Решение по делу № А74-7182/2024 от 02.06.2025 | АС Республики Хакасия

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ХАКАСИЯ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Абакан

02 июня 2025 года Дело № А74-7182/2024

Резолютивная часть решения объявлена 19 мая 2025 года.

Решение в полном объеме изготовлено 02 июня 2025 года.

Арбитражный суд Республики Хакасия в составе судьи Н.Н. Моисеевой

при ведении протокола судебного заседания секретарём В.А. Турчиной

рассмотрел в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «ФинансИнвест» (ИНН <***>, ОГРН <***>) к Комитету муниципальной экономики администрации города Абакана (ИНН <***>, ОГРН <***>) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества с ипотекой (нежилое помещение), расположенного по адресу: <...> пом. 93Н, кадастровый номер 19:01:040206:2368, площадью 41 кв.м.,

при участии в судебном заседании представителей:

истца – ФИО1 по доверенности от 10.06.2024 (диплом, паспорт);

ответчика – ФИО2 по доверенности от 19.08.2024 № 1198 (диплом, паспорт).

Общество с ограниченной ответственностью «ФинансИнвест» (далее - истец) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к Комитету муниципальной экономики администрации города Абакана (далее – ответчик, Комитет) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества с ипотекой (нежилое помещение), расположенного по адресу: <...> пом. 93Н, кадастровый номер 19:01:040206:2368, площадью 41 кв.м.

В ходе рассмотрения дела представитель истца заявил ходатайство о назначении судебной экспертизы на предмет определения рыночной стоимости спорного нежилого помещения с целью реализации преимущественного права выкупа арендуемого помещения по рыночной цене, установленной на момент обращения с соответствующим заявлением.

Определением от 23.01.2025 (резолютивная часть от 21.01.2025) производство по делу № А74-7182/2024 приостанавливалось в связи с назначением судебной оценочной экспертизы.

В материалы дела от эксперта поступило экспертное заключение.

Определением суда от 18.03.2025 производство по делу возобновлено.

С учетом выводов эксперта истец 06.05.2025 представил в материалы дела ходатайство об уточнении исковых требований, согласно которому просил урегулировать разногласия, возникшие между Комитетом муниципальной экономики администрации города Абакана и обществом с ограниченной ответственностью «ФинансИнвест» при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества с ипотекой на нежилое помещение, расположенное по адресу: <...> пом. 93Н, кадастровый номер 19:01:040206:2368, площадью 41 кв.м.:

Изложить пункты договора купли-продажи недвижимого имущества с ипотекой в следующей редакции:

«2.1 пункт 2.1. Стоимость нежилого помещения, подлежащая оплате покупателем, составляет 4 000 000 (четыре миллиона) рублей, без НДС. В соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового Кодекса Российской Федерации операция по реализации нежилого помещения не является объектом обложения НДС.

В счет оплаты стоимости нежилого помещения засчитывается стоимость произведенных покупателем неотделимых улучшений в размере 750 000 (семьсот пятьдесят тысяч) рублей. Стоимость нежилого помещения, подлежащая оплате покупателем по настоящему договору, составляет 3 250 000 (три миллиона двести пятьдесят тысяч) рублей, сложившаяся в результате вычета из рыночной стоимости нежилого помещения стоимости произведенных покупателем неотделимых улучшений помещения в размере 750 000 (семьсот пятьдесят тысяч) рублей.

«2.3.1. Стоимость нежилого помещения в размере 3 250 000 (три миллиона двести пятьдесят тысяч) рублей, оплачивается покупателем в рассрочку в течение пяти лет согласно графику платежей (Приложение № 1 к договору), путем внесения ежемесячных равных платежей в соответствии с пунктами 2.3.2.-2.3.8. настоящего договора.

Пункты 1.5., 1.6., 2.3.7., 2.3.8., 3.2., 4.3., изложить в редакции предложенной истцом в протоколе разногласий от 11.06.2024 к договору купли-продажи нежилого помещения с ипотекой.

Пункты 1.3., 2.2., 2.3.6., 3.1., 3.3., 4.2. из договора исключить.

Протокольным определением от 06.05.2025, в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд принял уточнение исковых требований.

Представитель истца в судебном заседании поддержал исковые требования с учетом принятого судом уточнения.

Представитель ответчика не оспорил выводы экспертного заключения, на вопросы суда дал пояснения по спорным пунктам договора.

Исследовав представленные доказательства, арбитражный суд установил следующие обстоятельства, имеющие значение для дела.

Между истцом и ответчиком заключен договор аренды от 01.04.2022 № 103 нежилого помещения общей площадью 41 кв.м., расположенного по адресу: <...> пом. 93Н, кадастровый номер 19:01:040206:2368 (далее -нежилое помещение).

13.03.2024 истец обратился к ответчику с заявлением о реализации преимущественного права выкупа указанного нежилого помещения.

Постановлением администрации города Абакана от 08.05.2024 № 802 утверждены условия приватизации, согласно которым цена продажи нежилого помещения составляет 4 211 000 руб. (пункт 2 приложения (Условия приватизации)).

Письмом от 14.05.2024 № 756 ответчик направил в адрес истца проект договора купли-продажи нежилого помещения с ипотекой.

Согласно пунктам 2.1, 2.2 проекта договора купли-продажи нежилого помещения, стоимость объекта недвижимости, подлежащая оплате покупателем, составляет 4 211 000 руб. Цена продажи объекта по настоящему договору определена на основании отчета № А 97-24 общества с ограниченной ответственностью «Оценка Консалтинг» об оценке рыночной стоимости.

Истец направил ответчику подписанный договор купли-продажи с протоколом разногласий от 11.06.2024 по пунктам 1.3., 1.5., последний абз. 1.6., 2.1, 2.2, 2.3.1., 2.3.7., 2.3.8., 3.1., 3.2., 3.3., 4.2., 4.3., в котором настаивал на своей редакции указанных пунктов договора.

Истцом проведена оценка по определению рыночной стоимости независимым оценщиком ФИО3 Согласно отчёту от 31.05.2024 № 24-05-31-10 рыночная стоимость нежилого помещения составила 3 720 000 руб.

25.06.2024 ответчик направил в адрес истца протокол разногласий, в котором настаивал на своей редакции спорных пунктов договора.

Не согласившись с предложенными ответчиком условиями договора купли-продажи с ипотекой, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском об урегулировании разногласий по договору.

Исследовав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, и представленные доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд пришёл к следующим выводам.

В соответствии со статьёй 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из муниципальной собственности объекта недвижимости, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения объекта недвижимости, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 159-ФЗ).

Статьёй 3 Федерального закона № 159-ФЗ предусмотрено, что субъекты малого предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определённой независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (Закон об оценочной деятельности).

В соответствии с пунктом 1 статьи 4 Федерального закона № 159-ФЗ, орган государственной власти субъектов Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченные на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, установленных статьей 3 названного Федерального закона.

Как установлено судом и не оспаривается сторонами, у истца имеется преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого объекта недвижимости, расположенного по адресу: <...> пом. 93Н, кадастровый номер 19:01:040206:2368. В этом случае заключение договора купли-продажи для ответчика является обязательным.

При заключении договора купли-продажи стороны не достигли соглашения в порядке соблюдения процедуры, предусмотренной статьёй 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При этом истцом были предприняты все необходимые меры по реализации права на приобретение в собственность спорного объекта в рамках данного Федерального закона.

В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Кодекса, спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда.

Предметом спора по данному делу является устранение разногласий по спорным пунктам договора купли-продажи, в том числе по стоимости выкупаемого помещения с учетом произведенных неотделимых улучшений при реконструкции спорного помещения.

В силу статьи 13 Закона об оценочной деятельности в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчёт независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

В рамках настоящего дела по ходатайству истца с целью установления достоверной и актуальной на дату подачи заявления о выкупе рыночной стоимости объекта недвижимости судом назначена и экспертом проведена оценочная экспертиза по определению рыночной стоимости нежилого помещения, расположенного по адресу: <...> пом. 93Н, кадастровый номер 19:01:040206:2368, с учетом определения рыночной стоимости неотделимых улучшений, произведенных в спорном помещении.

Согласно заключению экспертов общества с ограниченной ответственностью «Центр оценки и аудита» ФИО4 и ФИО5 от 15.03.2025 № Э-08/25 рыночная стоимость спорного нежилого помещения по состоянию на 13.03.2024 составляет 4 000 000 руб., рыночная стоимость неотделимых улучшений по состоянию на 13.03.2024 с учетом их фактического состояния, степени износа и повреждения составляет 750 000 руб.

В силу статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами, никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы. Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Оценив заключение оценщиков ФИО4 и ФИО5 от 15.03.2025 № Э-08/25 на основе совокупности представленных доказательств, арбитражный суд пришел к выводу, что данное заключение, установившее рыночную стоимость нежилого помещения в размере 4 000 000 руб. и рыночная стоимость неотделимых улучшений в размере 750 000 руб. является достоверным и обоснованным.

При оценке рыночной стоимости нежилого помещения экспертом учтено техническое состояние объекта, на основе данных о текущем использовании приведен анализ рыночных цен на объекты-аналоги, отвечавших критериям идентичности (однородности) и сопоставимости условий реализации. Объекты-аналоги отобраны по главным ценообразующим факторам - местоположению и площади, из одного сегмента рынка.

Экспертному исследованию подвергнут необходимый и достаточный материал, проведено исследование, ход которого подробно указан в исследовательской части заключения, методы, использованные при экспертном исследовании, а также сделанные на их основе выводы обоснованы.

Заключение экспертов ФИО4 и ФИО5 является достаточно ясным и полным, не вызывает сомнений в обоснованности, не содержит неясностей или противоречий, выводы эксперта аргументированы и понятны.

Эксперты предупреждены об уголовной ответственности.

Представленное в материалы настоящего дела экспертное заключение отвечает требованиям статей 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и позволяет с достоверностью установить рыночную стоимость объекта недвижимости.

С учетом изложенного указанная в отчете оценщика итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости является достоверной.

По итогам судебного разбирательства, с учетом выводов экспертов, истец уточнил исковые требования, просил установить в договоре рыночную стоимость спорного помещения в размере 4 000 000 руб., а также засчитать стоимость произведенных покупателем неотделимых улучшений в размере 750 000 руб.

Представитель ответчика не оспорил выводы экспертного заключения, в судебном заседании пояснил, что Комитет по результатам ознакомления с заключением эксперта не намерен заявлять ходатайство о проведении повторной экспертизы по делу.

Поскольку рыночная стоимость выкупаемого объекта установлена судом на основании проведенной в рамках дела экспертизы, отвечающей требованиям Закона об оценочной деятельности, выводы экспертов не оспорены сторонами, суд признал требования истца об изменении пунктов 2.1, 2.3.1 договора и снижении цены выкупаемого имущества подлежащими удовлетворению, в связи с чем в договоре подлежит установлению стоимость объекта недвижимости в размере 4 000 000 руб., стоимость произведенных покупателем неотделимых улучшений в размере 750 000 руб.

Пункт договора 2.2, с учетом мнения сторон, подлежит исключению, поскольку стоимость спорного объекта была определена на основании судебной экспертизой.

График платежей по договору купли-продажи нежилого помещения с ипотекой, расположенного по адресу: <...> пом. 93Н, кадастровый номер 19:01:040206:2368 (приложение №1 к договору) подлежит изменению с учётом установленной общей стоимости имущества в размере 3 250 000 руб.

В отношении пунктов 2.3.7, 2.3.8 сторонами достигнуто согласие, истец не возразил против предложенной ответчиком формулировки (второй вариант, изложенный в дополнении Комитета от 19.05.2025).

В отношении пунктов 1.3, 1.6, 3.1, 3.3, 4.2, 4.3 сторонами достигнуто согласие по редакции, предложенной истцом в протоколе разногласий.

Пункт 1.5 суд полагает возможным принять в редакции, предложенной ответчиком, так как не требуется дополнительного указания на то, что с момента заключения договора купли-продажи арендодатель и арендатор прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы, поскольку само по себе заключение договора купли-продажи об этом свидетельствует, неопределенность сторон на будущее время отсутствует.

Пункт 3.2 суд считает необходимым принять в редакции ответчика, поскольку содержание данного пункта соответствует положениям пункта 2 статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации, подлежащим применению в рассматриваемом случае.

Учитывая изложенное, исковые требования подлежит удовлетворению, разногласия сторон урегулированы.

Государственная пошлина по делу составляет 6000 руб., уплачена истцом согласно чеку по операции от 22.07.2024.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, учитывая результат рассмотрения дела, расходы истца по уплате государственной пошлины в сумме 6000 руб. подлежат взысканию с ответчика в пользу истца.

На выплату вознаграждения за проведенную обществом с ограниченной ответственностью «Центр оценки и аудита» по делу судебную экспертизу истец понес расходы в сумме 80 000 руб.

Согласно пункту 21 Постановления № 1 положения процессуального законодательства о пропорциональном возмещении (распределении) судебных издержек (статья 110 АПК РФ) не подлежат применению при разрешении иска неимущественного характера.

Обращаясь в суд для разрешения преддоговорного спора (требование неимущественного характера), истец преследовал цель снизить стоимость выкупаемого имущества. По результатам его рассмотрения иск удовлетворен.

На основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимая во внимание вышеуказанные разъяснения, арбитражный суд относит на ответчика понесенные истцом судебные расходы по государственной пошлине 6000 руб. и на оплату судебной экспертизы 80 000 руб., так как решение принято в пользу истца по требованию неимущественного характера.

Настоящее решение выполнено в форме электронного документа, подписано усиленной квалифицированной электронной подписью судьи и считается направленным лицам, участвующим в деле, посредством его размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. Иск удовлетворить: урегулировать разногласия, возникшие между Комитетом муниципальной экономики администрации города Абакана и обществом с ограниченной ответственностью «ФинансИнвест» при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества с ипотекой (нежилое помещение), расположенного по адресу: <...> пом. 93Н, кадастровый номер 19:01:040206:2368, площадью 41 кв.м, изложить пункты договора в следующей редакции:

- пункт 1.5. Передаваемое в собственность покупателя нежилое помещение обременено правом аренды покупателя на основании договора аренды № 103 от 01 апреля 2022 г., заключенного между продавцом и покупателем. Договор аренды № 103 от 01 апреля 2022 г. прекращает свое действие в момент заключения настоящего договора купли-продажи. Нежилое помещение в момент подписания настоящего договора не обременено иными правами третьих лиц.

- пункт 1.6. Оплата неустойки за ненадлежащее исполнение покупателем обязательств по настоящему договору, в случае, если неустойка предусмотрена настоящим договором.

- пункт 2.1. Стоимость нежилого помещения, подлежащая оплате покупателем, составляет 4 000 000 (четыре миллиона) рублей, без НДС. В соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового Кодекса Российской Федерации операция по реализации нежилого помещения не является объектом обложения НДС.

- пункт 2.3.1. Стоимость нежилого помещения в размере 3 250 000 (три миллиона двести пятьдесят тысяч) рублей, оплачивается покупателем в рассрочку в течение пяти лет согласно графику платежей (приложение № 1 к договору), путем внесения ежемесячных равных платежей в соответствии с пунктами 2.3.2 - 2.3.8 настоящего договора.

- пункт 2.3.6. Оплата за приобретаемое в рассрочку нежилое помещение может быть осуществлена досрочно по решению Покупателя.

В случае частичной досрочной оплаты стоимости нежилого помещения по отношению к графику платежей и дате внесения ежемесячного платежа, установленного в пункте 2.3.1 настоящего договора, период рассрочки не сокращается и сумма досрочно внесенных платежей распределяется следующим образом:

1) в первую очередь часть денежных средств направляется на погашение процентов, рассчитанных за период с даты последнего платежа по договору по день поступления досрочно внесенного платежа;

2) оставшаяся сумма направляется на погашение части основного долга за будущие ежемесячные расчетные периоды оплаты.

- пункт 2.3.7. В случае досрочной оплаты стоимости нежилого помещения за Покупателем сохраняется обязанность по оплате процентов на сумму оставшегося основного долга по графику и до даты, установленной пунктом 2.3.1 настоящего договора, в те расчетные периоды, в которые часть основного долга в составе ежемесячного платежа не вносится в связи с досрочной оплатой.

Обязанность по внесению ежемесячных платежей в полном объеме по графику платежей и до даты, установленной в п. 2.3.1 настоящего договора, подлежит исполнению Покупателем начиная с неоплаченного периода, следующего за последним досрочно оплаченным расчетным периодом.

В случае если досрочно внесенным платежом оплачена не в полном объеме часть основного долга в составе ежемесячного платежа, то Покупатель обязуется в срок, установленный пунктом 2.3.1 настоящего договора, внести в составе ежемесячного платежа оставшуюся часть основного долга вместе с процентами за соответствующий расчетный период.

- пункт 2.3.8. Суммы, поступающие в счёт исполнения обязательств по настоящему договору, направляются вне зависимости от назначения платежа, указанного в платежном документе, в следующей очередности: 1) на оплату процентов; 2) на оплату основного долга; 3) на оплату неустойки, если она предусмотрена настоящим договором.

- пункт 3.2. Когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за нежилое помещение, продавец вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного нежилого помещения, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены нежилого помещения.

- пункт 4.3. Покупатель обязуется поддерживать нежилое помещение в исправном состоянии, не допускать ухудшения имущества и уменьшения его стоимости сверх того, что вызывается нормальным износом в период нахождения его в залоге у продавца.

- пункты 1.3., 2.2., 3.1., 3.3., 4.2. из договора исключить.

2. Взыскать с Комитета по управлению имуществом города Абакана в пользу общества с ограниченной ответственностью «ФинансИнвест» 80 000 руб. расходов на проведение судебной экспертизы и 6000 руб. расходов по уплате государственной пошлины.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Третий арбитражный апелляционный суд в месячный срок с момента его принятия.

Жалоба подаётся через Арбитражный суд Республики Хакасия.

Судья Н.Н. Моисеева