АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОРЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Орёл Дело № А48-1085/2023

28 сентября 2023 года

Резолютивная часть решения объявлена 21 сентября 2023 года, решение в полном объеме изготовлено 28 сентября 2023 года

Арбитражный суд Орловской области в составе судьи Родиной Г.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Давтян А.Г., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>, Орловская область, Орловский район) к Управлению муниципального имущества и землепользования Администрации города Орла (302028, <...>, ИНН <***>, ОГРН <***>) об обязании заключить договор купли-продажи недвижимого имущества - нежилого помещения, общей площадью 249,9 кв.м, кадастровый номер 57:25:0030507:113, расположенного по адресу: <...>, этаж: 1 на условиях представленного проекта договора купли-продажи недвижимого имущества, приняв пункты 2.1. и 2,2. договора в следующей редакции:

«2.1. Цена объекта недвижимого имущества устанавливается в размере 7 297 497 руб. 98 коп.

2.2. Цена объекта равна его рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком, в отчете № 39 от 9 февраля 2023 года «по определению рыночной стоимости нежилого помещения площадью 249,9 кв.м, кадастровый номер 57:25:0030507:113, расположенного по адресу: <...>, этаж: 1» по состоянию на 9 февраля 2023 года, выполненного оценщиком ООО «Премиум-оценка» ФИО2, в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»,

при участии в заседании:

от истца – представитель ФИО3 (доверенность от 10.03.2023, паспорт, копия диплома),

от ответчика – представитель ФИО4 (доверенность от 16.12.2022, паспорт, копия диплома)

от третьего лица – представитель не явился, извещен надлежащим образом

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее: истец, ИП ФИО1) обратился в Арбитражный суд Орловской области с исковым заявлением к Управлению муниципального имущества и землепользования администрации города Орла (далее: ответчик, УМИЗ администрации г. Орла) об урегулировании разногласий, возникших между Управлением муниципального имущества и землепользования администрации города Орла и ИП ФИО1 при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества в части определения рыночной стоимости имущества.

В обоснование заявленных исковых требований ИП ФИО1 ссылается на положения Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», указав, что не согласен с указанной в проекте договора рыночной стоимостью имущества.

Ответчик исковые требования не признает по основаниям, изложенным в отзыве на исковое заявление.

Определением от 12.04.2023 в порядке ч. 1 ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) арбитражный суд привлек в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора: ФИО5 (Оренбургская область Оренбургский район) на стороне ответчика.

В судебное заседание представитель третьего лица не явился, о месте и времени судебного разбирательства извещен надлежащим образом.

Руководствуясь ч. 5 ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя третьего лица по имеющимся в деле доказательствам.

Исследовав материалы дела, заслушав объяснения представителей истца и ответчика, оценив все представленные в материалы дела доказательства, суд считает исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, согласно выпискам из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним Муниципальному образованию Город Орел принадлежит на праве собственности помещение: нежилое помещение, общей площадью 249,9 кв.м, кадастровый номер 57:25:0030507:113, расположенное по адресу: <...>, этаж: 1.

Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее– ГК РФ) имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства» (далее - Закон № 159-ФЗ).

В силу статьи 3 Закона №159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

12 октября 2020 года на основании протокола проведения открытого аукциона по извещению №280820/0130014/01 от 30.09.2020, между истцом и ответчиком был заключён договор аренды нежилого помещения № 17203, по условиям которого ответчик сдал во временное пользование истцу объект: помещение: нежилое помещение, назначение: нежилое, общей площадью 249,9 кв.м, расположенное по адресу: <...>.

В соответствии с п.1.2 договора срок аренды устанавливается с 19.10.2020 по 18.10.2025.

13.02.2023 ИП ФИО1, используя право, предоставленное Федеральным законом от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», обратился в Управление муниципального имущества и землепользования администрации г. Орла с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, расположенного по адресу: <...>.

УМИЗ администрации г. Орла в соответствии со ст. 4 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ направило истцу для подписания проект договора купли-продажи недвижимого имущества №875 от 20.01.2023, согласно которому истец продает, а ответчик приобретает в собственность объект недвижимого имущества по цене в размере 10 308 365 руб. без учета НДС, в соответствии с рыночной стоимостью объекта оценки, определенной независимым оценщиком ФИО5 в отчете №3279/22 от 12 декабря 2022 года, по состоянию на 24 октября 2022 года.

В свою очередь, истец, полагая, что выкупная цена, указанная в проекте договора купли-продажи, является завышенной, заключил с независимым оценщиком ООО «Премиум-оценка» ФИО2 договор на оказание услуг по определению рыночной стоимости имущества.

В соответствии с представленным оценщиком ООО «Премиум-оценка» ФИО2 отчётом № 39, рыночная стоимость имущества по состоянию на 09.02.2023 определена в размере 7 297 497 руб. 98 коп. без НДС, 8 756 997 руб. 58 коп. с НДС.

В дальнейшем, воспользовавшись своим правом на выкуп арендуемого нежилого помещения, истец не согласился с ценой такого помещения, считая ее завышенной, что и послужило основанием для направления в адрес ответчика протокола разногласий к проекту договора купли-продажи, в котором предложил:

изложить п. 2.1. договора в следующей редакции: «Цена объекта недвижимого имущества устанавливается в размере 7 297 497 руб. 98 коп. без учета НДС»,

изложить п. 2.2. договора в следующей редакции: «Цена Объекта равна его рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком, в отчете № 39 от 09 февраля 2023 года «по определению рыночной стоимости нежилого помещения площадью 249,9 кв.м., кадастровый номер 57:25:0030507:113, расположенного по адресу: <...>, этаж: 1» по состоянию на 9 февраля 2023 года, выполненного оценщиком ООО «Премиум-оценка» ФИО2 в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В дальнейшем, УМИЗ администрации г. Орла письмом №790 от 13.02.2023 отклонило предложенный истцом протокол разногласий к проекту договора № 875 купли-продажи недвижимого имущества.

Соглашение о цене объекта продажи сторонами не достигнуто.

Поскольку возникшие между сторонами разногласия по условиям договора, касающимся определения цены выкупаемого имущества, урегулированы не были, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии с п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) граждане и юридические лица свободы в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускаются за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 445 ГК РФ, при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В соответствии со статьей 8 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон № 135-ФЗ) проведение оценки недвижимости является обязательным при продаже или ином отчуждении объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям.

Согласно статье 13 Закона № 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, указанный спор подлежит рассмотрению в том числе, арбитражным судом. Суд, арбитражный суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Как разъяснено в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса РФ). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

Учитывая, что в материалы дела сторонами были представлены отчеты, в которых величина рыночной стоимости выкупаемого помещения отличалась существенным образом, а также заявлены ходатайства истца и ответчика, руководствуюсь статьями 82-87 АПК РФ, суд удовлетворил заявленное ответчиком ходатайство и назначил экспертизу для установления рыночной стоимости спорного имущества, проведение которой поручено эксперту-оценщику общества с ограниченной ответственностью «НЕЗАВИСИМАЯ ОЦЕНКА» ФИО6, предупрежденной об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

На разрешение эксперта был поставлен следующий вопрос: «Какова рыночная стоимость нежилого муниципального помещения № 91, общей площадью 249,9 кв.м, кадастровый номер 57:25:0030507:113, расположенного по адресу: <...>, этаж: 1, по состоянию на 24 октября 2022 года без учета НДС?»

Согласно поступившему в материалы дела экспертному заключению от 13.06.2023 №66 рыночная стоимость нежилого муниципального помещения № 91, общей площадью 249,9 кв.м, кадастровый номер 57:25:0030507:113, расположенного по адресу: <...>, этаж: 1, по состоянию на 24 октября 2022 года без учета НДС составляет 10 316 080 руб. (том 2 л.д. 10-63).

В судебном заседании 29.08.2023 суд допросил эксперта ФИО6, которая ответила на вопросы истца, пояснив, что ей при оценке объекта был применен сравнительный подход, основанный на методе сравнительного анализа продаж, что нашло отражение в таблице 3, содержащей предложения по продаже нежилых помещений под коммерческое использование на территории г. Орла по состоянию на дату оценки (период исследования март-октябрь 2022 г., том 2 л.д. 19-25). Приведенная в заключении информация относительно предложений к продаже оценщиком проверена путем анализа объявлений по продажам аналогичных помещений под коммерческое пользование, в том числе актуализации содержащихся в объявлении сведений путем уточнения информации по телефону у продавцов объектов. Относительно не применения доходного подхода при оценке объекта эксперт ФИО6 пояснила, что в данной ситуации этот метод ей применен не был, поскольку он основан на оценке величины потенциального или действительного дохода и отдельных факторов образования доходов, объективно оценить которые затруднительно, при выборе используемых при оценки подходов эксперт учитывал, в том числе возможность получения наиболее полных и достоверных исходных данных, цель и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, а именно приобретение объекта недвижимости. Эксперт также пояснила, что ею учтены также такие ценообразующие факторы как близость к остановкам общественного транспорта, концентрация населения в районе нахождения объекта и наличие парковых мест, путем применения соответствующего коэффициента при расчете рыночной стоимости объекта, некоторые из этих факторов уже включены в более общий коэффициент, и повторное отражение данных факторов приведен к задвоению коэффициентов и к искажению рыночной стоимости объекта. Относительно применения при проведении экспертизы справочника в редакции 2018 года эксперт пояснил, что справочник является действующим, не был отменен после выпуска новой редакции, нигде не закреплено, что при производстве экспертизы необходимо пользоваться справочником последней редакции, отраженная в примененном справочке информация является актуальной.

Истец не согласился с выводами эксперта, полагая, что оценщиком не применен справочник более поздней редакции, что повлияло на результат оценки, не применен доходный подход при оценке объекта, не учтены все ценообразующие факторы, такие как близость к остановкам общественного транспорта, концентрация населения в районе нахождения объекта и наличие парковых мест, в обоснование чего представил рецензию от 12.09.2023 на заключение эксперта №66 от 13.06.2023.

Изучив заявленные истцом возражения на экспертное заключение с учётом ответов эксперта, допрошенного в судебном заседании, арбитражный суд приходит к выводу, что изложенные в экспертном заключении данные объективно и достоверно отражают рыночную стоимость нежилого помещения, учтены надлежащим образом все ценообразующие факторы; не принимать указанное заключение у суда нет оснований, поскольку несоответствия заключения Закону № 135-ФЗ и нарушений указанного Закона при проведении экспертизы суд не усматривает. Экспертное заключение выполнено в соответствии с требованиями Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» и не противоречит требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В связи с чем в удовлетворении ходатайства истца о проведении повторной экспертизы судом отказано, поступившее в суд экспертное заключение 13.06.2023 №66 признается судом надлежащим доказательством по делу.

В соответствии со ст. 422 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В силу ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии со ст. 3 Закона №159-ФЗ, п. 1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества, являющуюся существенным условием такого договора, при отсутствии которого договор считается незаключенным.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований ИП ФИО1

Вопрос о распределении судебных расходов разрешается судом в соответствии с требованиями статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, согласно которой судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Согласно статье 106 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации денежные суммы, подлежащие выплате экспертам за выполненную работу, относятся к судебным издержкам.

ИП ФИО1 при обращении в арбитражный суд уплачена государственная пошлина в размере 6000 рублей, а также за проведение судебной экспертизы были перечислены на депозитный счет арбитражного суда денежные средства в размере 8 500 рублей.

Управлением муниципального имущества и землепользования администрации города Орла по настоящему делу за проведение судебной экспертизы были перечислены на депозитный счет арбитражного суда денежные средства в размере 12 000 руб.

Поскольку ответчиком было предложено заключить договор купли-продажи спорного объекта недвижимости в сумме 10 308 365 руб. без учета НДС, а от истца поступило предложение о выкупе нежилого помещения в сумме 7 297 497 руб. 98 коп. без НДС, а также учитывая заключение эксперта по определению рыночной стоимости нежилого помещения в размере 10 316 080 руб., что практически соответствует предложенной цене ответчика, суд приходит к выводу о том, что судебные расходы следует возложить на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>, Орловская область, Орловский район) удовлетворить.

Обязать Управление муниципального имущества и землепользования администрации города Орла (<...>, ИНН <***>, ОГРН <***>) заключить с индивидуальным предпринимателем ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>, Орловская область, Орловский район) договор купли-продажи недвижимого имущества:

- нежилое помещение, назначение: нежилое, общей площадью 249,9 кв.м, кадастровый номер 57:25:0030507:113, расположенное по адресу: <...>, этаж: 1

изложив пункт 2.1 указанного договора в следующей редакции: «Цена объекта по настоящему договору устанавливается в размере 10 316 080 руб. 00 коп. без учета НДС»,

изложив пункт 2.2 указанного договора в следующей редакции: «Цена объекта равна его рыночной стоимости без учета НДС, определенной экспертом ФИО6 в заключении эксперта по делу №А48-1085/2023 от 13.06.2023 №66 по состоянию на 24 октября 2022 года».

Определить начало периода исчисления для оплаты по договору в графике платежей (приложение к договору) со следующего дня после даты вступления в законную силу решения Арбитражного суда Орловской области по делу №А48-1085/2023.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>, Орловская область, Орловский район) в пользу Управления муниципального имущества и землепользования администрации города Орла (<...>, ИНН <***>, ОГРН <***>) 8 500 руб. в счет возмещения расходов по проведению судебной экспертизы по делу.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в г. Воронеже через Арбитражный суд Орловской области в течение месяца со дня его принятия.

Судья Г.Н. Родина