Пятый арбитражный апелляционный суд ул. Светланская, 115, <...>
http://5aas.arbitr.ru/
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
г. Владивосток Дело № А24-4925/2024
08 мая 2025 года
Резолютивная часть постановления объявлена 07 мая 2025 года. Постановление в полном объеме изготовлено 08 мая 2025 года.
Пятый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Е.Н. Шалагановой,
судей Е.А. Грызыхиной, С.Б. Култышева, при ведении протокола помощником судьи И.А. Косовой,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1,
апелляционное производство № 05АП-1079/2025 на решение от 23.01.2025 судьи И.А. Васильевой по делу № А24-4925/2024 Арбитражного суда Камчатского края
по иску Управления имущественных и земельных отношений Администрации Петропавловск-Камчатского городского округа – муниципального учреждения
(ИНН <***>, ОГРН <***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО1
(ИНН <***>, ОГРНИП <***>) об изъятии объекта незавершенного строительства, в отсутствие надлежащим образом извещенных сторон
УСТАНОВИЛ:
Управление имущественных и земельных отношений Администрации Петропавловск-Камчатского городского округа – муниципальное учреждение (далее – Управление) обратилось в Арбитражный суд Камчатского края с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – ИП ФИО2, предприниматель) об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 41:01:0000000:1569, адрес (местонахождение) объекта: установлено относительно ориентира здание технического центра торгового комплекса «Автомир», расположенного в границах участка, адрес ориентира: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир здание технического центра торгового комплекса «Автомир». Участок находится примерно в 173 м от ориентира по направлению юго-восток. Почтовый адрес ориентира: Камчатский край, г.Петропавловск- Камчатский, ул.Академика Королева, д.63, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 41:01:0010118:499, путем продажи с публичных торгов.
Решением Арбитражного суда Камчатского края от 23.01.2025 иск удовлетворен, у ИП ФИО2 изъят путем продажи с публичных торгов объект незавершенного строительства с кадастровым номером 41:01:0000000:1569, степень готовности объекта: 25%, адрес (местонахождение) объекта: <...> расположенного в границах земельного участка с кадастровым номером 41:01:0010118:499, адрес ориентира: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир здание технического центра торгового комплекса «Автомир». Участок находится примерно в 173 м от ориентира по направлению юго-восток, почтовый адрес ориентира: Камчатский край, г.Петропавловск- Камчатский, ул.Академика Королева, д.63. С предпринимателя в доход федерального бюджета взыскано 15 000 государственной пошлины.
Не согласившись с вынесенным судебным актом, ответчик обратился в Пятый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение отменить и принять по делу новый судебный акт. В обоснование доводов жалобы апеллянт указывает, что дело не подлежало рассмотрению в арбитражном суде, так как спорный объект ответчик приобретал как физическое лицо, договор аренды земельного участка заключал также как физическое лицо, спорное имущество в предпринимательской деятельности не использовалось. Ссылается на положения абзаца первого пункта 3 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 18.08.1992 № 12/12 «О некоторых вопросах подведомственности дел судам и арбитражным судам» о том, что гражданские дела подлежат рассмотрению в суде общей юрисдикции, в случае, когда гражданин обладает статусом индивидуального предпринимателя, но дело возникло не в связи с осуществлением им предпринимательской деятельности.
Определением Пятого арбитражного апелляционного суда от 04.04.2025 апелляционная жалоба принята к производству, судебное заседание назначено на 07.05.2025.
В заседание арбитражного суда апелляционной инстанции представители сторон, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в том числе с учетом публикации необходимой информации на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет, не явились, что по смыслу статьи 156 АПК РФ не явилось препятствием для рассмотрения апелляционной жалобы по существу.
Из материалов дела коллегией установлены следующие обстоятельства.
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 25.06.2024 № КУВИ-001/2024-168179959 за ФИО3 28.12.2023 зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 41:01:0000000:1569, расположенный по адресу: <...> на земельном участке с кадастровым номером 41:01:0010118:499.
24.03.2021 между администрацией Петропавловск-Камчатского городского округа в лице Управления (арендодатель) и ФИО3 (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 60/21 путем подписания соглашения о внесении изменений в указанный договор от 22.01.2024, согласно пункту 1.1 которого арендодатель сдал, а арендатор принял в пользование на условиях аренды земельный участок с кадастровым номером 41:01:0010118:499 для строительства здания «автомагазин», фактическое (целевое) использование: для завершения строительства объекта незавершенного строительства (далее – договор).
В силу пункта 2.2 договора срок договора исчисляется с даты подписания и установлен на 3 года.
По окончании срока действия договор аренды считается прекращенным и не может считаться продленным автоматически (пункт 2.5 договора).
Ссылаясь на незавершение ответчиком строительства объекта недвижимости до истечения срока договора, Управление с соблюдением претензионного порядка урегулирования спора обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым иском.
Исследовав и оценив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, проверив в порядке статей 266 - 271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что обжалуемый судебный акт не подлежит отмене в силу следующих обстоятельств.
В силу пункта 1 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.
Согласно подпункту 3.1 пункта 2 вышеуказанной статьи принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (статья 239.1 ГК РФ).
Пунктом 1 статьи 239.1 ГК РФ, введенной в действие с 01.03.2015 в соответствии с Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 171-ФЗ), предусмотрено, что в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.
Требование о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен этот объект (пункт 2 статьи 239.1 ГК РФ).
Требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект (пункт 3 статьи 239.1 ГК РФ).
Правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено (пункт 6 статьи 239.1 ГК РФ).
Согласно пункту 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (пункт 2 статьи 621 ГК РФ).
По общему правилу, закрепленному в пункте 1 статьи 39.5 ЗК РФ, договор аренды публичного земельного участка должен заключаться на торгах.
Арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на
новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов (пункт 15 статьи 39.8 ЗК РФ).
Правоприменительная практика (определения Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 11.02.2020 № 308- ЭС19-19368, от 20.05.2020 № 310-ЭС19-25907, пункт 23 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22.07.2020) исходит из того, что положениями ЗК РФ в редакции, действующей с 01.03.2015, прямо не исключено применение положений пункта 2 статьи 621 ГК РФ к договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, правомерно заключенному без проведения торгов, только в случае, когда арендатор имеет право на заключение нового договора аренды без проведения торгов.
В отличие от большинства других оснований заключения договора аренды без проведения торгов, такое основание как нахождение на земельном участке объекта незавершенного строительства позволяет получить участок без торгов только однократно, только в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, и только собственникам указанных объектов, перечисленным в пункте 5 данной статьи (подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ).
В обоснование заявленных исковых требований Управление указало на окончание срока действия договора аренды земельного участка № 60/21 от 24.03.2021, заключенного с ответчиком после вступления в силу положений статьи 239.1 ГК РФ.
Из преамбулы договора следует, что он заключен в соответствии с пунктом 21 статьи 3, пунктом 2 статьи 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации». Фактическое (целевое) использование: для завершения строительства объекта незавершенного строительства (пункт 1.1 договора).
Право пользования ответчиком земельный участок с кадастровым номером 41:01:0010118:499 на основании соглашения о внесении изменений в договор аренды земельного участка на срок с 29.07.2021 по 24.06.2024 зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается сведениями из выписки из ЕГРН от 25.06.2024.
Таким образом, право на однократное заключение (продление) договора аренды без торгов для завершения строительства было реализовано ответчиком путем заключения договора аренды земельного участка, строительство объекта недвижимости в период действия данного договора не завершено, в связи с чем к рассматриваем правоотношениям подлежат применению положения статьи 239.1 ГК РФ.
Согласно выписке из ЕГРН № КУВИ-001/2024-168179959 от 25.06.2024 процент готовности объекта незавершенного строительства составляет 25%. Доказательств завершения строительства спорного объекта, равно как и доказательств того, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) иных лиц, ответчик в нарушение требований статьи 65 АПК РФ не представил.
С учетом изложенного, принимая во внимание, что договор прекратил своё действие, а строительство объекта не завершено, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что требование истца об изъятии путем продажи с публичных торгов объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 41:01:0000000:1569, расположенного в границах земельного участка с кадастровым номером 41:01:0010118:499, подлежит удовлетворению.
Коллегия отмечает, что использование земельного участка с нарушением вида разрешенного использования, предусмотренного договором аренды земельного участка, наличие объекта незавершенного строительства, длительное время не вводимого в эксплуатацию, находящегося в пределах населенного пункта, приводит к неиспользованию представляющих для муниципального образования особую ценность площадей, нарушению эстетического облика населенного пункта и уменьшению объема
застройки, потребность в которой опосредована предоставлением земельного участка в аренду.
В силу абзаца 2 пункта 1 статьи 239.1 ГК РФ порядок проведения публичных торгов по продаже незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации.
Правила проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства установлены постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 № 1299 «Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства», в соответствии с пунктом 2 которых публичные торги проводятся в форме аукциона, открытого по составу участников. Аукцион проводится на основании решения суда об изъятии объекта незавершенного строительства у собственника путем продажи с публичных торгов.
Каких-либо доводов о несогласии с выводами суда первой инстанции, положенными в основу принятого по существу судебного акта по настоящему делу, апеллянтом не заявлено.
Доводы апелляционной жалобы сводятся к тому, что, по мнению предпринимателя, дело не подлежало рассмотрению в арбитражном суде, так как спорный объект ответчик приобретал как физическое лицо, договор аренды земельного участка заключал также как физическое лицо, спорное имущество не использовалось в предпринимательской деятельности.
В соответствии с частью 1 статьи 27 АПК РФ арбитражный суд рассматривает дела по экономическим спорам и другие дела, связанные с осуществлением предпринимательской и иной экономической деятельности.
Арбитражные суды разрешают экономические споры и рассматривают иные дела с участием организаций, являющихся юридическими лицами, граждан, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица и имеющих статус индивидуального предпринимателя, приобретенный в установленном законом порядке (далее - индивидуальные предприниматели), а в случаях, предусмотренных АПК РФ и иными федеральными законами, с участием Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, образований, не имеющих статуса юридического лица, и граждан, не имеющих статуса индивидуального предпринимателя (часть 2 статьи 27 АПК РФ).
На основании статьи 28 АПК РФ арбитражные суды рассматривают в порядке искового производства возникающие из гражданских правоотношений экономические споры и другие дела, связанные с осуществлением предпринимательской и иной экономической деятельности юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями, а в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными федеральными законами, другими организациями и гражданами, за исключением дел, рассматриваемых Московским городским судом в соответствии с частью третьей статьи 26 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Гражданин может быть лицом, участвующим в арбитражном процессе в качестве стороны в том случае, если на момент обращения в арбитражный суд он имеет государственную регистрацию в качестве индивидуального предпринимателя либо если участие гражданина без статуса индивидуального предпринимателя предусмотрено процессуальным законодательством или иными федеральными законами.
Для отнесения гражданского спора к подведомственности арбитражного суда возникший спор должен носить экономический характер, то есть спорное материальное правоотношение должно возникнуть в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.
Таким образом, основополагающими критериями отнесения гражданских споров к подведомственности арбитражных судов являются характер спорных правоотношений и субъектный состав спора.
Согласно выписке из ЕГРИП от 26.09.2024 № ИЭ9965-24-47792074 ФИО3 зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя 13.05.2016, исковое заявление подано в суд 27.09.2024. Сведений о прекращении индивидуальным предпринимателем деятельности выписка из ЕГРИП не содержит.
Таким образом, на момент обращения истца в арбитражный суд ответчик зарегистрирован в установленном законом порядке в качестве индивидуального предпринимателя.
Объект незавершенного строительства с кадастровым номером 41:01:0000000:1569 находится в собственности ФИО3 с 28.12.2023, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 25.06.2024 № КУВИ-001/2024-168179959.
Повторно приведенный по тексту апелляционной жалобы довод о том, что спорный объект находится у ответчика в собственности как у физического лица и в предпринимательской деятельности не используется, являлся предметом рассмотрения в суде первой инстанции, получил надлежащую правовую оценку и был обоснованно отклонен, поскольку в силу пункта 1 статьи 23 ГК РФ гражданин вправе заниматься предпринимательской деятельностью без образования юридического лица с момента государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя.
По смыслу статей 19 и 23 ГК РФ при регистрации гражданина в качестве индивидуального предпринимателя последний при осуществлении гражданских правоотношений продолжает действовать как гражданин, приобретая и осуществляя права и обязанности под своим именем, фамилией, а также отчеством.
При этом ни гражданским законодательством, ни арбитражно-процессуальным законодательством не предусмотрено, что индивидуальный предприниматель при осуществлении экономической или предпринимательской деятельности обязан указывать свой статус при заключении гражданских договоров.
Конституционным Судом Российской Федерации в определении от 15.05.2001 № 88-О также разъяснено, что исходя из особенности правового статуса гражданина, занимающегося предпринимательской деятельностью без образования юридического лица, поскольку юридически имущество индивидуального предпринимателя, используется им в личных целях, не обособлено от имущества, непосредственно используемого для осуществления индивидуальной предпринимательской деятельности, он отвечает по обязательствам, в том числе связанным с предпринимательской деятельностью, всем своим имуществом, за исключением того, на которое в соответствии с законом не может быть обращено взыскание.
Таким образом, обязательства индивидуального предпринимателя и физического лица действующим законодательством установлены как неделимые. Правовой режим использования имущества принадлежащего физическому лицу не меняется в зависимости от изменения статуса самого физического лица.
Кроме того, как следует из условий договора аренды земельного участка № 60/21 от 24.03.2021 и выписки из ЕГРН на земельный участок от 25.06.2024, вид разрешенного использования земельного участка – для строительства здания «автомагазин», то есть, здание строилось с целью извлечения прибыли, следовательно, для осуществления предпринимательской деятельности.
Ввиду того, что право собственности ответчика на спорный объект недвижимости зарегистрировано 28.12.2023, то есть после приобретения ответчиком статуса индивидуального предпринимателя (13.05.2016), а также при отсутствии в материалах дела доказательств того, что спорный объект используются ответчиком в личных, не связанных с предпринимательской деятельностью, целях, суд приходит к выводу, что
исковое заявление об изъятии у ответчика объекта незавершенного строительства относится к компетенции арбитражного суда.
В этой связи коллегия поддерживает вывод суда первой инстанции об отсутствии оснований для передачи дела по подсудности.
При изложенных обстоятельствах арбитражный суд апелляционной инстанции счел, что выводы суда первой инстанции сделаны в соответствии со статьей 71 АПК РФ на основе полного и всестороннего исследования всех доказательств по делу с правильным применением норм материального права. Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.
Доводы апелляционной жалобы не нашли своего подтверждения при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции, следовательно, оснований для удовлетворения жалобы и отмены или изменения обжалуемого судебного акта не имеется.
Расходы по оплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы в силу положений статьи 110 АПК РФ относятся на апеллянта.
Руководствуясь статьями 258, 266-271 АПК РФ, Пятый арбитражный апелляционный суд
ПОСТАНОВИЛ:
Решение Арбитражного суда Камчатского края от 23.01.2025 по делу № А24-4925/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного
округа через Арбитражный суд Камчатского края в течение двух месяцев.
Председательствующий Е.Н. Шалаганова
Судьи Е.А. Грызыхина
С.Б. Култышев