Решение по делу № 3А-11/2023 от 12.10.2023 - о признании незаконным решения об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной и установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной.

3а-11/2023

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

12 октября 2023 года

г. Рязань

Рязанский областной суд в составе:

председательствующего судьи Хмельниковой Е.А.,

при секретаре Лебедевой Ю.А.

с участием представителя административных ответчиков ГБУ РО «Центр ГКО», министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по административному исковому заявлению ОАО «Скопинхлебопродукт» к ГБУ РО «Центр ГКО», министерству имущественных и земельных отношений Рязанской области о признании незаконным решения об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной и установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной,

УСТАНОВИЛ:

ОАО «Скопинхлебопродукт» обратилось в Рязанский областной суд с названным административным иском, указав в обоснование, что является собственником здания с кадастровым №, расположенного по адресу: <адрес>.

Кадастровая стоимость здания (<скрыто> руб.) значительно превышает его рыночную стоимость, что нарушает права административного истца как налогоплательщика.

ОАО «Скопинхлебопродукт» обращалось в ГБУ РО «Центр ГКО» с заявлением об установлении кадастровой стоимости здания в размере рыночной стоимости, представив отчет ООО «Аварком Плюс» № от 30.06.2021 об оценке рыночной стоимости вышеуказанного здания в размере <скрыто> руб. по состоянию на 04.05.2021.

Решением ГБУ РО «Центр ГКО» от 21.10.2021 № в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости отказано по причине нарушения требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета, использования оценщиком неполных и недостоверных сведений, наличия в отчете расчетных или иных ошибок, повлиявших на итоговый результат определения рыночной стоимости.

Административный истец просит суд признать незаконным указанное решение ГБУ РО «Центр ГКО» и, с учётом уточнений установить кадастровую стоимость здания с кадастровым № равной рыночной стоимости в определённом заключением судебной оценочной экспертизы по состоянию на 4 мая 2021 года размере - <скрыто> руб..

Представитель ГБУ РО «Центр ГКО» ФИО1 в судебном заседании возражала против удовлетворения административного иска.

Административный истец и представитель административного истца ходатайствовали о рассмотрении дела в их отсутствие.

Представитель администрации администрация МО – городской округ г. Скопин Рязанской области в судебное заседание не явился, администрация извещена надлежащим образом.

Представитель филиала ППК «Роскадастр» по Рязанской области в отзыве на административное исковое заявление указал, что требования административного истца не оспариваются учреждением ни по основаниям, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости) и просил о рассмотрении дела в его отсутствие, поскольку предмет судебного разбирательства не затрагивает прав и законных интересов учреждения.

Суд счел возможным рассмотреть административное дело в отсутствие неявившихся лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела.

Выслушав объяснения представителя административных ответчиков, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости регулируется Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации (далее также – КАС РФ), Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральным законом от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".

Федеральным законом N 269-ФЗ в Федеральный закон N 237-ФЗ введена статья 22.1, регулирующая вопросы установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости и оспаривания ее результатов, которая вступила в силу 11 августа 2020 г.

Статьей 6 Федерального закона от 31.07.2020 N 269-ФЗ до 1 января 2023 года установлен переходный период применения статей 22 и 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", особенности которого зависят от принятия высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о дате перехода к применению названных положений.

Распоряжением Правительства Рязанской области от 13.11.2020 N 534-р на территории Рязанской области установлена дата перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости - 1 января 2021 года.

Статьей 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" предусматривается, что кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей) (часть 1).

Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета (часть 2).

К заявлению об установлении рыночной стоимости должны быть приложены отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме электронного документа (часть 5).

Заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости (часть 7).

Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (часть 15 статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ).

Судом установлено и подтверждается выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, что административный истец является собственником здания с кадастровым №, назначение: нежилое, наименование: контора, площадь: 602, местоположение: <адрес>.

Здание с кадастровым № включено в перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, на 2021 год, утвержденный Приказом Минимущества Рязанской области от 3 ноября 2020 г. N 137-Д.

Государственная кадастровая оценка объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Рязанской области по состоянию на 01 января 2020 года была проведена ГБУ РО «Центр ГКО».

В соответствии с Постановлением Минимущества Рязанской области от 14.10.2020 N 23-П "Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Рязанской области" по состоянию на 01.01.2020 кадастровая стоимость здания с кадастровым № составляет <скрыто> руб.

22.09.2021 в ГБУ РО «Центр ГКО» поступило заявление ОАО «Скопинхлебопродукт» об установлении кадастровой стоимости вышеуказанного объекта недвижимости в размере рыночной стоимости.

К указанному заявлению в соответствии с требованиями части 5 статьи 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" заявителем был приложен отчет ООО «Аварком Плюс» № от 30.06.2021 об оценке рыночной стоимости вышеуказанного здания в размере <скрыто> руб. по состоянию на 04.05.2021.

21.10.2021 ГБУ РО «Центр ГКО» принято решение № об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости. Причинами к отказу послужили использование неполных и (или) недостоверных сведений, расчетные или иные ошибки, повлиявшие на итоговый результат определения рыночной стоимости, нарушение требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости (том 1, л.д. 11-16).

Согласно статье 11 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки, независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В пунктах 20 и 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N28 разъяснено, что исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности). В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Для проверки доводов административного ответчика о несоответствии досудебного отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности и, в случае выявления такого несоответствия, установления рыночной стоимости здания определением суда от 28.01.2022 по делу была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено Федеральному бюджетному учреждению Рязанской лаборатории судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации.

В соответствии с заключением № от 20.06.2022, подготовленным экспертом ФБУ Рязанская ЛСЭ Минюста России ФИО2, отчет ООО «Аварком Плюс» не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в нём допущено использование недостоверных сведений, методические ошибки, повлиявшие на итоговый результат определения рыночной стоимости объекта недвижимости.

Рыночная стоимость сооружения с кадастровым № по состоянию определена экспертом ФБУ Рязанская ЛСЭ Минюста России с использованием доходного и затратного подходов в размере <скрыто> руб.

В связи с неясностью и неполнотой экспертного заключения определением суда от 04.08.2022 по делу была назначена дополнительная судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено тому же эксперту. В заключении дополнительной судебной экспертизы рыночная стоимость объекта определена в размере <скрыто> руб.

По ходатайству представителя административного истца судом была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой было поручено эксперту ООО «ОЦЕНКА плюс» ФИО3

Согласно заключению судебной экспертизы ООО «ОЦЕНКА плюс» № от 04.09.2023 отчет ООО «Аварком Плюс» № от 30.06.2021 не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в отчёте допущено использование неполных и (или) недостоверных сведений, расчетные или иные ошибки, повлиявшие на итоговый результат определения рыночной стоимости объекта.

Рыночная стоимость здания с кадастровым № по состоянию на 04.05.2021 определена экспертом в экспертном заключении в размере <скрыто> руб..

Указанные в экспертном заключении ООО «ОЦЕНКА плюс», а также в экспертом заключении экспертом ФБУ Рязанская ЛСЭ Минюста России нарушения, допущенные при составлении досудебного отчета, были отражены в оспариваемом решении ГБУ РО «Центр ГКО».

В связи с этим, суд приходит к выводу о том, что при рассмотрении заявления административного истца у ГБУ РО «Центр ГКО» имелись установленные пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" основания для отказа в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, поскольку кадастровая стоимость принадлежащего административному истцу объекта недвижимости не могла быть установлена в размере рыночной, определенной в отчете об оценке.

Суд считает, что оспариваемое решение ГБУ РО «Центр ГКО» соответствует нормативным правовым актам, прав и законных интересов административного истца не нарушает.

При таких обстоятельствах требование административного истца о признании незаконным решения ГБУ РО «Центр ГКО» удовлетворению не подлежит.

В то же время суд считает возможным частично удовлетворить требование административного истца об установлении кадастровой стоимости здания в размере рыночной.

Оценивая заключения проведённых по делу судебных экспертиз в части определения рыночной стоимости принадлежащего административному истцу объекта, суд приходит к выводу о возможности установления кадастровой стоимости объекта в размере рыночной стоимости, определённой экспертом ООО «ОЦЕНКА плюс» ФИО3, заключение которого является обоснованным, полученным при применении методов и подходов наиболее корректных и достоверных при определении рыночной стоимости объекта, отражает рыночную стоимость с учётом особенностей объекта и факторов, влияющих на его стоимость.

При определении рыночной стоимости здания с кадастровым № эксперт ООО «ОЦЕНКА плюс» ФИО3, осуществив сбор и анализ информации в отношении данного объекта, с учётом достаточного количества объектов-аналогов в сегменте объектов коммерческой недвижимости торгово-офисного назначения, применил сравнительный и доходный подходы. Отказ от применения затратного подхода к оценке мотивирован.

Определяя сегмент рынка, к которому относится оцениваемый объект недвижимости, эксперт исходил из назначения, фактического использования, местоположения, физических характеристик данного объекта.

Анализ рынка в указанном сегменте проведён с учетом информации, полученной из средств массовой информации в сети "Интернет", используемые материалы представлены в открытом доступе на соответствующих официальных сайтах.

В приведенных в заключении расчетах указаны значимые характеристики отобранных объектов-аналогов с указанием источников информации, также проведены соответствующие корректировки. К заключению приложены скриншоты объявлений, размещенных в сети "Интернет", имеются надлежащие ссылки, приложены копии распечаток, позволяющие делать выводы о достоверности фактов рыночных предложений.

Доказательств, опровергающих достоверность определённой экспертом величины рыночной стоимости объекта, не представлено.

Пунктом 15 статьи 22.1 Закона N 237-ФЗ, частью 1.1 ст. 246 Кодекса административного судопроизводства РФ предусмотрена возможность одновременно с требованием об оспаривании решения бюджетного учреждения заявить суду требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости. При этом разрешение судом данного требования не поставлено в зависимость от разрешения требования о признании решения бюджетного учреждения незаконным.

Задачами административного судопроизводства являются защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, укрепление законности и предупреждение нарушений в сфере административных и иных публичных правоотношений (пп. 2 и 4 ст. 3 КАС РФ).

Результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права административного истца в сфере налогообложения, обращение административного истца в суд, в том числе с требованием об установлении кадастровой стоимости объекта в размере рыночной, обусловлено целью реализации права на справедливое налогообложение.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административный иск ОАО «Скопинхлебопродукт» удовлетворить частично.

В удовлетворении требования о признании незаконным решения ГБУ РО «Центр ГКО» от 21.10.2021 № об отказе в установлении кадастровой стоимости здания с кадастровым № в размере рыночной стоимости отказать.

Установить кадастровую стоимость здания с кадастровым № равной его рыночной стоимости в размере <скрыто> руб. по состоянию на 4 мая 2021 года.

Датой обращения с заявлением считать 22 сентября 2021 года.

Решение суда может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Рязанский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья

Мотивированное решение изготовлено 26 октября 2023 г.