Гражданское дело № 2-2320/2025

УИД 66RS0005-01-2025-001606-09

Мотивированное решение

изготовлено 19.05.2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

13 мая 2025 года Октябрьский районный суд г. Екатеринбурга в составе председательствующего судьи Клюжевой О.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Исаковой О.В., с участием представителя истца ФИО1, представителя ответчика ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО3 к Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области о возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка,

установил:

Истец обратился в суд с вышеуказанным иском к ответчику, пояснив в обоснование требований, что 09.08.2017 между МУГИСО и ПЖСК «Ржавец» 09.08.2017 был заключен договор аренды земельного участка площадью 1221 кв. метр с кадастровым номером 66:41:0609014:17, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, в квартале улиц Латвийская – Слободская – Оборонная, строительный номер 69, - однократно для завершения строительства объекта незавершенного строительства на срок с 17.05.2017 по 16.05.2020. 10.01.2020 между ПЖСК «Ржавец» и ФИО3 был заключен договор купли-продажи объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 66:41:0609014:188, расположенного на вышеуказанном земельном участке, право собственности на такой объект незавершенного строительства зарегистрировано. Также между ФИО3 и ПЖСК «Ржавец» 10.01.2020 заключено соглашение об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 09.08.2017, о чем был уведомлен ответчик. Истцом ежегодно вносятся арендные платежи за земельный участок. Строительство объекта незавершенного строительства КН 66:41:0609014:188 окончено, на участке имеется скважина и проведено электричество, что позволяет ввести дом в эксплуатацию. Однако зарегистрировать в Россреестре объект недвижимости в качестве жилого дома невозможно, поскольку в ЕГРН имеются сведения об окончании срока аренды земельного участка. Полагает, что имеет право заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 66:41:0609014:17, который образовался из земельного участка с кадастровым номером 66641:06009014:13, переданного ПЖСК «Ржавец» на основании Постановления Главы Екатеринбурга № 4735 от 26.10.2009 по договору аренды от 11.01.2010 на неопределённый срок. После прекращения договора аренды от 09.08.2017 МУГИСО в установленный законом срок не обращалось в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов, наоборот, между истцом и ответчиком фактически сложились арендные отношения, поскольку МУГИСО ежегодно направляет уведомление о размере арендных платежей, а истец такие платежи вносит. Поскольку фактически арендные отношения на спорный земельный участок возникли до 01.03.2015, он имеет право на заключение договора аренды земельного участка без проведения торгов. В отсутствие такого договора он лишен возможности зарегистрировать объект недвижимости, находящийся в его собственности, как жилой дом и вести его в эксплуатацию, что нарушает его права как собственника и баланс публичных и частных интересов. Просит возложить на МУГИСО обязанность заключить с ним договор аренды земельного участка с кадастровым номером 66:41:0609014:17, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, в квартале улиц Латвийская – Слободская – Оборонная, строительный номер 69, сроком на три года.

В судебное заседание истец ФИО3 не явился. Его интересы на основании доверенности от 24.02.2025, удостоверенной по месту работы, представляла ФИО1, которая заявленные требования поддержала в полном объеме по приведенным в иске основаниям.

Представитель МУГИСО ФИО4, предъявившая доверенность от 09.09.2024, заявила о непризнании заявленных требований ответчиком. Указала, что письмом от 19.02.2025 ФИО3 отказано в предоставлении земельного участка по договору аренды по аналогичным основаниям, в связи с чем требования подлежит рассмотрению в порядке Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации. Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, однократно для завершения его строительства собственнику такого объекта недвижимости сроком до трех лет. Земельный участок предоставлялся истцу по договору аренды от 09.08.2017 для завершения объекта строительства в период с 17.05.2017 по 16.05.2020, то есть право на однократное предоставление земельного участка в целях завершения объекта строительства уже реализовано. Повторное предоставление участка без аукциона невозможно. Истец ошибочно полагает, что у арендатора имеется преимущественное право на заключение договора аренды участка, так как ПЖСК «Ржавец» уже использовало преимущественное право, заключив договор аренды от 09.08.2017 участка, сформированного путем раздела. Просила в иске отказать.

Заслушав стороны и исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу п. 1 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Как следует из содержания подп. 10 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

В соответствии с подп. 2 п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В судебном заседании установлено, что 09.08.2017 между МУГИСО и ПЖСК «Ржавец» заключен договор аренды № Т-224 земельного участка с кадастровым номером 66:41:0609014:17 с видом разрешенного использования: для строительства индивидуального жилого дома, общей площадью 1 221 кв.м., расположенного по адресу: Свердловская обл., г. Екатеринбург, в квартале улиц Латвийской – Слободской – Оборонной (строительный номер 69). Договор аренды заключен однократно для завершения строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 66:41:0609014:188 степенью готовности 14 %. Договор заключен на срок с 17.05.2017 по 16.05.2020.

10.01.2020 на основании соглашения № 69 об уступке прав и обязанностей по договору № Т-224 от 09.08.2017 право аренды земельного участка с кадастровым номером 66:41:0609014:17 перешло к ответчику ФИО3, который по договору купли-продажи № 69 от 10.01.2020 приобрел в собственность объект незавершённого строительства с кадастровым номером 66:41:0609014:188, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 66:41:0609014:17, что подтверждается выпиской в том числе выпиской из ЕГРН.

17.05.2020 договор аренды земельного участка № Т-224 от 09.08.2017 прекратил действие, однако строительство объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 66:41:0609014:188 на момент истечения срока действия договора не завершено не было. Строительство такого объекта окончено только в 2025 г., о чем свидетельствует технический план здания от 19.03.2025.

Согласно п. 1 ст. 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Между тем по истечении срока действия договора аренды от 09.08.2017 МУГИСО в суд с требованием об изъятии объекта незавершенного строительства у собственника ФИО3 путем продажи с публичных торгов до настоящего времени не обращалось, напротив, между истцом и ответчиком фактически сложились арендные отношения, поскольку МУГИСО ежегодно направляет уведомление о размере арендных платежей, а истец такие платежи вносит, что подтверждается материалами дела.

При этом в силу п. 33 ст. 34 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу настоящего Федерального закона (то есть до 01.03.2015).

Из материалов дела следует, что до заключения договора аренды от 09.08.2017 между МУГИСО и ПЖСК «Ржавец» на основании постановления главы г. Екатеринбурга от 26.10.2009 № 4735 ПЖСК «Ржавец» был предоставлен в аренду на неопределённый срок земельный участок с кадастровым номером 66:41:0609014:13 площадью 271 939 кв. метров для строительства индивидуальных жилых домов, объектов бытового обслуживания и инженерного обеспечения, а 11.01.2010 между Администрацией г. Екатеринбурга и ПЖСК «Ржавец» был заключен договор аренды № 6-1089 в отношении указанного земельного участка.

Из выписки из Единого государственного реестра недвижимости усматривается, что земельный участок с кадастровым номером 66:41:0609014:17 образован путем раздела земельного участка с кадастровым номером 66:41:0609014:13 и поставлен на кадастровый учет 04.05.2012.

В силу ч. 4 ст. 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации (в ред. на момент разделения земельного участка с кадастровым номером 66:41:0609014:13) в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного срочного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет преимущественное право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного срочного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов) либо на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков или безвозмездного срочного пользования ими.

Таким образом, в связи с образованием земельного участка с кадастровым номером 66:41:0609014:17 путем раздела земельного участка с кадастровым номером 66:41:0609014:13, ПЖСК «Ржавец» имело преимущественное право на заключение с ним договоров аренды образуемых земельных участков на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов) либо на внесение соответствующих изменений в ранее заключенный договор с Администрацией г. Екатеринбурга договор аренды земельного участка № 6-1086 от 11.01.2010.

Вместе с тем каких-либо изменений в договор аренды земельного участка № 6-1086 от 11.01.2010 не вносилось, а земельный участок с кадастровым номером 66:41:0609014:13 снят с кадастрового учета.

При таких обстоятельствах 09.08.2017 при заключении между МУГИСО и ПЖСК «Ржавец» договора № Т-224 аренды земельного участка с кадастровым номером 66:41:0609014:17 стороны должны были согласовать те же условия, что и в договоре аренды № 6-1086 от 11.01.2010, заключенном между Администрацией г. Екатеринбурга и ПЖСК «Ржавец», в том числе в части срока его действия. Более того, 09.08.2017 стороны не могли предусмотреть условие о предоставлении земельного участка без торгов на трехлетний срок до завершения строительства объекта незавершенного строительства, поскольку положения пп. 10 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации и впоследствии положения п. 1 ст. 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации не подлежали применению в силу п. 33 ст. 34 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ, то есть в связи с тем, что договор аренды земельного участка № 6-1086 от 11.01.2010 заключен до введения в действия 01.03.2015 как ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, так и ст. 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Помимо этого суд обращает внимание, что земельный участок с кадастровым номером 66:41:0609014:17 в аренду как таковой в целях индивидуального жилищного строительства не предоставлялся, его правовой статус в предусмотренном законом порядке (внесение изменений в действующий договор или заключение договора аренды на этот земельный участок) не был определен.

Кроме того, из материалов дела следует, что истцом приняты все меры по освоению участка в оставшийся после уступки срок действия договора аренды от 09.08.2017 (принимая во внимание, что договор уступки заключен 10.01.2020, а участок в аренду предоставлен до 16.05.2020), необоснованного промедления в освоении участка не установлено. В настоящее время ФИО3 окончил строительство и представил документы, подтверждающие, что на земельном участке имеется скважина и проведено электричество, что позволяет ввести возведенный жилой дом в эксплуатацию – при наличии действующего договора аренды земельного участка, на котором он расположен.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу об удовлетворении заявленного иска.

ФИО3 поставлен вопрос не об оспаривании принятого МУГИСО по обращению истца решения об отказе в предоставлении в аренду земельного участка, оформленном письмом от 04.02.2025, а о возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка, в связи с чем заявленные требования подлежат рассмотрению в порядке, установленном Гражданским процессуальным кодексом Российской Федерации.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Исковые требования удовлетворить.

Возложить на Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области (ИНН <***>) обязанность заключить с ФИО3 (паспорт № ******) договор аренды земельного участка с кадастровым номером 66:41:0609014:17, расположенного по адресу: Свердловская область, г. Екатеринбург, в квартале улиц Латвийской – Слободской – Оборонной (строительный номер 69), сроком на три года.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Свердловского областного суда в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Октябрьский районный суд г. Екатеринбурга.

Судья О.В. Клюжева