Решение по делу № А32-58018/2023 от 12.09.2025 | АС Краснодарского края

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ арбитражного суда первой инстанции

дело № А32-58018/2023

г. Краснодар «12» сентября 2025 года

Резолютивная часть решения объявлена 13 февраля 2025 года.

Решение суда в полном объёме изготовлено 12 сентября 2025 года.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи А.Л. Назыкова, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Голубченко Д.Э., рассмотрев в открытом судебном заседании дело № А32-58018/2023

по иску общества с ограниченной ответственностью «Фризе» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

к департаменту имущественных отношений администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (ОГРН: <***>, ИНН: <***>), администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

об обязании внести изменения в п. 3.2 договора аренды № 4900011644 от 27.07.2023 в части установления годовой арендной платы в размере земельного налога,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Фризе» (далее – общество, истец) обратилось с иском к департаменту имущественных отношений администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (далее – департамент) и администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (далее – администрация) об обязании внести с 27.09.2023 изменения в пункт 3.2 договора аренды № 4900011644 от 27.07.2023, изложив его в следующей редакции:

«С 27.09.2023 размер годовой арендной платы за пользование земельным участком определяется от кадастровой стоимости земельного участка равной 91 510 794 руб. 12 коп., умноженной на ставку земельного налога в размере 0,5%, и составляет 457 553 руб. 97 коп.».

В ходатайстве об уточнении исковых требований от 30.07.2024 общество просило обязать муниципальное образование городской округ город-курорт Сочи

Краснодарского края в лице департамента имущественных отношений администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края внести изменения в пункт 3.2 договора аренды № 4900011644 от 27.07.2023, изложив его в следующей редакции:

«С 06.07.2023 года размер годовой арендной платы за пользование земельным участком определяется от кадастровой стоимости земельного участка равной 91 510 794 руб. 12 коп., умноженной на ставку земельного налога в размере 0,5%, и составляет 457 553 руб. 97 коп.».

В ходатайстве от 31.07.2024 общество также просило обязать муниципальное образование городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края в лице департамента имущественных отношений администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края внести изменения в пункт 3.2 договора аренды № 4900011644 от 27.07.2023, изложив его в следующей редакции:

В судебное заседание, состоявшееся 13 февраля 2025 года, стороны не явились, представители сторон ранее участвовали в судебных заседаниях.

Правовая позиция общества изложена в исковом заявлении, ходатайствах от 30.07.2024 и от 31.07.2024 об уточнении исковых требований и в дополнительном правовом обосновании от 30.07.2024.

Правовая позиция администрации и департамента изложена в соответствующем отзыве от 06.03.2024, в котором администрация и департамент просили в удовлетворении исковых требований отказать.

Судебное заседание, состоявшееся 13 февраля 2025 года, проведено в отсутствие представителей сторон.

Заявления общества об уточнении исковых требований от 30.07.2024 и от 31.07.2024 судом рассмотрены и удовлетворены в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, рассмотрев доводы отзыва и дополнительных письменных пояснений, суд пришёл к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, общество является арендатором земельного участка с кадастровым номером 23:49:0205007:3 площадью 12 414 кв. м, расположенного по адресу: город Сочи, Центральный внутригородской район, ул. Пластунская, земельный участок № 165А, с видом разрешенного использования «для размещения производственной базы», категории земель «земли населенных пунктов», на основании договора аренды от 27.07.2023 № 4900011644, заключённого муниципальным образованием городской округ город-курорт Сочи в лице директора департамента имущественных отношений администрации и ФИО1, и договора от 21.09.2023 о передаче прав и обязанностей по договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды № 4900011644 от 27.07.2023, заключенного между ФИО1 и обществом.

В соответствии с пунктом 3.2 договора аренды, размер годовой арендной платы за участок устанавливается в соответствии с Отчетом об оценке величины (размера) годовой арендной платы от 28.06.2023 № 332-2023 и составляет 2 844 600 рублей.

В соответствии с пунктом 3.1 договора, исчисление арендной платы устанавливается с 06.07.2023.

11.10.2023 общество обратилось в департамент с предложением внести изменения в пункт 3.2 договора аренды, установив размер годовой арендной платы равным земельному налогу (кадастровая стоимость земельного участка, умноженная на ставку земельного налога в размере 0,5%), сославшись на расположение земельного участка во второй зоне округа горно-санитарной охраны курорта, в связи с чем, земельный участок в силу статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации ограничен в обороте; с 12.08.2017 размер арендной платы должен определяться в размере ставки земельного налога (постановление Правительства РФ № 531 от 05.05.2017).

В письме от 12.10.2023 № 15783/02.01-44 департамент отказал во внесении указанного изменения в пункт 3.2 договора, сославшись, в том числе, на вступление в силу Федерального закона от 04.08.2023 № 469 «О внесении изменений в Федеральный закон «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах», в связи с чем, земельный участок не ограничен в обороте и годовая арендная плата должна рассчитываться по правилам постановления администрации города Сочи от 18.907.2016 № 1699 (на основании отчета об оценке рыночной стоимости).

Не согласившись с данным департаментом отказом в пересмотре пункта 3.2 договора аренды, общество обратилось с настоящим иском, требуя установить годовую арендную плату в размере земельного налога с 27.09.2023 (даты государственной регистрации в ЕГРН договора о передаче прав и обязанностей арендатора земельного участка от 21.09.2023).

В заявлениях об уточнении исковых требований от 30.07.2024 и от 31.07.2024 общество просило установить годовой арендую плату в размере земельного налога начиная с 06.07.2023, поскольку согласно пункту 3.1 договора аренды исчисление арендной платы устанавливается с 06.07.2023.

В соответствии со сведениями государственной информационной системы обеспечения градостроительной деятельности муниципального образования городской округ город-курорт Сочи от 14.02.2024 № 1946/02.01-42 и от 07.06.2024 № 2271/12.01-09, земельный участок с кадастровым номером 23:49:0205007:3 площадью 12 414 кв. м расположен во второй зоне округа горно-санитарной охраны курорта (утв. приказом Минздрава РСФСР от 21.10.69 № 297), а также в первом поясе санитарной охраны водозаборов, левобережный водозабор «Сочинский».

В соответствии с представленным в материалы дела градостроительным планом земельного участка от 20.10.2023 № РФ-23-2-09-0-00-2023-06753, выданным департаментом архитектуры и градостроительства администрации, земельный участок с кадастровым номером 23:49:0205007:3 площадью 12 414 кв. м полностью расположен во второй зоне округа горно-санитарной охраны курорта и

часть площадью 18 кв. м расположен в первом поясе санитарной охраны водозаборов, левобережный водозабор «Сочинский».

Вместе с тем, применительно к конкретным обстоятельствам настоящего дела, суд не находит оснований для установления арендной платы с 12.08.2017 в размере, не превышающем земельного налога.

Статья 27 Земельного кодекса устанавливает виды земель, на которые распространяются ограничения оборотоспособности земельных участков. Перечень ограниченных в обороте находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков определен пунктом 5 данной статьи.

В силу пункта 1 статьи 39.7 Земельного кодекса размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Такие принципы утверждены постановлением № 582. Постановлением Правительства Российской Федерации от 05.05.2017 № 531, применяемым с 12.08.2017, основные принципы определения арендной платы дополнены принципом № 7, предусматривающим, что арендная плата при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определяется исходя из принципа наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения, в соответствии с которым размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют.

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 29.12.2017 № 710 утверждены Методические рекомендации по применению основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных постановлением № 582. В пункте 30 раздела 8 указанных Методических рекомендаций в целях применения принципа № 7 при определении арендной платы за земельные участки рекомендуется исходить из необходимости учета интересов лиц, являющихся собственниками зданий, сооружений, расположенных на земельных участках, отнесенных законодательством Российской Федерации (пункт 5 статьи 27 Земельного кодекса) к землям, ограниченным в обороте, предоставление которых в собственность не допускается. В указанном случае при определении размера арендной платы за земельный участок целесообразно основываться на размере земельного налога, исчисляемого в отношении земельного участка, расположенного в том же муниципальном образовании, что и земельный участок, размер арендной платы за который определяется, используемого для сходных целей собственниками расположенных на нем зданий, сооружений и не отнесенного к землям, ограниченным в обороте (с учетом положений пункта 1 статьи 387 Налогового кодекса Российской Федерации).

Верховный Суд Российской Федерации в решении от 12.09.2018 по делу № АКПИ18-667, оставленном без изменения определением Апелляционной коллегии Верховного Суда Российской Федерации от 13.12.2018 по делу № АПЛ18-523, указал, что данные положения (принцип № 7) основных принципов определения арендной платы предусматривают дополнительные гарантии при установлении размера арендной платы для лиц, имеющих в собственности объекты недвижимого имущества, расположенные на земельных участках, отнесенных законодательством к землям, ограниченным в обороте.

Поскольку основные принципы определения арендной платы, установленные постановлением № 582, являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, соответствующим компетентным органам надлежит устанавливать размер арендной платы на основании названных принципов, в том числе в пределах, указанных в принципе № 7 (действующем с 12.08.2017), в отношении ограниченных в обороте земельных участков, занятых зданиями и сооружениями, сформированных с учетом площади, необходимой для их эксплуатации.

В том случае, если установленный компетентным органом в нормативном правовом акте размер арендной платы за указанные земли выше названного в принципе № 7, арендная плата подлежит исчислению с применением данного принципа.

При рассмотрении споров, связанных с применением положений принципа № 7, суд должен установить, что соответствующий земельный участок ограничен в обороте.

Вместе с тем, в связи с принятием Федерального закона от 4 августа 2023 № 469-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах», отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации», земельные участки, расположенные в границах второй и третьей зон санитарной (горносанитарной) охраны лечебно-оздоровительных местностей и курортов, не ограничиваются в обороте, имеются ограничения в их использовании с учетом назначения курортов.

Положения части 11 статьи 16 Федерального закона от 4 августа 2023 года № 469-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах" отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» вступили в силу с 04.08.2023. После указанной даты земельные участки в границах второй и третьей зоны санитарной (горно-санитарной) охраны лечебно-оздоровительных местностей и курортов не являются ограниченными в обороте (статья 27 Земельного кодекса).

04.08.2023 вступили в силу положения части 11 статьи 16 Федерального закона от 04.08.2023 N 469-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах"

отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации", согласно которой лечебно-оздоровительные местности, курорты, курортные регионы, созданные до дня вступления в силу Федерального закона от 28.12.2013 N 406-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях" и отдельные законодательные акты Российской Федерации", а также округа санитарной (горно-санитарной) охраны лечебно-оздоровительных местностей, курортов и природных лечебных ресурсов, установленные до указанной даты, не являются особо охраняемыми природными территориями.

То есть ряд земельных участков, находящихся в границах города-курорта Сочи, перестали быть ограниченными в обороте, что не позволяет применять в отношении них с 04.08.2023 принцип наличия предусмотренных законодательством ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения. С указанного момента арендная плата за пользование такими участками может превышать размер земельного налога и должна рассчитываться в общем нормативно установленном порядке.

Таким образом, начиная с 04.08.2023 земельный участок с кадастровым номером 23:49:0205007:3 площадью 12 414 кв. м перестал быть относящимся к землям, ограниченным в обороте, как расположенный полностью во второй зоне санитарной охраны курорта.

Следовательно, начиная с 04.08.2023 годовая арендная плата не может быть установлена в размере земельного налога, поскольку с указанной даты не применяется ограничение земельного участка в обороте в связи с его расположением во второй зоне округа санитарной охраны курорта.

В уточненных по ходатайствам от 30.07.2024 и от 31.07.2024 исковых требованиях общество просит установить годовую арендную плату в размере земельного налога с 06.07.2023.

Таким образом, спорным является период с 06.07.2023 по 04.08.2023.

Согласно правовой позиции, сформулированной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 N 13535/10, от 03.06.2014 N 1152/14, условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих указанную заявителем площадь испрашиваемого участка. В соответствии с правовым подходом, изложенным в определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 N 309-ЭС15-11394, площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов, и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.

Исходя из содержания принципа N 7, его смысла и разъяснений Верховного Суда Российской Федерации по его применению, содержащихся в решении Верховного Суда Российской Федерации от 12.09.2018 N АКПИ18-667, апелляционном определении Верховного Суда Российской Федерации от 13.12.2018 N АПЛ18-523, данный принцип предусматривает дополнительные

гарантии при установлении арендной платы для лиц, имеющих в собственности объекты недвижимого имущества, расположенные на земельных участках, отнесенных законодательством к землям, ограниченным в обороте. Данный принцип распространяется лишь в отношении тех земельных участков, которые сформированы и предоставлены в аренду с учетом площади, необходимой для их эксплуатации.

При этом необходимо учитывать, что принцип N 7 применяется в случаях, когда публичный земельный участок, на котором расположены здания (сооружения), принадлежащие арендатору на праве собственности, ограничен в обороте на основании исключительно пункта 5 статьи 27 Земельного кодекса. Аналогичный правовой подход приведен в определении Верховного Суда Российской Федерации от 01.09.2022 N 310-ЭС22-15910 по делу N А84-4272/2019.

Таким образом, если приватизации земельного участка препятствуют иные ограничения (не только предусмотренные пунктом 5 статьи 27 Земельного кодекса), то принцип N 7 не действует.

Данная правовая позиция относительно условий применения Принципа № 7 выражена, в частности, в постановлениях Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 14.01.2025 по делу N А32-11803/2024 и от 03.02.2025 по делу N А32-19427/2023.

Таким образом, в целях правильного определения размера арендной платы с применением ставки земельного налога в предмет доказывания по настоящему делу подлежит обязательному включению вопрос о площади земельного участка, необходимого для эксплуатации объектов недвижимости, принадлежащих обществу и расположенных на арендуемом им земельном участке.

Судом установлено, что в периоде 06.07.2023 – 04.08.2023 в границах земельного участка с кадастровым номером 23:49:0205007:3 площадью 12 414 кв. м были расположены только два объекта недвижимости, зарегистрированные в ЕГРН – с кадастровым номером 23:49:0205013:1190 площадью 818,8 кв. м и с кадастровым номером 23:49:0205013:1117 площадью 102,3 кв. м.

Так, в соответствии с градостроительным планом земельного участка от 20.10.2023 № РФ-23-2-09-0-00-2023-06753, в границах земельного участка с кадастровым номером 23:49:0205007:3 площадью 12 414 кв. м расположены два объекта капитального строительства – площадью 818,8 кв. м с кадастровым номером 23:49:0205013:1190 и площадью 102,3 кв. м с кадастровым номером 23:49:0205013:1117.

В соответствии с договором о передаче прав и обязанностей арендатора от 21.09.2023, общество заключило данный договор в связи с приобретением недвижимого имущества, расположенного на земельном участке, - нежилого здания конторы лит. А, А1 с кадастровым номером 23:49:0205013:1190, площадью 818,8 кв. м, и нежилого здания проходной с кадастровым номером 23:49:0205013:1117 площадью 102,3 кв. м (пункт 1.6 договора от 21.09.2023 о передаче прав и обязанностей по договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды № 4900011644 от 27.07.2023).

В соответствии с выпиской из ЕГРН от 27.09.2023, в границах земельного участка с кадастровым номером 23:49:0205007:3 площадью 12 414 кв. м

расположены объекты недвижимости с кадастровыми номерами 23:49:0205013:1190 и 23:49:0205013:1117.

При этом согласно выписке из ЕГРН от 02.10.2023 здание проходной с кадастровым номером 23:49:0205013:1117, 1980 года постройки, поставлено на кадастровый учет 21.08.2013, имеет площадью 102,3 кв. м, право собственности общества на это здание зарегистрировано в ЕГРН 02.10.2023 на основании договора купли-продажи объектов недвижимости от 21.09.2023.

Согласно выписке из ЕГРН от 02.10.2023 здание конторы с кадастровым номером 23:49:0205013:1190, 1977 года постройки, поставлено на кадастровый учет 25.09.2013, имеет площадь 818,8 кв. м, право собственности общества зарегистрировано на него в ЕГРН 02.10.2023 на основании договора купли-продажи объектов недвижимости от 21.09.2023.

Таким образом, в спорном периоде 06.07.2023 – 04.08.2023 общество ещё не являлось собственником объектов недвижимости, расположенных в границах земельного участка с кадастровым номером 23:49:0205007:3, поскольку приобрело эти объекты по договору купли-продажи от 21.09.2023 и право собственности общества на эти объекты было зарегистрировано в ЕГРН 02.10.2023, то есть общество стало собственников расположенных в границах спорного земельного участков объектов недвижимости за пределами периода 06.07.2023 – 04.08.2023.

Не являясь собственником объектов недвижимости в границах земельного участка с кадастровым номером 23:49:0205007:3 в период 06.07.2023 – 04.08.2023, общество не могло рассчитывать на приватизацию земельного участка в указанном периоде, не могло выступать субъектом права на выкуп земельного участка, не являясь собственником расположенных на участке объектов недвижимости, в связи с чем, оно не может рассчитывать и на применение Принципа № 7 в период 06.07.2023 – 04.08.2023, направленного на предоставление льготы в виде установления годовой арендной платы в размере земельного налога применительно к собственникам объектов недвижимости, которые не могут произвести выкуп земельных участков под такими объектами в связи с их ограничением в обороте.

Кроме того, общая площадь объектов недвижимости с кадастровыми номерами 23:49:0205013:1190 и 23:49:0205013:1117 составляет 921,1 кв. м (102,3 кв. м + 818,8 кв. м), тогда как площадь земельного участка с кадастровым номером 23:49:0205007:3 составляет 12 414 кв. м (1,2414 га), то есть площадь земельного участка превышает общую площадь указанных объектов в 13,48 раз.

Из схемы расположения указанных объектов недвижимости с кадастровыми номерами 23:49:0205013:1190 и 23:49:0205013:1117 на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0205007:3 в выписках из ЕГРН от 27.09.2023 и от 02.10.2023 и по информации публичной кадастровой карты, размещенной в открытом доступе в сети Интернет, видно, что указанные объекты занимают лишь незначительную часть земельного участка.

Разрешенное использование земельного участка с кадастровым номером 23:49:0205007:3 по договору аренды и по данным ЕГРН – для размещения производственной базы, то есть для эксплуатации указанных объектов недвижимости земельный участок не формировался и не предоставлялся в аренду для целей размещения и эксплуатации двух указанных объектов недвижимости.

Фактическое использование земельного участка с кадастровым номером 23:49:0205007:3 в коммерческих целях, не связанных с размещением и эксплуатацией указанных объектов недвижимости, подтверждается также представленным обществом с ходатайством от 31.07.2024 заключением о местоположении объекта недвижимости от 26.07.2022, подготовленным кадастровым инженером ФИО2, из которого видно нахождение на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0205007:3 помимо объекта капитального строительства с кадастровым номером 23:49:0205013:1190 (2-х этажной административное здание) ряда некапитальных строений – КПП, ангара, стоянки для автомобилей, павильона, автосервиса, автомоек, РБУ, гаража, площадок под хранение, навеса, ТП. Из данного заключения видно, что территория земельного участка фактически используется основной её частью для размещения различных некапитальных объектов коммерческого назначения и не предназначена для обслуживания зданий с кадастровыми номерами 23:49:0205013:1190 и 23:49:0205013:1117.

В соответствии с выпиской из ЕГРН от 22.07.2024 № КУВИ-001/2024-188431029, в границах земельного участка с кадастровым номером 23:49:0205007:3 стал значиться также объект недвижимости с кадастровым номером 23:49:0205007:1390 площадью 1 450 кв. м.

Между тем, данный объект с кадастровым номером 23:49:0205007:1390 с видом разрешенного использования «объект вспомогательного использования “склад-холодильник”» был поставлен на кадастровый учет 21.02.2024 и право собственности общества на него было зарегистрировано в ЕГРН только 21.02.2024, то есть в период рассмотрения судом настоящего спора.

В периоде 06.07.2023 – 04.08.2023 общество собственником данного объекта не являлось (право собственности общества на данный объект в указанном временном периоде в ЕГРН зарегистрировано не было), а потому его площадь не подлежит учёту для целей определения права общества как собственника зданий и (или) сооружений на льготу в виде определения годовой арендной платы в размере земельного налога по Принципу № 7 в период с 06.07.2023 (указанная обществом начальная дата применения ставки земельного налога для расчета арендной платы) по 04.08.2023 (дата законодательной отмены ограничения земельного участка в обороте как расположенного во второй зоне санитарной охраны курорта).

По актуальным данным публичной кадастровой карты, в границах земельного участка с кадастровым номером 23:49:0205007:3 также учтены объекты с кадастровыми номерами 23:49:0205007:1391, 23:49:0205007:1392 и 23:49:0205007:1393, однако общество в своих исковых требованиях, с учетом уточнений и дополнительных письменных пояснений, информацию суду об этих объектах не раскрыло, из представленных в материалы дела выписок из ЕГРН на земельный участок наличие данных объектов на земельном участке не усматривается.

В дополнительных письменных пояснениях от 30.07.2024 общество прямо указывает на нахождение в границах земельного участка с кадастровым номером 23:49:0205007:3 только трех объектов, собственником которых является общество, - с кадастровыми номерами 23:49:0205013:1190, 23:49:0205013:1117 и 23:49:0205007:1390.

Вместе с тем, из актуальных сведений публичной кадастровой карты судом установлено, что объект с кадастровым номером 23:49:0205007:1391 имеет площадь 784,4 кв. м, поставлен на кадастровый учет 13.08.2024.

Объект с кадастровым номером 23:49:0205007:1392 по актуальным данным публичной кадастровой карты имеет площадь 260,4 кв. м, материал стен «каркасно- панельные», объект поставлен на кадастровый учет 03.06.2025.

Объект с кадастровым номером 23:49:0205007:1393 по актуальным данным публичной кадастровой карты имеет площадью 40,5 кв. м, материал стен «каркасно-панельные», поставлен на кадастровый учет 11.07.2025.

Между тем, в период 06.07.2023 – 04.08.2023 данные объекты на кадастровом учете как объекты недвижимости не состояли и не были зарегистрированы в ЕГРН как принадлежащие обществу на праве собственности, а потому общество в периоде 06.07.2023 – 04.08.2023 не могло претендовать на выкуп земельного участка с кадастровым номером 23:49:0205007:3 как собственник, в том числе, объектов с кадастровыми номерами 23:49:0205007:1390 (поставлен на кадастровый учет 21.02.2024), 23:49:0205007:1391 (поставлен на кадастровый учет 13.08.2024), 23:49:0205007:1392 (поставлен на кадастровый учет 03.06.2025) и 23:49:0205007:1393 (поставлен на кадастровый учет 11.07.2025).

Кроме того, общество по состоянию на дату судебного заседания 13.02.2025 не раскрыло суду информацию ни о нахождении в границах земельного участка с кадастровым номером 23:49:0205007:3 также объектов с кадастровыми номерами 23:49:0205007:1391, 23:49:0205007:1392 и 23:49:0205007:1393, ни об основаниях их постановки на кадастровый учет, ни об их технических характеристиках, позволяющих считать их объектами недвижимости для целей выкупа земельного участка, не предоставило суду также и основания возникновения права собственности на данные объекты.

Доказательств регистрации права собственности общества на объекты с кадастровыми номерами 23:49:0205007:1391, 23:49:0205007:1392 и 23:49:0205007:1393 или перехода к обществу права собственности на эти объекты иным образом, помимо регистрации, обществом в материалы дела за весь период его рассмотрения так и не было представлено, что не позволяет суду считать его собственником данных объектов для целей выкупа земельного участка и применения льготы в виде установления годовой арендной платы в размере земельного налога для собственников объектов недвижимости, право которых на приватизацию земельного участка ограничено в силу пункта 5 статьи 27 Земельного кодекса.

Принцип N 7 определения арендной платы, установленный Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 N 582, направлен на предоставление гарантий экономической обоснованности размера арендной платы для лиц, имеющих в собственности объекты недвижимого имущества, но лишенных возможности реализовать свое право и приобрести в собственность участок, на котором они расположены, ввиду того, что он ограничен в обороте.

Таким образом, льгота в виде сниженной арендной платы предоставляется не просто ввиду отнесения участка к ограниченным в обороте, а как гарантия субъекту, обладателю объекта недвижимости, имеющему право выкупить участок,

занятый этим объектом, но лишенному возможности его реализовать ввиду отнесения участка к ограниченным в обороте.

В рассматриваемом случае общество в период 06.07.2023 – 04.08.2023 не являлось собственником расположенных на спорном земельном участке объектов недвижимости (иное обществом не доказано и из материалов дела не следует), обладающим правом приобрести земельный участок, занятый соответствующими объектами, в собственность.

В качестве второго основания для применения Принципа № 7 общество указывает на нахождение земельного участка с кадастровым номером 23:49:0205007:3 по данным информационной системы обеспечения градостроительной деятельности в ЗСО-I – I поясе санитарной охраны водозаборов, левобережный водозабор «Сочинский» (сведения ГИСОГД от 14.02ж.2024 № 1946/02.01-42; от 07.06.2024 № 2271/12.01-09).

В соответствии с подпунктом 14 пункта 5 статьи 27 Земельного кодекса, ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки в первом поясе зон санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения.

Перечень ограниченных в обороте находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков установлен пунктом 5 указанной статьи, в соответствии с подпунктом 14 которого ограниченными в обороте признаются земельные участки, находящиеся в первом поясе зон санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения.

Согласно подпункту 14 пункта 5 статьи 27 ЗК РФ (действующей в редакции от 27.02.2022) ограниченными в обороте признаются земельные участки в первом поясе зон санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения.

Ограничение земельного участка в обороте в связи с нахождением земельного участка в первом поясе зон санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения также является основанием для применения Принципа № 7 и установления годовой арендной платы в размере земельного налога (например, постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 22.07.2024 по делу N А66-1454/2023; постановление Арбитражного суда Уральского округа от 06.03.2025 по делу N А07-2430/2024).

Вместе с тем, в соответствии с градостроительным планом земельного участка от 20.10.2023 № РФ-23-2-09-0-00-2023-06753, в первом поясе санитарной охраны водозаборов (ЗСО-I) расположена только часть земельного участка площадью 18 кв. метров.

Ограничение в обороте находящейся в первом поясе санитарной охраны водозаборов (ЗСО-I) части площадью 18 кв. м земельного участка с кадастровым номером 23:49:0205007:3 общей площадью 12 414 кв. м исключает возможность распространения Принципа № 7 и расчета годовой арендной платы по ставке земельного налога в отношении всего земельного участка площадью 12 414 кв. м.

Как было изложено ранее, исходя из содержания принципа N 7, его смысла и разъяснений Верховного Суда Российской Федерации по его применению, содержащихся в решении Верховного Суда Российской Федерации от 12.09.2018 N

АКПИ18-667, апелляционном определении Верховного Суда Российской Федерации от 13.12.2018 N АПЛ18-523, данный принцип предусматривает дополнительные гарантии при установлении арендной платы для лиц, имеющих в собственности объекты недвижимого имущества, расположенные на земельных участках, отнесенных законодательством к землям, ограниченным в обороте.

Данный принцип распространяется лишь в отношении тех земельных участков, которые сформированы и предоставлены в аренду с учетом площади, необходимой для их эксплуатации.

Как было показано ранее, общая площадь объектов недвижимости с кадастровыми номерами 23:49:0205013:1190 и 23:49:0205013:1117 составляет 921,1 кв. м (102,3 кв. м + 818,8 кв. м), тогда как площадь земельного участка с кадастровым номером 23:49:0205007:3 составляет 12 414 кв. м (1,2414 га), то есть площадь земельного участка превышает общую площадь указанных объектов в 13,48 раз. Из схемы расположения указанных объектов недвижимости с кадастровыми номерами 23:49:0205013:1190 и 23:49:0205013:1117 на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0205007:3 в выписках из ЕГРН от 27.09.2023 и от 02.10.2023 и по информации публичной кадастровой карты, размещенной в открытом доступе в сети Интернет, видно, что указанные объекты занимают лишь незначительную часть земельного участка.

Регистрация обществом в ЕГРН 21.02.2024 права собственности на объект вспомогательного использования «склад-холодильник» с кадастровым номером 23:49:0205007:1390 площадью 1 450 кв. м не изменяет ситуацию, поскольку совокупная площадь объектов в таком случае составляет 2 371,1 кв. м при площади земельного участка 12 414 кв. м, то есть площадь участка превышает совокупную площадь указанных объектов на 10 042,9 кв. м, что свидетельствует о явной несоразмерности (кратном превышении) площади земельного участка площади расположенных на нем объектов.

Постановка на кадастровый учет в период рассмотрения судом настоящего спора объектов с кадастровыми номерами 23:49:0205007:1391 (поставлен на кадастровый учет 13.08.2024), 23:49:0205007:1392 (поставлен на кадастровый учет 03.06.2025) и 23:49:0205007:1393 (поставлен на кадастровый учет 11.07.2025) не подтверждает право общества на применение льготы в виде установления годовой арендной платы по ставке земельного налога, поскольку, как было отмечено ранее, общество по состоянию на дату очередного судебного заседания 13.02.2025 не сообщило суду ни о нахождении в границах земельного участка с кадастровым

номером 23:49:0205007:3 также объектов с кадастровыми номерами 23:49:0205007:1391, 23:49:0205007:1392 и 23:49:0205007:1393, не раскрыло суду информацию ни об основаниях их постановки на кадастровый учет, ни об их технических характеристиках, позволяющих считать такие объекты объектами недвижимости для целей выкупа земельного участка, не предоставило суду также и основания возникновения права собственности на данные объекты. Доказательств регистрации права собственности общества на объекты с кадастровыми номерами 23:49:0205007:1391, 23:49:0205007:1392 и 23:49:0205007:1393 или перехода к обществу права собственности на эти объекты помимо регистрации, обществом в материалы дела за весь период его рассмотрения также не было представлено, что не позволяет суду считать его собственником данных объектов для целей выкупа всего земельного участка с кадастровым номером 23:49:0205007:3 и применения льготы в виде установления годовой арендной платы в размере земельного налога для собственников объектов недвижимости, право которых на приватизацию земельного участка ограничено в силу подпункта 14 пункта 5 статьи 27 Земельного кодекса.

Кроме того, совокупная площадь всех установленных на спорном земельном участке объектов с кадастровыми номерами 23:49:0205013:1190, 23:49:0205013:1117, 23:49:0205007:1390, 23:49:0205007:1391, 23:49:0205007:1392 и 23:49:0205007:1393 составляет 3 456,4 кв. м (102,3 кв. м + 818,8 кв. м + 1 450 кв. м + 784,4 кв. м + 260,4 кв. м + 40,5 кв. м), то есть площадь земельного участка превышает общую площадь указанных объектов на 8 957,6 кв. метров (12 414 кв. м – 3 456,4 кв. м).

Таким образом, очевидная несоразмерность площади земельного участка (явное превышение) площади расположенных на данном участке объектов сохраняется и в случае учета при расчете площади объектов также объектов с кадастровыми номерами 23:49:0205007:1391, 23:49:0205007:1392 и 23:49:0205007:1393.

Из материалов дела не следует и обществом не доказано, что земельный участок с кадастровым номером 23:49:0205007:3 был сформирован с площадью 12 414 кв. м и в соответствующих границах именно для целей размещения и эксплуатации объектов с кадастровыми номерами 23:49:0205013:1190, 23:49:0205013:1117, 23:49:0205007:1390, 23:49:0205007:1391, 23:49:0205007:1392 и 23:49:0205007:1393 и что объекты с кадастровыми номерами 23:49:0205007:1390, 23:49:0205007:1391, 23:49:0205007:1392 и 23:49:0205007:1393 существовали и учитывались как объекты недвижимости на момент предоставления земельного участка в аренду.

В определении от 14.11.2024 суд прямо предложил истцу предоставить «пояснения о возможности приватизации земельного участка для эксплуатации расположенных на участка объектов недвижимости, если не учитывать ограничение в обороте в виде зоны санитарной охраны курорта (является ли нахождение участка в зоне санитарной охраны курорта единственным препятствием для приватизации участка)», однако от истца соответствующих пояснений к судебному заседанию 13.02.2025 не поступило, с ходатайством о назначении судебной экспертизы для определения площади земельного участка,

необходимой для размещения и использования расположенных на участке объектов недвижимости, истец не обратился..

Принимая во внимание изложенное, суд приходит к выводу о том, что истцом не доказано право на применение льготного размера арендной платы по ставке земельного налога, в связи с чем, в удовлетворении иска общества надлежит отказать.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 49, 160 – 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

заявления об уточнении исковых требований от 30.07.2024 и от 31.07.2024 удовлетворить.

В удовлетворении исковых требований отказать полностью.

Решение арбитражного суда может быть обжаловано в порядке, определённом главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Краснодарского края в течение одного месяца со дня изготовления текста решения суда в полном объёме.

Судья А.Л. Назыков