Решение по делу № А74-10925/2024 от 17.06.2025 | АС Республики Хакасия

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ХАКАСИЯ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Абакан

17 июня 2025 года Дело № А74-10925/2024

Резолютивная часть решения объявлена 05 июня 2025 года.

Решение в полном объёме изготовлено 17 июня 2025 года.

Арбитражный суд Республики Хакасия в составе судьи Т.В. Чумаченко при ведении протокола судебного заседания секретарём Ю.В.Девяшиной рассмотрел в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) к Комитету муниципальной экономики Администрации города Абакана (ИНН <***>, ОГРН <***>) об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи нежилого здания с ипотекой.

При участии в судебном заседании:

истца ФИО1 при предъявлении паспорта;

от ответчика – представителя ФИО2 по доверенности от 13.12.2024, при предъявлении диплома от 29.06.2006.

Индивидуальный предприниматель ФИО1 обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к Комитету муниципальной экономики администрации города Абакана об урегулировании разногласий по договору купли-продажи нежилого здания с ипотекой, расположенного по адресу: <...>.

От истца поступило ходатайство об уточнении исковых требований и о частичном отказе от исковых требований от 05.06.2025, согласно которому истец просил урегулировать разногласия, возникшие между Комитетом муниципальной экономики администрации города Абакана и индивидуальным предпринимателем ФИО1 по договору купли-продажи нежилого здания с ипотекой, расположенного по адресу: <...>, литера В, изложить пункты договора в следующей редакции:

- пункт 2.1: «2.1. Стоимость нежилого помещения, подлежащая оплате покупателем, составляет 3 730 000 (три миллиона семьсот тридцать тысяч) рублей, без НДС. В соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации операция по реализации нежилого помещения не является объектом обложения НДС»;

- пункт 2.2: «2.2. Стоимость нежилого помещения определена в соответствии с заключением судебной экспертизы»;

- пункт 2.3.1: «2.3.1. Стоимость нежилого помещения в размере 3 730 000 (три миллиона семьсот тридцать тысяч) рублей оплачивается покупателем в рассрочку в течение пяти лет согласно графику платежей (Приложение №1 к договору), путем внесения ежемесячных платежей. Стоимость нежилого помещения в составе ежемесячных платежей распределяется равными частями».

Согласно заявлению о частичном отказе от исковых требований от 05.06.2025 индивидуальный предприниматель ФИО1 отказывается от исковых требований об урегулировании разногласий по пунктам 2.6, 2.6.1, 2.6.2, 2.6.3, 2.6.4 договора купли-продажи нежилого здания с ипотекой, просит прекратить производство по делу в указанной части.

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд принял уточнение исковых требований.

Представитель истца поддержал исковые требования учетом ходатайства об уточнении исковых требований и о частичном отказе от исковых требований.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения исковых требований.

В соответствии с частью 2 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде любой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела в суде соответствующей инстанции, отказаться от иска полностью или частично.

Арбитражный суд, оценив заявленный истцом частичный отказ от исковых требований с точки зрения его соответствия законам, иным нормативным правовым актам, пришел к выводу о том, что он не противоречит действующему законодательству и не нарушает права и законные интересы других лиц, в связи с чем принимает отказ от иска в части требования об урегулировании разногласий по пунктам 2.6, 2.6.1, 2.6.2, 2.6.3, 2.6.4 договора купли-продажи нежилого здания с ипотекой.

В соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, если истец отказался от иска, и отказ принят арбитражным судом, арбитражный суд прекращает производство по делу.

В случае прекращения производства по делу повторное обращение в арбитражный суд по спору между теми же лицами, о том же предмете и по тем же основаниям не допускается.

Исследовав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, и представленные доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд пришёл к следующим выводам.

ИП ФИО1, как субъект малого предпринимательства, на основании положений Федерального закона №159-ФЗ от 22.07.2008 обратилась в Комитет муниципальной экономики администрации города Абакана с заявлением о выкупе нежилого здания, расположенного по адресу: <...>, литера В.

Постановлением администрации города Абакана от 14.06.2024 №1087 «Об утверждении условий приватизации нежилого здания, расположенного по адресу: <...>» утверждены условия приватизации.

Комитет муниципальной экономики администрации города Абакана направил в адрес истца проект договора купли-продажи нежилого здания с ипотекой.

Согласно пунктам 2.1, 2.2 проекта договора купли продажи нежилого здания, стоимость объекта недвижимости, подлежащая оплате покупателем, составила 4 152 000 руб. Стоимость нежилого здания была определена в соответствии со статьей 3 Федерального закона №159-ФЗ от 22.07.2008 на основании отчета ООО «Оценка-Консалтинг» об оценке рыночной стоимости №А 122-24.

Истец направил ответчику подписанный договор купли-продажи с протоколом разногласий, предложив иной размер выкупной цены нежилого помещения.

25.07.2024 Комитет муниципальной экономики администрации города Абакана направил в адрес истца письмо №1112, в котором заявил о несогласии на изменение пунктов договора, в котором настаивал на своей редакции пунктов договора, определяющих размер выкупной цены и направил протокол согласовании разногласий от 24.07.2024, также предложил предоставить дополнительные документы: 1) заверенная арендатором копия письменного согласия Комитета на проведение конкретных видов работ, в результате которых были произведены неотделимые улучшения арендованного имущества, при этом стоимость указанных работ не должна быть ранее зачтена в счет арендных платежей по договору аренды; 2) документальное подтверждение выполненных работ по улучшению арендованного имущества за счет собственных средств арендатора (заверенные арендатором копии договора подряда, дефектной ведомости, актов выполненных работ, квитанций, счетов-фактур и других документов, подтверждающих выполнение и оплату работ); 3) отчет об оценке рыночной стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества, на зачтение стоимости которых претендует арендатор, подготовленный в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», по состоянию на дату подачи заявления.

15.10.2024 Комитет муниципальной экономики администрации города Абакана направил в адрес истца письмо №1430 на поступивший протокол разногласий от 04.10.2024, в котором указал, что оценка, произведенная оценщиком для уполномоченного органа местного самоуправления, является для него обязательной, оснований для принятия Комитетом иной стоимости нежилого помещения не имеется.

Комитет направил протокол согласования разногласий от 11.10.2024 к протоколу разногласий от 04.10.2024 к договору купли-продажи нежилого здания. В отношении зачета стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества в счет оплаты приобретаемого нежилого здания Комитет сообщил, что необходимо предоставить дополнительные документы.

Не согласившись с предложенными Комитетом муниципальной экономики администрации города Абакана условиями договора купли-продажи с ипотекой, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском об урегулировании разногласий по договору.

В соответствии со статьёй 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из муниципальной собственности объекта недвижимости, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения объекта недвижимости, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее Федеральный закон № 159-ФЗ).

Статьёй 3 Федерального закона № 159-ФЗ предусмотрено, что субъекты малого предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определённой независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (Закон об оценочной деятельности).

В соответствии с пунктом 1 статьи 4 Федерального закона № 159-ФЗ орган государственной власти субъектов Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченные на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, установленных статьей 3 названного Федерального закона.

Как установлено судом и не оспаривается сторонами, у истца имеется преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого объекта недвижимости, расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер 19:01:030132:1396. В этом случае заключение договора купли-продажи для ответчика является обязательным.

При заключении договора купли-продажи стороны не достигли соглашения в порядке соблюдения процедуры, предусмотренной статьёй 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Кодекса, спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда.

Разногласия сторон по договору сводятся к возражениям по размеру стоимости выкупаемого объекта недвижимости.

В силу статьи 13 Закона об оценочной деятельности в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчёт независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

В рамках настоящего дела по ходатайству истца с целью установления достоверной и актуальной на дату 17.04.2024 рыночной стоимости объекта недвижимости судом назначена и экспертом проведена оценочная экспертиза по определению рыночной стоимости нежилого здания, расположенного в <...>, площадью 82,6 кв.м, кадастровый номер 19:01:030132:1396.

Согласно заключению эксперта индивидуального предпринимателя ФИО3 от 18.04.2025 № б/н, рыночная стоимость нежилого здания, расположенного в <...>, площадью 82,6 кв.м, кадастровый номер 19:01:030132:1396 по состоянию на 17 апреля 2024 года составляет 3 730 000 (три миллиона семьсот тридцать тысяч) рублей, НДС не облагается в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации.

Определением арбитражного суда от 14.03.2025 отказано в удовлетворении ходатайства истца о назначении судебной экспертизы по определению рыночной стоимости неотделимых улучшений, выполненных в 2003 году, после пожара 2019 года.

По итогам судебного разбирательства истец просил установить в договоре рыночную стоимость 3 730 000 руб. в соответствии с экспертным заключением индивидуального предпринимателя ФИО3 от 18.04.2025.

В силу статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами, никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы. Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Оценив исковые требования на основе совокупности представленных доказательств, арбитражный суд пришел к выводу, что заключение индивидуального предпринимателя ФИО3 от 18.04.2025, установившее рыночную стоимость нежилого помещения в размере 3 730 000 руб., является достоверным и обоснованным.

Согласно части 3 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательство признается судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.

Суд пришел к выводу, что заключение эксперта индивидуального предпринимателя ФИО3 является достоверным в части величины рыночной стоимости выкупаемого объекта недвижимости. При оценке рыночной стоимости нежилого здания экспертом учтено техническое состояние объекта, на основе данных о текущем использовании приведен анализ рыночных цен на объекты-аналоги.

Суд пришёл к выводу о том, что при определении рыночной стоимости объекта недвижимости экспертом использовались сведения об объектах-аналогах, отвечавших критериям идентичности (однородности) и сопоставимости условий реализации.

Объекты-аналоги отобраны по главным ценообразующим факторам - местоположению и площади, из одного сегмента рынка.

На основе примененных методов оценки в заключении эксперта рассчитана рыночная стоимость объекта 3 730 000 руб. руб.

Экспертному исследованию подвергнут необходимый и достаточный материал, проведено исследование, ход которого подробно указан в исследовательской части заключения, методы, использованные при экспертном исследовании, а также сделанные на их основе выводы обоснованы.

Заключение эксперта индивидуального предпринимателя ФИО3 является достаточно ясным и полным, не вызывает сомнений в обоснованности, не содержит неясностей или противоречий, выводы эксперта аргументированы и понятны.

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности.

Представленное в материалы настоящего дела экспертное заключение отвечает требованиям статей 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и позволяет с достоверностью установить рыночную стоимость объекта недвижимости.

С учетом изложенного указанная в отчете оценщика итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости является достоверной.

Суд учитывает, что в силу статей 12, 14 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. При этом оценщик вправе применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки.

В соответствии со статьей 13 Закона об оценочной деятельности при наличии спора о достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, арбитражный суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

Поскольку рыночная стоимость выкупаемого объекта установлена судом на основании проведенной в рамках дела экспертизы, отвечающей требованиям Закона об оценочной деятельности, суд признал требования истца об изменении пунктов 2.1, 2.2, 2.3.1 договора, снижении цены выкупаемого имущества подлежащими удовлетворению, в связи с чем в договоре подлежит установлению стоимость объекта недвижимости в размере 3 730 000 руб. руб.

Учитывая изложенное, иск подлежит удовлетворению.

Государственная пошлина по делу составляет 15 000 руб., уплачена истцом в полном объеме чеком ПАО «Сбербанк» по операции от 22.10.2024, квитанцией ООО «Хакасский муниципальный банк» от 27.08.2024 №589597557.

На выплату вознаграждения за проведенную индивидуальным предпринимателем ФИО3 по делу судебную экспертизу истец понес расходы в сумме 18 900 руб. (чек ПАО «Сбербанк» по операции от 06.11.2024).

Согласно пункту 21 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела" положения процессуального законодательства о пропорциональном возмещении (распределении) судебных издержек (статьи 98, 102, 103 ГПК РФ, статья 111 КАС РФ, статья 110 АПК РФ) не подлежат применению при разрешении иска неимущественного характера.

Обращаясь в суд для разрешения преддоговорного спора (требование неимущественного характера), истец преследовал цель снизить стоимость выкупаемого имущества. По результатам его рассмотрения иск удовлетворен.

На основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимая во внимание вышеуказанные разъяснения, арбитражный суд относит на ответчика понесенные истцом судебные расходы по государственной пошлине в размере 15 000 руб. и на оплату судебной экспертизы 18 900 руб., так как решение принято в пользу истца по требованию неимущественного характера.

Руководствуясь статьями 110, 150, 151, 167-170, 176, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. Принять отказ индивидуального предпринимателя ФИО1 от исковых требований об урегулировании разногласий по пунктам 2.6, 2.6.1, 2.6.2, 2.6.3, 2.6.4 договора купли-продажи нежилого здания с ипотекой, прекратить производство по делу в указанной части.

2. Иск удовлетворить: урегулировать разногласия, возникшие между индивидуальным предпринимателем ФИО1 и Комитетом муниципальной экономики Администрации города Абакана по договору купли-продажи нежилого здания с ипотекой, расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер 19:01:030132:1396, изложить пункты договора в следующей редакции:

- пункт 2.1: «2.1. Стоимость нежилого здания, подлежащая оплате покупателем, составляет 3 730 000 (три миллиона семьсот тридцать тысяч) рублей, без НДС. В соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации операция по реализации нежилого помещения не является объектом обложения НДС»;

- пункт 2.2: «2.2. Стоимость нежилого здания определена в соответствии с заключением судебной экспертизы»;

- пункт 2.3.1: «2.3.1. Стоимость нежилого здания в размере 3 730 000 (три миллиона семьсот тридцать тысяч) рублей оплачивается покупателем в рассрочку в течение пяти лет согласно графику платежей (Приложение №1 к договору), путем внесения ежемесячных платежей в соответствии с пунктами 2.3.2.- 2.3.8. настоящего договора. Стоимость нежилого здания в составе ежемесячных платежей распределяется равными частями»;

2.Взыскать с Комитета муниципальной экономики администрации города Абакана в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 18 900 руб. расходов на проведение судебной экспертизы, 15000 руб. расходов по уплате государственной пошлины.

Настоящее решение может быть обжаловано путём подачи апелляционной жалобы в Третий арбитражный апелляционный суд в месячный срок после его принятия.

Жалобы подаются через Арбитражный суд Республики Хакасия.

Судья Т.В. Чумаченко