ДВЕНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

410002, г. Саратов, ул. Лермонтова д. 30 корп. 2 тел: (8452) 74-90-90, 8-800-200-12-77; факс: (8452) 74-90-91,

http://12aas.arbitr.ru; e-mail: info@12aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

г. Саратов

Дело №А57-29086/2022

25 августа 2023 года

Резолютивная часть постановления объявлена «22» августа 2023 года.

Полный текст постановления изготовлен «25» августа 2023 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Судаковой Н.В.,

судей Колесовой Н.А., Яремчук Е.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Молевой В.К.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ФИО1

на определение Арбитражного суда Саратовской области от 13 июля 2023 года по делу № А57-29086/2022 (судья Лиско Е.Б.)

об утверждении положения о порядке, условиях и сроках реализации имущества должника

в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, адрес регистрации: <...>, СНИЛС: <***>, ИНН: <***> (далее - ФИО1),

при участии в судебном заседании: представителя публичного акционерного общества «Сбербанк России» - ФИО2, действующей на основании доверенности №ПБ/910-Д от 11 августа 2022 года,

УСТАНОВИЛ:

решением Арбитражного суда Саратовской области от 21.12.2022 ФИО1 (далее – ФИО1, должник) признан несостоятельным (банкротом), введена процедура реализации имущества гражданина, финансовым управляющим утвержден ФИО3 (далее – ФИО3, финансовый управляющий).

12.04.2023 ФИО1 обратился в арбитражный суд с заявлением, согласно которому просил внести изменения в Положение по утверждению порядка и условий проведения торгов по реализации имущества ФИО1, находящегося в залоге у публичного акционерного общества «Сбербанк России» (далее - ПАО Сбербанк, банк), а именно начальную цену торгов - 8 000 000 руб. 00 коп. изменить, установить начальную цену продажи залогового имущества 3 409 848 руб. 00 коп. согласно отчету об оценке недвижимого имущества № 1-230328-16293 от 31.03.2023, выполненному ООО «Мобильный оценщик» (Помещение, общей площадью 147,7 кв.м, кадастровый №64:48:000000:219553, расположенное по адресу: Саратовская обл., г. Саратов, пр-кт. им. Кирова С.М. д. 8, пом. 500).

Определением Арбитражного суда Саратовской области от 13.07.2023 разрешены разногласия, утверждено Положение о порядке, условиях и сроках реализации имущества должника в отношении имущества - нежилое помещение, общей площадью 147,7 кв.м, кадастровый номер 64:48:000000:219553, расположенное по адресу: <...>, установив начальную цену продажи имущества в размере 8 000 000 руб. 00 коп.

ФИО1, не согласившись с принятым судебным актом, обратился в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить определение Арбитражного суда Саратовской области от 13.07.2023 в части установления начальной цены реализации имущества должника в размере 8 000 000 руб. 00 коп. Апелляционная жалоба мотивирована тем, что установленная цена в размере 8 000 000 руб. 00 коп. завышена, что может стать препятствием к последующей продаже имущества.

В представленном отзыве на апелляционную жалобу финансовый управляющий ФИО3 оставил разрешение данного вопроса на усмотрение суда.

В представленном отзыве на апелляционную жалобу ПАО Сбербанк возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.

В судебном заседании представитель ПАО Сбербанк поддержала доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу, просила обжалуемое определение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле о банкротстве, в судебное заседание не явились. Информация о месте и времени судебного заседания размещена на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» (kad.arbitr.ru), что подтверждено отчётом о публикации судебных актов на сайте.

Руководствуясь частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных и не явившихся в судебное заседание.

Исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив правильность применения арбитражным судом норм материального и соблюдение норм процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к следующему.

Дела о несостоятельности (банкротстве) в силу части 1 статьи 223 АПК РФ и пункта 1 статьи 32 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным АПК РФ с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).

Пунктом 1 статьи 60 Закона о банкротстве установлено, что заявления и ходатайства арбитражного управляющего, в том числе о разногласиях, возникших между ним и кредиторами, а в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом, между ним и должником, жалобы кредиторов о нарушении их прав и законных интересов рассматриваются в заседании арбитражного суда не позднее чем через месяц с даты получения указанных заявлений, ходатайств и жалоб, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

Как следует из материалов дела, определением Арбитражного суда Саратовской области от 27.03.2023 признаны обоснованными и включены требования ПАО Сбербанк в реестр требований кредиторов должника, как обеспеченные залогом имущества должника: нежилое помещение с кадастровым № 64:48:000000:219553, общей площадь 147,7 кв.м, расположенное по адресу: <...>.

Залоговым кредитором - ПАО Сбербанк утверждено Положение о порядке, сроках и условиях продажи заложенного имущества ФИО1

Согласно пункту 11 Положения о реализации, начальная продажная цена установлена залоговым кредитором в размере 8 000 000 руб. 00 коп.

Возражая против установления начальной продажной цены имущества в размере 8 000 000 руб. 00 коп., ФИО1 указал, что начальная продажная цена недвижимого имущества, установленная залоговым кредитором, является завышенной, полагает, что цена должна быть определена в размере 3 409 848 руб. 00 коп. в соответствии с отчетом об оценке ООО «Мобильный оценщик» №1-230328-16293 от 31.03.2023.

Суд первой инстанции, разрешая разногласия между должником и залоговым кредитором ПАО Сбербанк, и утверждая Положение о порядке, сроках и условиях продажи имущества должника, находящегося в залоге у ПАО Сбербанк, в редакции залогового кредитора, пришел к следующим выводам.

В силу абзаца 1 пункта 4 статьи 213.26 Закона о банкротстве, пункта 9 постановления Пленума высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 58 «О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя» (далее – постановление Пленума № 58) продажа предмета залога осуществляется финансовым управляющим в порядке, установленном пунктами 4, 5, 8 - 19 статьи 110 и пунктом 3 статьи 111 настоящего Федерального закона, с учетом положений статьи 138 настоящего Федерального закона с особенностями, установленными настоящим пунктом; начальная продажная цена предмета залога, порядок и условия проведения торгов определяются конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества.

Таким образом, с учетом особенностей реализации имущества должника, находящегося в залоге, и правового статуса залогового кредитора, по смыслу статей 138, 139, 213.25, 213.26 Закона о банкротстве залоговому кредитору предоставлено преимущественное право определения порядка реализации имущества, являющегося предметом залога, а также его начальной продажной цены.

В соответствии с пунктом 4 статьи 138, пунктом 4 статьи 213.26 Закона о банкротстве, начальная продажная цена предмета залога, порядок и условия проведения торгов определяются конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества.

Согласно абзацу 3 пункта 4 статьи 213.26 Закона о банкротстве, в случае наличия разногласий между конкурсным кредитором по обязательствам, обеспеченным залогом имущества гражданина, и финансовым управляющим в вопросах о порядке и об условиях проведения торгов по реализации предмета залога каждый из них вправе обратиться с заявлением о разрешении таких разногласий в суд или арбитражный суд, рассматривающие дело о банкротстве гражданина, по результатам рассмотрения которого суд или арбитражный суд выносит определение об утверждении порядка и условий проведения торгов по реализации предмета залога, которое может быть обжаловано.

Продажа предмета залога осуществляется в порядке, установленном пунктами 4, 5, 8 - 19 статьи 110 и пунктом 3 статьи 111 Закона о банкротстве, с учетом положений статьи 138 Закона о банкротстве.

Начальная продажная цена предмета залога, порядок и условия проведения торгов определяются конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества.

При этом судам необходимо учитывать, что указанное положение закона не исключает права иных лиц, участвующих в деле о банкротстве, на заявление возражений относительно порядка и условий проведения торгов по продаже заложенного имущества.

Основания для изменения судом порядка и условий продажи заложенного имущества на торгах, предложенных залоговым кредитором или конкурсным управляющим, имеются, в частности, если предложения по порядку или условиям проведения торгов способны негативно повлиять на возможность получения максимальной цены от продажи заложенного имущества, в том числе на доступ публики к торгам, а также если порядок и условия проведения торгов не являются в достаточной степени определенными.

Таким образом, права залогового кредитора не являются абсолютными.

Как следует из материалов дела, согласно ответу ООО «Оценка-С» №119/23 от 27.03.2023 среднерыночная стоимость объекта оценки составила 7 930 000 руб. 00 коп.

Отчетом ООО «Мобильный оценщик» №1-230328-16293 об оценке недвижимого имущества объекта залога, рекомендовано установить начальную цену продажи залогового имущества в размере - 3 680 000 руб. 00 коп.

В соответствии со ст., ст. 11, 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет о величине рыночной стоимости объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки.

Согласно статье 3 ФЗ № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В п.7.2. отчета об оценки ООО «Мобильный оценщик» №1-230328-16293 от 31.03.2023 указано, что сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и/или предложений. В качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

В зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания.

Согласно п.7.2.2. отчета об оценке №1-230328-16293 от 31.03.2023 оценщик подобрал 4 аналога, в той или иной степени сопоставимые с объектом оценки (прежде всего рассматривались объекты, расположенные в центральной части г. Саратова и наиболее сопоставимые по физическим характеристикам (этаж расположения)), данные о которых представлены в таблице далее по тексту. Следует отметить, что информация, приведенная в таблице ниже, получена оценщиком из открытых источников, личный осмотр объектов-аналогов оценщик не проводил.

В таблице 16 отчета об оценке №1-230328-16293 от 31.03.2023 (стр.55 отчета об оценке) указаны сравнительные объекты аналоги нежилых помещений, расположенные в исторически-культурном центре г. Саратова с характеристиками в отношении месторасположения в пределах центра города и ценовой зоной, без учета года постройки и износа построек, в том числе на основании следующих аналогов:

Аналог №1 по адресу: <...> (2005 года постройки)

Аналог №2 по адресу: <...> (1860 года постройки 2-х этажное здание, помещение на 2 этаже)

Аналог №3 по адресу: Саратов, ул. Большая Казачья, д.14 (1911-1914 годов постройки 2-х этажное здание, помещение на 2 этаже)

Аналог №4 г. по адресу: Саратов, ул. Московская, д.35 (1844 года постройки 4-х этажное здание).

Вместе с тем, объект залога - нежилое помещение, общей площадью 147,7 кв.м, расположенное по адресу: г. Саратов, пр-кт. им. Кирова С.М. д. 8, пом. 500 в центре города Саратова, в современном кирпичном жилом доме, построенный в 2006 году с современным ремонтом не может быть в полной мере сопоставим с вышеуказанными аналогами объектов, большинство из которых построены в прошлом веке и соответственно рекомендуемая рыночная стоимость объекта залога, указанная в отчете об оценке №1-230328-16293 от 31.03.2023, не может является вероятной рыночной стоимостью для установления начальной продажной стоимости объекта залога на торгах.

При том, что итоговая цена объекта (предмета залога) формируется в процессе проведения открытых торгов и может быть понижена до ее минимального значения в размере 4 800 000 руб. 00 коп.

Учитывая значительные расхождения в рыночной/оценочной стоимости объекта залога, указанной в письме ООО «Оценка-С» №119/23 от 27.03.2023 и отчете ООО «Мобильный оценщик» № 1-230328-16293, ПАО Сбербанк был проведен дополнительный анализ рыночной стоимости предмета залога: нежилое помещение, общей площадью 147,7 кв.м, кадастровый №64:48:000000:219553, расположенное по адресу: Саратовская обл., г. Саратов, пр-кт. им. Кирова С.М. д. 8, пом. 500, по итогам которого была выведена средняя цена за квадратный метр недвижимого имущества, исходя из данных об указанных аналогов и составила – 80 049 руб. 50 коп.

На основании письма ООО «Оценка-С» №119/23 от 27.03.2023 и анализа рыночной стоимости предмета залога, ПАО Сбербанк посчитал обоснованным установить начальную продажную цену для торгов нежилого помещения, общей площадью 147,7 кв.м, кадастровый №64:48:000000:219553, расположенного по адресу: Саратовская обл., г. Саратов, пр-кт. им. Кирова С.М. д. 8, пом. 500, в размере 8 000 000 руб. 00 коп.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 9 постановления Пленума №58, основания для изменения судом порядка и условий продажи заложенного имущества на торгах, предложенных залоговым кредитором или конкурсным управляющим, имеются, в частности, если предложения по порядку или условиям проведения торгов способны негативно повлиять на возможность получения максимальной цены от продажи заложенного имущества, в том числе на доступ публики к торгам, а также, если порядок и условия проведения торгов не являются в достаточной степени определенными.

Должником в нарушение требования статьи 65 АПК РФ не представлено доказательств того, что начальная цена (определение которой в силу Закона о банкротстве является прерогативой залогового кредитора), установленная залоговым кредитором, может негативно повлиять на возможность получения максимальной цены от продажи заложенного имущества.

Суд первой инстанции установил, что предложенная ПАО Сбербанк редакция Положения соответствует требованиям закона о банкротстве, в связи с чем, посчитал возможным утвердить Положение в редакции, предложенной ПАО Сбербанк.

Довод жалобы о завышенной стоимости заложенного имущества, подлежит отклонению.

Поскольку приоритет при определении условий и порядка продажи на торгах заложенного имущества принадлежит залоговому кредитору, при наличии разногласий на этот счет именно возражающему лицу надлежит доказать, что предлагаемые условия способны негативно повлиять на возможность получения максимальной цены от продажи заложенного имущества, в том числе на доступ публики к торгам.

Рыночная стоимость имущества максимально точно определяется только в ходе открытых торгов; начальная цена в ходе торгов может измениться как в сторону повышения при наличии активного спроса, так и в сторону снижения при проведении повторных торгов.

Таким образом, по общему правилу приоритет определения порядка реализации имущества отдается залоговому кредитору, за исключением случая, когда арбитражный управляющий или должник докажет, что такое положение порядка и условий продажи заложенного имущества не способствует реализации имущества должника по более высокой цене.

В силу статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Представленные ФИО1 скрин –шоты с сайта «Авито» аналогичных объектов в подтверждении довода о завышенной стоимости предмета залога, не могут быть приняты судом в качестве доказательств, подтверждающих довод подателя жалобы, поскольку из данных скрин – шотов невозможно определить характеристики и состояние данных объектов. Кроме того, суд апелляционной инстанции учитывает, что данные доказательства в суд первой инстанции не представлялись, и им не была дана оценка.

Отчет об оценке недвижимого имущества № 1- 230328-16293 от 31.03.2023, выполненный ООО «Мобильный оценщик», также не может служить основанием для признания того факта, что залоговым кредитором были допущены какие-либо нарушения при определении начальной продажной стоимости залогового имущества, поскольку указанные в нем аналогии не сопоставимы по своим характеристикам с помещением, являющимся предметом торгов.

Судом первой инстанции верно сделан вывод о том, что ФИО1 не представлено относимых и допустимых доказательств целесообразности и обоснованности установления начальной продажной цены в размере - 3 409 848 руб. 00 коп., тогда как необоснованное занижение начальной продажной цены может негативно повлиять на возможность получения максимальной цены от продажи заложенного имущества. Кроме того, судом первой инстанции обосновано учтено, что определение истинно рыночной цены осуществляется в будущем в ходе осуществления торгов (при очевидном условии, что торги организованы в форме, обеспечивающей максимально возможное участие в них всех заинтересованных лиц). Поскольку спорное имущество подлежит реализации путем проведения торгов в форме аукциона, устанавливая начальную продажную цену имущества, суд определяет лишь нижнюю границу стоимости реализуемого имущества, что не препятствует продаже имущества как по более высокой цене, так и по более низкой цене.

Основным правом кредиторов в деле о банкротстве является право на получение имущественного удовлетворения их требований к должнику. Установление более низкой (также как и наиболее высокой) начальной цены не гарантирует получения максимальной выручки от реализации имущества и арбитражный суд, устанавливая начальную цену продажи имущества, исходит из совокупности представленных в материалы дела доказательств.

Таким образом, довод ФИО1 о том, что банком и финансовым управляющим при оценке недвижимого имущества существенно завышена его стоимость, является необоснованным.

Банк, являясь залоговым кредитором, и в соответствии с пунктом 4 статьи 138 Закона о банкротстве согласовывал начальную продажную стоимость с учетом обоснования установления начальной продажной цены объекта залога. При этом, итоговая цена объекта (предмета залога) формируется в процессе проведения открытых торгов и может быть понижена до ее минимального значения в размере 4 800 000 руб. 00 коп.

При указанных обстоятельствах, суд апелляционной инстанции считает, что убедительных доводов, основанных на доказательственной базе и позволяющих отменить обжалуемый судебный акт, апелляционная жалоба не содержит.

На основании вышеизложенного, суд апелляционной инстанции считает, что по делу принято законное и обоснованное определение, оснований для отмены либо изменения которого не имеется. Выводы суда по данному делу основаны на установленных обстоятельствах и имеющихся в деле доказательствах при правильном применении норм материального и процессуального права. Апелляционную жалобу ФИО1 следует оставить без удовлетворения.

В соответствии с частью 1 статьи 177 АПК РФ постановление, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

Руководствуясь статьями 268-272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Саратовской области от 13 июля 2023 года по делу № А57-29086/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в кассационном порядке в течение одного месяца со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции, принявший определение.

Председательствующий Н.В. Судакова

Судьи Н.А. Колесова

Е.В. Яремчук