Копия Дело № 2-3779/2022
16RS0050-01-2022-006229-89
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
06 октября 2022 года г. Казань
Приволжский районный суд г. Казани Республики Татарстан в составе председательствующего судьи Прытковой Е.В., при секретаре судебного заседания Мухамматгалиевой А.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к акционерному обществу «Управляющая компания «АС Менеджмент» об обязании произвести замену земельных участок, о взыскании судебных расходов,
установил:
ФИО1 обратилась в суд с иском к АО «Управляющая компания «АС Менеджмент» об обязании произвести замену земельных участков, о взыскании судебных расходов.
В обоснование иска указано, что 30 ноября 2013 года истица заключила договор купли-продажи № 1174 с ЗАО «УК АС «Менеджмент» Д.У. Закрытый паевой инвестиционный рентный фонд «Казанский земельный инвестиционный фонд» (переименовано в АО «УК «АС Менеджмент») в лице ООО «Супермаркет недвижимости». По условиям указанного договора продавец передал покупателю ФИО1 земельные участки с кадастровыми номерами №, расположенные по адресу: <адрес>, с разрешенным использованием: для сельскохозяйственного использования, стоимостью 27 180 000 рублей. 06 сентября 2013 года истица заключила с ООО «Супермаркет недвижимости» договор на оказание услуг по приобретению земельного участка, по условиям которого ООО «Супермаркет недвижимости» (исполнитель) обязалось оказывать весь спектр услуг по приобретению земельных участков общей площадью 2 Га с кадастровыми номерами №, №. По условиям указанного договора ООО «Супермаркет недвижимости» также обязалось проверить представляемые собственником документы на объект на подтверждение их требованиям законодательства, а в случае выявления несоответствий – сообщить об этом заказчику ФИО1
Как указывает истица, из вышеуказанных земельных участков были образованы земельные участки с кадастровыми номерами №. В заключенном договоре купли-продажи в редакции продавца о наличии каких-либо ограничений на данные земельные участки не указано. Между тем, согласно письму, полученному от МКУ «Управление архитектуры и градостроительства Исполнительного комитета муниципального образования г.Казани» от 05 ноября 2019 года, от 09 декабря 2019 года градостроительство в указанных зонах зданий и сооружений противоречит Правилам охраны магистральных трубопроводов.
Наличие у истицы указанных сведений привело бы к изменению решения о заключении договора купли-продажи. Между тем, о данном обстоятельстве продавец истицу не уведомил, представив заведомо ложную информацию об отсутствии ограничений в использовании земельного участка. Установление охранной зоны магистрального трубопровода ограничивает права владельца земельного участка. Поскольку претензии истицы, адресованные ответчику, оставлены без внимания, истица просит суд: обязать ответчика произвести замену земельных участков, приобретенных на основании договора купли-продажи № 1174 от 30 ноября 2013 года, расположенных в охранной зоне, с кадастровыми номерами №, на равноценный земельный участок без ограничений (охранных зон), расположенный в <адрес>, с аналогичной площадью, категорией и видом разрешенного использования; взыскать с ответчика в пользу истца расходы по уплате государственной пошлины в размере 22 400 рублей, расходы по оформлению нотариально удостоверенной доверенности в размере 1 825 рублей.
В судебном заседании представитель истца исковые требования поддержал в полном объеме.
Представитель ответчика в судебном заседании исковые требования не признал.
Представитель привлеченного к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ООО «Газпром трансгаз Казань» в судебном заседании в вопросе наличия или отсутствия оснований для удовлетворения исковых требований, полагался на усмотрение суда.
Представители привлеченных к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, ООО «Супермаркет недвижимости», Муниципального казенного учреждения «Управление Архитектуры и Градостроительства Исполнительного комитета муниципального образования города Казани» в судебное заседание не явились, извещены.
Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии с частью 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
В соответствии со статьей 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
В силу статьи 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.
В соответствии с частью 3 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.
Как установлено частью 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекс Российской Федерации, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Из материалов дела судом установлено, что 06 сентября 2013 года между Обществом с ограниченной ответственностью «Супермаркет недвижимости» (исполнитель) и ФИО1 (заказчик) заключен договор на оказание услуг по приобретению земельного участка, по условиям которого исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать весь спектр услуг по приобретению земельных участков площадью 2 Га, представляющих собой часть от земельных участков с кадастровыми номерами №, №, общей площадью 130 956 кв.м., расположенных по адресу: <адрес>, согласно схеме, указанной в приложении № 1 к договору, являющемуся его неотъемлемой частью. (л.д. 15)
Пунктом 2 вышеуказанного договора стороны предусмотрели, что вышеуказанные земельные участки принадлежат владельцам инвестиционных паев Закрытого паевого инвестиционного рентного фонда «Казанский земельный инвестиционный фонд» под управлением Закрытого акционерного общества «УК АС «Менеджмент».
Обязанности исполнителя по данному договору предусмотрены в пункте 6, которым, в частности, установлена обязанность исполнителя организовать и обеспечить по соглашению с собственником проведение межевых работ; проверить представляемые собственником документы на объект на подтверждение их требованиям законодательства, а в случае выявления несоответствий – сообщить об этом заказчику (ФИО1).
30 ноября 2013 года между закрытым акционерным обществом «УК АС «Менеджмент» Д.У. Закрытый паевой инвестиционный рентный фонд «Казанский земельный инвестиционный фонд» (переименовано в АО «УК «АС Менеджмент») в лице Общества с ограниченной ответственностью «Супермаркет недвижимости» (продавец) и ФИО1 (покупатель) был заключен договор купли-продажи № 1174, по условиям которого продавец обязался передать в собственность покупателя следующие земельные участки: № (общая площадь 3 027 кв.м.), № (общая площадь 8 935 кв.м.), № (общая площадь 8 038 кв.м.), расположенные по адресу: <адрес>, с разрешенным использованием: для сельскохозяйственного использования. (л.д.9)
Цена договора, порядок уплаты стоимости отчуждаемых земельных участков определена в разделе 2 вышеуказанного договора.
Пунктом 1.2 вышеуказанного договора установлено, что существующим ограничением права собственности на объекты является доверительное управление.
30 ноября 2013 г. между Закрытым акционерным обществом «УК АС «Менеджмент» Д.У. Закрытый паевой инвестиционный рентный фонд «Казанский земельный инвестиционный фонд» (переименовано в АО «УК «АС Менеджмент») в лице Общества с ограниченной ответственностью «Супермаркет недвижимости» (продавец) и ФИО1 (покупатель) был подписан передаточный акт вышеназванных земельных участков.
Пунктом 2 передаточного акта стороны установили отсутствия взаимных претензий по состоянию передаваемых объектов недвижимого имущества.
Как следует из выписок из Единого государственного реестра недвижимости, из земельных участков с кадастровыми номерами № (общая площадь 3 027 кв.м.), № (общая площадь 8 935 кв.м.), № (общая площадь 8 038 кв.м.) путем межевания были образованы земельные участки с кадастровыми номерами №.
Согласно ответу заместителя начальника – начальника юридического отдела МКУ «Управление архитектуры и градостроительства Исполнительного комитета муниципального образования г.Казани» ФИО2 на заявления ФИО1 от 13 ноября 2019 года, в ходе разработки ГПЗУ выяснилось, что рассматриваемые земельные участки № находятся в охранной зоне и зоне минимальных расстояний магистрального трубопровода высокого давления и этанопровода с крановым узлом Миннибаево – Казань. Строительство в указанных зонах противоречит Правилам охраны магистральных трубопроводов, утвержденных Постановлением Госгортехнадзора РФ от 22.04.1992 г. № 9.
04 марта 2020 года, 20 апреля 2020 года истица обратилась с претензиями к ответчику, в которых, ссылаясь на вышеприведенные обстоятельства, просила предоставить дополнительные земельные участки с аналогичной стоимостью и площадью, либо компенсировать убытки в денежном эквиваленте.
Неудовлетворение требований истицы, как покупателя, привело её к обращению с настоящим иском в суд.
Ответчик в отзыве на иск с исковыми требованиями не согласился, указав на пропуск истицей срока исковой давности, как самостоятельное основание для отказа в иске, и на недоказанность представления продавцом заведомо ложной информации об объектах недвижимого имущества.
Суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований ввиду следующего.
Обращаясь в суд с указанным иском, истица указывает в качестве ответчика Акционерное общество «Управляющая компания «АС Менеджмент», которое являлось продавцом земельного участка.
При этом, из текста искового заявления следует, что истица выражает несогласие с действиями (бездействием) лица, которое оказывало услуги по приобретению земельного участка на основании договора от 06 сентября 2013 года - обществом с ограниченной ответственностью «Супермаркет недвижимости», и, согласно его положениям, обязалось проверить представляемые собственником документы на объект на подтверждение их требованиям законодательства, а в случае выявления несоответствий – сообщить об этом заказчику.
Как следует из искового заявления, истица полагает, что именно указанное лицо ввело её в заблуждение относительно состояния земельных участков, что повлияло бы на принятие решения о приобретении земельных участков.
Таким образом, материально-правовое основание исковых требований проистекает именно к лицу, оказывавшему истице вышеуказанные услуги, - обществу с ограниченной ответственностью «Супермаркет недвижимости».
Между тем, исковые требования к указанному лицу истицей не заявлены.
Как указывалось ранее, 30 ноября 2013 года между ЗАО «УК АС «Менеджмент» Д.У. Закрытый паевой инвестиционный рентный фонд «Казанский земельный инвестиционный фонд» (переименовано в АО «УК «АС Менеджмент») в лице Общества с ограниченной ответственностью «Супермаркет недвижимости» (продавец) и ФИО1 (покупатель) был подписан передаточный акт вышеназванных земельных участков.
Пунктом 2 передаточного акта стороны установили отсутствия взаимных претензий по состоянию передаваемых объектов недвижимого имущества.
Согласно пункту 1 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.
Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков (пункт 3 статьи 37 ЗК РФ).
Из изложенного следует, что для возникновения у покупателя права требовать расторжения договора купли-продажи земельного участка необходимо одновременное наличие следующих обстоятельств: сокрытие продавцом земельного участка информации об ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием, совершенное умышленно, наличие у покупателя такой информации может повлиять на приобретение им земельного участка.
Согласно пунктам 1, 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.
В данном случае истицей не представлено доказательств целенаправленного, намеренного введения ответчиком истицы в заблуждение при заключении договора купли-продажи.
Следует признать обоснованными доводы ответчика об отсутствии у него достоверной информации на дату заключения договора купли-продажи – 30 ноября 2013 года сведений о нахождении земельного участка в пределах границы охранной зоны магистрального трубопровода.
Так, согласно представленным самим же истицей доказательствам, нахождение спорных земельных участков № в охранной зоне и зоне минимальных расстояний магистрального трубопровода высокого давления и этанопровода с крановым узлом Миннибаево – Казань, стало известно МКУ «Управление архитектуры и градостроительства Исполнительного комитета муниципального образования г.Казани» лишь в ходе разработки ГПЗУ в 2019 году в соответствии с поступившими заявлениями ФИО1
При разрешении ходатайства о применении последствий пропуска срока исковой давности, суд исходит из того, что сведений о нахождении земельного участка в пределах границы охранной зоны магистрального трубопровода истец мог узнать не ранее декабря 2019 года, при получении ответа МКУ «Правления Архитектуры и градостроительства ИК МО г. Казани». Таким образом, трехлетний срок исковой давности для предъявления требований, вопреки доводам ответчика, истцом не пропущен.
Истица не представила доказательств осведомленности ответчика о вышеприведенных обстоятельствах, а также тот факт, что они могли стать ему известны из общедоступных источников информации.
Суд также учитывает, что статьей 557 Гражданского кодекса Российской Федерации прямо предусмотрено, что в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.
Требования о взыскании убытков в данном случае не заявлены.
Таким образом, суд полагает, что истицей избран ненадлежащий способ защиты права, поскольку такой способ защиты права не соответствует статье 557 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Проанализировав имеющиеся данные, исходя из всей совокупности установленных фактов и обстоятельств, суд приходит к выводу, что исковые требования не подлежат удовлетворению.
В силу изложенного, в соответствии с положением статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, не подлежат удовлетворению требования истца о возмещении судебных расходов по оплате государственной пошлины, расходов на оплату нотариальной доверенности.
Руководствуясь ст.ст. 56, 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил :
Исковое заявление ФИО1 <данные изъяты>) к Акционерному обществу «Управляющая компания «АС Менеджмент» <данные изъяты>) об обязании произвести замену земельных участок, о взыскании судебных расходов, оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Татарстан через Приволжский районный суд г. Казани в течение одного месяца со дня принятия мотивированного решения.
Мотивированное решение изготовлено 13 октября 2022 года.
Судья подпись Прыткова Е.В.
Копия верна
Судья Прыткова Е.В.
Решение01.11.2022