обращения кредитора с соответствующим заявлением, включая установление размера предоставленного им по сделке исполнения. Вопрос о возможности фактического исполнения застройщиком обязательства по передаче жилого помещения (статьи 201.11 Закона № 127-ФЗ) на этой стадии разрешению не подлежит.

В соответствии с пунктом 1 статьи 201.8 Закона № 127-ФЗ с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства в отношении застройщика, в ходе проведения процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротствес соблюдением установленного названной статьей порядка подлежат предъявлениюи рассмотрению следующие требования других лиц к застройщику или застройщикак другим лицам:

1) о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства;

2) об истребовании недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства, из чужого незаконного владения;

3) о сносе самовольной постройки;

4) о признании сделки в отношении недвижимого имущества недействительной или незаключенной, применении последствий недействительности сделки в отношении недвижимого имущества;

5) о передаче недвижимого имущества во исполнение обязательства передать его в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в пользование;

6) о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество.

Из практики применения судами указанных норм следует, что в ходе процедур, применяемых при банкротстве застройщика, все требования в отношении недвижимого имущества, в том числе разногласия, возникающие после его реализации, подлежат рассмотрению в деле о несостоятельности (банкротстве) застройщика.

В связи с этим требования участников строительства о выплате компенсации либо передаче жилого помещения при наличии разногласий по вопросу о погашении таких требований должны быть рассмотрены только в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) должника, что может способствовать восстановлению прав кредитора, учитывая специфику рассмотрения дел о несостоятельности (банкротстве) арбитражными судами.

Исходя из правовой природы рассматриваемого заявления, вытекающегоиз отношений по исполнению требований, включенных в реестр, оно подлежало рассмотрению в рамках дела о банкротстве товарищества.

В связи с тем, что судами допущены существенные нарушения норм права, которые повлияли на исход рассмотрения дела, обжалуемые судебные акты на основании статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края для разрешения заявленного администрацией требования в рамках делао банкротстве товарищества.

Вопрос о распределении государственной пошлины по кассационной жалобене рассматривался, поскольку на основании части 3 статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается арбитражным судом, вновь рассматривающим дело.

Руководствуясь статьями 274, 286 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 20.12.2024 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.03.2025 по делу№ А32-63577/2024 отменить.

Дело № А32-63577/2024 направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края для рассмотрения заявления администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края в рамках дела № А32-4100/2017 о несостоятельности (банкротстве) товарищества собственников жилья во вновь создаваемом кондоминиуме «Известия» (ИНН <***>,ОГРН <***>).

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок,не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренномстатьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Р.С. Цатурян

Судьи

О.Л. Рассказов

А.В. Тамахин