АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА
ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190121
http://fasszo.arbitr.ru
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
21 июля 2025 года
Дело №
А21-7384/2024
Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Кадулина А.В., судей Сапоткиной Т.И., Сергеевой И.В.,
при участии от индивидуального предпринимателя ФИО1 – ФИО2 (доверенность от 01.07.2025),
рассмотрев 03.07.2025 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калининградской области на решение Арбитражного суда Калининградской области от 30.08.2024 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.02.2025 по делу № А21-7384/2024,
установил:
Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее - Предприниматель) обратился в Арбитражный суд Калининградской области с заявлением о признании незаконными действий Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калининградской области (далее - ТУ ФАУГИ, Управление), выразившихся в отказе в изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 39:15:121520:30, расположенного по адресу: <...>; возложении на ТУ ФАУГИ обязанности обратиться в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области с заявлением об изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 39:15:121520:30, расположенного по адресу: <...>, с вида «под существующее административное здание» на вид «гостиничное обслуживание»; обязании ТУ ФАУГИ заключить с индивидуальным Предпринимателем дополнительное соглашение к договору № ФС-2011/09-08 аренды земельного участка, находящегося в собственности Российской Федерации от 23.09.2011 о внесении изменений в указанный договор в части указания вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 39:15:121520:30, расположенного по адресу: <...>.
Решением суда первой инстанции от 30.08.2024, с учетом определения от 30.08.2024 об исправлении опечатки, заявленные требования удовлетворены.
Постановлением апелляционного суда от 18.02.2025 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
В кассационной жалобе ТУ ФАУГИ, считая, что выводы судов не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в материалах дела доказательствам, судебные акты приняты с нарушением норм материального права, просит решение и постановление отменить, принять по делу новый судебный акт.
В отзыве на кассационную жалобу Предприниматель просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными.
В судебном заседании представитель Предпринимателя, ссылаясь на необоснованность доводов, изложенных в кассационной жалобе, просил оставить её без удовлетворения.
Управление, надлежащим образом извещенное о времени и месте судебного заседания, в суд кассационной инстанции своих представителей не направило, что в силу положений статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, ФИО1, начиная с 05.09.2008, является собственником нежилого здания (кадастровый номер 39:15:121520:76, адрес: <...>).
Здание расположено на земельном участке (кадастровый номер 39:15:121520:30), который является федеральной собственностью (категория - земли населенных пунктов, разрешенное использование - под существующее административное здание).
Между Управлением (арендодатель) и Предпринимателем (арендатор) заключен договор аренды от 23.09.2011 № ФС-2011/09-08 (срок - до 22.09.2060).
Согласно договору:
- Участок (811 кв. м) используется под административное здание (пункт 1.1).
- На участке находится здание учреждения (789,3 кв. м), принадлежащее арендатору (пункт 1.2).
- Изменение разрешенного использования возможно только с согласия арендодателя и с учетом требований Федерального закона ФЗ № 191 от 29.12.2004 «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» (пункт 3.1.1).
Фактически в здании размещается отель «Чайковский».
06.02.2024 Предприниматель обратился в ТУ ФАУГИ с заявлением об изменении вида разрешенного использования участка на «гостиничное обслуживание», ссылаясь на правила землепользования и застройки Калининграда.
05.03.2024 ТУ ФАУГИ отказало в изменении вида разрешенного использования земельного участка, указав на несоответствие текущего вида использования размещению гостиницы; отсутствие подтверждающих документов.
После повторного обращения (18.03.2024) последовал отказ (18.04.2024) с мотивировкой, что арендатор не вправе требовать изменения вида использования в одностороннем порядке.
Ссылаясь на данные обстоятельства Предприниматель обратился в арбитражный суд с указанными требованиями.
Суд первой инстанции при рассмотрении дела пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований.
Апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции.
Исследовав материалы дела, выслушав доводы представителя Предпринимателя, кассационная инстанция не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.
В соответствии с пунктом 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены - в соответствии с назначением имущества.
В связи с наличием договорных отношений с собственником земли изменение использования земельного участка (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора.
При решении вопроса о возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка по договору арендодатель связан установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования.
В силу пункта 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.
Согласно пункту 9 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) виды разрешенного использования земельных участков устанавливаются градостроительным регламентом.
В соответствии с частью 1 статьи 37 ГрК РФ разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства подразделяется на основные виды разрешенного использования, условно разрешенные виды использования, вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.
Частью 4 статьи 37 ГрК РФ предусмотрено, что основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.
В соответствии с пунктом 3 статьи 85 ЗК РФ и частью 3 статьи 37 ГрК РФ использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами допускается в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны, который может быть изменен при условии соблюдения требований технических регламентов.
Согласно правовой позиции, сформулированной в пункте 3 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением разрешенного вида использования земельного участка, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 14.11.2018, произвольное изменение вида разрешенного использования земельного участка в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом, не допускается в том случае, когда такое изменение не соответствует установленным законом правилам предоставления земельных участков, находящихся в публичной собственности (например под жилищное строительство).
Как разъяснено в пункте 18 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2022), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.10.2022, системное толкование положений подпункта 5 пункта 1 статьи 1, пункта 2 статьи 7 ЗК РФ и статьи 2, части 6 статьи 30, частей 1, 4 статьи 37 ГрК РФ позволяет сделать вывод о том, что правовой режим земельных участков и объектов капитального строительства, составляющей которого является разрешенное использование, определяется прежде всего нормативными актами публичного законодательства (в частности, правилами землепользования и застройки, в составе которых утверждены градостроительные регламенты), и именно неисполнение указанных актов свидетельствует о нарушении правового режима использования земельного участка и объекта капитального строительства.
Собственник объекта капитального строительства, как и собственник земельного участка, не ограничен в выборе предусмотренных основных и вспомогательных видов использования принадлежащего ему объекта без дополнительных разрешений и согласований. Указание в договоре аренды публичного земельного участка, заключенном собственником здания в целях его эксплуатации, назначение этого здания не может ограничить собственника здания в выборе иного основного вида использования, утвержденного градостроительным регламентом. В этом случае такое использование не может рассматриваться как нарушение правового режима объекта капитального строительства и, соответственно, земельного участка, занятого этим объектом.
Согласно пункту 2 статьи 7 ЗК РФ в отношении земельного участка в соответствии с федеральным законом могут быть установлены один или несколько основных, условно разрешенных или вспомогательных видов разрешенного использования. Любой основной или вспомогательный вид разрешенного использования из предусмотренных градостроительным зонированием территорий выбирается правообладателем земельного участка в соответствии с настоящим Кодексом и законодательством о градостроительной деятельности. Правообладателем земельного участка по правилам, предусмотренным федеральным законом, может быть получено разрешение на условно разрешенный вид разрешенного использования.
Приказом Росреестра от 10.11.2020 № П/0412 утвержден Классификатор видов разрешенного использования земельных участков.
Из материалов дела следует, что Предприниматель является собственником объекта недвижимости с кадастровым номером 39:15:121520:76, расположенного на арендуемом им земельном участке с кадастровым номером 39:15:121520:30.
Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости земельный участок с кадастровым номером 39:15:121520:30, имеет вид разрешенного использования «под существующее административное здание».
Согласно представленному в материалы дела градостроительному плану земельного участка РФ-39:3-01-0-00-2024-1154-0, земельный участок с кадастровым номером 39:15:121520:30 расположен в территориальной зоне общественных центров (ОЦ) (подзона А). При этом в перечне основных видов разрешенного использования земельного участка и объектов капитального строительства отсутствует такой вид разрешенного использования земельного участка и объекта капитального строительства как «под существующее административное здание», однако указан такой вид разрешенного использования как «гостиничное обслуживание» - под размещение гостиниц, код 4.7.
При таких обстоятельствах суды первой и апелляционной инстанций пришли к правильному выводу о том, что испрашиваемый вид разрешенного использования соответствует действующему классификатору и установленному правилами землепользования и застройки градостроительному регламенту зоны. Предприниматель, как собственник здания, вправе требовать установления вида разрешенного использования земельного участка, соответствующего виду использования принадлежащего ему объекта капитального строительства «гостиничное обслуживание» - под размещение гостиниц, код 4.7.
Учитывая изложенное, кассационная инстанция считает, что требования Предпринимателя удовлетворены правильно, обжалуемые решение и постановление являются законными, обоснованными и отмене не подлежат.
Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
решение Арбитражного суда Калининградской области от 30.08.2024 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.02.2025 по делу № А21-7384/2024 оставить без изменения, а кассационную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калининградской области – без удовлетворения.
Председательствующий
А.В. Кадулин
Судьи
Т.И. Сапоткина
И.В. Сергеева