АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА
ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000
http://fasszo.arbitr.ru
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
11 июля 2023 года
Дело №
А21-7237/2022
Резолютивная часть постановления объявлена 04 июля 2023 года.
Полный текст постановления изготовлен 11 июля 2023 года.
Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сергеевой И.В., судей Захаровой М.В., Рудницкого Г.М.,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Калининградской области на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.03.2023 по делу № А21-7237/2022,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «ОТК Инвест», адрес: 236001, Калининградская обл., Калининград, ул. Горького, д. 283, оф. 209, ОГРН <***>, ИНН <***> (далее – Общество), обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области, адрес: 236040, Калининградская обл., Калининград, ул. Генерала Соммера, д. 27, ОГРН <***>, ИНН <***> (далее – Управление Росреестра), о признании незаконными изложенного в уведомлении от 25.05.2022 № КУВД-001/2022-19985413/1 решения о приостановлении осуществления действий по государственной регистрации прав в отношении земельного участка с кадастровым номером 39:15:130302:158, а также изложенного в уведомлении от 23.08.2022 № КУВД-001/2022-19985413/5 решения об отказе в осуществлении действий по государственной регистрации прав в отношении названного земельного участка; обязании Управления Росреестра устранить допущенные нарушения прав и законных интересов Общества путем осуществления государственной регистрации прекращения обременения указанного земельного участка по договору от 25.05.2021 № 15 участия в долевом строительстве (с учетом уточнения требований).
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена ФИО1.
Решением от 28.12.2022 в удовлетворении заявления отказано.
Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.03.2023 данное решение отменено; заявленные Обществом требования удовлетворены.
Управление Росреестра в кассационной жалобе просит отменить постановление от 31.03.2023, ссылаясь на неправильное применение апелляционным судом норм права, несоответствие выводов этого суда обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, и оставить в силе решение от 28.12.2022. По мнению подателя жалобы, регистрационные действия были правомерно приостановлены, поскольку к заявлению застройщика о государственной регистрации прекращения договора долевого участия в строительстве не были приложены все необходимые документы в соответствии с частью 3 статьи 9 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ); признание в последующем судом общей юрисдикции незаконным одностороннего отказа застройщика от договора и одновременно признание обжалуемым постановлением незаконными решений Управления Росреестра создает конкуренцию судебных актов.
Общество в отзыве на кассационную жалобу просит оставить ее без удовлетворения, считая выводы апелляционного суда правильными.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, однако в суд своих представителей не направили, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.
Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, Общество (застройщик) и ФИО1 (участник долевого строительства) заключили договор от 25.05.2021 № 15 участия в долевом строительстве, по условиям которого застройщик обязался в предусмотренный договором срок построить (создать) многоквартирный дом, строящийся на земельном участке с кадастровым номером 39:15:130302:158 по строительному адресу: Калининград, Поселковая ул., и передать участнику долевого строительства двухкомнатную квартиру с местоположением и характеристиками, указанными в приложениях к договору, а участник долевого строительства обязался уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
В соответствии с пунктами 3.1, 3.2 договора цена объекта долевого строительства составляет 1 663 304 руб. и уплачивается участником в безналичном порядке не позднее пяти рабочих дней с даты государственной регистрации договора путем внесения денежных средств на специальный эскроу-счет.
Пунктом 7.4 договора застройщику предоставлено право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в порядке, предусмотренном Законом № 214-ФЗ, в частности, при единовременной оплате - в случае просрочки внесения денежных средств в течение более чем двух месяцев.
Согласно пункту 7.5 договора в случае одностороннего отказа от договора одной из сторон договор считается прекратившим свое действие со дня направления другой стороне уведомления с мотивированным обоснованием причин отказа, которое подлежит направлению по почте заказным письмом с описью вложения.
Договор зарегистрирован 08.06.2021 в Управлении Росреестра. С учетом даты регистрации договора срок оплаты в соответствии с пунктом 3.2 договора истекал 16.06.2021.
Во исполнение договора ФИО1 внесла на счет-эскроу 500 000 руб.
Общество, ссылаясь на то, что по состоянию на 03.04.2022 денежные обязательства по договору исполнены ФИО1 не в полном объеме, направило в ее адрес предупреждение от 04.04.2022 № 01/03 о необходимости погасить задолженность в сумме 1 163 304 руб. до 04.05.2022, разъяснив последствия неисполнения данного требования в виде расторжения договора застройщиком в одностороннем порядке.
Поскольку в указанный срок задолженность погашена не была, Общество 16.05.2022 направило в адрес ФИО1 уведомление от 11.05.2022 № 01/05 об одностороннем отказе от договора на основании пункта 7.4 договора.
Общество обратилось в Управление Росреестра с заявлением от 16.05.2022 о государственной регистрации прекращения договора.
Уведомлением от 25.05.2022 Управление Росреестра сообщило заявителю о приостановлении государственной регистрации на основании пункта 6 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ) со ссылкой на поступление в Управление Росреестра заявления ФИО1 о приобщении выписки по счету-эскроу от 19.05.2022, подтверждающей уплату по договору в полном объеме.
Уведомлением от 23.08.2022 регистрирующий орган сообщил об отказе в государственной регистрации в связи с неустранением причин, вызвавших приостановление регистрации.
Общество, считая, что оснований для приостановления государственной регистрации прекращения договора, а затем для отказа в такой государственной регистрации не имелось, обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Отношения, связанные с государственным кадастровым учетом объектов недвижимости и государственной регистрацией прав на объекты недвижимости, а также сделок с таким имуществом, регулируются Законом № 218-ФЗ.
Согласно части 2 статьи 14 этого Закона основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки (пункт 2); иные документы, предусмотренные федеральным законом, а также другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости (пункт 8).
Согласно пункту 6 части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ (в редакции, действовавшей на дату подачи документов Обществом и дату приостановления регистрационных действий) осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если представленные документы не являются подлинными или сведения, содержащиеся в них, недостоверны.
Особенности государственной регистрации договора участия в долевом строительстве установлены статьей 48 Закона № 218-ФЗ.
Исходя из части 8 названной статьи к заявлению о внесении в Единый государственный реестр недвижимости сведений о расторжении или прекращении такого договора должны быть приложены документы, подтверждающие расторжение или прекращение договора. В случае одностороннего отказа стороны договора от исполнения договора к заявлению прилагается копия уведомления другой стороны договора об одностороннем отказе от исполнения договора в форме заказного письма с отметкой об отправке. Орган регистрации прав при представлении заявления одной из сторон такого договора в течение одного рабочего дня обязан направить уведомление об этом другой стороне договора по адресу электронной почты, указанному в договоре.
В свою очередь, основания и порядок одностороннего отказа застройщика от договора участия в долевом строительстве установлены Законом № 214-ФЗ.
Как предусмотрено частью 3 статьи 9 названного Закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с частью 4 этой статьи.
В случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения (часть 4 статьи 9 Закона № 214-ФЗ).
Апелляционный суд, отменяя решение суда первой инстанции и удовлетворяя требования Общества, исходил из того, что формально порядок расторжения договора Обществом был соблюден, на момент подачи Обществом документов на государственную регистрацию какие-либо противоречия в документах отсутствовали, судебного спора по вопросу о расторжении договора также не имелось.
Между тем апелляционным судом не учтено следующее.
Как видно из материалов дела, в данном случае после поступления в регистрирующий орган обращения Общества о государственной регистрации прекращения договора участия в долевом строительстве в связи с односторонним отказом застройщика от исполнения договора в Управление Росреестра от ФИО1 поступили документы, подтверждающие исполнение денежного обязательства, что могло вызвать у регистрирующего органа сомнения в наличии оснований для расторжения договора и соблюдении порядка расторжения договора и соответственно в достоверности сведений, содержащихся в представленных на государственную регистрацию документах.
После направления Управлением Росреестра Обществу уведомления от 25.05.2022 ФИО1 обратилась в суд общей юрисдикции с иском об оспаривании одностороннего отказа Общества от исполнения договора участия в долевом строительстве, ссылаясь, в частности, на неполучение предупреждения застройщика о необходимости погасить задолженность.
На момент направления Управлением Росреестра Обществу уведомления от 23.08.2022 об отказе в государственной регистрации расторжения договора от 25.05.2021 № 15 спор в суде общей юрисдикции о законности одностороннего отказа застройщика от исполнения договора разрешен не был.
Исходя из статьи 1 Закона № 218-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним имеет правоподтверждающий характер и осуществляется на основании документов, бесспорно свидетельствующих о возникновении, прекращении права по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством.
При таком положении с учетом представления участником долевого строительства документов об исполнении денежного обязательства и наличия к моменту окончания срока приостановления регистрационных действий неразрешенного судебного спора о расторжении договора государственный регистратор правомерно посчитал, что осуществить государственную регистрацию прекращения договора от 25.05.2021 № 15 не представляется возможным.
К тому же, к моменту рассмотрения дела арбитражным судом первой инстанции имелось не вступившее в законную силу решение Ленинградского районного суда г. Калининграда от 21.11.2022 по делу № 2-3675/2022 об отказе в удовлетворении требований ФИО1 Однако апелляционным определением от 22.03.2023 № 33-1066/2023 (мотивированное определение изготовлено 23.03.2022) данное решение в части отказа в удовлетворении исковых требований ФИО1 о признании незаконным одностороннего отказа Общества от исполнения договора отменено, исковые требования в этой части удовлетворены.
Кроме того, Общество, настаивая в рамках настоящего дела на государственной регистрации прекращения договора, не представило доказательства возвращения участнику долевого строительства полученных от него денежных средств в соответствии с частью 5 статьи 9 Закона № 214-ФЗ, не подтвердив таким образом свою добросовестность при реализации права на односторонний отказ от договора.
При таком положении выводы суда апелляционной инстанции следует признать ошибочными, в связи с чем обжалуемое постановление подлежит отмене, а решение арбитражного суда первой инстанции должно быть оставлено в силе.
Учитывая изложенное, руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.03.2023 по делу № А21-7237/2022 отменить.
Решение Арбитражного суда Калининградской области от 28.12.2022 по тому же делу оставить в силе.
Председательствующий
И.В. Сергеева
Судьи
М.В. Захарова
Г.М. Рудницкий