Дело № 2-645/2022
УИД 91RS0024-01-2021-006488-60
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
г. Ялта 24 ноября 2022 г.
Ялтинский городской суд Республики Крым в составе председательствующего судьи Кулешовой О.И., при секретаре Щеповских А.Н., с участием представителя истцов ФИО1, представителя ответчика ФИО2,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3, ФИО4 к Обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик ТСК-1», Государственному комитету по государственной регистрации и кадастру Республики Крым о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности на объекты недвижимости; исключении записи о зарегистрированных правах, снятии объектов недвижимости с государственного кадастрового учета;
третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, - ФИО5, Администрация города Ялта Республики Крым, Департамент имущественных и земельных отношений администрации города Ялта Республики Крым, филиал Государственного унитарного предприятия Республики Крым «Крым БТИ» в г. Ялте,
установил:
ФИО3 и ФИО4 обратились в суд с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик ТСК-1» (далее - ООО «Специализированный застройщик ТСК-1»), Государственному комитету по государственной регистрации и кадастру Республики Крым (далее - Госкомрегистр) о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности на несуществующие в натуре объекты недвижимости с кадастровыми номерами №<номер>, №<номер>, №<номер>, №<номер>, №<номер>, №<номер>, расположенные по адресу: <адрес>; исключении записи о зарегистрированных правах, снятии указанных объектов недвижимости с государственного кадастрового учета.
В обоснование заявленных требований указано, что истцы являются собственниками двух земельных участков площадью по 1457 кв. м каждый, расположенных по адресу: <адрес>. При производстве геодезических и кадастровых работ с целью установления границ указанных земельных участков было выявлено, что межевание провести невозможно, ввиду наложения с границами земельного участка с кадастровым номером №<номер>, находящегося в муниципальной собственности и переданного в аренду ООО «Специализированный застройщик ТСК-1». Согласно данным Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) в пределах указанного земельного участка по адресу: <адрес>, расположены здания и сооружения с кадастровыми номерами №<номер>, №<номер>, №<номер>, №<номер>, №<номер>, №<номер>, право собственности на которые 4 октября 2019 г. зарегистрировано за ООО «Специализированный застройщик ТСК-1». Вместе с тем, в натуре указанные объекты недвижимости не существуют, а запись о праве собственности на них не может быть сохранна в реестре по причине ее недостоверности. Наличие государственной регистрации права собственности на указанные объекты недвижимости нарушает права истцов, поскольку они не имеют возможности зарегистрировать за собой право собственности на принадлежащие им земельные участки.
В порядке статье 43 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) к участию в деле в качестве в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФИО5, Администрация города Ялта Республики Крым, Департамент имущественных и земельных отношений администрации города Ялта Республики Крым, филиал ГУП РК «Крым БТИ» в г. Ялте.
Истцы в судебное заседание не явились, будучи извещенными надлежащим образом о времени и месте его проведения, обеспечили явку представителя по доверенности ФИО1, который поддержал заявленные исковые требования в полном объеме.
Представитель ответчика ООО «Специализированный застройщик ТСК-1» по доверенности ФИО2 в судебном заседании возражал против удовлетворения иска, ссылаясь на его необоснованность и недоказанность, дав объяснения, аналогичные изложенным письменно возражениям (т. 1 л.д. 77-81). В частности, указывает, что документы, представленные истцами в подтверждение доводов о наличии у них права собственности на земельные участки, а именно, решения органа местного самоуправления и государственные акты о праве собственности на землю, вызывают сомнения в их подлинности. Тогда как ООО «Специализированный застройщик ТСК-1» на основании нотариально удостоверенного договора купли-продажи от 30 сентября 2019 г. является собственником зданий и сооружений, расположенных на арендованном Обществом земельном участке с кадастровым номером №<номер>, фактическое наличие которых подтверждается материалами инвентаризационного дела на домовладение №<номер> по <адрес>.
Госкомрегистром, извещенным надлежащим образом, явка представителя в судебное заседание не обеспечена, причины неявки суду не сообщены, отзыв на иск не представлен.
Третьи лица в судебное заседание не явились, будучи извещенными надлежащим образом о времени и месте его проведения.
В силу положений статьи 167 ГПК РФ суд счел возможным рассмотрение дела в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом.
Выслушав объяснения представителей сторон, допросив экспертов, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Как усматривается из материалов дела и установлено судом, что ООО «Специализированный застройщик ТСК-1» приобрело у ФИО5 на основании договора купли-продажи нежилых зданий и сооружений от 30 сентября 2019 г., удостоверенного нотариусом Ялтинского городского нотариального округа Республики Крым ФИО-1, зарегистрированного в реестре за № 82/62-н/82-2019-10-56, объекты недвижимости, расположенные по адресу: <адрес>, а именно: склад литер А площадью 58,1 кв. м, кадастровый №<номер>; сауну литер Б площадью 86,0 кв. м, кадастровый №<номер>; виварий литер В площадью 62,9 кв. м, кадастровый №<номер>; навес литер Г площадью 73,8 кв. м, кадастровый №<номер>; навес литер Д площадью 7,4 кв. м, кадастровый №<номер>; бассейн площадью 121,7 кв. м, объемом 365 куб. м, кадастровый №<номер> (т. 1 л.д. 133-137).
Государственная регистрация права собственности ООО «Специализированный застройщик ТСК-1» на указанные нежилые здания и сооружения осуществлена в установленном законом порядке <дата> (т. 1 л.д. 107-109, 110-112, 113-115, 116-118, 119-121, т. 3 л.д. 154-157).
Нежилые здания и сооружения расположены на земельном участке площадью 2182 +/-16 кв. м по адресу: <адрес>, кадастровый №<номер>, вид разрешенного использования: гостиничное обслуживание, который находится в муниципальной собственности и передан в аренду сроком на 49 лет ООО «Специализированный застройщик ТСК-1» на основании постановления Администрации города Ялта Республики Крым от 14 января 2020 г. № 29-п, договора аренды земельного участка от 28 января 2020 г., зарегистрированного 3 марта 2020 г. за №<номер>, и дополнительного соглашения к нему от 15 июля 2021 г. (т. 1 л.д. 125-128, т. 3 л.д. 9, 13-21, 22).
Как указывают истцы, каждому из них на праве собственности принадлежит по земельному участку площадью 1457 кв. м, предоставленные для строительства и обслуживания жилого дома, хозяйственных построек и сооружений по адресу: <адрес>, а именно, ФИО3 - на основании решения 3-й сессии 24-го созыва Ливадийского поселкового совета народных депутатов от 12 июня 2002 г. № 20, о чем выдан государственный акт о праве собственности на землю серии <...> (т. 1 л.д. 18, 19), а ФИО4 - на основании решения 3-й сессии 24-го созыва Ливадийского поселкового совета народных депутатов от 18 ноября 2002 г. № 21, о чем выдан государственный акт о праве собственности на землю серии <...> (т. 1 л.д. 14, 15).
Поскольку наличие зарегистрированного права за ООО «Специализированный застройщик ТСК-1» не позволяет осуществить государственную регистрацию права собственности на земельные участки за истцами, они обратились в суд с иском к ООО «Специализированный застройщик ТСК-1», Госкомрегистру о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности на несуществующие в натуре объекты права, указанные в ЕГРН как нежилые здания и сооружения с кадастровыми номерами №<номер>, №<номер>, №<номер>, №<номер>, №<номер>, №<номер>, расположенные по адресу: <адрес>.
По ходатайству представителя истцов по настоящему делу назначена комплексная судебная строительно-техническая и землеустроительная экспертиза, по результатам проведения которой в материалы дела представлено заключение эксперта от 13 июля 2022 г. № 30-031(т. 4 л.д. 36-76).
Согласно выводам эксперта на земельном участке площадью 2182 кв. м, кадастровый №<номер>, по адресу: <адрес>, имеются следы разрушений, остатки зданий и сооружений с кадастровыми номерами №<номер>, №<номер>, №<номер>, №<номер>, №<номер>, №<номер>.
Наличие в натуре зданий и сооружений с кадастровыми номерами №<номер>, №<номер>, №<номер>, №<номер>, №<номер>, №<номер> и их состояние следующее:
- склад литер «А, а» площадью 58,1 кв. м, кадастровый №<номер>, относится к объектам недвижимого имущества, дата первичной инвентаризации 3 декабря 1992 г., год постройки неизвестен; в натуре существует, техническое состояние здания относится к удовлетворительному состоянию: конструктивные элементы в целом пригодны для эксплуатации;
- сауна литер «Б» площадью 86,0 кв. м, кадастровый №<номер> в натуре как здание не существует, техническое состояние здания относится к негодному состоянию: частичное разрушение фундамента, полное разрушение всех частей стен, перекрытия, кровли, восстановление невозможно. До разрушения относилась к объектам недвижимого имущества, дата первичной инвентаризации 3 декабря 1992 г., год постройки - неизвестен;
- виварий (лаборатория) литер «В» площадью 62,9 кв. м, кадастровый №<номер>, относится к объектам недвижимого имущества, дата первичной инвентаризации 3 декабря 1992 г., год постройки неизвестен; в натуре существует, техническое состояние относится к ветхому техническому состоянию: в наличии существует фундамент, несущие стены первого этажа, частичное разрушение второго этажа, полное разрушение перекрытия, кровли, отключено инженерное обеспечение (водоснабжение, водоотведение, электроснабжение), полное разрушение отделки, отсутствие оконных и дверных заполнителей (окна, двери), восстановление нецелесообразно;
- навес литер «Г» площадью 73,8 кв. м, кадастровый №<номер> в натуре как сооружение не существует, техническое состояние относится к негодному состоянию: частичное разрушение фундамента, полное разрушение, стен, кровли, восстановление невозможно. До его разрушения относился к объектам недвижимого имущества, год постройки - 1917 г.;
- навес литер «Д» площадью 7,4 кв. м, кадастровый №<номер> в натуре как сооружение не существует, техническое состояние относится к негодному состоянию: частичное разрушение фундамента, полное разрушение, стен, кровли, восстановление невозможно. До его разрушения относился к объектам недвижимого имущества, год постройки - 1917 г.;
- бассейн площадью 121,7 кв. м, кадастровый №<номер>, относится к объектам недвижимого имущества. Год постройки бассейна - 1917 г.; в натуре существует, техническое состояние относится к ветхому состоянию: частичное разрушение фундамента и стен, большая часть бассейна засыпана строительным мусором, отключено инженерное обеспечение (водоснабжение, водоотведение), восстановление нецелесообразно.
В судебном заседании 24 ноября 2022 г. эксперты ФИО-2 и ФИО-3 подтвердили выводы экспертного исследования, пояснили, что при его проведении, исходя из поставленных вопросов, были изучены имеющиеся материалы дела, а также инвентаризационные дела № 28/102/8609 и № 540/14051 на домовладения №<номер> и №<номер> по <адрес>. При выполнении экспертизы в отношении объектов исследования использовался метод квалифицированного осмотра, прямого и опосредованного измерения, фиксация результатов осмотра с фотографированием, метод сопоставления полученных в ходе исследования данных с данными материалов дела, имеющими отношение к предмету экспертизы и нормативной литературы.
Указанное заключение суд признает надлежащим доказательством по делу, соответствующим требованиям относимости и допустимости доказательств (статьи 59, 60, 67 ГПК), поскольку оно проведено компетентными экспертами, имеющими соответствующее образование и квалификацию, будучи предупрежденными об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Выводы экспертов основаны на материалах дела, подробно мотивированы, сделаны на основе совокупного анализа всех фактических обстоятельств дела, в соответствии и с использованием соответствующих нормативных документов, литературы и информационных источников, приведенных в исследовательской части заключения, в связи с чем не вызывают сомнений в их достоверности. Само заключение является полным, обоснованным и мотивированным. Экспертиза проведена на основе нормативных актов, регламентирующих производство экспертиз.
В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) защита гражданских прав осуществляется предусмотренными в ней способами, а также иными способами, предусмотренными законом.
Согласно части 1 статьи 3 ГПК РФ лишь заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.
Из содержания названных норм права следует, что истец при обращении с иском должен доказать нарушение его прав и законных интересов, а избираемый способ защиты в случае удовлетворения требований истца должен привести к восстановлению его нарушенных или оспариваемых прав.
Согласно пункту 1 статьи 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.
Как разъяснено в пункте 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», согласно пункту 1 статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
При этом, пунктом 1 статьи 131 ГК РФ предусмотрено, что прекращение права собственности на недвижимые вещи подлежит государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Из системного толкования названных норм права следует, что в случае утраты недвижимостью свойств объекта гражданских прав, исключающей возможность его использования в соответствии с первоначальным назначением, запись о праве собственности на это имущество не может быть сохранена в реестре по причине ее недостоверности.
По смыслу норм пунктов 1, 2 статьи 235 ГК РФ, прекращение права собственности на объект недвижимости в силу гибели или уничтожения объекта не является способом принудительного изъятия имущества у собственника, в силу чего прекращение права на недвижимость в рассматриваемом случае возможно исключительно по волеизъявлению собственника. Иное толкование данных норм означало нарушение принципа неприкосновенности собственности и возможности его изъятия только по основаниям, предусмотренным законом.
Как следует из разъяснений, приведенных в абзаце четвертом пункта 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.
По общему правилу такой способ защиты, как признание зарегистрированного права отсутствующим, подлежит применению в том случае, когда заинтересованное лицо фактически владеет спорным недвижимым имуществом, однако, не имеет иной возможности защиты своих прав в связи с наличием в ЕГРН записи о праве собственности ответчика на это же имущество.
Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи по правилам статьи 67 ГПК РФ, в том числе результаты комплексной судебной строительно-технической и землеустроительной экспертизы, судом установлено, что спорные строения и сооружения относятся к объектам недвижимости; навесы литеры «Г» и «Д», бассейн - 1917 года постройки; первичная инвентаризация склада литер «А,а», сауны литер «Б», вивария (лаборатории) литер «В» была произведена 3 декабря 1992 г.; в настоящее время в натуре существуют: склад литер «А, а», виварий (лаборатория) литер «В», бассейн, их техническое состояние оценено как удовлетворительное и ветхое соответственно; в натуре как здание и сооружения не существуют (ввиду частичного разрушения фундамента, полного разрушения стен, кровли): сауна литер «Б», навес литер «Г», навес литер «Д».
Разрешая заявленные требования, суд исходит из того, что спорные здания и сооружения расположены на земельном участке с кадастровым номером №<номер>, переданном в долгосрочную аренду ООО «Специализированный застройщик ТСК-1», само по себе разрушенное состояние объектов, в том числе отсутствие надземных конструкций, не является основанием для прекращения зарегистрированного права собственности, поскольку из взаимосвязанных положений пункта 1 статьи 209 и пункта 1 статьи 235 ГК РФ таким основанием может являться только полная физическая гибель объекта, тогда как таких доказательств истцом не представлено.
Заключения кадастрового инженера от 23 сентября 2020 г. исх. №№ 31-11, 31-12, не позволяют сделать однозначный вывод, что здания и сооружения с кадастровыми номерами №<номер>, №<номер>, №<номер>, №<номер>, №<номер>, №<номер> утратили технические характеристики, позволяющие отнести их к объектам недвижимого имущества, поскольку исследование несущих конструкций спорных объектов кадастровым инженером не производилось (т. 1 л.д. 39, 40).
При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований о признании права собственности отсутствующим, исключении записи о зарегистрированных правах, снятии спорных объектов недвижимости с государственного кадастрового учета, учитывая также то, что возможность признания зарегистрированного права собственности отсутствующим по иску лица, не являющегося правообладателем спорных объектов и не владеющего ими, исключена.
Суд также считает необходимым указать, что проверяя доводы ООО «Специализированный застройщик ТСК-1» о наличии признаков подделки в представленных истцами в подтверждение принадлежности им на праве собственности земельных участков решений органа местного самоуправления и государственных актов на землю, были направлены соответствующие запросы.
2 декабря 2021 г. за исх. № 20593/02.1-40/1 Администрацией города Ялта Республики в адрес суда сообщено, что решение 3-й сессии 24-го созыва Ливадийского поселкового совета от 12 июня 2002 г. № 20 «Об утверждении проекта отвода и передаче в частную собственность земельного участка гр. ФИО3 в пгт. Ливадия» направить не представляется возможным, поскольку вышеуказанное решение принято по вопросу «Об утверждении проекта отвода и передаче в частную собственность земельного участка гр. ФИО6 в пгт. Ливадия». Также не представляется возможным направить в адрес суда решение 3-й сессии 24-го созыва Ливадийского поселкового совета от 18 ноября 2002 г. № 21 «Об утверждении проекта отвода и передаче в частную собственность земельного участка гр. ФИО4 в пгт. Ливадия», поскольку заседание 3-й сессии 24-го созыва Ливадийского поселкового совета проводилось 12 июня 2022 г. (т. 3 л.д. 67-68).
Ялтинским городским управлением Госкомрегистра 21 декабря 2021 г. за исх. № 4527/50-04 на запрос суда сообщено, что государственный акт о праве собственности серии <...>, выданный на имя ФИО3, а также государственный акт о праве собственности серии <...>, выданный на имя ФИО4, и проекты отвода о передаче в собственность земельных участков, расположенных по адресу: <адрес>, в архив не передавались (т. 3 л.д. 136).
Вместе с тем, поскольку при предъявлении представителем истцов в судебном заседании подлинников решений органа местного самоуправления и государственных актов на землю, представитель ООО «Специализированный застройщик ТСК-1» не заявлял об их недействительности, соответствующего ходатайства о назначении судебной экспертизы в целях исследования представленных документов на предмет их подлинности, заявлено не было, то у суда отсутствуют достаточные основания для вывода о подложности указанных документов.
В силу положений ч. 1 ст. 98 ГПК РФ понесенные истцами судебные расходы по уплате государственной пошлины не подлежат возмещению при отказе в удовлетворении иска.
Руководствуясь ст. ст. 194 - 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил:
в удовлетворении исковых требований ФИО3, ФИО4 к Обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик ТСК-1», Государственному комитету по государственной регистрации и кадастру Республики Крым о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности на объекты недвижимости; исключении записи о зарегистрированных правах, снятии объектов недвижимости с государственного кадастрового учета - отказать.
Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Крым через Ялтинский городской суд Республики Крым в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья О.И. Кулешова
Решение суда изготовлено
в окончательной форме 1 декабря 2022 г.