АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА
ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190121
http://fasszo.arbitr.ru
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
05 февраля 2025 года
Дело №
А56-2552/2024
Резолютивная часть постановления объявлена 03 февраля 2025 года.
Полный текст постановления изготовлен 05 февраля 2025 года.
Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сапоткиной Т.И., судей Баженовой Ю.С. и Захаровой М.В.,
при участии от общества с ограниченной ответственностью «Большой Сампсониевский, 30» ФИО1 и ФИО2 (доверенность от 20.12.2023),
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 18.03.2024 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.10.2024 по делу № А56-2552/2024,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью «Большой Сампсониевский, 30», адрес: 194044, Санкт-Петербург, пр. Большой Сампсониевский, д. 30, к. 1, литера А, ОГРН <***>, ИНН <***> (далее – ООО «Большой Сампсониевский, 30», общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга, адрес: 191124, Санкт-Петербург, Новгородская ул., д. 20, лит. А, пом. 2-Н, ОГРН <***>, ИНН <***> (далее – КИО, комитет), о признании незаконным решения от 17.11.2022 № 05-26-109547/23-0-8 об отказе в выкупе земельного участка площадью 12 511 кв.м, кадастровый номер 78:360005008:9, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Большой Сампсониевский пр., д. 30, корп. 1, лит. А; об обязании принять решение о продаже и направить договор купли-продажи земельного участка в месячный срок со дня вступления решения суда в законную силу.
Решением суда от 18.03.2024 требования удовлетворены.
Постановлением апелляционного суда от 11.10.2024 решение оставлено без изменения.
В кассационной жалобе комитет просит решение и постановление отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований.
Податель жалобы ссылается на то, что участок большей частью расположен в территориальной зоне ТД1-1_1 «общественно-деловой подзоне объектов многофункциональной общественно-деловой застройки и жилых домов, расположенных на территории исторически сложившихся районов Санкт-Петербурга, с включением объектов инженерной инфраструктуры». Податель жалобы указывает на то, что градостроительный регламент в указанной территориальной зоне не предусматривает отнесение назначения земельного участка к видам разрешенного использования: «для размещения промышленных объектов» ни к основным, ни к условно разрешенным видам разрешенного использования земельного участка.
Податель жалобы ссылается на то, что расположенный на участке самовольно реконструированный объект капитального строительства не может считаться находящимся в собственности общества. Полагает, что у общества отсутствует исключительное право на приобретение участка в собственность.
В отзыве на кассационную жалобу общество просит решение и постановление оставить без изменения, соглашаясь с изложенными в них выводами.
Законность решения и постановления проверена в кассационном порядке.
В судебном заседании кассационной инстанции представители общества подтвердили доводы, изложенные в кассационной жалобе.
Комитет о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом, однако своего представителя в суд не направил, в связи с чем жалоба рассмотрена в его отсутствие.
Суд кассационной инстанции полагает, что жалоба не подлежит удовлетворению.
Материалами дела подтверждается следующее.
Между Комитетом по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (правопредшественник КИО, арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «ВГВ - сервис» (арендатор) заключен договор от 28.09.2001 №02-ЗД-03843 аренды земельного участка площадью 12 511 кв. м с кадастровым номером 78:5008:9, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Большой Сампсониевский пр., д. 30, корп. 1, зона 4. Участок предоставляется для размещения нежилого здания (промплощадка).
В связи с переходом права собственности на объект недвижимого имущества, находящийся на земельном участке, права и обязанности арендатора по договору аренды от 28.09.2001 №02-ЗД-03843 перешли к ООО «Большой Сампсониевский, 30» на основании заключенного сторонами дополнительного соглашения от 26.05.2014 к договору аренды.
В соответствии с пунктом 3.1 договора он действует до 05.04.2050 и вступает в силу с момента его государственной регистрации.
Согласно сведениям из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) участок поставлен на кадастровый учет 25.06.2001, в отношении участка установлен вид разрешенного использования – «для размещения промышленных объектов». В границах земельного участка расположены объекты недвижимости с кадастровыми номерами 78:36:0000000:4663, 78:36:0005008:1006.
В соответствии с выпиской из ЕГРН находящееся на упомянутом земельном участке нежилое здание площадью 13 561,2 кв. м с кадастровым номером 78:36:0005008:1006, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, Большой Сампсониевский пр., д. 30, корп. 1, лит. А, принадлежит обществу на праве собственности.
Общество обратилось в комитет с заявлением от 01.11.2023 вх. № 05-26-109547/23-0-0 о предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 78:36:0005008:9 на основании подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3, статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ).
Комитет в письме от 17.11.2023 № 05-26-109547/23-0-8 отказал обществу в выкупе участка со ссылкой на п. 14 ст. 39.16 ЗК РФ, указав на несоответствие установленного вида разрешенного использования земельного участка: «для размещения промышленных объектов» градостроительному регламенту градостроительной зоны ТД1-1_1, в границах которой расположен участок. Кроме того, комитет сослался на то, что по результатам обследования участка Комитетом по контролю за имуществом Санкт-Петербурга выявлены признаки самовольной реконструкции объекта с кадастровым номером 78:36:0005008:1006.
Полагая, что отказ комитета в выкупе земельного участка не соответствует закону и нарушает права общества, последнее обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Суд первой инстанции признал, что оспариваемый обществом отказ противоречит положениям Земельного кодекса Российской Федерации, и удовлетворил требования заявителя.
Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции.
Кассационная инстанция, изучив материалы дела и проверив правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.
Из материалов дела следует, что общество является собственником здания, расположенного на арендуемом обществом земельном участке, в отношении которого согласно сведениям ЕГРН установлен вид разрешенного использования: «для размещения промышленных объектов».
Согласно подпункту пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьёй 39.20 настоящего Кодекса.
В силу пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено данной статьей или другими федеральными законами, граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, имеют исключительное право на приобретение таких земельных участков в собственность или в аренду.
Порядок предоставления в собственность за плату земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов регламентирован статьей 39.17 ЗК РФ.
Согласно пункту 5 статьи 39.17 ЗК РФ в течение 30 дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 ЗК РФ.
Подпунктом 3 пункта 5 статьи 39.17 ЗК РФ предусмотрено, что уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, перечисленных в статье 39.16 ЗК РФ.
В исчерпывающий перечень оснований для отказа в предоставлении публичного участка в собственность физических и юридических лиц включено несоответствие разрешенного использования земельного участка целям использования такого участка, указанным в заявлении о его предоставлении, за исключением случаев размещения линейного объекта в соответствии с утвержденным проектом планировки территории (пункт 14 статьи 39.16 ЗК РФ).
Отказ комитета в предоставлении земельного участка обществу в собственность за плату обоснован пунктом 14 статьи 39.16 ЗК РФ. Комитета ссылается на то, что вид разрешенного использования земельного участка не соответствует градостроительному регламенту территориальной зоны, в которой этот участок находится.
В силу пункта 2 статьи 7 ЗК РФ земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.
В соответствии с пунктом 11 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» разрешенное использование земельных участков, установленное до дня утверждения в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации классификатора видов разрешенного использования земельных участков, признается действительным вне зависимости от его соответствия указанному классификатору.
Отклоняя данный довод комитета, суды правильно применили нормы права и правовую позицию, приведённую в пункте 34 Обзора практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.11.2019, в пункте 6 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14.11.2018, и в определении Верховного Суда Российской Федерации от 23.12.2022 № 307-ЭС22-14132, согласно которой собственник объекта недвижимости вправе использовать свой объект и земельный участок, на котором он расположен, в соответствии с фактическим видом разрешенного использования, правомерно сложившимся до внесения изменений в градостроительный регламент. При кадастровом учете и регистрации права собственности на указанный земельный участок в сведениях ЕГРН о виде разрешенного использования отражается фактический вид использования. Земельные участки, виды разрешенного использования которых не соответствуют измененному градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства не опасно для жизни или здоровья человека, окружающей среды, объектов культурного наследия.
Правилами землепользования и застройки Санкт-Петербурга, утвержденными постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 21.06.2016 № 524, установлено, что участок расположен в территориальной зоне ТД1-1_1 (подзона общественно деловой застройки объектов многофункциональной общественно-деловой застройки и жилых домов, расположенных на территории исторически сложившихся районов Санкт-Петербурга, с включением объектов инженерной инфраструктуры). Градостроительным регламентом указанной территориальной зоны не предусмотрено для спорного земельного участка вида разрешенного использования – «для размещения промышленных объектов».
В соответствии с пунктом 1.4.5 Правил землепользования и застройки градостроительные регламенты применяются к правоотношениям, возникшим после вступления их в силу.
Согласно сведениям ЕГРН арендуемый заявителем земельный участок с видом разрешенного использования - «для размещения промышленных объектов» поставлен на государственный кадастровый учёт 25.06.2001, то есть до утверждения Правил землепользования и застройки.
Общество использует названный земельный участок на основании договора аренды для эксплуатации расположенного на нем нежилого здания, используемого в промышленных целях, что подтверждается представленным комитетом актом обследования земельного участка от 08.11.2023, составленным Комитетом по контролю за имуществом Санкт-Петербурга.
Соответственно, установленный вид разрешенного использования земельного участка признается действительным вне зависимости от его соответствия классификатору видов разрешенного использования.
Суды обоснованно посчитали установленным, что земельный участок используется обществом в соответствии с видом разрешенного использования, содержащимся в сведениях ЕГРН. Доводов о том, что земельный участок используется не в соответствии с установленным видом разрешенного использования, комитет не заявляет.
Ссылка подателя жалобы на то, что общество не имеет право на предоставление земельного участка в собственность без проведения торгов, так как принадлежащее обществу и находящееся на земельном участке здание является объектом самовольной постройки в связи с тем, что произведена самовольная реконструкция объекта, были проверены при рассмотрении дела в судах первой и апелляционной инстанций и обоснованно отклонены судами в связи с тем, что комитетом не доказаны обстоятельства осуществления самовольной реконструкции здания. Указание в акте обследования земельного участка от 08.11.2023 на то, что объект не соответствует поэтажным планам - отсутствует часть перегородок и помещение 1Н, обоснованно не признано судами достаточным доказательством произведения реконструкции объекта исходя из понятия реконструкции объекта капитального строительства, содержащегося в пункте 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации.
Оценив доводы и возражения сторон, суды пришли к верному выводу о том, что комитетом не доказано наличие предусмотренных статьёй 39.16 ЗК РФ оснований для отказа в выкупе земельного участка.
При таких обстоятельствах, применив статьи 198 – 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды правомерно удовлетворили требования общества.
Изложенные в кассационной жалобе доводы были проверены при рассмотрении дела в судах первой и апелляционной инстанций и мотивированно отклонены судами.
Поскольку нормы права применены судами первой и апелляционной инстанций правильно, сделанные судами выводы соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, обжалуемые судебные акты следует оставить без изменения.
С учетом изложенного, руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 18.03.2024 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.10.2024 по делу № А56-2552/2024 оставить без изменения, а кассационную жалобу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга — без удовлетворения.
Председательствующий
Т.И. Сапоткина
Судьи
Ю.С. Баженова
М.В. Захарова