Решение по делу № А56-48920/2024 от 11.05.2025

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г.Санкт-Петербург

11 мая 2025 года Дело № А56-48920/2024

Резолютивная часть решения объявлена 09 апреля 2025 года.

Полный текст решения изготовлен 11 мая 2025 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи Парнюк Н.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Элбакидзе И.Б.,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: индивидуальный предприниматель ФИО1 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>, Дата присвоения ОГРНИП: 02.03.2017);

ответчик: Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга в лице Санкт-Петербургского государственного казённого учреждения «Имущество Санкт-Петербурга» (191124, <...> литера а, помещ. 2-н, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 29.05.2017, ИНН: <***>),

о признании договоров аренды недействительными,

при участии

- от истца: представитель не явился, извещен,

- от ответчика: представитель ФИО2, на основании доверенности от 19.12.2024,

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – истец, предприниматель) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга в лице Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения «Имущество Санкт-Петербурга» (далее – Комитет), в котором просил: признать недействительными: - договор аренды №19-А043620, заключенный 16.12.2020 между Комитетом и предпринимателем; - договор аренды № 19-А043660, заключенный 23.12.2020 между Комитетом и предпринимателем; применить последствия недействительности сделки и взыскать с Комитета в пользу предпринимателя денежные средства в сумме: - 5 671 757,42 руб. по договору аренды №19-А043620 от 16.12.2020; - 6 162 581,65 руб. по договору аренды №19-А043660 от 23.12.2020; взыскать с Комитета в пользу предпринимателя проценты за пользование чужими деньгами по дату возврата денежных средств по договорам аренды №19-А043620 от 16.12.2020 и №19-А043660 от 23.12.2020, исходя из ключевой ставки Банка России, действующей в соответствующие периоды.

Представитель ответчика против заявленных требований возражал по основаниям, изложенным в отзыве.

Исследовав материалы настоящего дела и оценив собранные по делу доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 АПК РФ, арбитражный суд установил следующее.

Истец указывает на то, что в декабре 2020 года он участвовал в торгах, организованных ответчиком на основании решений от 12.08.2020 № УРОНФ—1491/20 и от 14.10.2020 № УРОНФ-2465/20, согласно которым были определены к проведению торги в форме аукциона среди субъектов малого и среднего предпринимательства на право заключения договоров аренды объектов нежилого фонда, являющихся неиспользуемыми объектами культурного наследия, находящихся в неудовлетворительном состоянии, собственником которых является Санкт-Петербург, а именно: нежилое здание, являющееся объектом культурного наследия регионального значения «Дача ФИО3», расположенное по адресу: Санкт-Петербург, <...>, литера А, общей площадью 377,00 кв.м, этажность: 2, мезонин-надстройка, кадастровый номер 78:38:1112404:2009 (далее - «Дача ФИО3»); нежилое здание, являющееся объектом культурного наследия регионального значения «Загородный дом ФИО4», расположенный по адресу: Санкт-Петербург, <...>, литера А, общей площадью 398 кв.м, этажность: 2, кадастровый номер 78:38:1112404:2037 (далее -«Загородный дом ФИО4»).

До принятия решения об участии в торгах истец ознакомился с документацией (решениями, выписками из ЕГРН об объекте недвижимости, выписками из единого государственного реестра объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, охранными обязательствами собственника или иного законного владельца, паспортами объектов культурного наследия, данными отчетов об оценке рыночной стоимости объектов и т.д.), размещенной ответчиком в информационно-телекоммуникационной сети Интернет.

В предоставленной ответчиком документации отмечалось, что имущество находится в неудовлетворительном состоянии и передается по договорам аренды сроком на 49 лет с целевым назначением: «дача».

По результатам проведения торгов между истцом и ответчиком были заключены договоры аренды №19-А043620 от 16.12.2020 (в отношении дачи ФИО3) и №19-А043660 от 23 декабря 2020 г. (в отношении загородного дома ФИО4) на условиях, определенных решениями ответчика от 12.08.2020 №УРОНФ—1491/20 и от 14.10.2020 №УРОНФ—2465/20 (в частности, условия о предмете договора, целевом назначении, сроке, состоянии объектов аренды).

Определив в договорах аренды и актах приема-передачи нежилых зданий состояние помещений как неудовлетворительное, ответчик, между тем, не описал конкретные недостатки объекта аренды и не указал, в чем заключаются препятствия использования объекта аренды для целей договора, если таковые имелись.

Получив во временное владение и пользование спорные нежилые помещения, истец обратился в ООО «Ренессанс Петербург» для проведения визуально-инструментального обследования на объектах с использованием технических средств контроля.

Как указалал истец, по результатам обследований было установлено, что спорные здания находятся в состоянии более худшем, нежели указывал ответчик в аукционной документации, договорах аренды и актах приема-передачи имущества, а именно - в аварийном состоянии.

По утверждению истца, о действительном состоянии объектов аренды ответчику стало достоверно известно еще в 2017-2018 г., когда предположительно по его заказу ООО «РК «СОЮЗ» были проведены обследования дачи ФИО3 и ООО «АРМ «РЕСТ» и ООО «ЭПБ Невское» - загородного дома ФИО4, однако до истца указанная информация доведена не была.

Изложенные обстоятельства послужили основанием для направления в адрес ответчика требования о расторжении с 21.06.2023 договоров аренды №19-А043620 и №19-А043660 (исх. № 06/23-10 от 20.06.2023).

Договор аренды №19-А043620 расторгнут с 03.08.2023, договор аренды №19-А043660 – 29.08.2023 путем подписания соглашений о расторжении договоров.

Истец 19.02.2024 отправил ответчику претензии о возврате денежных средств, уплаченных истцом в качестве арендной платы в период действия договоров аренды: в размере 5 671 757,42 руб. по договору №19-А043620; в размере 6 162 581,65 руб. по договору №19-А043660.

Письмами от 15.04.2024 (исх. №05-19-19929/24-0-2 и №05-19-19930/24-0-1) ответчик отказал в удовлетворении требований истца.

По мнению предпринимателя, учитывая выявленную недобросовестность ответчика при сдаче в аренду нежилого здания, которым истец не имел возможности пользоваться в соответствии с условиями договора и назначением имущества, истец полагает, что договоры аренды изначально являлись недействительными, поскольку заключались истцом под влиянием существенного заблуждения относительно предмета сделки в части состояния и целевого назначения имущества, формированию такого заблуждения способствовал ответчик, в связи с чем отказ ответчика вернуть денежные средства, по мнению истца, нарушает право собственности истца на имущество.

Ссылаясь на изложенные обстоятельства, истец обратился в суд с иском.

Согласно статье 12 ГК РФ защита гражданских прав может осуществляться путем признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки, а также иными способами, предусмотренными законом.

В силу статьи 421 ГК РФ стороны свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Согласно пункту 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с частью 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Как предусмотрено частью 2 статьи 166 ГК РФ, требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной (часть 3 статьи 166 ГК РФ).

Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (статья 168 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 178 Гражданского кодекса сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

Заблуждение относительно мотивов сделки не является достаточно существенным для признания сделки недействительной (пункт 3 статьи 178 Гражданского кодекса).

Сделка не может быть признана недействительной по основаниям, предусмотренным статьей 178 Гражданского кодекса, если другая сторона выразит согласие на сохранение силы сделки на тех условиях, из представления о которых исходила сторона, действовавшая под влиянием заблуждения. В таком случае суд, отказывая в признании сделки недействительной, указывает в своем решении эти условия сделки (пункт 4 статьи 178 названного Кодекса).

Согласно пункту 5 статьи 178 Гражданского кодекса суд может отказать в признании сделки недействительной, если заблуждение, под влиянием которого действовала сторона сделки, было таким, что его не могло бы распознать лицо, действующее с обычной осмотрительностью и с учетом содержания сделки, сопутствующих обстоятельств и особенностей сторон.

Если сделка признана недействительной как совершенная под влиянием заблуждения, к ней применяются правила, предусмотренные статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации. Сторона, по иску которой сделка признана недействительной, обязана возместить другой стороне причиненный ей вследствие этого реальный ущерб, за исключением случаев, когда другая сторона знала или должна была знать о наличии заблуждения, в том числе если заблуждение возникло вследствие зависящих от нее обстоятельств. Сторона, по иску которой сделка признана недействительной, вправе требовать от другой стороны возмещения причиненных ей убытков, если докажет, что заблуждение возникло вследствие обстоятельств, за которые отвечает другая сторона (пункт 6 статьи 178 Гражданского кодекса).

Согласно пункту 5 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

В пункте 5 Обзора практики применения арбитражными судами статей 178 и 179 ГК РФ, утвержденного информационным письмом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 10.12.2013 № 162, разъяснено, что суд отказывает в признании сделки недействительной по статье 178 ГК РФ, если истец не проявил должной осмотрительности при совершении спорной сделки.

По смыслу пункта 2 статьи 166 ГК РФ, части 1 статьи 4 АПК РФ, при рассмотрении иска о признании недействительным расторгнутого договора истец должен указать, на защиту какого нарушенного права либо охраняемого законом интереса направлены его требования и каким образом они будут восстановлены в случае удовлетворения иска.

Предприниматель являлся участником торгов в форме аукциона, организованных на основании решения Комитета от 12.08.2020 № УРОНФ--1491/20.

В указанном решении постановлено провести торги в форме аукциона на право заключения договора аренды нежилого здания, находящегося в собственности Санкт-Петербурга, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, <...>, лит. А, общая площадь 377 кв.м, кадастровый № 78:38:1112404:2009 (далее - объект-1).

Среди существенных условий проведения торгов указано, что целевым назначением нежилого здания является «дача».

Имея намерение на использование указанного нежилого здания в соответствии с указанным целевым назначением, истец принял участие в торгах, в результате чего на основании протокола подведения итогов открытого аукциона в электронной форме (извещение № 15FF97A-7001-105-1 от 25.11.2020) между сторонами был заключен договор аренды № 19-А043620 от 16.12.2020 (далее — Договор-1) в отношении указанного нежилого здания.

Согласно п. 1.1 договора объект-1, являющийся неиспользуемым ОКН, включенным в Реестр, находящимся в неудовлетворительном состоянии, имеет единственное целевое назначение использования — «дача».

Пунктом 1.2 договора предусмотрено, что арендатор обязуется выполнить в отношении объекта работы по сохранению ОКН в соответствии с охранным обязательством собственника или иного законного владельца ОКН, утвержденным распоряжением Комитета по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры от 14.07.2016 №40-144 (далее - Охранное обязательство. Работы по сохранению, в срок установленный Охранным обязательством и не превышающий семи лет с даты заключения договора, который включает в себя срок подготовки и согласования проектной документации по сохранению ОКН, в срок установленный Охранным обязательством и не превышающий двух лет с даты заключения договора.

Днем выполнения работ по сохранению считается день подписания акта приемки выполненных работ по сохранению, выданного в установленном федеральным законодательством порядке. Выполнение арендатором Работ по сохранению не влечет возможности приобретения арендатором права собственности на Объект.

Пунктом 2.3 договора предусмотрено, что в связи с проведением Работ по сохранению арендатор обязуется:

- течение одного месяца с даты заключения договора обратиться в КГИОП с заявлением о выдаче задания на проведение работ по сохранению ОКН, включенного в Реестр, или выявленного объекта культурного наследия в отношении Объекта (п.2.3.1.);

- выполнить работы по сохранению в срок, установленный пунктом 1.2. Договора (п. 2.3.2.);

- обеспечить проведение работ по сохранению в соответствии с требованиями Федерального закона № 73-ФЗ, Охранного обязательства и условиями Договора (п. 2.3.3.);

- соблюдать требования к составу (перечню) и срокам (периодичности) проведения Работ по сохранению, установленным КГИОП (п. 2.3.4).

Следовательно, при заключении договора-1 предпринимателем добровольно были приняты на себя обязательства по соблюдению всех условий договора, в том числе по проведению работ в отношении объекта-1.

В соответствии с п. 1.3 Договора сведения об Объекте, изложенные в Договоре и приложениях к нему, являются достаточными для надлежащего использования Объекта в соответствии с Договором.

Согласно п. 1.4 договора неотъемлемыми частями договора являются составленные в отношении объекта Охранное обязательство, акт приема-передачи Объекта, являющимися приложениями к Договору.

03.08.2023 заключено соглашение о расторжении договора-1 с подписанием акта приема-передачи объекта-1.

Согласно выписке ЕГРН Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу проведена государственная регистрация прекращения права аренды объекта-1.

Предприниматель являлся участником торгов в форме аукциона, организованных на основании решения Комитета от 14.10.2020 № УРОНФ-2465/20.

В указанном решении постановлено провести торги в форме аукциона на право заключения договора аренды нежилого здания, находящегося в собственности Санкт-Петербурга, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, <...>, лит. А, общая площадь 398 кв.м, кадастровый № 78:38:1112404:2037 (далее - Объект-2).

Имея намерение на использование указанного нежилого здания в соответствии с указанным целевым назначением. Истец принял участие в торгах, в результате чего на основании протокола подведения итогов открытого аукциона в электронной форме (извещение № 15FF97A-7001-111 от 02.12.2020) между сторонами был заключен договор аренды № 19-А043660 от 23.12.2020 (далее - договор-2) в отношении указанного нежилого здания.

Согласно и. 1.1 Договора объект-2, являющийся неиспользуемым ОКН, включенным в Реестр, находящимся в неудовлетворительном состоянии, имеет единственное целевое назначение использования - «дача».

Пунктом 1.2 договора предусмотрено, что арендатор обязуется выполнить в отношении объекта работы по сохранению ОКН в соответствии с охранным обязательством собственника или иного законного владельца ОКН, утвержденным распоряжением Комитета по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры от 12.07.2016 №40-138 (далее - Охранное обязательство. Работы по сохранению, в срок установленный Охранным обязательством и не превышающий семи лет с даты заключения договора, который включает в себя срок подготовки и согласования проектной документации по сохранению ОКН, в срок установленный Охранным обязательством и не превышающий двух лет с даты заключения договора.

Днем выполнения работ по сохранению считается день подписания акта приемки выполненных работ по сохранению, выданного в установленном федеральным законодательством порядке. Выполнение арендатором работ по сохранению не влечет возможности приобретения арендатором права собственности на объект.

Пунктом 2.3 договора предусмотрено, что в связи с проведением работ по сохранению арендатор обязуется:

- выполнить Работы по сохранению в срок, установленный пунктом 1.2. договора (п. 2.3.2.);

- обеспечить проведение работ по сохранению в соответствии с требованиями Федерального закона № 73-ФЗ, Охранного обязательства и условиями договора (п. 2.3.3.);

Следовательно, при заключении договора-2 предпринимателем добровольно были приняты на себя обязательства по соблюдению всех условий договора, в том числе по проведению работ в отношении объекта-2.

В соответствии с п. 1.3 договора сведения об объекте, изложенные в договоре и приложениях к нему, являются достаточными для надлежащего использования Объекта в соответствии с Договором.

Согласно п. 1.4 договора неотъемлемыми частями договора являются составленные в отношении объекта Охранное обязательство, акт нриема-передачи Объекта, являющимися приложениями к договору.

29.08.2023 заключено соглашение о расторжении договора-2 с подписанием акта приема-передачи объекта-2.

Каких-либо доказательств того, что истец действовал под влиянием заблуждения не представлено, напротив, истец действовал без должной осмотрительности, не принимая во внимание требования законодательства и условия сделки, которые были отражены еще проекте договора, опубликованном в составе конкурсной документации.

Доказательств того, что сделка совершена с нарушением закона и иного правового акта либо с целью заведомо противной основам правопорядка или нравственности, либо без намерения создать правовые последствия или для прикрытия другой сделки Истцом также не представлено.

В соответствии с распоряжением Комитета от 31.07.2019 № 127-р «О проведении аукционов на право заключения договоров аренды объектов нежилого фонда, находящихся в государственной собственности Санкт-Петербурга» проведение аукциона осуществляется в электронной форме на электронной площадке оператором электронной площадки.

Аукционы на право заключения договоров аренды объектов нежилого фонда в отношении объекта-1 и объекта-2 проводились в электронной форме на базе оператора АО «Российский аукционный дом» (www.lot-online.ru).

Договор-1 и договор-2 заключены на основании протокола подведения итогов открытого аукциона в электронной форме (извещение № 15FF97A-7001-105-1) от 25.11.2020 и протокола подведения итогов открытого аукциона в электронной форме (извещение № 15FF97A-7001-111) от 02.12.2020.

В составе конкурсной документации был опубликован комплект документов по объекту-1 и объекту-2, в том числе с приложением фототаблиц.

Кроме того, согласно документации об аукционе в электронной форме, истцу была представлена возможность ознакомиться с состоянием объекта недвижимости, в результате осмотра.

Таким образом, подавая заявку на участие в аукционе в электронной форме истец подтвердил, что на дату подписания заявки он ознакомлен с характеристиками предмета аукциона, указанными в извещении о проведении аукциона, а также что ему была представлена возможность ознакомиться с состоянием объекта недвижимости, в результате осмотра и что претензий по качеству, состоянию имущества, а также к документам и информации о предмете аукциона Истец не имеет.

Подписывая заявку на участие в аукционе в электронной форме и Договор-1 и договор-2, истец подтвердил свою информированность о состоянии объектов.

Предприниматель, обладая всей необходимой информацией в отношении указанных аукционов на право заключения договоров аренды объектов нежилого фонда, подписав указанные договоры аренды, согласился с данными условиями, протокола разногласий представлено не было.

Каких-либо доказательств того, что истец действовал под влиянием заблуждения не представлено.

При таких обстоятельствах, поскольку в рассматриваемом случае признание недействительными расторгнутых договоров не приведет к восстановлению каких-либо прав истца требования о признании договора недействительным, не подлежат удовлетворению.

Ввиду вышеизложенного не подлежат возврату арендные платежи.

Согласно части 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Согласно статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований или возражений.

Под достаточностью доказательств понимается такая их совокупность, которая позволяет сделать однозначный вывод о доказанности или о недоказанности определенных обстоятельств.

Оценив в совокупности и взаимной связи документы, представленные в материалы дела, суд считает, что исковые требования не подлежат удовлетворению.

Расходы по уплате госпошлины подлежат оставлению на истце в соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья Парнюк Н.В.