Актуально на:
07 марта 2021 г.
Градостроительный кодекс РФ, N 190-ФЗ | ст. 46.5 ГрК РФ

Статья 46.5 ГрК РФ. Договор об освоении территории в целях строительства стандартного жилья (действующая редакция)

Это старая редакция документа

1. В целях строительства многоквартирного дома или жилого дома блокированной застройки, в которых все жилые помещения или определенный в соответствии с частью 6 настоящей статьи минимальный объем жилых помещений соответствуют условиям отнесения к стандартному жилью, установленным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства (далее также - жилье экономического класса), и подлежат передаче или продаже по заключенным в сроки, указанные в части 10 настоящей статьи, договорам участия в долевом строительстве такого дома в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - договоры участия в долевом строительстве стандартного жилья) или договорам купли-продажи стандартного жилья гражданам, имеющим в соответствии с законодательством Российской Федерации, нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации право на приобретение стандартного жилья (далее - граждане, имеющие право на приобретение стандартного жилья), и (или) по государственным и (или) муниципальным контрактам на приобретение стандартного жилья, заключается договор об освоении территории в целях строительства стандартного жилья. Цена одного квадратного метра общей площади жилого помещения по таким договорам участия в долевом строительстве, договорам купли-продажи, государственным, муниципальным контрактам не может превышать цену, указанную в протоколе о результатах аукциона на право заключения договора об освоении территории в целях строительства стандартного жилья, либо в случаях, предусмотренных частями 24 - 26 статьи 46.7 настоящего Кодекса, начальную цену предмета аукциона (далее в настоящей статье - максимальная цена одного квадратного метра стандартного жилья).

2. Договор об освоении территории в целях строительства стандартного жилья заключается исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, уполномоченными на предоставление находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка для освоения территории в целях строительства стандартного жилья в соответствии с данным договором, с победителем аукциона на право заключения данного договора или лицом, имеющим право заключить данный договор в соответствии с частями 24 - 27 статьи 46.7 настоящего Кодекса (далее в настоящей статье - лицо, заключившее договор об освоении территории в целях строительства стандартного жилья).

3. Отдельные права и обязанности указанных в части 2 настоящей статьи исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления по договору об освоении территории в целях строительства стандартного жилья, предусмотренные частями 4 и 5 настоящей статьи, могут осуществляться уполномоченными исполнительными органами государственной власти, органами местного самоуправления и юридическими лицами в соответствии с федеральными законами, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, муниципальными правовыми актами либо заключенными с указанными в части 2 настоящей статьи исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления соглашениями (договорами).

4. В договоре об освоении территории в целях строительства стандартного жилья содержатся:

1) сведения о земельном участке, предоставляемом лицу, заключившему данный договор, для освоения территории в целях строительства стандартного жилья;

2) обязательство лица, заключившего данный договор, обеспечить строительство на земельном участке многоквартирного дома или жилого дома блокированной застройки, в которых все жилые помещения или определенный в соответствии с частью 6 настоящей статьи минимальный объем жилых помещений соответствуют условиям отнесения к стандартному жилью, и ввод такого дома в эксплуатацию, максимальный срок выполнения этого обязательства;

3) обязательство лица, заключившего данный договор, заключить в сроки, указанные в части 10 настоящей статьи, с гражданами, имеющими право на приобретение стандартного жилья, договоры участия в долевом строительстве стандартного жилья или договоры купли-продажи стандартного жилья в отношении жилых помещений в многоквартирном доме или жилом доме блокированной застройки, строительство которых осуществляется в соответствии с договором об освоении территории в целях строительства стандартного жилья, по цене за один квадратный метр общей площади жилого помещения, не превышающей максимальной цены одного квадратного метра стандартного жилья;

4) максимальная цена одного квадратного метра стандартного жилья;

5) право лица, заключившего данный договор, по истечении срока, предусмотренного пунктом 2 части 10 настоящей статьи, на распоряжение предусмотренными пунктом 2 настоящей части жилыми помещениями без ограничений, установленных данным договором;

6) максимальная доля общей площади нежилых помещений в многоквартирном доме, за исключением помещений общего пользования, в общей площади всех жилых и нежилых помещений в таком доме, если данным договором предусмотрено строительство многоквартирного дома;

7) обязательство лица, заключившего данный договор, осуществить предусмотренные данным договором мероприятия по благоустройству земельного участка, указанного в пункте 1 настоящей части, в том числе озеленению, в срок, установленный данным договором в соответствии с пунктом 2 настоящей части;

8) обязательство исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, заключивших данный договор, обеспечить своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц осуществление мероприятий, необходимых для подключения (технологического присоединения) построенного в соответствии с данным договором объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, максимальный срок выполнения этого обязательства, который не может превышать срок, установленный данным договором в соответствии с пунктом 2 настоящей части;

9) способы и размер обеспечения исполнения обязательств, вытекающих из данного договора;

10) срок действия данного договора;

11) ответственность сторон данного договора за его неисполнение или ненадлежащее исполнение.

5. Договор об освоении территории в целях строительства стандартного жилья может содержать:

1) обязательства сторон данного договора заключить государственные и (или) муниципальные контракты на приобретение стандартного жилья по цене за один квадратный метр общей площади жилого помещения, не превышающей максимальной цены одного квадратного метра стандартного жилья, и в сроки, указанные в части 10 настоящей статьи. Включение в данный договор условия о безвозмездной передаче стандартного жилья в государственную или муниципальную собственность не допускается;

2) способы, размеры государственной и (или) муниципальной поддержки строительства стандартного жилья в рамках данного договора, предоставляемой в соответствии с федеральными законами, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, законами субъектов Российской Федерации, иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, муниципальными правовыми актами, и сроки ее предоставления;

3) иные условия.

6. В случае, если договором об освоении территории в целях строительства стандартного жилья предусмотрено строительство многоквартирного дома, жилого дома блокированной застройки, в которых минимальный объем жилых помещений соответствует условиям отнесения к стандартному жилью, условием данного договора также является условие о минимальном количестве и (или) минимальной общей площади таких жилых помещений в многоквартирном доме или жилом доме блокированной застройки, которые устанавливаются извещением о проведении аукциона на право заключения данного договора.

7. Передача лицом, заключившим договор об освоении территории в целях строительства стандартного жилья, прав и обязанностей по данному договору допускается лицу, которое соответствует требованиям, установленным статьей 46.8 настоящего Кодекса, при наличии согласия в письменной форме исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, заключивших данный договор.

8. Лицо, заключившее договор об освоении территории в целях строительства стандартного жилья, обязано по форме, установленной федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства, представлять в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, заключившие данный договор:

1) информацию о возникновении у данного лица права привлекать денежные средства на основании договоров участия в долевом строительстве стандартного жилья с гражданами, имеющими право на приобретение стандартного жилья, и о цене одного квадратного метра общей площади жилого помещения по указанным договорам, которая не может превышать максимальную цену одного квадратного метра стандартного жилья;

2) информацию о вводе многоквартирных домов, жилых домов блокированной застройки в эксплуатацию, о цене одного квадратного метра общей площади жилого помещения по указанным договорам, которая не может превышать максимальную цену одного квадратного метра стандартного жилья. Эта информация должна быть представлена в течение трех рабочих дней со дня получения разрешения на ввод таких домов в эксплуатацию, за исключением случаев, если в многоквартирных домах, жилых домах блокированной застройки в отношении всех жилых помещений, подлежащих продаже или передаче по максимальной цене одного квадратного метра стандартного жилья, заключены договоры участия в долевом строительстве стандартного жилья с гражданами, имеющими право на приобретение стандартного жилья, государственные и (или) муниципальные контракты и (или) предусмотрено заключение государственных и (или) муниципальных контрактов в соответствии с пунктом 1 части 5 настоящей статьи;

3) проекты договоров купли-продажи стандартного жилья, договоров участия в долевом строительстве стандартного жилья, а также сведения о жилых помещениях, являющихся предметом указанных договоров;

4) информацию о сроке заключения договоров купли-продажи стандартного жилья, договоров участия в долевом строительстве стандартного жилья, установленном в соответствии с частью 10 настоящей статьи.

9. Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, заключившие договор об освоении территории в целях строительства стандартного жилья, обеспечивают размещение на официальном сайте субъекта Российской Федерации, на территории которого расположен указанный в пункте 1 части 4 настоящей статьи земельный участок, в сети "Интернет" и на официальном сайте поселения или городского округа (при наличии официального сайта поселения или городского округа) в сети "Интернет" по месту расположения такого земельного участка указанных в части 8 настоящей статьи информации и проектов договоров в течение трех рабочих дней со дня представления указанных информации и проектов договоров лицом, заключившим договор об освоении территории в целях строительства стандартного жилья.

10. Лицо, заключившее договор об освоении территории в целях строительства стандартного жилья, обязано заключить с гражданами, имеющими право на приобретение стандартного жилья, договоры:

1) участия в долевом строительстве стандартного жилья в период со дня размещения в соответствии с частью 9 настоящей статьи информации, указанной в пункте 1 части 8 настоящей статьи, до дня ввода в эксплуатацию многоквартирного дома или жилого дома блокированной застройки, строящихся в соответствии с договором об освоении территории в целях строительства стандартного жилья;

2) купли-продажи стандартного жилья в многоквартирном доме или жилом доме блокированной застройки, построенных в соответствии с договором об освоении территории в целях строительства стандартного жилья, в течение шести месяцев со дня ввода в эксплуатацию такого дома.

Комментарий к ст. 46.5 ГрК РФ

1. Комментируемая статья определяет содержание освоения территории в целях строительства жилья экономического класса на основании соответствующего договора.

Как следует из названия данного договора, он заключается в целях строительства жилья экономического класса, а именно многоквартирного дома или жилого дома блокированной застройки, в которых все жилые помещения или определенный в соответствии с ч. 6 настоящей статьи минимальный объем жилых помещений:

1) соответствуют условиям отнесения к жилью экономического класса;

2) подлежат передаче или продаже по договорам участия в долевом строительстве такого дома или договорам купли-продажи жилья экономического класса гражданам, имеющим право на приобретение жилья экономического класса, и (или) по государственным и (или) муниципальным контрактам на приобретение жилья экономического класса.

О понятии многоквартирного дома, жилого дома блокированной застройки см. п. 2 комментария к ст. 49 ГрК РФ.

1.1. В соответствии с п. 5.2.42 Положения о Министерстве строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ в компетенцию Минстроя России входит полномочие самостоятельно принимать нормативные правовые акты об определении условий отнесения жилых помещений к жилью экономического класса.

Постановлением Правительства РФ от 5 мая 2014 г. N 404 "О некоторых вопросах реализации программы "Жилье для российской семьи" в рамках государственной программы РФ "Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан РФ" (подп. "в" п. 2) Минстрою России было поручено с участием ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" и Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства разработать и утвердить условия отнесения жилых помещений к жилью экономического класса. В рамках предоставленных полномочий и во исполнение соответствующего поручения Правительства РФ Приказом Минстроя России от 5 мая 2014 г. N 223/пр были утверждены условия отнесения жилых помещений к жилью экономического класса (далее - условия).

Согласно указанным условиям к жилью экономического класса относятся следующие жилые помещения:

- отдельно стоящий жилой дом с количеством этажей не более чем три, предназначенный для проживания одной семьи;

- блок в составе состоящего из нескольких блоков жилого дома блокированной застройки с количеством этажей не более чем три, который предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования;

- квартира в многоквартирном доме.

Жилое помещение не должно быть признано в установленном порядке непригодным для проживания либо расположено в многоквартирном доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции. Площадь земельного участка, на котором расположен жилой дом, должна составлять не более 1 500 кв. м. Площадь земельного участка, на котором расположен блок в составе жилого дома блокированной застройки, должна составлять не более 400 квадратных метров. Общая площадь жилого помещения должна составлять: а) не более 150 кв. м, если жилое помещение является жилым домом или блоком в составе жилого дома блокированной застройки; б) не более 100 кв. м, если жилое помещение является квартирой.

1.2. По договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (ч. 1 ст. 4 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости").

Застройщиком может выступать юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных законодательством случаях на праве безвозмездного пользования земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство (п. 1 ст. 2 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости").

Объект долевого строительства - это жилое или нежилое помещение, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящее в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства (п. 2 ст. 2 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости").

В комментируемой статье установлено ключевое требование о том, что цена одного квадратного метра общей площади жилого помещения по таким договорам участия в долевом строительстве, договорам купли-продажи, государственным, муниципальным контрактам не может превышать максимальную цену одного квадратного метра жилья экономического класса, то есть цену, указанную в протоколе о результатах аукциона на право заключения договора об освоении территории в целях строительства жилья экономического класса, либо в случаях, предусмотренных ч. ч. 24 - 26 ст. 46.7 ГрК РФ, начальную цену предмета аукциона.

2. Договор об освоении территории в целях строительства жилья экономического класса не предусмотрен гражданским законодательством, однако оно не устанавливает закрытого перечня договоров в силу принципа гражданского законодательства свободы договора (п. 1 ст. 1 ГК РФ).

Сторонами договора являются:

1) исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченный на предоставление находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка для освоения территории в целях строительства жилья экономического класса в соответствии с данным договором;

2) победитель аукциона на право заключения данного договора или лицо, имеющее право заключить данный договор в соответствии с ч. ч. 24 - 26 ст. 46.7 ГрК РФ.

Частью 3 комментируемой статьи предусмотрено положение, согласно которому отдельные права и обязанности по договору могут осуществляться уполномоченными органами публичной власти и юридическими лицами в соответствии с законами и иными нормативными правовыми актами РФ и субъектов РФ, муниципальными правовыми актами либо в соответствии с заключенными соглашениями.

Следует учесть, что передача арендатором, являющимся юридическим лицом, заключившим договор об освоении территории в целях строительства жилья экономического класса, прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного ему для освоения территории в целях строительства жилья экономического класса или для комплексного освоения территории в целях строительства жилья экономического класса (за исключением передачи арендных прав в залог), допускается только в случае передачи таким лицом прав и обязанностей по договору об освоении территории в целях строительства жилья экономического класса (п. п. 9.1, 9.2 ст. 22 ЗК РФ).

3. Частью 4 комментируемой статьи определены существенные условия договора об освоении территории в целях строительства жилья экономического класса. В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ при отсутствии в договоре существенных условий такой договор считается незаключенным. Установлено 11 условий, среди которых:

- сведения о предоставляемом в целях строительства жилья экономического класса земельном участке;

- обязательства сторон договора, составляющие собственно содержание договора об освоении территории в целях строительства жилья экономического класса, а также максимальные сроки их исполнения;

- максимальная цена одного квадратного метра жилья экономического класса;

- право лица, заключившего данный договор, по истечении срока, предусмотренного п. 2 ч. 10 настоящей статьи, на распоряжение жилыми помещениями без ограничений, установленных данным договором;

- максимальная доля общей площади нежилых помещений в многоквартирном доме, за исключением помещений общего пользования, в общей площади всех жилых и нежилых помещений в таком доме, если данным договором предусмотрено строительство многоквартирного дома;

- положения общего характера: способы и размер обеспечения исполнения обязательств, вытекающих из данного договора; срок действия данного договора; ответственность сторон данного договора за его неисполнение или ненадлежащее исполнение.

4. Частью 5 комментируемой статьи установлен открытый перечень иных условий, которые может содержать договор об освоении территории в целях строительства жилья экономического класса. Стороны могут принять решение о включении в договор:

1) обязательств сторон данного договора заключить государственные и (или) муниципальные контракты на приобретение жилья экономического класса по цене за один квадратный метр общей площади жилого помещения, не превышающей максимальной цены одного квадратного метра жилья экономического класса, и в сроки, указанные в ч. 10 настоящей статьи. Важно отметить, что включение в данный договор условия о безвозмездной передаче жилья экономического класса в государственную или муниципальную собственность не допускается;

2) способов, размеров государственной и (или) муниципальной поддержки строительства жилья экономического класса в рамках данного договора, предоставляемой в соответствии с законодательством РФ, и сроков ее предоставления.

5. Частью 6 комментируемой статьи предусмотрено особое требование к договору об освоении территории в целях строительства жилья экономического класса, предусматривающему строительство многоквартирного дома, жилого дома блокированной застройки, в которых минимальный объем жилых помещений соответствует условиям отнесения к жилью экономического класса. Условием данного договора также должно являться условие о минимальном количестве и (или) минимальной общей площади таких жилых помещений в многоквартирном доме или жилом доме блокированной застройки, которые устанавливаются извещением о проведении аукциона на право заключения данного договора.

6. Частью 7 комментируемой статьи допускается передача прав и обязанностей по договору об освоении территории в целях строительства жилья экономического класса. Лицо, которому передаются такие права и обязанности, должно соответствовать требованиям к участникам аукциона на право заключения соответствующего договора. Для передачи прав и обязанностей необходимо также письменное согласие исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, заключивших данный договор.

7. Частью 8 комментируемой статьи установлены требования к предоставлению лицом, заключившим соответствующий договор, информации в Минстрой России. Перечень предусмотренных сведений, представляемых в Минстрой России, является исчерпывающим.

В числе прочего представляются проекты договоров купли-продажи жилья экономического класса, договоров участия в долевом строительстве жилья экономического класса, а также сведения о жилых помещениях, являющихся предметом указанных договоров.

Согласно ч. 9 комментируемой статьи указанную информацию, включая проекты договоров, орган публичной власти размещает на официальном сайте субъекта РФ и на официальном сайте поселения или городского округа (при наличии такого сайта) в порядке, предусмотренном ФЗ "Об обеспечении доступа к информации о деятельности государственных органов и органов местного самоуправления". Информация и проекты договоров размещаются органом публичной власти в течение трех рабочих дней со дня представления лицом, заключившим договор об освоении территории в целях строительства жилья экономического класса.

8. Частью 10 комментируемой статьи установлено обязательство лица, заключившего договор об освоении территории в целях строительства жилья экономического класса, заключить с гражданами, имеющими право на приобретение жилья экономического класса, договоры:

1) участия в долевом строительстве жилья экономического класса;

2) купли-продажи жилья экономического класса в многоквартирном доме или жилом доме блокированной застройки, построенных в соответствии с договором об освоении территории в целях строительства жилья экономического класса.

Постановлением Правительства РФ от 5 мая 2014 г. N 404 "О некоторых вопросах реализации программы "Жилье для российской семьи" в рамках государственной программы РФ "Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан РФ" (абз. 4 подп. "в" п. 2) было поручено Минстрою России с участием ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" и Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства разработать и утвердить методические рекомендации по установлению категорий граждан, имеющих право на приобретение жилья экономического класса, порядка формирования списков таких граждан и сводных по субъекту РФ реестров таких граждан в рамках программы.

Во исполнение соответствующего поручения Правительства РФ Минстроем России (Приказ от 10 июня 2014 г. N 286/пр) были утверждены Методические рекомендации по установлению категорий граждан, имеющих право на приобретение жилья экономического класса, порядка формирования списков таких граждан и сводных по субъекту РФ реестров таких граждан при реализации программы "Жилье для российской семьи" в рамках государственной программы РФ "Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан РФ". В п. 1.1 указанных Методических рекомендаций перечислены категории граждан, которые имеют право приобрести жилье экономического класса в рамках реализации программы на территории субъекта РФ, что должно быть учтено в законе субъекта РФ или нормативном правовом акте исполнительного органа власти субъекта РФ.

Источник комментария:
Отв. ред Н.Н. Мельников "КОММЕНТАРИЙ К ГРАДОСТРОИТЕЛЬНОМУ КОДЕКСУ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ОТ 29 ДЕКАБРЯ 2004 Г. № 190-ФЗ"
МЕЛЬНИКОВ Н.Н., АМЕЛИН Р.В., БОРИСОВ А.А., ВОРОБЬЕВ Н.И., ВОРОБЬЕВА Л.В., ИВАНОВ А.В., МАЙБОРОДА В.А., МАКАРОВ О.В., НАЧИЧКО Ж.А., ПОВАРОВ Ю.С., БЕЛЯЕВ М.А., ГЕМПИК Е.А., КАЛИНИН А.А., КОНОВАЛЬЧИКОВА С.С., КОТУХОВ С.А., СУЛТАНОВ Р.С., 2017


Изменения документа
Аа
Аа
Аа
Идет загрузка...