АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА
ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190121
http://fasszo.arbitr.ru
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
05 марта 2025 года
Дело №
А56-59455/2023
Резолютивная часть постановления объявлена 27 февраля 2025 года.
Полный текст постановления изготовлен 05 марта 2025 года.
Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Филиппова А.Е., Власовой М.Г. и Чуватиной Е.В.,
при участии от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга ФИО1 (доверенность от 09.12.2024), от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии поСанкт-Петербургу ФИО2 (доверенность от 25.12.2024), от общества с ограниченной «СКН» ФИО3 (доверенность от 14.11.2022), отгаражно-строительного кооператива «Автодом» ФИО3 (доверенностьот 12.04.2024),
рассмотрев 27.02.2025 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской областиот 16.05.2024 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.10.2024 по делу № А56-59455/2023,
установил:
Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга, адрес: 191144, Санкт-Петербург, Новгородская ул., д. 20, лит. А, пом. 2-Н,ОГРН <***>, ИНН <***> (далее – Комитет), обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании незаконными действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии поСанкт-Петербургу, адрес: 191124, Санкт-Петербург, ул. Красного Текстильщика,д. 10-12, ОГРН <***>, ИНН <***> (далее – Управление Росреестра), по государственной регистрации соглашения о переуступкеот 11.03.2023 к договору аренды земельного участка 05.10.2020 № 04/ЗК-04110 (далее – Договор) за номером 78:37:0521501:1042-78/011/2023-6.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной «СКН», адрес: 197374, Санкт-Петербург, ул. Савушкина, д. 137, корп. 1, лит. А, пом. 16Н, ОГРН <***>, ИНН <***> (далее – Общество), и гаражно-строительный кооператив «Автодом», адрес: 195112, Санкт-Петербург, Новочеркасский пр., д. 28/19, лит. А, кв. 84,ОГРН <***>, ИНН <***> (далее – Кооператив).
Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 16.05.2024 в удовлетворении заявления отказано.
Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного судаот 16.10.2024 решение от 16.05.2024 оставлено без изменения.
В кассационной жалобе Комитет, ссылаясь на неправильное применение судами норм права и неполное выяснение обстоятельств, имеющих существенное значение для дела, просит отменить решение от 16.05.2024 и постановление от 16.10.2024, принять по делу новый судебный акт – об удовлетворении требований.
Комитет указывает на незаконность регистрации Управлением Росреестра соглашения о переуступке прав по Договору, поскольку нормы действующего законодательства не предусматривают возможности без получения согласия арендодателя уступать права арендатора по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной и муниципальной собственности, заключенного на срок менее пяти лет.
Кроме того, податель жалобы выражает несогласие с выводами судов относительно наличия в материалах дела доказательств, подтверждающих согласование арендодателем уступки прав арендатора по Договору.
Управление Росреестра в отзыве на кассационную жалобу просит оставить кассационную жалобу Комитета без удовлетворения, считая выводы судов правильными.
В отзыве на кассационную жалобу Общество и Кооператив просят оставить принятые по делу судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными.
В судебном заседании представитель Комитета поддержал доводы кассационной жалобы. Представители Управления Росреестра, Общества и Кооператива возражали против ее удовлетворения.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела и установлено судами, Комитет (арендодатель) и Общество (арендатор) 05.10.2020 заключили Договор, по условиям которого арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду земельный участок с кадастровым номером 78:10:0521501:1042, площадью1696 кв.м, находящийся по адресу: Санкт-Петербург, Тихорецкий пр., уч. 77 (далее – Участок), сроком на 3 года.
В соответствии с дополнительным соглашением от 13.05.2022 № 1 стороны установили срок действия Договора до 05.10.2026.
Общество и Кооператив 10.03.2023 заключили соглашение (далее – Соглашение), в соответствии с которым последнему переданы права и обязанности арендатора по Договору.
Указанное соглашение зарегистрировано в Управлении 23.03.2023 за номером государственной регистрации 78:10:0521501:1042-78/011/2023-6.
Комитет, полагая, что Управление Росреестра незаконно зарегистрировало Соглашение о передаче прав и обязанностей арендатора по Договору, заключенному на срок менее пяти лет, без разрешения арендодателя, обратился в арбитражный суд с заявлением по настоящему делу.
Суды первой и апелляционной инстанций не установили совокупности оснований для удовлетворения требований Комитета.
Суд кассационной инстанции, исследовав материалы дела, изучив доводы жалобы и проверив правильность применения судами норм материального и процессуального права, считает, что обжалуемые судебные акты не подлежат отмене в связи со следующим.
Отношения, связанные с государственной регистрацией прав на объекты недвижимости, а также сделок с таким имуществом регулируются Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ).
Согласно части 2 статьи 14 Закона № 218-ФЗ основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.
В силу пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.
Пунктом 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации арендатору земельного участка предоставлено право передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.
В то же время пунктом 9 той же статьи предусмотрено право арендатора земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, при его аренде на срок более чем пять лет, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия арендодателя при условии его уведомления.
Таким образом, арендатор вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без согласия арендодателя, если договор аренды заключен на срок более чем пять лет.
Как верно указал суд апелляционной инстанции, оснований считать Договор заключенным на срок более чем пять лет не имеется, в связи с чем для передачи прав и обязанностей арендатора по Договору требовалось согласие арендодателя.
Оспаривая действия Управления Росреестра по государственной регистрации Соглашения, Комитет ссылался на его заключение в отсутствие согласия арендодателя.
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 70 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», сделанное в любой форме заявление о недействительности сделки и о применении последствий недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки (пункт 5 статьи 166 ГК РФ).
При рассмотрении дела судами установлено, что Общество и Кооператив обращались в Комитет по вопросу порядка уступки прав по Договору.
В письме от 05.09.2022 № 04-15-45221/22-0-1 Комитет сообщил о том, что срок действия Договора превышает пять лет, заявителям необходимо самостоятельно обратиться в Управление Росреестра с заявлением о внесении изменений в Единый государственный реестр недвижимости в сведения об арендаторе по Договору, а изменение стороны по Договору в информационной базе Комитета ИТС «Аренда» будет произведено на основании предоставленного заявителями уведомления о регистрационных действиях, выданного Управлением Росреестра.
Исследовав и оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) представленные в материалы дела доказательства, проанализировав содержание письма Комитета от 05.09.2022 № 04-15-45221/22-0-1, суды применительно к установленным при рассмотрении дела обстоятельствам обоснованно посчитали, что со стороны арендодателя было выражено согласие на уступку прав арендатора по Договору, и в связи с этим пришли к выводу, что в данном случае действиями Управления Росреестра по регистрации Соглашения права Комитета не нарушены.
Суды учли непоследовательное и противоречивое поведение Комитета и обоснованно исходили из недопустимости произвольного отказа от заявлений, утверждений, на которые другая сторона, третьи лица вправе были полагаться.
Оснований не согласиться с выводами судов применительно к фактическим обстоятельствам дела у суда кассационной инстанции не имеется.
С учетом изложенного суды правомерно отказали в удовлетворении заявления.
Доводы Комитета, изложенные в кассационной жалобе, повторяют аргументы апелляционной жалобы, направлены на переоценку обстоятельств, установленных судами при рассмотрении дела по существу.
Как разъяснено в пункте 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции», при проверке соответствия выводов арбитражного суда первой и апелляционной инстанций о применении нормы права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам (часть 3 статьи 286 АПК РФ) необходимо исходить из того, что суд кассационной инстанции не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции (часть 2 статьи 287 АПК РФ). С учетом того, что наличие или отсутствие обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела, устанавливается судом на основании доказательств по делу (часть 1 статьи 64 АПК РФ), переоценка судом кассационной инстанции доказательств по делу, то есть иные по сравнению со сделанными судами первой и апелляционной инстанций выводы относительно того, какие обстоятельства по делу можно считать установленными исходя из иной оценки доказательств, в частности, относимости, допустимости, достоверности каждого доказательства в отдельности, а также достаточности и взаимной связи доказательств в их совокупности (часть 2 статьи 71 АПК РФ), не допускается.
Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами первой и апелляционной инстанций на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств, с учетом всех доводов и возражений сторон, а выводы судов соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, у суда кассационной инстанции отсутствуют предусмотренные статьей 288 АПК РФ основания для отмены решения от 07.06.2024 и постановления от 17.10.2024 на основании доводов, изложенных в кассационной жалобе.
Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 16.05.2024 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.10.2024 по делу № А56-59455/2023 оставить без изменения, а кассационную жалобу Комитета имущественных отношенийСанкт-Петербурга – без удовлетворения.
Председательствующий
А.Е. Филиппов
Судьи
ФИО4
ФИО5