ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
443070, г. Самара, ул. Аэродромная, 11А, тел. 273-36-45
www.11aas.arbitr.ru, e-mail: info@11aas.arbitr.ru
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
апелляционной инстанции по проверке законности и
обоснованности решения арбитражного суда
17 ноября 2023 года Дело № А55-4005/2023
г. Самара 11АП-16509/2023
Резолютивная часть постановления оглашена 14 ноября 2023 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 17 ноября 2023 года.
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ястремского Л.Л.,
судей Митиной Е.А., Романенко С.Ш.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Кистановой А.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Северная Нива Самара» на решение Арбитражного суда Самарской области от 05.09.2023 по делу № А55-4005/2023 (судья Шлиньковаа Е.В.),
по иску общества с ограниченной ответственностью «Северная Нива Самара»
к обществу с ограниченной ответственностью «Аграрий-Поволжье»
третьи лица: ФИО1, финансовый управляющий ФИО2, Управление Росреестра по Самарской области,
о переводе прав и обязанностей покупателя,
при участии представителей:
от истца – представитель ФИО3 по доверенности от 24.01.2023,
от ответчика – директор ФИО4,
от третьих лиц – не явились, извещены надлежащим образом.
УСТАНОВИЛ:
ООО «Северная Нива Самара» обратилось в арбитражный суд с иском к ООО «Аграрий-Поволжье» о переводе на ООО «Северная Нива Самара» прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи от 30.08.2022, заключенного между ФИО1, в лице финансового управляющего ФИО5 и ООО «Аграрий-Поволжье» по приобретению земельной доли в земельном участке площадью 17969700 +/- 37092 кв.м., расположенном по адресу: Самарская область, Клявлинский район, с.п. Черный Ключ, кадастровый номер 63:21:0000000:1038, вид разрешенного использования объекта недвижимости – для ведения товарного сельскохозяйственного производства; и прекращении права общей долевой собственности ООО «Аграрий-Поволжье» на земельную долю в указанном земельном участке (погасить запись о регистрации №63:21:0000000:1038-63/094/2022-214 от 25.10.2022).
Арбитражный суд Самарской области решением от 05.09.2023 в удовлетворении исковых требований отказал.
Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой прocил отменить обжалуемое решение, принять новый судебный акт, ссылаясь на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам, а также на неправильное применение норм материального права.
Ответчик представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором прocил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.
В судебном заседании представитель истца поддержал доводы жалобы.
Представитель ответчика против удовлетворения апелляционной жалобы возражал, полагая обжалуемое решение законным и обоснованным.
Третьи лица явку представителей в судебное заседание не обеспечили, о месте и времени судебного разбирательства извещены надлежащим образом.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный пришел к вывoду об отсутствии оснований для отмены или изменения судебного акта, принятого арбитражным судом первой инстанции.
Как следует из материалов дела, истец (ООО «Северная Нива Самара») является арендатором земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения общей площадью 17969700 кв.м с кадастровым номером 63:21:0000000:1038, расположенного по адресу: Самарская область, Клявлинский район, с/п Черный Ключ на основании договора аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателей от 23.11.2020 № 1-1038-Klyavlino с участниками долевой собственности на земельный участок в лице ФИО6
В силу пункта 2.1. договор заключен сроком на 49 лет.
По акту приема-передачи от 23.11.2020 земельный участок передан арендатору.
Как указано истцом, 24.11.2022 ФИО6 известила ООО «Северная Нива Самара» о поступившем в ее адрес сообщении от ООО «Аграрий-Поволжье» с предложением выкупить у нее на выгодных условиях принадлежащий ей пай в земельном участке с кадастровым номером 63:21:0000000:1038. Согласно письму от 24.11.2022 № 33/2, адресованному ФИО6, ООО «Аграрий-Поволжье» владеет долей в праве общей долевой собственности на земельный участок.
Ссылаясь на заключение договора купли-продажи доли на земельный участок от 30.08.2022 с существенными нарушениями закона, истец обратился в арбитражный суд с иском о переводе прав и обязанностей покупателя на него, как на обладающего преимущественным правом покупки доли других участников долевой собственности.
В соответствии с условиями договора купли-продажи от 30.08.2022 ФИО1 передал в собственность ООО «Аграрий-Поволжье» земельный участок (доля в праве общей долевой собственности 6/1393) площадью 17969700 +/- 37092 кв.м., расположенный по адресу: Самарская область, Клявлинский район, с.п. Черный Ключ.
В силу пункта 1.3. договора право на приобретение имущества возникло у покупателя на основании протокола № 8320-1 об итогах проведения открытых торгов по продаже имущества должника от 10.06.2022. Стоимость имущества составляет 303 000 руб. 00 коп.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции пришел к выводам о надлежащем уведомлении финансовым управляющим всех заинтересованных лиц, обладающих преимущественным правом покупки, о намерении продать спорные доли, истец имел возможность воспользоваться правом на подачу иска о переводе на него прав и обязанностей покупателя в течение установленного трехмесячного срока; с настоящим заявлением в суд общество «Аграрий-Поволжье» обратилось с пропуском срока, предусмотренного для защиты преимущественного права покупки.
Истец считает ошибочным толкование судом первой инстанции положений ст. 250 ГК РФ, ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в части уведомления сособственников о праве преимущественного приобретения земельной доли в земельном участке сельскохозяйственного назначения, полагая, что ни должником, ни финансовым управляющим процедура извещения о намерении продать долю третьему лице не соблюдена.
Повторно исследуя материалы дела, апелляционный суд пришел к выводу о том, что разрешая спор, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований.
В соответствии с пунктом 1 статьи 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.
Пунктом 2 указанной статьи 250 ГК РФ предусмотрено, что продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
По смыслу вышеуказанных норм требование об извещении можно признать исполненным, если продавец представит доказательства о направлении уведомления о продаже доли по месту жительства или последнему известному месту жительства сособственников.
Последствия нарушения преимущественного права покупки определяются пунктом 3 статьи 250 ГК РФ, согласно которому при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Одним из принципов оборота земель сельскохозяйственного назначения, установленных подпунктом 4 части 3 статьи 1 Закона N 101-ФЗ, является преимущественное право других участников долевой собственности на земельный участок, находящийся в долевой собственности, либо использующих этот земельный участок сельскохозяйственной организации или гражданина - члена крестьянского (фермерского) хозяйства на покупку доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при возмездном отчуждении такой доли участником долевой собственности.
По смыслу части 2 статьи 12 Закона N 101-ФЗ извещать других участников долевой собственности о намерении продать свою земельную долю не требуется в случае, когда участник долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения продает свою земельную долю без выделения земельного участка в счет своей земельной доли другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности.
В соответствии с подпунктом 5 пункта 1 статьи 19.1 названного закона, средствами массовой информации, в которых в соответствии со статьями 10, 12, 13, 14 настоящего закона предусмотрено опубликование сообщений, являются источник официального опубликования нормативных правовых актов органов государственной власти субъекта Российской Федерации и (или) источник официального опубликования нормативных правовых актов органов местного самоуправления по месту нахождения земельного участка.
Направление адресного сообщения о намерении продать земельную долю, если количество участников долевой собственности на недвижимое имущество превышает двадцать, не предусмотрено и для собственника доли в недвижимом имуществе в силу статьи 42 Федерального закона от 13.07.2015 "О государственной регистрации недвижимости", вместо извещения в письменной форме остальных участников долевой собственности продавцом доли в праве общей собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу может быть размещено извещение об этом на официальном сайте.
В соответствии с частью 4.1 статьи 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" в случае, если число участников долевой собственности на недвижимое имущество превышает двадцать, вместо извещения в письменной форме остальных участников долевой собственности продавцом доли в праве общей собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу может быть размещено извещение об этом на официальном сайте. Как следует из материалов дела, число собственников земельного участка составляет 171, что превышает предусмотренное в законе количество для извещения в письменной форме.
Как следует из материалов дела, сведения о проведении открытых торгов в форме аукциона размещены на сайте Единого федерального реестра сведений о банкротстве 29.04.2022.
Кроме того, извещение о намерении продать долю в земельном участке земель сельскохозяйственного назначения по цене 303 000 руб. 00 коп. размещено на официальном сайте газеты «Волжская коммуна» 29.06.2022 № 97.
Финансовым управляющим в газете «Волжская Коммуна» от 29 июня 2022 года № 97 (31308) размещено объявление следующего содержания:
«В соответствии с пунктом 2 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 4 статьи 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», финансовый управляющий ФИО1 - ФИО5 (ИНН <***>, СНИЛС <***>, адрес для получения корреспонденции: 443099, г. Самара, Хлебная площадь, д.6, тел 89272608081, адрес эл. почты: alexander-sokol@mail.ru), член Ассоциации МСОПАУ (101000, <...>, ст.1, ИНН <***>, per. Номер 006) , действующий на основании решения Арбитражного суда Самарской области от 21.05.2021 года по делу № А55-2635/2021, настоящим извещает участников долевой собственности, арендаторов земельного участка, а также сельскохозяйственные организации или граждан-членов крестьянского (фермерского) хозяйства, использующих земельный участок, находящийся в долевой собственности, о намерении продать долю в размере 6/1393 в земельном участке с кадастровым номером объекта: 63:21:0000000:1038, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, площадь объекта: 17969700+/-37092 м2, местонахождение: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Самарская область, р-н Клявлинский, с/п Черный Ключ, по цене 303 000 (Триста три тысячи) рублей 00 (ноль) коп., в течение 30 дней с момента размещения настоящей публикации с оплатой в день заключения договора купли-продажи доли в указанном земельном участке. В случае неприобретения указанной доли в праве собственности вышеуказанными лицами в течение месяца со дня размещения настоящего сообщения финансовый управляющий ФИО1 - ФИО5 вправе продать долю третьему лицу, признанному победителем/единственным участником проведенных торгов в соответствии с требованиями действующего законодательства Российский Федерации».
Верховным Судом Российской Федерации в определении от 04.06.2020 N 306-ЭС19-22343 приведен правовой подход, согласно которому цена доли должника в праве общей собственности на долю земельного участка определяется по результатам открытых торгов.
После определения в отношении доли должника победителя торгов (в том числе иного лица, с которым в соответствии с Законом о банкротстве должен быть заключен договор купли-продажи) сособственнику должна предоставляться возможность воспользоваться преимущественным правом покупки этого имущества по цене, предложенной победителем торгов, посредством направления предложения о заключении договора. В случае отказа сособственника или отсутствия его волеизъявления в течение определенного срока с даты получения им предложения имущество должника подлежит реализации победителю торгов.
Такой подход помимо прочего отвечает существу преимущественного права покупки, заключающегося в наличии у определенного законом лица правовой возможности приобрести имущество на тех условиях (в том числе по той цене), по которым это имущество готово приобрести третье лицо. До выявления победителя торгов такого третьего лица не имеется.
По смыслу правового подхода, приведенного в пункте 18 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25 ноября 2020 г., введение процедуры банкротства в отношении продавца имущества, находящегося в общей долевой собственности, не влечет прекращения преимущественного права покупки такого имущества, а его последующая продажа на торгах, проведенных в деле о банкротстве, не исключает необходимости осуществления такого права в установленном порядке.
После опубликования сообщения о проведении открытых торгов на сайте Единого федерального реестра сведений о банкротстве 29.04.2022, финансовый управляющий продавца опубликовал сообщение о намерении продать долю в земельном участке земель сельскохозяйственного назначения по цене 303 000 руб. 00 коп. на официальном сайте газеты «Волжская коммуна» 29.06.2022 № 97.
Согласно Закону Самарской области от 06.07.2021 «О внесении изменений в статьи 1 и 25 Закона Самарской области «О земле» в статью 25 внесены изменения, согласно которым публикация сообщений в сфере оборота земель сельскохозяйственного назначения в случаях, предусмотренных Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", осуществляется в газете "Волжская коммуна", а также в печатных средствах массовой информации, учрежденных для опубликования муниципальных правовых актов муниципального района или городского округа по месту расположения соответствующего земельного участка.
Договор с ООО «Аграрий-Поволжье» был заключен только по истечении 30-дневного срока со дня размещения сообщения в газете «Волжская Коммуна», в связи с непоступлением от лиц, имеющих право преимущественного приобретения, сведений о намерении приобрести имущество должника.
Доводы заявителя, не согласного с выводом о пропуске срока исковой давности, не могут служить основанием для отмены обжалуемого решения, поскольку в течение 30 дней после публикации объявления в газете «Волжская Коммуна» истец о намерении заключить договор купли-продажи не заявил.
Ссылки заявителя на копии ведомостей выдачи арендной платы за 2021 и 2022 год и доводы о том, что ФИО1 получал арендную плату от истца, правового значения не имеют, поскольку о нарушении порядка продажи доли в земельном участке не свидетельствуют.
Кроме того, на момент заключения договора истец не являлся собственником доли в праве общей долевой собственности.
На основании изложенного арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемое решение принято судом первой инстанции обоснованно, в соответствии с требованиями норм материального и процессуального права, и основания для его отмены отсутствуют.
Расходы по государственной пошлине в связи с рассмотрением апелляционной жалобы в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отнесению на заявителя жалобы.
Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд
ПОСТАНОВИЛ:
Решение Арбитражного суда Самарской области от 05.09.2023 по делу № А55-4005/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа, через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий Л.Л. Ястремский
Судьи Е.А. Митина
С.Ш. Романенко