ЧЕТВЕРТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

672007, <...> http://4aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Чита Дело № А10-1626/2024

14 мая 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 24 апреля 2025 года

Полный текст постановления изготовлен 14 мая 2025 года

Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Скажутиной Е.Н.,

судей Ниникиной В.С., Бушуевой Е.М.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Городецким Р.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Теплоэнергетик» на решение Арбитражного суда Республики Бурятия от 17 января 2025 года по делу №А10-1626/2024 по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Теплоэнергетик» (ОГРН <***>, ИНН <***>) о погашении регистрационной записи об ипотеке,

при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего, самостоятельных требований относительно предмета спора Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Бурятия (ОГРН <***>, ИНН <***>),

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО2, представитель по доверенности от 17.05.2024,

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – истец, ИП ФИО1) обратился в Арбитражный суд Республики Бурятия с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Теплоэнергетик» (далее – ответчик, ООО «Теплоэнергетик») о погашении регистрационной записи об ипотеке на следующие объекты недвижимого имущества:

- земельный участок площадью 44 531 кв. м. кадастровый (или условный) номер: 03:08:310101:2509, номер и дата государственной регистрации: 03-03/001-03/016/106/2016-792/2 от 18.10.2016;

- земельный участок площадью 468 +/-7,57 кв. м, кадастровый (или условный) номер: 03:08:310101:3243. Вид, номер и дата государственной регистрации: собственность, 03-08:310101:3243-03/058/2018-2 от 16.10.2018, адрес: Республика Бурятия, <...>;

- административное здание одноэтажное кирпичное, общей площадью 256,04 кв.м, 1984 года постройки, находящееся по адресу: Республика Бурятия, Иволгинский район, с. Сотниково, на территории Сотниковской птицефабрики (Литер Б1). Свидетельство о государственной регистрации права серия 03А №016853 от 24.12.1999, номер объекта: 03:08:000000:19/1999-000253;

- здание котельной общей площадью 4639,24 кв.м, 1984 года постройки, находящееся по адресу: Республика Бурятия, Иволгинский район, с. Сотниково, на территории Сотниковской птицефабрики (Литер Б). Свидетельство о государственной регистрации права серия 03А №017926 от 12.01.2000, номер объекта: 03:08:000000:19/1999 - 000243. С трубой бывшей котельной, находится по адресу Республика Бурятия, Иволгинский район, с. Сотниково, на территории Сотниковской птицефабрики;

-здание цеха № 23 одноэтажное кирпичное общей площадью 1 308,46 кв.м, 1967 года постройки, находящееся по адресу: Республика Бурятия, Иволгинский район, с. Сотниково, на территории Сотниковской птицефабрики (Литер Б4). Свидетельство о государственной регистрации права серия 03А №016732 от 24.12.1999, номер объекта: 03:08:000000:19/1999-000238;

- здание цеха № 22 одноэтажное, кирпичное общей площадью 1 274,87 кв.м, 1967 года постройки, находящееся по адресу: Республика Бурятия, Иволгинский район, с. Сотниково, на территории Сотниковской птицефабрики, номер объекта: 03:08:000000:19/1999-000239.

Определением Арбитражного суда Республики Бурятия от 18.06.2024 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Бурятия.

Решением Арбитражного суда Республики Бурятия от17 января 2025 года исковые требования удовлетворены.

Ответчик, не согласившись с решением суда от 17.01.2025, обратился с апелляционной жалобой. В обоснование жалобы заявитель указывает, что постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 18.01.2024 по делу №А10-2836/2023 исковые требования ООО «Теплоэнергетик» к ИП ФИО1 о расторжении договора от 17.08.2020 купли-продажи объектов недвижимости были удовлетворены. Основанием для расторжения договора послужило существенное нарушение ФИО1 условий договора об оплате объектов недвижимости, в связи с чем ООО «Теплоэнергетик» было лишено того, на что оно было вправе рассчитывать при заключении договора купли-продажи 8 объектов недвижимости, в том числе спорных 6 объектов, на которые ФИО1 просит прекратить регистрационную запись об ипотеке. Кроме того, договор купли-продажи на 6 объектов недвижимости между сторонами не заключался, собственником спорного имущества в настоящий момент является ООО «Теплоэнергетик». Просит отменить решение суда и отказать в иске.

В судебном заседании представитель истца возразил против доводов апелляционной жалобы, поддержал позицию, изложенную в отзыве на апелляционную жалобу.

Иные лица, участвующие в деле, уведомленные в установленном порядке, явку представителей в судебное заседание не обеспечили.

Проверив обоснованность доводов, содержащихся в жалобе, в совокупности и взаимосвязи с собранными по делу доказательствами, проверив правильность применения норм материального и соблюдения норм процессуального права, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между ООО «Теплоэнергетик» (продавец) и ИП ФИО1 (покупатель) подписан договор купли-продажи объектов недвижимости от 17.08.2020, по условиям которого продавец продает, а покупатель приобретает в собственность здания и земельные участки, расположенные по адресу: Республика Бурятия, Иволгинский район, с. Сотниково, территория Сотниковской птицефабрики, ул. Первая Промышленная, с описанием недвижимого имущества:

- земельный участок площадью 44 531 кв.м., категории земель - земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения - для производственной деятельности. Кадастровый (или условный) номер: 03:08:310101:2509, номер и дата государственной регистрации: 03-03/001-03/016/106/2016-792/2 от 18.10.2016;

- земельный участок площадью 468 +/-7,57 кв.м., категории земель - земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения - для производственной деятельности. Кадастровый (или условный) номер: 03:08:310101:3243. Вид, номер и дата государственной регистрации: Собственность, 03-08:310101:3243-03/058/2018-2 от 16.10.2018, адрес: Республика Бурятия, <...>;

- административное здание одноэтажное кирпичное, общей площадью 256,04 кв.м., 1984г. постройки по адресу: Республика Бурятия, Иволгинский район, с. Сотниково, на территории Сотниковской птицефабрики (Литер Б1). Свидетельство о государственной регистрации права серия 03А №016853 от 24.12.1999, номер объекта: 03:08:000000:19/1999 - 000253;

- здание котельной общей площадью 4639,24 кв.м., 1984 г. постройки по адресу: Республика Бурятия, Иволгинский район, с. Сотниково, на территории Сотниковской птицефабрики (Литер Б). Свидетельство о государственной регистрации права серия 03А №017926 от 12.01.2000, номер объекта: 03:08:000000:19/1999-000243. С трубой бывшей котельной;

- здание цеха №23 одноэтажное кирпичное общей площадью 1308,46 кв.м., 1967 г. постройки, по адресу: Республика Бурятия, Иволгинский район, с. Сотниково, на территории Сотниковской птицефабрики (Литер Б4). Свидетельство о государственной регистрации права серия 03А №016732 от 24.12.1999, номер объекта: 03:08:000000:19/1999-000238;

- здание цеха №22 одноэтажное, кирпичное общей площадью 1274,87 кв.м., 1967 г. постройки, по адресу: Республика Бурятия, Иволгинский район, с. Сотниково, на территории Сотниковской 12.1999, номер объекта: 03:08:000000:19/1999-000239.

Пунктом 1.5 договора предусмотрено условие о том, что передача недвижимого имущества осуществляется посредством подписания сторонами передаточного акта.

Стороны договора в присутствии друг друга ответственно подтверждают, что они действуют без принуждения со стороны или давления в любой форме, что они в дееспособности не ограничены, под опекой, попечительством, а также патронажем не состоят, не страдают заболеваниями, препятствующими осознавать суть подписываемого договора и его обязательств, не находятся под влиянием обстоятельств, вынуждающих совершить данную сделку на крайне невыгодных для себя условиях, что они осознают последствия нарушения условий договора (пункт 1.8 договора).

Цена приобретаемого покупателем недвижимого имущества составляет 12 000 000 руб., является окончательной, изменению не подлежит. Ипотека возникает в силу закона продавца (пункт 2.1 договора).

Пунктом 2.2 договора согласован следующий порядок расчета: покупатель обязуется начать оплату стоимости имущества с 20.11.2020 года в размере 1 000 000 рублей. Оставшуюся сумму стоимости имущества в размере 11 000 000 рублей покупатель осуществляет в течение пяти лет платежами ежемесячно согласно графику платежей, являющегося неотъемлемой частью договора. Ежемесячный платеж состоит из прямых перечислений на расчетный счет ООО «Теплоэнергетик» и оплат за электроэнергию, потребляемую ООО «Теплоэнергетик» и другими потребителями на подстанциях, принадлежащих ООО «Теплоэнергетик». Сумма ежемесячного платежа не должна превышать сумму, утвержденную графиком платежей.

Спорное имущество передано покупателю на основании передаточного акта от 17.08.2020.

Право собственности предпринимателя и ипотека в силу закона зарегистрированы Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республики Бурятия 20.11.2020 и 27.11.2020, что подтверждается отметками о регистрации.

По делу №А10-2836/2023, имеющим в силу статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации преюдициальное значение для рассмотрения настоящего спора, установлено, что общая сумма платежей предпринимателя по договору купли-продажи объектов недвижимости от 17.08.2020 составила 12 672 300 рублей.

Письмом исх. № 38д от 06.03.2024 истец предложил ответчику в течение 5 дней с даты получения письма погасить обременение в виде залога в отношении спорных объектов, путем подачи в регистрирующий орган заявлений о погашении регистрационной записи (обременения).

Обременение в отношении спорного имущества, принадлежащего истцу, не снято, что послужило основанием для обращения предпринимателя в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

Удовлетворяя исковые требования, руководствуясь пунктом 1 статьи 432, статьями 550, 554, пунктом 1 статьи 555, статьей 334.1, пунктом 5 статьи 488, подпунктом 1 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 1, 19, пунктом 1 статьи 25 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», пунктом 2 статьи 1, пунктом 11 статьи 53 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», разъяснениями, данными в пунктах 52, 53 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», проанализировав в совокупности и взаимной связи представленные сторонами доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, приняв во внимание, что факт исполнения предпринимателем обеспеченного залогом обязательства установлен вступившим в законную силу судебным актом – постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 23.01.2024 по делу №А10-2836/2023, имеющего в соответствии со статьей 69 АПК РФ преюдициальное значение для рассмотрения настоящего дела, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии оснований для признания обременения в виде ипотеки на недвижимое имущество прекратившимся (отсутствующим).

Суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы.

Основания прекращения залога приведены в статье 352 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

В силу пункта 11 статьи 53 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218), регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Законом об ипотеке.

В силу абзаца 9 пункта 1 статьи 25 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) регистрационная запись об ипотеке погашается также по решению суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки в порядке, предусмотренном настоящей статьей.

Согласно пункту 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Надлежащее исполнение прекращает обязательство (пункт 1 статьи 408 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, право залога следует судьбе обеспеченного залогом обязательства, неразрывно с ним связанного, и прекращается вместе с ним, в связи с чем решение вопроса о существовании залога зависит от разрешения вопроса о существовании основного обязательства, в обеспечении которого был установлен залог, поскольку не допускается существование залогового обязательства в отрыве от основного обязательства, обеспеченного залогом, а в отсутствие залогового обязательства, в свою очередь не имеется оснований для сохранения в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН) записи о залоге.

В соответствии со статьей 25 Закона об ипотеке, если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки.

В рассматриваемом иске истец просит погасить регистрационные записи об ипотеке, в связи с полным исполнением истцом обеспеченного залогом имущественного обязательства (внесение оплаты за объекты недвижимости по договору купли-продажи), что не противоречит разъяснениям, данным в пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".

Как разъяснено в пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

Из материалов дела следует, что при рассмотрении дела № А10-2836/2023, имеющим в силу статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации преюдициальное значение для рассмотрения настоящего спора, установлено, что общая сумма платежей предпринимателя по договору купли-продажи объектов недвижимости от 17.08.2020 составила 12 672 300 руб.

Таким образом, поскольку материалами дела установлено, что оплата по договору купли-продажи объектов недвижимости от 17.08.2020 ( 6 объектов недвижимости) произведена покупателем в полном объеме, что не опровергнуто ответчиком надлежащими доказательствами, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что обеспеченное залогом обязательство прекратилось его надлежащим исполнением.

Поскольку судом установлен факт исполнения истцом обязательства по оплате недвижимого имущества, что, с учетом установленных при рассмотрении дела обстоятельств, является основанием прекращения обременения в виде ипотеки, в отсутствие каких-либо иных оснований для дальнейшего сохранения обременения, заявленные требования обоснованно удовлетворены судом.

Довод апелляционной жалобы о том, что договор купли-продажи на 6 объектов недвижимости ООО «Теплоэнергетик» с ИП ФИО1 не заключало, несостоятелен, опровергается материалами дела (л.д. 12-14 том 1).

Настоящее постановление выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судей, в связи с чем направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в сети "Интернет".

По ходатайству указанных лиц копии постановления на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Лица, участвующие в деле, могут получить информацию о движении дела в общедоступной базе данных Картотека арбитражных дел по адресу www.kad.arbitr.ru.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Бурятия от 17 января 2025 года по делу №А10-1626/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня принятия путём подачи жалобы через суд первой инстанции.

Председательствующий: Е.Н. Скажутина

Судьи: В.С. Ниникина

Е.М. Бушуева