АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КОМИ
ул. Ленина, д. 60, <...>
8(8212) 300-800, 300-810, http://komi.arbitr.ru, е-mail: info@komi.arbitr.ru
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
г. Сыктывкар
03 декабря 2025 года Дело № А29-7441/2025
Резолютивная часть решения объявлена 03 декабря 2025 года, полный текст решения изготовлен 03 декабря 2025 года.
Арбитражный суд Республики Коми в составе судьи Басманова П.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Злобиной К.Н.,
рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Микунь» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) к Службе Республики Коми строительного, жилищного и технического надзора (контроля) (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) о признании недействительными предписания и решения,
третьи лица: ФИО1, ФИО2, Некоммерческая организация Республики Коми «Региональный Фонд капитального ремонта многоквартирных домов», Администрация муниципального района
«Усть-Вымский», Администрация городского поселения «Микунь»,
при участии в судебном заседании представителя заявителя ФИО3 (руководитель),
установил:
Общество с ограниченной ответственностью «Управляющая Компания «Микунь» (далее – ООО «УК «Микунь», заявитель) обратилось в Арбитражный суд Республики Коми с заявлением о признании недействительным предписания Службы Республики Коми строительного, жилищного и технического надзора (далее – Служба, ответчик) № 7-л от 24.04.2025 и решения № 53 от 02.06.2025.
Определением суда от 11.06.2025 заявление принято к производству, предварительное судебное заседание проведено 08.07.2025, которое отложено на 29.07.2025, судебное разбирательство назначено на 09.09.2025, которое отложено до 06.10.2025, 29.10.2025, 07.11.2025, 03.12.2025.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФИО1, ФИО2, Некоммерческая организация Республики Коми «Региональный Фонд капитального ремонта многоквартирных домов», Администрация муниципального района «Усть-Вымский», Администрация городского поселения «Микунь».
В заявлении ООО «УК «Микунь» указывает на то, что предписание Службы возлагает на Общество неисполнимые обязанности. По мнению Общества, предписание
является неисполнимым, поскольку оно не содержит конкретные действия достаточные для его исполнения. Кроме того, Общество считает, что у Службы стройжилтехнадзора Республики Коми отсутствовали основания для выдачи предписания, поскольку выявленные нарушения подлежат устранению в рамках капитального ремонта крыши.
Служба с заявленными требованиями не согласилась, полагает, что оспариваемые предписание и решения являются законными, оснований для их отмены не имеется. Подробно доводы изложены в отзыве.
Третьи лица отзыв по существу заявленных требований не представили.
Лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомлены о дате и времени судебного заседания, в связи с чем суд считает возможным рассмотреть дело с учетом положений, предусмотренных статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), без участия представителей Службы и третьих лиц.
Суд, изучив материалы дела, заслушав представителя заявителя, установил следующее.
В связи с поступившими обращениями ФИО1, ФИО2, на основании решения от 16.04.2025 № 300 Службой в отношении ООО «УК «Микунь» в период с 17.04.2025 по 30.04.2025 проведена внеплановая выездная проверка.
Установлено, что ООО «УК «Микунь» на основании лицензии от 06.04.2023
№ 011000356 осуществляет деятельность по управлению многоквартирным домом, расположенным по адресу: <...> (далее – МКД № 27).
При проведении проверки доступ в жилое помещение № 34 МКД № 27 не обеспечен. Однако, из представленных заявителем фото и видеоматериалов в жилой комнате зафиксировано провисание натяжного потолка от скопления воды, слив которой производится в ведро при помощи шланга. В подъезде на потолке в углу над окном видны следы от протечек.
В ходе визуального осмотра жилого помещения № 71, расположенного на 4 этаже МКД № 27 на потолках и стенах жилых комнат № 1, № 2, а также кухни, следы протечек не обнаружены. Собственник помещения пояснила, что 14.03.2025 на балконе имелись следы протечек, между тем, на момент проверки следы протечек очистили самостоятельно. В подъезде следы протечек не выявлены.
Кроме того, при визуальном осмотре чердачного помещения МКД № 27, расположенного над квартирами № 34, № 73 ( № 71, 4 этаж), а также кровли установлено, что чердачное помещение на ощупь сухое, на стропильной системе имеются следы протечек, на ощупь не увлажнены, смещение и (или) отсутствие листков профильного железа не наблюдается.
Результаты проверки зафиксированы в акте от 25.04.2025 № 11-л, в целях устранения выявленных нарушений в адрес Общества направлено предписание от 25.04.2025 № 7-л.
В порядке досудебного урегулирования спора Общество обратилось в Службу стройжилтехнадзора Республики Коми с жалобой на указанное предписание.
Решением Службы стройжилтехнадзора Республики Коми № 53 от 02.06.2025 Обществу отказано в удовлетворении жалобы.
Не согласившись с данным предписанием и решением, Общество обратилось в Арбитражный суд Республики Коми.
В силу части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской
и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Для признания ненормативного акта недействительным, решения и действия (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности, что также отражено в пункте 6 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».
Отсутствие предусмотренной статьей 198 АПК РФ совокупности условий, необходимой для оспаривания ненормативного правового акта, действия, решения, влечет в силу части 3 статьи 201 АПК РФ отказ в удовлетворении заявленных требований.
Согласно пункту 1 части 1 статьи 90 Федерального закона от 31.07.2020 № 248-ФЗ «О государственном контроле (надзоре) и муниципальном контроле в Российской Федерации» в случае выявления при проведении контрольного (надзорного) мероприятия нарушений обязательных требований контролируемым лицом контрольный (надзорный) орган в пределах полномочий, предусмотренных законодательством Российской Федерации, обязан выдать после оформления акта контрольного (надзорного) мероприятия контролируемому лицу предписание об устранении выявленных нарушений с указанием разумных сроков их устранения и (или) о проведении мероприятий по предотвращению причинения вреда (ущерба) охраняемым законом ценностям, а также других мероприятий, предусмотренных федеральным законом о виде контроля.
В соответствии с частью 2 статьи 20 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) государственный жилищный надзор осуществляется уполномоченными органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации (региональный государственный жилищный надзор) в порядке, установленном высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации, с учетом требований к организации и проведению государственного жилищного надзора, установленных Правительством Российской Федерации.
Исходя из совокупности данных норм, суд приходит к выводу, что оспариваемое предписание вынесено уполномоченным государственным органом и в пределах его компетенции.
В соответствии со статьями 161, 162 ЖК РФ надлежащее содержание общего имущества в зависимости от способа управления многоквартирным домом обеспечивается собственниками помещений путем заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией.
Постановлением Правительства РФ от 28.10.2014 № 1110 «О лицензировании предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами» утверждено Положение о лицензировании предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами (далее - Положение № 1110).
Согласно подпунктам «а», «б» пункта 3 Положения № 1110 лицензионными требованиями к лицензиату являются, в том числе следующие требования: соблюдение требований, предусмотренных частью 2.3 статьи 161 ЖК РФ; исполнение обязанностей по договору управления многоквартирным домом, предусмотренных частью 2 статьи 162 ЖК РФ.
В силу части 2 статьи 162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного
в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, обеспечить готовность инженерных систем, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
Согласно части 1 статьи 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.
В силу части 2.3 статьи 161 ЖК РФ при управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, правил пользования газом в части обеспечения безопасности при использовании и содержании внутридомового и внутриквартирного газового оборудования при предоставлении коммунальной услуги газоснабжения, или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, за обеспечение готовности инженерных систем.
В соответствии подпунктом «б» пункта 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 (далее - Правила № 491) в состав общего имущества включается, в том числе крыши.
Согласно подпунктов «а», «б» пункта 10 Правил № 491 общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем: соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества.
В силу подпункта «з» пункта 11 Правил № 491 содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома включает в себя в числе прочего текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации и содержание общего имущества, указанного в подпунктах «а» - «д» пункта 2 данных Правил.
В силу пункта 42 Правил № 491 управляющие организации и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении многоквартирным домом, отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором.
Согласно пункту 11(1) Правил № 491 минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и Правила оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме (далее - Минимальный перечень), устанавливаются Правительством Российской Федерации.
В силу пункта 7 Минимального перечня к работам, выполняемым в целях надлежащего содержания крыш многоквартирных домов: проверка кровли на отсутствие протечек; проверка молниезащитных устройств, заземления мачт и другого оборудования, расположенного на крыше; выявление деформации и повреждений несущих кровельных конструкций, антисептической и противопожарной защиты деревянных конструкций, креплений элементов несущих конструкций крыши, водоотводящих устройств и оборудования, слуховых окон, выходов на крыши, ходовых досок и переходных мостиков на чердаках, осадочных и температурных швов, водоприемных воронок внутреннего водостока; проверка состояния защитных бетонных плит и ограждений, фильтрующей способности дренирующего слоя, мест опирания железобетонных коробов и других элементов на эксплуатируемых крышах; проверка температурно-влажностного режима и воздухообмена на чердаке; контроль состояния оборудования или устройств, предотвращающих образование наледи и сосулек; осмотр потолков верхних этажей домов с совмещенными (бесчердачными) крышами для обеспечения нормативных требований их эксплуатации в период продолжительной и устойчивой отрицательной температуры наружного воздуха, влияющей на возможные промерзания их покрытий; проверка и при необходимости очистка кровли и водоотводящих устройств от мусора, грязи и наледи, препятствующих стоку дождевых и талых вод; проверка и при необходимости очистка кровли от скопления снега и наледи; проверка и при необходимости восстановление защитного окрасочного слоя металлических элементов, окраска металлических креплений кровель антикоррозийными защитными красками и составами; проверка и при необходимости восстановление насыпного пригрузочного защитного слоя для эластомерных или термопластичных мембран балластного способа соединения кровель; проверка и при необходимости восстановление пешеходных дорожек в местах пешеходных зон кровель из эластомерных и термопластичных материалов; проверка и при необходимости восстановление антикоррозионного покрытия стальных связей, размещенных на крыше и в технических помещениях металлических деталей; при выявлении нарушений, приводящих к протечкам, - незамедлительное их устранение. В остальных случаях - разработка плана восстановительных работ (при необходимости), проведение восстановительных работ.
Требования и нормативы по содержанию и обслуживанию жилого фонда определены Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 № 170 (далее - Правила № 170) и являются обязательными для исполнения как собственниками помещений, так и товариществами собственников жилья и управляющими организациями.
Согласно главе 2 Правил № 170 техническое обслуживание здания включает комплекс работ по поддержанию в исправном состоянии элементов и внутридомовых систем, заданных параметров и режимов работы его конструкций, оборудования и технических устройств.
Техническое обслуживание жилищного фонда включает работы по контролю за его состоянием, поддержанию в исправности, работоспособности, наладке и регулированию инженерных систем и т.д. Контроль за техническим состоянием следует осуществлять путем проведения плановых и внеплановых осмотров.
В силу пунктов 2.1, 2.1.1, 2.1.2 Правил № 170, целью осмотров жилых зданий является установление возможных причин возникновения дефектов и выработка мер по
их устранению. В ходе осмотров осуществляется контроль за использованием и содержанием помещений.
В соответствии с пунктом 2.6.2 Правил № 170 при подготовке жилищного фонда к эксплуатации в зимний период надлежит устранить неисправности стен, фасадов, крыш, перекрытий чердачных и над техническими подпольями (подвалами), проездами, оконных и дверных заполнений, а также отопительных печей, дымоходов, газоходов, внутренних систем тепло-, водо- и электроснабжения и установок с газовыми нагревателями; привести в технически исправное состояние территорию домовладений с обеспечением беспрепятственного отвода атмосферных и талых вод от отмостки, от спусков (входов) в подвал и их оконных приямков; обеспечить надлежащую гидроизоляцию фундаментов, стен подвала и цоколя и их сопряжения со смежными конструкциями, лестничных клеток, подвальных и чердачных помещений, машинных отделений лифтов, исправность пожарных гидрантов.
На основании пункта 4.6.1.1 Правил № 170 организация по обслуживанию жилищного фонда должна, в том числе, обеспечивать исправное состояние конструкций чердачного помещения, кровли и системы водоотвода и защиту от увлажнения конструкций от протечек кровли или инженерного оборудования.
В соответствии с пунктом 4.6.1.2 Правил № 170 следует устранять, не допуская дальнейшего развития, деформации в кровельных несущих конструкциях деревянных (нарушения соединений между элементами, разрушение гидроизоляции мауэрлатов, загнивание и прогиб стропильных ног, обрешетки и др. элементов); железобетонных (разрушение защитного слоя бетона, коррозия арматуры, прогибы и трещины, выбоины в плитах и др.); в кровлях из листовой стали (ослабление гребней и фальцев, пробоины и свищи, коррозия, разрушение окрасочного или защитного слоя); в кровлях из асбестоцементных плиток, листов черепицы и других штучных материалов (повреждения и смещения отдельных элементов, недостаточный напуск друг на друга и ослабление крепления элементов кровель к обрешетке); в кровлях из рулонных материалов (отслоение от основания, разрывы и пробоины, местные просадки, расслоение в швах и между полотнищами, вздутия, растрескивание покровного и защитного слоев); мастичных (отслоение, разрушение мастичного слоя).
Работы по ремонту кровли включены в перечень работ, относящихся к текущему ремонту (пункт 4 приложения № 7 Правил № 170).
В силу пункта 4.10.2.1 Правил № 170 организации по обслуживанию жилищного фонда в процессе эксплуатации жилых домов должны регулярно осуществлять мероприятия по устранению причин, вызывающих увлажнение ограждающих конструкций (поддержание надлежащего температурно-влажностного режима и воздухообмена в жилых и вспомогательных помещениях; содержание в исправном состоянии гидро- и пароизоляционных слоев стен, перекрытий, герметизации стыков и швов полносборных зданий).
Материалы дела подтверждают, и заявитель не оспаривает, что на основании договора управления многоквартирным домом Общество является организацией, управляющей многоквартирным домом по адресу: <...>.
В силу вышеприведенных норм действующего законодательства Общество обязано принимать меры для надлежащего исполнения установленных нормами действующего законодательства обязанностей управляющей компании, для чего определять способы и средства для надлежащего и качественного оказания услуг и обеспечения содержания и ремонта общего имущества во многоквартирном доме с учетом степени износа и иных характеристик его конструктивных элементов.
Ненадлежащее состояние крыши подтверждено материалами дела и Обществом не оспаривается.
Поскольку вышеприведенные требования Правил № 170 Обществом не исполнены, у Службы имелись основания для выдачи оспариваемого предписания.
Позиция ООО «УК «Микунь», что выявленные в ходе проверки нарушения связаны с некачественным проведением капитального ремонта крыши в 2010 году, а именно отсутствием необходимого выпуска карниза относительно стен жилого дома и лоджии и это исключает ответственность управляющей организации, является юридически неверной.
Действующее законодательство предусматривает безусловную обязанность управляющей организации выполнять надлежащим образом работы, связанные с содержанием и ремонтом общего имущества, входящие в Минимальный перечень, вне зависимости от обязательств иных лиц в отношении такого имущества.
Приведенные нормы законодательства направлены на обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.
Сам по себе факт возникновения недостатков вследствие ненадлежащего исполнения подрядчиком обязанностей по капитальному ремонту не устраняет предусмотренные законодательством и договором управления обязанности управляющей компании содержать общее имущество в надлежащем состоянии.
В рассматриваемом случае оспариваемым предписанием на заявителя возложена обязанность принять меры по предотвращению протечек с кровли в жилые помещения № 34, № 71, № 73 в МКД № 27. Требований о проведении капитального ремонта крыши предписание не содержит.
Довод заявителя о том, что капитальный ремонт крыши МКД № 27 был запланирован на 2025 год, однако не был произведен, подлежит отклонению, так как сама по себе необходимость капитального ремонта не освобождает управляющую организацию от возложенной договором и законом обязанности по выполнению работ и услуг, которые в штатном режиме обеспечивают исполнение нормативных требований к содержанию и эксплуатации имущества дома, по проведению регламентных работ в целях обеспечения безопасности проживающих и сохранения имущества.
Ссылка Общества на неисполнимость предписания судом отклоняется, поскольку предписание направлено на устранение зафиксированных нарушений, формулировка мероприятий, подлежащих исполнению, предоставляет Обществу право выбора способа устранения нарушений, в пределах возложенных на него обязательств по содержанию МКД, указывает на возможность самостоятельного определения перечня мер, которые Общество считает необходимыми к проведению в целях исполнения предписанных требований.
Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.09.2010 № 6464/10, все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре в силу норм содержания дома как объекта и должны осуществляться управляющими компаниями независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения особое решение общего собрания собственников помещений в доме.
Управляющие организации выступают в этих отношениях как специализированные коммерческие организации, осуществляющие управление многоквартирными домами в качестве своей основной предпринимательской деятельности. Аналогичная позиция изложена в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 11.04.2017 № 307-АД16-13243.
Таким образом, именно Общество должно определить причины протечек в жилые помещения и принять меры, направленные на их устранение.
Изучив материалы дела, суд приходит выводу о том, что Обществом не обеспечено надлежащее содержание общего имущества многоквартирного дома, не предприняты
своевременные меры по устранению причин, вызывающих регулярные протечки в жилые помещения МКД № 27, тем самым не обеспечены благоприятные и безопасные условия проживания граждан, что является обязанностью управляющей организации в силу прямого указания закона в статьях 161, 162 ЖК РФ.
Предписание содержит описание выявленного нарушения, ссылки на подлежащие исполнению положения действующего законодательства в жилищной сфере и является реально исполнимым способами, не противоречащими положениям действующего законодательства. Содержащиеся в предписании требования соответствуют целям и задачам жилищного законодательства и не нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, поскольку возлагают на него исключительно предусмотренные законом обязанности и не создают препятствия для осуществления им своей деятельности.
Поскольку совокупность оснований, предусмотренных частью 2 статьи 201 АПК РФ, для признания оспариваемого предписания недействительным судом не установлена, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования (часть 3 статьи 201 АПК РФ).
С учетом отказа в удовлетворении требования о признании недействительным предписания № 7-л от 24.04.2025, оснований для отмены решения Службы № 53 от 02.06.2025, принятого в порядке досудебного обжалования, установленного главой 9 Закона № 248-ФЗ, не имеется.
Согласно части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
В связи с отказом в удовлетворении заявленных требований, расходы по уплате государственной пошлины по делу относятся на заявителя.
Руководствуясь статьями 167 - 170, 176, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении заявленных требований отказать.
Разъяснить, что решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке во Второй арбитражный апелляционный суд (г. Киров) с подачей жалобы через Арбитражный суд Республики Коми в месячный срок со дня изготовления в полном объеме.
Судья П.Н. Басманов