К делу 2-2161/2023

УИД23RS0051-01-2923-002237-19

Решение

Именем Российской Федерации

10 октября 2023 г г. Тимашевск

Тимашевский районный суд Краснодарского края в составе:

Председательствующего Ломака Л.А.

при секретаре Ворониной М.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о расторжении предварительного договора купли-продажи,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в Тимашевский районный суд Краснодарского края с исковым заявлением к ФИО2 о расторжении предварительного договора купли-продажи, указав в обоснование исковых требований, что в начале 2023 года он договорился с ФИО2 о покупке у него магазина с земельным участком, по адресу: <адрес> А, что подтверждается предварительным договором купли-продажи <дд.мм.гггг>. По условиям заключенного между сторонами предварительного договора купли-продажи ответчик обязался в срок до <дд.мм.гггг> привести в соответствие документы на недвижимое имущество. В последующем <дд.мм.гггг> ФИО1 и ФИО2 подписали договор купли-продажи в отношении земельного участка площадью 298 кв.м. с кадастровым номером <№> и здания магазина <ФИО>7 площадью 111 кв.м. с кадастровым номером <№>, который прошел государственную регистрацию в Управлении Росреестра, что подтверждается выписками из ЕГРН. При подписании договора, истец передал ответчику 6 000 000 рублей, в соответствии с условиями предварительного договора купли-продажи от <дд.мм.гггг>. По истечении срока, установленного договором ответчик необоснованно стал уклоняться от выполнения своих обязательств, что и послужило поводом для обращения истца в суд с указанными требованиями.

Из представленных в материалы дела возражений ФИО2 на исковые требования ФИО1 следует, что ответчику ранее на праве собственности принадлежал земельный участок по адресу: <адрес> А, с расположенными на нем жилым домом и зданием магазина. В 2022 году он принял решение продать магазин и с этой целью разделил земельный участок, выделив часть под здание магазина, а вторую часть оставив под домом. В начале 2023 года ФИО2 с ФИО1 договорились о том, что последний купит у него магазин и земельный участок, по адресу: <адрес> договоренности они оформили предварительным договором купли-продажи от <дд.мм.гггг>, по условиям которого ФИО2 обязался в срок до <дд.мм.гггг> привести в соответствие документы на недвижимое имущество, а именно оформить документы в отношении отчуждаемого земельного участка и здания магазина с пристройкой, в том числе осуществить их постановку на государственный кадастровый учет, осуществить регистрацию права собственность. В последующем <дд.мм.гггг> стороны подписали договор купли-продажи, по условиям которого ФИО2 передал ФИО1 земельный участок площадью 298 кв.м. с кадастровым номером <№> и здание магазина <ФИО>7 площадью 111 кв.м. с кадастровым номером <№>. В настоящее время ответчиком подготовлена техническая документация на магазин с пристройкой, подготовлена схема перераспределения земельных участков и выполнено техническое заключение эксперта по определению строительным нормам, в том числе градостроительным, санитарно-эпидемиологическим, пожарной безопасности пристройки <ФИО>6 к нежилому зданию <ФИО>7 по адресу: <адрес> А. ФИО2 указал, что не уклоняется от исполнения взятых на себя обязательств по оформлению документов, но не смог оформить документы в надлежащий срок по независящим от него обстоятельствам.

Истец ФИО1, будучи извещенным надлежащим образом о дате, времени и месте судебного разбирательства в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в ее отсутствие, уточнил свои требования и просил признать состоявшимся договор купли-продажи объектов недвижимости, заключенный между ФИО2 и ним в отношении земельного участка и здания магазина с пристройкой, расположенных по адресу: <адрес> А, признать за ним право собственности на нежилое здание с кадастровым номером <№> площадью 175,8 кв.м., этажность 1, расположенное по адресу: <адрес> А.

Ответчик ФИО2 будучи извещенным надлежащим образом о дате, времени и месте судебного разбирательства в судебное заседание не явился, представил суду заявление о рассмотрении дела в его отсутствие, при рассмотрении дела полагался на усмотрение суда, с уточненными требованиями знаком и согласен.

Учитывая мнение лиц, участвующих в деле, определив фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения дела, определив закон, которым следует руководствоваться, установив правоотношения сторон, исследовав доказательства и оценив их, суд приходит к выводу об обоснованности заявленных уточненных исковых требований и необходимости их удовлетворения.

В силу ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

В соответствии со статьей 55 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов.

Статья 56 ГПК РФ предусматривает, что каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, при этом в соответствии со ст. 60 ГПК РФ «Обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами».

На основании части 3 статьи 67 ГПК РФ суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Судом установлено и м атериалами дела подтверждается, что <дд.мм.гггг> между сторонами был заключен предварительный договору купли-продажи объектов недвижимости. По условиям данного договора ответчик продал истцу принадлежащие ему на праве собственности здание магазина с пристройкой Литер «А, А1» общей площадью 175,8 (сто семьдесят пять целых восемь десятых) кв.м. расположено на земельном участке, ориентировочной площадью 358 (триста пятьдесят восемь) кв.м., предоставленном из земель населенных пунктов для объектов мелкооптовой торговли находятся по адресу: Российская Федерация, <адрес> договорились о заключении основного договора купли-продажи в срок до <дд.мм.гггг>, а до указанного времени ответчик взял на себя обязательство оформить документы в отношении отчуждаемого земельного участка и здания магазина, в том числе осуществить их постановку на государственный кадастровый учет, осуществить регистрацию права собственность и т.д.

Как следует из договора купли-продажи от <дд.мм.гггг> истец приобрел в собственность за плату, принадлежавшие ответчику нежилое здание <№> общей площадью 111 кв.м. расположено на земельном участке <№>, площадью 298 кв.м., предоставленном из земель населенных пунктов для объектов мелкооптовой торговли и находящиеся по адресу: <адрес> А.

В соответствии с данными, содержащимися в выписке из ЕГРН от <дд.мм.гггг>, земельный участок с кадастровым номером <№>, площадью 298 кв.м., предоставленный из земель населенных пунктов для объектов мелкооптовой торговли, находящийся по адресу: <адрес> А, принадлежит ФИО1, запись о государственной регистрации права <№> от <дд.мм.гггг>.

В соответствии с данными, содержащимися в выписке из ЕГРН от <дд.мм.гггг>, нежилое здание с кадастровым номером <№>, площадью 111 кв.м., этажность 1, находящееся по адресу: <адрес> А, принадлежит ФИО1, запись о государственной регистрации права <№>-20 от <дд.мм.гггг>.

Как установлено судом по состоянию на <дд.мм.гггг> по данным отдела ГБУ КК «Крайтехинвентаризация-Краевое БТИ» по <адрес>, здание магазина, расположенное по адресу: <адрес> А, имеет следующие характеристики: этажность – 1, общая площадь 175,8 кв.м.

Из представленной в материалы дела схемы перераспределения земельных участков с кадастровыми номерами <№> и 23:<№><№> следует, что после перераспределения земельный участок с кадастровым номером <№> будет иметь следующие характеристики: площадь 241 кв.м., предоставленный из земель населенных пунктов с видом разрешенного использования – для индивидуальной жилой застройки, по адресу: <адрес> Д, в координатах: т. <№>70.

Из представленной в материалы дела схемы перераспределения земельных участков с кадастровыми номерами <№> следует, что после перераспределения земельный участок с кадастровым номером <№> будет иметь следующие характеристики: площадь 358 кв.м., предоставленный из земель населенных пунктов с видом разрешенного использования – объекты мелкооптовой торговли, по адресу: <адрес> А, в координатах: <№>.

Как следует из представленного суду технического заключения эксперта от <дд.мм.гггг>, выполненного ИП ФИО3, следует, что на основании проведенного обследования пристройки, <ФИО>71 к нежилому зданию, <ФИО>7 по адресу: <адрес>А в соответствии с требованиями свода правил СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих конструкций зданий и сооружений» экспертом установлено, что основные строительные конструкции здания, находятся в нормативном техническом состоянии.

Проведенными исследованиями установлено, что пристройка, <ФИО>71 к нежилому зданию, <ФИО>7 по <адрес>А <адрес> соответствует требованиям федеральных законов от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», от 22.07.2008 № 123-ФЗ (ред. от 27.12.2018) «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности», свода правил СП 118.13330.2012* «Общественные здания и сооружения. Актуализированная редакция СНиП 31-06-2009», и другим нормативным актам.

При обследовании земельного участка по <адрес>А <адрес> установлено, что расположение на нем пристройки, <ФИО>71 к нежилому зданию, <ФИО>7 соответствует требованиям правил землепользования и застройки Тимашевского городского поселения <адрес>, в связи с чем не создает препятствий для эксплуатации объектов недвижимого имущества, находящихся на рядом расположенных земельных участках.

Таким образом, по результатам проведенных исследований эксперт делает вывод о том, что пристройка, <ФИО>71 к нежилому зданию, <ФИО>7, 2023 года постройки, этажность - 1 этаж, общей площадью 65,6 кв. м. по адресу: <адрес>А соответствует требованиям строительных норм, в том числе градостроительным, санитарно-эпидемиологическим, пожарной безопасности предъявляемым к объектам торговли.

Согласно части 1 статьи 14 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация права осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

В силу части 7 статьи 15 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством РФ об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя.

Согласно пункту 2 статьи 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

В Постановлении Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснены следующие законоположения, применимые по настоящему делу.

Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

В соответствии со статьей 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Анализируя вышеуказанные нормы законодательства, при разрешении спора следует исходить из того, что если договор с отчуждением недвижимого имущества был заключен в требуемой форме, исполнен, а переход права собственности не был зарегистрирован, то договор становится обязательным для сторон. Данное имущество является предметом исполненного обязательства, возникшего из надлежащего договора, приобретатель является законным владельцем имущества, хотя право собственности до момента государственной регистрации сохраняется за лицом, которое произвело его отчуждение.

Вместе с тем отсутствие государственной регистрации при наличии волеизъявления сторон на совершение сделки купли-продажи недвижимого имущества само по себе не влечет признание сделки ничтожной. В каждом конкретном случае следует выяснять причины, по которым такая регистрация не была осуществлена.

Таким образом, вышеуказанные обстоятельства могут быть преодолены законным способом - предъявлением требования о государственной регистрации договора, перехода права на основании данного договора.

Разрешая спор, руководствуясь указанными нормами и разъяснениями, суд, исходя из того, что договор купли-продажи объектов недвижимости заключен и исполнен сторонами в полном объеме, имущество находится в фактическом владении истца, препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю являлось уклонение продавца от заключения договора, приходит к выводу об обоснованности иска.

При таких обстоятельствах, суд считает возможным удовлетворить заявленные требования в полном объеме.

При вынесении решения суд принимает во внимание то обстоятельство, что стороны просили рассмотреть дело по имеющимся в деле письменным материалам, ни о чем более не ходатайствовали, дополнительных доказательств не имели.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2 о расторжении предварительного договора купли-продажи от <дд.мм.гггг> – удовлетворить.

Признать состоявшимся договор купли-продажи объектов недвижимости, заключенный между ФИО2 и ФИО1 в отношении земельного участка и здания магазина с пристройкой, расположенных по адресу: <адрес> А.

Признать за ФИО1 право собственности на нежилое здание с кадастровым номером <№> площадью 175,8 кв.м., этажность 1, расположенное по адресу: <адрес> А.

Указать, что вступившее по настоящему делу решение суда является основанием для:

- составления технического плана в отношении нежилого здания с кадастровым номером <№>, внесения соответствующих сведений управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> в единый государственный реестр недвижимости и государственный кадастр недвижимости в отношении указанного объекта недвижимого имущества, в том числе и основанием для регистрации за истцом права собственности на указанное имущество.

- составления межевого плана и постановки на кадастровый учет вновь образованного в результате перераспределения земельного участка площадью 358 кв.м., предоставленного из земель населенных пунктов с видом разрешенного использования – объекты мелкооптовой торговли, расположенного по адресу: <адрес> А, в координатах т. 1 <№>.);

- составления межевого плана и постановки на кадастровый учет вновь образованного в результате перераспределения земельного участка площадью 241 кв.м., предоставленного из земель населенных пунктов с видом разрешенного использования – для индивидуальной жилой застройки, расположенного по адресу: <адрес> Д, в координатах <№> (ФИО2)

- исключения сведений из государственного кадастра о земельных участках с кадастровыми номерами <№>.

Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Тимашевский районный суд в течение одного месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

Председательствующий