ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А
http://13aas.arbitr.ru
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
г. Санкт-Петербург
29 января 2025 года
Дело №А56-42469/2024
Резолютивная часть постановления объявлена 20 января 2025 года
Постановление изготовлено в полном объеме 29 января 2025 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Балакир М.В.
судей Изотовой С.В., Целищевой Н.Е.
при ведении протокола судебного заседания: ФИО1
при участии:
от истца (заявителя): представитель ФИО2 по доверенности от 22.04.2024
от ответчика (должника): представитель ФИО3 по доверенности от 27.12.2024
от 3-го лица: представитель ФИО4 по доверенности от 20.12.2024
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы (регистрационный номер 13АП-35507/2024, 13АП-35509/2024) (заявление) Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга и Гаражного кооператива «Гараж-1» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 22.09.2024 по делу № А56-42469/2024 (судья Нетосов С.В.), принятое по иску
Гаражного кооператива «Гараж-1»
к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга
3-е лицо: Общества с ограниченной ответственностью «РСТИ на Фучика -1»
о признании
установил:
Гаражный кооператив «Гараж-1» обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга о признании договоров аренды от 22.04.2019 № 21/ЗК-04379 и № 21/ЗК-04380 возобновленными на неопределенный срок и действующими.
Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 22.09.2024 в удовлетворении заявленных требований отказано.
Не согласившись с указанным судебным актом, стороны обратились с апелляционными жалобами.
Истец в обоснование своей апелляционной жалобы ссылался на то, что спорные договоры были возобновлены на неопределенный срок после истечения срока их действия на основании статьи 621 ГК РФ, уведомлений об отказе от их от арендодателя не поступало, в связи с чем истец полагает их действующими.
Ответчик, в свою очередь, полагал обоснованным отказ суда первой инстанции в удовлетворении заявленных требований, однако в апелляционной жалобе указывал на необходимость исключения из мотивировочной части решения суда первой инстанции указания на возобновление спорных договоров на неопределенный срок, поскольку это противоречит закону.
В настоящее судебное заседание явились представители сторон, каждый из которых поддержал доводы своей апелляционной жалобы и возражал против удовлетворения апелляционной жалобы оппонента.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверена в апелляционном порядке.
Как следует из материалов дела и установлено судом, гаражный кооператив «Гараж-1» (далее - Кооператив; Истец) расположен на территории двух смежных земельных участков с кадастровыми номерами 78:13:0007404:29 и 78:13:0007404:30, расположенных по адресу: <...>.
Названные земельные участки изначально находились в пользовании и владении Кооператива с момента его создания в 1965 году, что подтверждается Письмом от 12.05.1965 № 5/2510 и Решением Исполнительного Комитета Фрунзенского Районного Совета депутатов трудящихся № 20-192 от 12.08.1965 года.
22.04.2019 с целью переоформления права постоянного бессрочного пользования указанными земельными участками между Истцом и Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее - Ответчик, Комитет) были заключены договоры аренды № 21/ЗК-04379 и № 21/ЗК-04380.
Согласно указанным договорам, Ответчик предоставляет, а Истец принимает и использует на условиях аренды соответствующие земельные участки для хранения транспортных средств некоммерческими организациями автовладельцев.
Срок действия обоих договор определен по 30.04.2021 года.
26.12.2022 в адрес истца от ответчика поступили уведомления № 04-26-25514/22-0-0 и № 04-26-25515/22-0-0, в которых было указано на прекращение спорных договоров в связи с истечением сроков их действия и необходимость возврата арендованных земельных участков по актам приема-передачи.
Полагая позицию Комитета о прекращении действия спорных договоров в установленный ими срок необоснованной, считая спорные договоры действующими в связи с их пролонгацией на основании статьи 621 ГК РФ, истец обратился в суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции счел уведомления № 04-26-25514/22-0-0 и № 04-26-25515/22-0-0 от 26.12.2023 уведомлениями об отказе от спорных договоров, пролонгированных на основании статьи 621 ГК РФ, в порядке статьи 610 ГК РФ, в связи с чем отказал в удовлетворении заявленных требований, поскольку право стороны на односторонний отказ от договора, заключенного на неопределенный срок, может быть реализовано в любой момент с соблюдением установленной законом процедуры и не обусловлено фактом соблюдения либо несоблюдения второй стороной его условий.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, апелляционный суд полагает отказ в удовлетворении заявленных требований обоснованным. Вместе с тем, апелляционный суд не может согласиться с мотивировкой принятого решения.
Согласно п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Как указано в п. 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ).
Таким законом в данном случае является п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ, согласно которому договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.
Данная норма действует с 01.03.2015 года.
Таким образом, положения п. 2 ст. 621 ГК РФ распространяются на договоры, заключенные до 01.03.2015.
Вместе с тем, спорные договоры были заключены в 2019 году, следовательно, норма п. 2 статьи 621 ГК РФ на них не распространяется.
При этом, согласно п. 3 ст. 3 ЗК РФ, имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.
Согласно земельному законодательству договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок, установленный пунктом 8 статьи 39.8 ЗК РФ. Заключение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, положениями которого не определен срок действия такого договора, не представляется возможным, поскольку это не следует из положений ЗК РФ.
Следовательно, по истечении срока договора аренды земельного участка такой договор прекращает свое действие (Письмо Минэкономразвития России от 26.09.2016 № Д23и-4545 по вопросу о заключении, пролонгации договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности).
Согласно пп. 16 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ договор заключается на срок в пределах минимального срока и (или) максимального срока аренды земельного участка в случае, если федеральным законом установлены минимальный срок и (или) максимальный срок аренды земельного участка.
Как следует из пп. 17 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ, во всех иных случаях, прямо не предусмотренных п. 8 указанной статьи, договор аренды заключается на срок до 49 лет.
В соответствии с пунктом 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, заключается без проведения торгов в случаях, предусмотренных пунктом 2 статьи 39.6 ЗК РФ.
К таким случаям относится случай предоставления земельного участка юридическим лицам в соответствии с распоряжением высшего должностного лица субъекта Российской Федерации для размещения объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения при условии соответствия указанных объектов критериям, установленным законами субъектов Российской Федерации (подпункт 3 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ).
Согласно пункту 1.2 распоряжения Губернатора Санкт-Петербурга от 21.07.2015 № 12-рг «О предоставлении земельных участков юридическим лицам для размещения объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, реализации масштабных инвестиционных проектов» предоставление земельных участков юридическим лицам в аренду без проведения торгов для размещения объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, не являющихся объектами недвижимости, осуществляется при условии соответствия указанных объектов критериям, установленным Законом Санкт-Петербурга от 20.05.2015 № 288-48 «О критериях, которым должны соответствовать объекты социально-культурного и коммунально-бытового назначения, не являющиеся объектами недвижимости, для размещения которых земельные участки предоставляются в аренду без проведения торгов» (далее - Закон № 288-48).
Статей 2 Закона № 288-48 установлены следующие критерии по сроку размещения - не более трех лет, также участок должен соответствовать одному из критериев по назначению, к числу которых отнесено в том числе следующее: использоваться для хранения транспортных средств и(или) маломерных судов некоммерческими организациями автовладельцев и(или) владельцев маломерных судов.
Срок действия спорных договоров в соответствии с вышеприведенными нормами был установлен в три года.
По истечении установленных сроков их действия, спорные договоры прекратили свое действие.
По изложенной причине в направленных в адрес Кооператива уведомлениях от 26.12.2022 содержалось указание на прекращение договоров по истечении срока их действия, поскольку такие договоры не могут быть возобновлены на неопределенный срок, Кооперативу предложено освободить занимаемые земельные участки.
Таким образом, в обжалуемом решении необосновано указано на факт возобновления спорных договоров на неопределенный срок и их последующее расторжение в порядке п.2 ст. 610 ГК РФ, поскольку гражданское и земельное законодательство признает ограничение срока договора аренды земельного участка, заключенного после 01.03.2015 года, которое не может быть преодолено конклюдентными действиями сторон этого договора.
Следовательно, указание на возобновление договора аренды земельного участка от 22.04.2019 №21/ЗК-04379 и договора аренды земельного участка от 22.04.2019 № 21/ЗК-04380 на неопределенный срок подлежит исключению из мотивировочной части оспариваемого решения суда, а апелляционная жалоба Комитета – удовлетворению.
Вместе с тем, в силу вышеизложенных норм, в том числе с учетом приоритета земельного законодательства над гражданским, доводы апелляционной жалобы истца подлежат отклонению, апелляционная жалоба истца – оставлению без удовлетворения.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
ПОСТАНОВИЛ:
Изменить мотивировочную часть решения Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 22.09.2024 по делу № А56-42469/2024, исключив указание на возобновление договора аренды земельного участка от 22.04.2019 №21/ЗК-04379 и договора аренды земельного участка от 22.04.2019 № 21/ЗК-04380 на неопределенный срок.
В остальной части решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 22.09.2024 по делу № А56-42469/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу гаражного кооператива «Гараж-1» - без удовлетворения.
Взыскать с гаражного кооператива «Гараж-1» в доход федерального бюджета 30 000,00 руб. государственной пошлины за рассмотрение дела судом апелляционной инстанции.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
М.В. Балакир
Судьи
С.В. Изотова
Н.Е. Целищева