ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Газетный пер., 34, <...>, тел.: <***>, факс: <***>

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

город Ростов-на-Дону дело № А53-18498/2025

21 января 2026 года 15АП-15112/2025

15АП-15817/2025

15АП-15821/2025

Резолютивная часть постановления объявлена 20 января 2026 года.

Полный текст постановления изготовлен 21 января 2026 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Илюшина Р.Р.,

судей Сороки Я.Л., Сулименко О.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём Алимардановой А.Г.,

при участии:

от истца: старший прокурор отдела Ростоблпрокуратуры ФИО1,

от ответчика ТУ Росимущества: ФИО2 по доверенности от 12.01.2026,

от ответчика ООО «АстроМед»: ФИО3 по доверенности от 02.06.2025,

от третьего лица: ФИО4 по доверенности от 12.11.2024,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области, публичного акционерного общества «Совкомбанк», общества с ограниченной ответственностью «АстроМЕД» на решение Арбитражного суда Ростовской области

от 06.11.2025 по делу № А53-18498/2025

по иску Прокуратуры Ростовской области

к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области; обществу с ограниченной ответственностью «АстроМЕД»

при участии третьего лица: публичного акционерного общества «Совкомбанк»

о признании договора купли-продажи недействительным, применении последствий недействительности сделки,

УСТАНОВИЛ:

Прокуратура Ростовской области (далее - истец) обратилась в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области (далее – теруправление), обществу с ограниченной

ответственностью «Астромед» (далее – общество) о признании недействительным договора и применении последствий недействительности сделки.

Определением Арбитражного суда Ростовской области от 30.05.2025 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено публичное акционерное общество «Совкомбанк».

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 06.11.2025 исковые требования удовлетворены. Договор купли-продажи от 31.01.2023 № 61-12/6 (П61/02/2023) признан недействительным (ничтожным). Применены последствия недействительности ничтожной сделки, путем погашения записи о праве собственности общества с ограниченной ответственностью «АстроМЕД» и записи об обременении в виде ипотеки в пользу ПАО «Совкомбанк» в отношении земельного участка с кадастровым номером 61:44:0000000:180174. С Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области в пользу общества с ограниченной ответственностью «АстроМЕД» взысканы денежные средства в размере 2 988 456 руб. 80 коп. С общества с ограниченной ответственностью «АстроМЕД» в доход федерального бюджета взыскано 40 000 руб. государственной пошлины по иску.

Не согласившись с принятым судебным актом, общество обжаловало его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просит отменить решение суда первой инстанции, по делу принять новый судебный акт.

Доводы апелляционной жалобы сводятся к тому, что суд первой инстанции, ссылаясь на положения пункт 1 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации не учёл, что право лица, являющегося собственником расположенного на земельном участке здания, является исключительным и может быть ограничено только федеральным законом (пункт 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации). Возведение на земельном участке капитального объекта, соответствующего по своему функциональному назначению виду разрешенного использования земельного участка, при наличии государственной регистрации права собственности на этот объект, влечёт возникновение у лица права на приобретение в собственность земельного участка в порядке, предусмотренном пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации. Построенный на спорном земельном участке капитальный объект недвижимости с назначением гараж, соответствует виду разрешенного использования земельного участка (хранение автотранспорта) и дает право на выкуп рассматриваемого земельного участка, который предоставлен заявителю в аренду. Суд не дал оценку выводам представленного строительно-технического землеустроительного заключения № 246-11/22.

С принятым судебным актом также не согласилось третье лицо, и обжаловало его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просит отменить решение суда первой инстанции, по делу принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

Доводы апелляционной жалобы ПАО «Совкомбанк» сводятся к тому, что банк является добросовестным залогодержателем. При заключении договора залога банк провёл необходимую проверку и убедился в наличии у общества права собственности на объекты недвижимости, зарегистрированных в ЕГРН. Банк не

знал и не должен был знать о возможных пороках в основании возникновения права собственности ответчика. Банк полагает, что согласно ст. 43 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и ст. 334, 335 ГК РФ не может быть не сохраненным залог на спорном имуществе в пользу банка, поскольку его права как добросовестного залогодержателя были приобретены на законных основаниях и не могут быть прекращены. Также третье лицо поддерживает доводы апелляционной жалобы общества.

Кроме того, с решением суда не согласилось теруправление, обжаловало его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просит отменить решение суда первой инстанции, по делу принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

Доводы апелляционной жалобы теруправления сводятся к тому, что исковое заявление прокуратуры принято с нарушением норм процессуального права, исковое заявление не соответствует требованиям ст. 125 АПК РФ и пункту 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.03.2012 № 15. Приходя к выводу о том, что прокурор действует в интересах РФ, но не в интересах теруправления, суд фактически признает истцом в материально-правовом смысле непосредственно РФ, что противоречит ст. 125 ГК РФ. При рассмотрении дела допущена правовая неопределенность и создана ситуация, когда судом признано предъявление Прокурором иска в защиту интересов публично-правового образования, но не в интересах выступающего от его имени уполномоченного органа. Также теруправление указывает на то, что признание договора недействительным и применение последствий недействительности сделки не приведет к возможности реализовать спорный земельный участок на торгах. Заключение спорного договора не могло привести к нарушению прав третьих лиц, поскольку как исходный спорный земельный участок в изначальной площади, так и образованный в результате раздела оставшийся земельный участок не могли быть только предметом аукциона не на право заключения договора купли-продажи, ни на право заключения договора аренды. Вывод прокурора, о несоразмерности земельного участка был сделан только на основании превышения площади земельного участка площади самого объекта капитального строительства, без учета функционального назначения объекта капитального строительства ООО «Астромед» и предъявляемых к эксплуатируемому объекту требований. Доводы прокурора о том, что обществом не предоставлялись проектно-сметная документация для организации стоянки (парка) транспортных средств, свидетельствующие о намерении организации парковочного пространства в целях осуществления предпринимательской деятельности, противоречат действующим нормам материального права, поскольку такая документация не входит в перечень документов, установленный статьей 16 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» предъявляемых покупателями государственного имущества

Проверив материалы дела, обсудив доводы жалоб, заслушав предстаивтелей сторон, апелляционная коллегия приходит к следующим выводам.

Как видно из материалов дела и установлено судом, Прокуратурой области проведена проверка исполнения теруправлением земельного законодательства при распоряжении объектами государственной собственности.

На основании ст. 39.11, 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации между теруправлением (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор

от 20.06.2022 № А2306 (61-10/36), предметом которого является аренда находящегося в федеральной собственности земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 61:44:0000000:180174, площадью 1064 кв. м, с видом разрешенного использования «хранение автотранспорта», расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, военный городок № 51.

В последующем арендатором на земельном участке возведён объект капитального строительства - нежилое здание «Гараж», декларируемой площадью 33,6 кв. м, которому 14.12.2022 присвоен кадастровый номер 61:44:0000000:181013.

Возведение объекта капитального строительства на земельном участке послужило основанием для его преимущественного приобретения обществом в собственность путем выкупа, на основании заключенного с теруправлением договора купли-продажи от 31.01.2023 № 61-12/6 (П61/02/2023).

Прокуратура полагает, что сделка является недействительной (ничтожной), поскольку теруправлением при заключении договора купли-продажи не учтена несоразмерность площади предоставляемого земельного участка возведенному на нем объекту капитального строительства.

Площадь возведенного ООО «Астромед» гаража согласно выданному разрешению на ввод объекта в эксплуатацию составляет 33,6 кв. м, в то время как площадь предоставленного земельного участка - 1064 кв. м, что не соответствует требованиям земельного законодательства.

Изложенные обстоятельства послужили основанием для обращения прокуратуры в арбитражный суд с иском.

В силу Федерального закона от 17.01.1992 № 2202-1 «О прокуратуре Российской Федерации» прокуратура Российской Федерации в целях обеспечения верховенства закона, единства и укрепления законности, защиты прав и свобод человека и гражданина, а также охраняемых законом интересов общества и государства осуществляет надзор за соблюдением Конституции Российской Федерации и исполнением законов, действующих на территории Российской Федерации, федеральными министерствами, государственными комитетами, службами и иными федеральными органами исполнительной власти, представительными (законодательными) и исполнительными органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, органами военного управления, органами контроля, их должностными лицами, а также органами управления и руководителями коммерческих и некоммерческих организаций.

В пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.03.2012 № 15 «О некоторых вопросах участия прокурора в арбитражном процессе» приведены следующие разъяснения. В силу пункта 3 статьи 1 Закона о прокуратуре прокуроры участвуют в рассмотрении дел арбитражными судами в соответствии с процессуальным законодательством. Таким образом, арбитражным судам при определении полномочий прокурора по обращению в арбитражный суд с исковым заявлением либо по вступлению в дело, рассматриваемое арбитражным судом, следует руководствоваться статьей 52 АПК РФ.

Положениями статьи 52 АПК РФ прокурору предоставлено право на обращение в арбитражный суд с исками о признании недействительными сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами

местного самоуправления, применении последствий их недействительности, а также об истребовании государственного и муниципального имущества из чужого незаконного владения.

В данном случае прокурор полагает, что при заключении ответчиками договора купли-продажи земельного участка не соблюдены требования земельного и гражданского законодательства, что повлекло нарушение прав публично-правового образования.

Таким образом, доводы теруправления о том, что исковое заявление не подлежало принятию отклоняются апелляционным судом как несостоятельные.

При этом, как верно отметил суд первой инстанции, тот факт, что теруправление является уполномоченным органом по распоряжению государственным имуществом, не означает, что прокуратура выступает в интересах теруправления.

Положениями Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) к основным принципам земельного законодательства отнесен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Согласно этому принципу все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков (подпункт 5 пункта 1 статьи 1). К исключениям из общего правила о продаже земельных участков, находящихся в публичной собственности, исключительно на торгах, проводимых в форме аукционов, отнесен случай продажи земельного участка собственнику расположенного на нем здания (подпункт 6 пункта 2 статьи 39.3).

Право лица, являющегося собственником расположенного на земельном участке здания, на приобретение этого участка в собственность является исключительным и может быть ограничено только федеральным законом (пункт 1 статьи 39.20 ЗК РФ).

В заявлении о предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов указывается, в том числе цель использования земельного участка (пункт 1 статьи 39.17 ЗК РФ). По результатам рассмотрения поступившего заявления уполномоченный орган либо осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи и направляет его для подписания заявителю, либо принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка (подпункты 1, 3 пункта 5 статьи 39.17 ЗК РФ).

Одним из оснований принятия отрицательного решения значится обращение с заявлением о предоставлении земельного участка лица, не имеющего права на приобретение этого участка без проведения торгов (пункт 1 статьи 39.16 ЗК РФ).

В силу пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено данной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

При этом исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением (пункт 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»).

Согласно правовой позиции, приведенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 № 13535/10, собственник объекта недвижимости, требующий предоставления земельного участка под объектом, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации приобретенных объектов недвижимого имущества, в том числе в заявленных целях.

Из Постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 03.06.2014 № 1152/14, следует, что исключительное право собственника объекта недвижимости распространяется только на земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования, прошедший государственный кадастровый учет.

В Определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 № 309-ЭС15-11394 указано, что площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.

Таким образом, собственник объекта недвижимости, требующий предоставления земельного участка под этим объектом в аренду или собственность, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации объекта недвижимости, в том числе в заявленных целях.

В определении Верховного Суда Российской Федерации от 06.03.2017 № 305-КГ16-16409 указано, что при предоставлении в собственность хозяйствующего субъекта арендуемого им земельного участка без публичных торгов орган государственной власти обязан учитывать потребность в данном земельном участке, исходя из назначения объекта недвижимости, расположенного на участке, градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемым объектам недвижимости, а также проектов планировки и развития территории соответствующего населенного пункта. Противоположное толкование ведет к тому, что, злоупотребляя правом, возможно без аукциона приобрести участок, размер которого многократно превышает площадь недвижимости, в связи с чем, размер испрашиваемого земельного участка должен быть обоснованным. Предоставление земельного участка из публичной собственности в большем размере может свидетельствовать о его предоставлении собственнику здания в обход установленной законом процедуры (статья 217 ГК РФ, статья 39.20 ЗК РФ).

Как видно из материалов дела, обществу предоставлен в собственность земельный участок без проведения торгов, площадь которого значительно (многократно) превышает эксплуатационные потребности нежилого здания, что верно квалифицированно судом первой инстанции как совершение сделки, нарушающей требования закона, посягающей на публичные интересы, противоречащей явно выраженному законодательному запрету.

В обоснование соразмерности земельного участка ООО «Астромед» в теруправление представлено строительно-техническое и землеустроительное заключение № 246-11/22, подготовленное частным специализированным учреждением «Ростовский центр экспертизы и оценки», определяющее площадь земельного участка, необходимого для устройства и обслуживания автостоянки

(парковки) для легковых (35 машиномест) и среднегабаритных машин (5 машиномест) (стр. 25 - 26 заключения).

Вместе с тем, обществом не предоставлялись соответствующие документы (проектно-сметная документация) для организации стоянки (парка) транспортных средств, строительства автостоянки с автомойкой, свидетельствующие о намерении организации парковочного пространства в целях осуществления предпринимательской деятельности.

Специалистами в рамках подготовки заключения № 246-11/22 осуществлен математический расчет площади земельного участка под парк транспортных средств, определены размеры стояночных мест, количество и типы транспортных средств, предполагаемых к хранению. Согласно выводам заключения (стр. 29) площадь земельного участка (61:44:0000000:180174) соразмерна площади земельного участка, необходимой и достаточной для эксплуатации зданий, строений, сооружений, представляющих собой участок для хранения автомобилей, а не для непосредственной эксплуатации возведенного на нем объекта недвижимости (стр. 18 заключения).

Согласно математическому расчету, приведенному в экспертизе, необходимая площадь земельного участка для хранения автомобилей составила 1089 кв. м: 947 кв. м необходимых для хранения автомобилей * 1,15 (15% - коэффициент озеленения территории).

Лицо, претендующее на приобретение земельного участка без торгов в силу нахождения на нем принадлежащих ему объектов недвижимости, именно на дату обращения с соответствующим заявлением обязано обосновать испрашиваемый размер земельного участка и представить доказательства его фактического использования в заявленной площади, а не ссылаться на предполагаемую необходимость такого использования в будущем.

Обращаясь 30.12.2022 с заявлением о предоставлении спорного земельного участка без торгов, ООО «Астромед» представило документы, свидетельствующие о том, что испрашиваемый земельный участок необходим не для эксплуатации находящегося в его собственности гаража, а для строительства в будущем на земельном участке автостоянки.

Сам факт размещения на спорном земельном участке автотранспорта также не соответствует виду разрешенного использования участка с учетом классификатора видов разрешенного использования земельных участков, утвержденного приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 10.11.2020 № П/0412.

При таких обстоятельствах в материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие необходимость использования обществом земельного участка всей площади для эксплуатации объекта недвижимого имущества. Общество не обосновало необходимость предоставления ему земельного участка, площадь которого (1 064 кв. м) более чем в 31 раз превышает площадь нежилого здания (33,6 кв. м).

С учетом изложенного, суд первой инстанции пришёл к правомерному выводу о ничтожности договора купли-продажи земельного участка от 31.01.2023 № 61-12/6 (П61/02/2023).

Установленный законом порядок заключения договора купли-продажи земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, направлен на обеспечение публичных интересов, поэтому

заключенная с его нарушением сделка является ничтожной в силу пункта 2 статьи 168 ГК РФ.

Вопреки доводам апеллянтов из положений пунктов 4, 6 статьи 11.9 ЗК РФ следует, что образование земельных участков не должно нарушать требования, установленные данным Кодексом, другими федеральными законами.

Согласно статье 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов; разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка, за исключением случаев размещения линейного объекта в соответствии с утвержденным проектом планировки территории (подпункты 1 и 14).

В определении Конституционного Суда Российской Федерации от 23.04.2020 № 935-О указано, что, развивая принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, Земельный кодекс предусматривает для собственников зданий или сооружений исключительное право на приватизацию земельных участков, на которых эти объекты расположены, реализуемое без проведения торгов (подпункт 6 пункта 2 статьи 39.3 и пункт 1 статьи 39.20), а также порядок пользования чужим земельным участком лицами, которые приобрели в собственность здания или сооружения (пункт 1 статьи 35). При этом указанный порядок обеспечивает необходимый баланс интересов собственников земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных на этих участках, устанавливая границы допустимого использования чужого земельного участка, а именно лишь той его части, которая занята зданием или сооружением и необходима для их использования.

Таким образом, указанный выше принцип земельного законодательства, реализуемый в том числе при приватизации находящихся в публичной собственности земельных участков собственниками расположенных на них зданий и сооружений, подразумевает, что определение границ и площади соответствующего земельного участка должно производиться исходя из необходимости обеспечить функциональное использование расположенного на этом участке здания или сооружения, притом что размер земельного участка, предоставленного для строительства объектов недвижимости, может не совпадать с размером земельного участка, необходимого для эксплуатации этих объектов, поскольку данные цели различны.

Площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов, и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.

В данном случае площадь предоставленного в собственность обществу земельного участка многократно превышает площадь принадлежащего ему объекта недвижимости (установлена несоразмерность площади испрашиваемого земельного участка и площади объекта недвижимости, расположенного на таком участке).

Теруправление не учитывает, что подобное несоответствие должно было служить основанием для отказа в предоставлении обществу в собственность

земельного участка в испрашиваемых им границах и площади в соответствии с правилами статьи 39.16 ЗК РФ.

Аналогичный правовой подход изложен в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 14.07.2025 по делу № А63-15022/2024.

Довод теруправления о пропуске срока исковой давности правомерно отклонён судом первой инстанции ввиду следующего.

По требованиям о признании недействительной ничтожной сделки и применении последствий ее недействительности срок исковой давности для стороны сделки составляет три года со дня начала ее исполнения. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки (пункт 1 статьи 181 ГК РФ).

Также истцом заявлено о применении последствий недействительности ничтожной сделки путем погашения записи о праве собственности общества и записи об обременении в виде ипотеки в пользу ПАО «Совкомбанк» в отношении земельного участка с кадастровым номером 61:44:0000000:180174.

В соответствии с нормой статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

С учетом изложенного, на теруправление правомерно возложена обязанность по возврату обществу денежных средств в размере 2 988 456 рублей 80 копеек.

Иные доводы апелляционных жалоб теруправления и общества направлены на переоценку правильно установленных и оцененных судом первой инстанции обстоятельств и доказательств по делу.

По смыслу данных в пункте 52 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснений, регистрационная запись, совершенная на основании ничтожной сделки, подлежит прекращению на основании решения суда о применении последствий недействительности ничтожной сделки. Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 14.12.2010 № 7781/10 сформулировал правовую позицию о том, что аннулирование соответствующей записи представляет собой одно из последствий недействительности оспариваемого договора.

В соответствии с абзацем пятым пункта 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах,

возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца

При этом коллегия судей находит заслуживающими внимания доводы апелляционной жалобы ПАО «Совкомбанк» о необходимости сохранения права залога за банком.

По общему правилу, установленному в пункте 1 статьи 353 ГК РФ, в случае перехода прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу залог сохраняется.

Из абзаца 2 пункта 2 статьи 335 ГК РФ следует, что, если вещь передана в залог залогодержателю лицом, которое не являлось ее собственником или иным образом не было надлежаще управомочено распоряжаться имуществом, о чем залогодержатель не знал и не должен был знать (добросовестный залогодержатель), собственник заложенного имущества имеет права и несет обязанности залогодателя, предусмотренные настоящим Кодексом, другими законами и договором залога.

При этом из принципа следования залога судьбе вещи имеются исключения, касающиеся, прежде всего, отказа залогодержателю, недобросовестно приобретшему залог, в защите формально принадлежащего ему права.

Так, по смыслу статьи 10 ГК РФ и абзаца второго пункта 2 статьи 335 ГК РФ недобросовестным признается залогодержатель, которому вещь передана в залог от лица, не являющегося ее собственником (или иным управомоченным на распоряжение лицом), о чем залогодержатель знал или должен был знать.

Судебная практика применения законодательства о залоге правил сохранения залога за добросовестным залогодержателем при применении последствий недействительности сделки, на основании которой залогодатель приобрел переданное впоследствии в залог имущество, предполагает необходимость проверки добросовестного или недобросовестного поведения залогодержателя при получении в залог имущества от лица, которое не имело права на это имущество вследствие последующего признания судом недействительной сделки, на основании которой залогодатель приобрел имущество.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части 1 ГК РФ», оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Согласно правовой позиции, изложенной в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 15.06.2016 № 308-ЭС16-1475, о злоупотреблении правом со стороны кредитной организации при заключении обеспечительных сделок может свидетельствовать, например, совершение банком названных сделок не в соответствии с их обычным предназначением (не для создания дополнительных

гарантий реального погашения долговых обязательств), а в других целях, таких как: участие банка в операциях по неправомерному выводу активов; получение банком безосновательного контроля над ходом дела о несостоятельности; реализация договоренностей между банком и поручителем (залогодателем), направленных на причинение вреда иным кредиторам, лишение их части того, на что они справедливо рассчитывали (в том числе, не имеющее разумного экономического обоснования принятие новых обеспечительных обязательств по уже просроченным основным обязательствам в объеме, превышающем совокупные активы поручителя (залогодателя), при наличии у последнего неисполненных обязательств перед собственными кредиторами.

Между тем обстоятельств недобросовестности банка при заключении кредитного договора с обществом и передачи спорного участка в залог, судом не установлено, сам договор ипотеки недействительным не признан.

Поскольку банк является добросовестным залогодержателем, права и обязанности как залогодателя по договору ипотеки перешли к теруправлению.

По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

С учётом изложенного, решение суда первой инстанции в части указания на погашение записи об обременении в виде ипотеки в пользу ПАО «Совкомбанк» в отношении земельного участка с кадастровым номером 61:44:0000000:180174 следует отменить, в удовлетворении заявленного прокуратурой требований о погашении записи об ипотеки - отказать.

Поскольку доводы апелляционной жалобы ПАО «Совкомбанк» нашли своё подтверждение, судебные расходы по уплате госпошлины по апелляционной жалобе банка по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отнесению на истца.

При этом апелляционный суд учитывает особенности взыскания судебных расходов с прокуратуры.

В силу статей 1 и 52 Закона о прокуратуре прокурор действует от имени Российской Федерации, финансовое обеспечение деятельности органов и учреждений прокуратуры Российской Федерации является расходным обязательством Российской Федерации.

Согласно разъяснению Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенного в пункте 15 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.03.2012 № 15 «О некоторых вопросах участия прокурора в арбитражном процессе», если проигравшей стороной по делу является прокурор, судебные расходы стороны, в пользу которой принят судебный акт, подлежат возмещению за счет казны Российской Федерации.

В соответствии со статьями 165 и 242.2 Бюджетного кодекса Российской Федерации, судебные акты по искам к Российской Федерации, в том числе о взыскании денежных средств за счет казны Российской Федерации, исполняет Министерство финансов Российской Федерации.

Таким образом, судебные расходы ПАО «Совкомбанк» по уплате госпошлины по апелляционной жалобе подлежат взысканию с Российской Федерации в лице Минфина России за счет казны.

Руководствуясь статьями 268 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 06.11.2025 по делу № А53-18498/2025 в части погашения записи об обременении в виде ипотеки в пользу ПАО «Совкомбанк» в отношении земельного участка с кадастровым номером 61:44:0000000:180174 отменить.

В удовлетворении требования о погашении записи об обременении в виде ипотеки в пользу ПАО «Совкомбанк» в отношении земельного участка с кадастровым номером 61:44:0000000:180174 отказать.

В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционные жалобы Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области и общества с ограниченной ответственностью «АстроМЕД» - без удовлетворения.

Взыскать с Российской Федерации в лице Министерства финансов Российской Федерации за счет казны Российской Федерации в пользу публичного акционерного общества «Совкомбанк» (ИНН: <***>; ОГРН: <***>) судебные расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в размере 30 000 рублей.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев через суд первой инстанции.

Председательствующий Р.Р. Илюшин

Судьи Я.Л. Сорока

О.А. Сулименко